Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podział działki rolnej i budowa domów

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2020-01-03

Posiadam działkę rolną (4900 m2), na której chciałabym się pobudować. Wiem, że to jest możliwe w formie budowy zagrodowej, ale chciałabym się dowiedzieć, czy mogę w jakiś sposób podzielić tę działkę i zbyć części? Konkretnie chciałabym podzielić działkę na 1000 m2, 1200 m2 i 2700 m2, zatem żadna z części nie będzie miała 3000 m2 wymaganych przy siedlisku. Czy jest jakiś rozwiązanie prawne, które pozwoliłoby na każdej z tych działek postawić nieruchomość (dom)? Czy możliwy jest docelowo podział działki rolnej na 3 ostateczne działki budowlane?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Podział działki rolnej i budowa domów

Czym jest siedlisko i kto je może budować?

Zależy Pani na podziale działki rolnej i uzyskaniu 3 nieruchomości na cele budowlane. Na razie skupmy się na temacie siedliska. Regulacje prawne dotyczące siedliska znajdują się w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003 r. Nr 64, poz. 592, z późń. zm.).

Natomiast żaden akt prawny nie definiuje pojęcia siedliska. Przyjmuje się natomiast za Sądem Najwyższym, iż siedliskiem jest działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Z kolei ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych stwierdza, że gruntami rolnymi są grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu.

Budowa siedliska jest zatem możliwa na gruntach rolnych bez konieczności odrolnienia działki rolnej. Siedlisko może być jednak przeznaczone tylko na gospodarstwo rolne. Budowanie siedliska oznacza więc zabudowę działki budynkami przeznaczonymi na potrzeby prowadzenia gospodarstwa rolnego i tylko przez rolnika. W świetle prawa rolnikiem jest osoba, która przez minimum 5 lat prowadziła lub pracowała w gospodarstwie rolnym lub która ma chociażby zasadnicze wykształcenie rolnicze i która dysponuje gruntem rolnym w formie własności, wieczystego użytkowania czy dzierżawy.

Zabudowa zagrodowa i jej rozumienie

Pojęciem związanym bezpośrednio z działką siedliskową jest zabudowa zagrodowa. Zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zabudowę zagrodową należy rozumieć jako kompleks złożony z budynków mieszkalnych, gospodarskich i inwentarskich w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.


Zgodnie z przepisami prawa budowlanego pozwolenia na budowę nie wymaga budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej. W ten sposób w pewnym sensie jest to działka budowlana.

Określenie, czy działka rolna może stanowić siedlisko

Niemniej jednak usytuowanie obiektów budowlanych jest standardowe objęte uwarunkowaniami, wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zatem aby dowiedzieć się, czy działka rolna, której jest Pani właścicielem, może stanowić siedlisko, należy uzyskać wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W miejscowymi planie gmina określa minimalną powierzchnię działki, jaka może być przeznaczona na siedlisko. Wielkość działki niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę przez rolnika na działce siedliskowej jest bowiem indywidualną kwestią dla każdej z gmin.

Jeżeli Pani grunt rolny jest mniejszy niż wykazana w mpzp, otrzymanie pozwolenia na budowę jest bardzo wątpliwe.

Jeśli natomiast planu nie ma, należy wystąpić o warunki zabudowy, które zostaną wydane w sytuacji, gdy grunt jest większy niż średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego, którą określa w uchwale gmina. W praktyce bowiem – gminy nie mają ustawowego obowiązku sporządzania planów miejscowych. Większość inwestycji można realizować w oparciu o decyzje administracyjne.

W tym miejscu warto dodać, iż w myśl przepisu art. 61 ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003, Nr 80, poz. 717): wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  • teren ma dostęp do drogi publicznej;
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
  • decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Punktu pierwszego nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, czyli tzw. odrolnienie

Natomiast gdy żadna z działek nie spełni wymogów z mpzp, to zastosowanie znajduje reguła ogólna, tj. podjęcie prac budowlanych dopiero po wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, czyli po przeprowadzeniu tzw. odrolnienia, co niestety wiąże się ze zmianą mpzp. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odrolnienie gruntu odbywa się na podstawie przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów leśnych i rolnych (Dz. U. 1995 Nr 16, poz. 78).

Procedura przekształcenia gruntu rolnego na cele inne niż rolnicze (uzyskanie działki budowlanej) odbywa się w dwóch etapach. Pierwszym etapem jest zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze, drugim wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Odrolnienie gruntu odbywa się na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, natomiast wyłączenie gruntów z produkcji rolnej jest przeprowadzane według przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Aby gmina uwzględniła zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na np. budowlany, potrzebny jest pisemny wniosek. Jego złożenie i rozpatrzenie jest bezpłatne. Trzeba w nim precyzyjnie oznaczyć położenie gruntu. Z tego powodu wcześniej trzeba sprawdzić potrzebne dane w ewidencji gruntów rolnych. Należy również określić, na jaki cel ma być przeznaczony grunt.

Ustalenie klasy użytków rolnych

Z kolei o tym, czy grunt określony w ewidencji gruntów jako użytek rolny wymaga wyłączenia z produkcji rolnej, decyduje jego klasa bonitacyjna wyrażona w gleboznawczej klasyfikacji gruntów. Jeśli jest on słabej jakości, formalne wyłączenie nie jest konieczne. Może to dotyczyć jedynie użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego. W sytuacji gdy gleba jest dobrej jakości, tzn. jest zaliczana do klas I, II, III, IIIa, IIIb oraz w przypadku użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, trzeba ubiegać się o zezwolenie na wyłączenie z produkcji rolnej. Są też sytuacje, gdy zgoda jest potrzebna przy gruntach klas IV, IVa i IVb pochodzenia mineralnego. Ma to miejsce wtedy, gdy rada gminy podjęła uchwałę o ochronie tych gruntów na swoim terenie. Niemniej jednak zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 września 1995 roku sygn. II SA 661/94 wyłączenie gruntów rolnych z produkcji polegać może również na zaniechaniu ich dotychczasowego wykorzystania.

Należy zaznaczyć, że rozpoczęcie nierolniczego użytkowania gruntu jest działaniem faktycznym, które wywołuje skutki prawne w postaci formalnego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, przy czym możliwość przystąpienia do użytkowania gruntu innego niż rolniczego może być uzależniona od obowiązku uzyskania stosownej decyzji administracyjnej zezwalającej na takie wyłączenie.


Ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2013 r., poz. 1205, z późn. zm.) nakłada obowiązek uzyskania decyzji administracyjnej od określonej kategorii gruntów, które ze względu na swoją klasę bonitacyjną lub pochodzenie są najbardziej wartościowe z punktu widzenia potencjalnej produkcji rolnej.

Według art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (w skrócie: P.g.k.) do zadań służby geodezyjnej i kartograficznej należy rejestrowanie stanów faktycznych i prawnych nieruchomości, natomiast do zadań starosty należy w szczególności prowadzenie powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w tym między innymi gleboznawczej klasyfikacji gruntów (art. 7d ust. 1). Ponieważ ewidencja gruntów i budynków oraz gleboznawcza klasyfikacja gruntów ma odzwierciedlać aktualny stan faktyczny, a także prawny przedmiotów podlegających temu procesowi, gdyż dane zawarte w ewidencji stanowią podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych (art. 21 ust. 1 P.g.k.), a ewidencję gruntów i budynków oraz gleboznawczą klasyfikację gruntów prowadzą starostowie (art. 22 ust. 1 P.g.k.), zatem to właściciel ( użytkownik wieczysty) przedmiotów objętych ewidencją ma obowiązek zgłaszania właściwemu staroście wszelkich zmian niezbędnych do aktualizacji danych zawartych w ewidencji (art. 22 ust. 2 P.g.k.).

Otrzymanie przez starostę nowych danych odnoszących się do gruntów i budynków objętych ewidencją uruchamia – przewidziany w art. 7d pkt 1 i art. 22 ust. 1 P.g.k. – obowiązek starosty wprowadzenia stosownych zmian w prowadzonej przez ten organ ewidencji, a także do zmiany gleboznawczej klasyfikacji gruntów, skoro zaistniały zdarzenia przekształcające charakter tychże gruntów. Wykonanie tych obowiązków wymaga wszczęcia postępowania administracyjnego (art. 61 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego), które powinno prowadzić do merytorycznego załatwienia sprawy poprzez aktualizację danych objętych urzędową ewidencją, mającą decydujące znaczenie dla innych postępowań (art. 21 ust. 1 P.g.k.).

Oba wnioski może złożyć Pani jako właścicielka działki rolnej .

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Dzierżawa gruntu rolnego na cele rolnicze a podatek dochodowy

Dzierżawa gruntu rolnego na cele rolnicze a podatek dochodowy

Jestem na emeryturze rolniczej, posiadam gospodarstwo rolne o pow. 30 ha, którego współwłaścicielkami w udziale po 1/3 są dwie dorosłe córki...

Sprzedaż działek rolnych poniżej jednego hektara

Sprzedaż działek rolnych poniżej jednego hektara

Na początku 2019 roku otrzymałem od rodziców w formie darowizny gospodarstwo rolne składające się z 3 działek o powierzchniach 0,06 ha, 0,08...

Przepisanie gospodarstwa rolnego na syna mieszkającego za granicą

Przepisanie gospodarstwa rolnego na syna mieszkającego za granicą

Mieszkam na stałe za granicą na terenie EU (ale mam również dowód osobisty polski i adres zameldowania w Polsce, posiadam również drugie...

Zakup działki rolnej a ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego

Zakup działki rolnej a ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego

Chciałbym nabyć działkę rolną o powierzchni 42 ary, czyli poniżej 0.5 hektara od osoby, która uzyskała tę nieruchomość w wyniku podziału...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »