Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podział działki rolnej na mniejsze w celu sprzedaży i budowy domów

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2020-01-03 • Aktualizacja: 2021-12-01

Posiadam działkę rolną (4900 m2), którą chciałbym podzielić i pobudować dom. Wiem, że to jest możliwe w formie budowy zagrodowej, ale chciałabym się dowiedzieć, czy mogę w jakiś sposób podzielić tę działkę rolną i sprzedać mniejsze działki? Konkretnie chciałabym podzielić działkę rolna na mniejsze: 1000 m2, 1200 m2 i 2700 m2, zatem żadna z części nie będzie miała 3000 m2 wymaganych przy siedlisku. Czy jest jakieś rozwiązanie prawne, które pozwoliłoby na każdej z tych działek pobudować nieruchomość (dom)? Czy możliwy jest docelowo podział działki rolnej na 3 ostateczne działki budowlane?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Podział działki rolnej na mniejsze w celu sprzedaży i budowy domów

Czym jest siedlisko i kto je może budować?

Zależy Pani na podziale działki rolnej na mniejsze i uzyskaniu 3 działek budowlanych. Na razie skupmy się na temacie siedliska. Regulacje prawne dotyczące siedliska znajdują się w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003 r. Nr 64, poz. 592, z późń. zm.).

Natomiast żaden akt prawny nie definiuje pojęcia siedliska. Przyjmuje się natomiast za Sądem Najwyższym, iż siedliskiem jest działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Z kolei ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych stwierdza, że gruntami rolnymi są grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu.

Budowa siedliska jest zatem możliwa na gruntach rolnych bez konieczności odrolnienia działki rolnej. Siedlisko może być jednak przeznaczone tylko na gospodarstwo rolne. Budowanie siedliska oznacza więc zabudowę działki budynkami przeznaczonymi na potrzeby prowadzenia gospodarstwa rolnego i tylko przez rolnika. W świetle prawa rolnikiem jest osoba, która przez minimum 5 lat prowadziła lub pracowała w gospodarstwie rolnym lub która ma chociażby zasadnicze wykształcenie rolnicze i która dysponuje gruntem rolnym w formie własności, wieczystego użytkowania czy dzierżawy.

Zabudowa zagrodowa i jej rozumienie

Pojęciem związanym bezpośrednio z działką siedliskową jest zabudowa zagrodowa. Zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zabudowę zagrodową należy rozumieć jako kompleks złożony z budynków mieszkalnych, gospodarskich i inwentarskich w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.


Zgodnie z przepisami prawa budowlanego pozwolenia na budowę nie wymaga budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej. W ten sposób w pewnym sensie jest to działka budowlana.

Określenie, czy działka rolna może stanowić siedlisko

Niemniej jednak usytuowanie obiektów budowlanych jest standardowe objęte uwarunkowaniami, wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zatem aby dowiedzieć się, czy działka rolna, której jest Pani właścicielem, może stanowić siedlisko, należy uzyskać wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W miejscowymi planie gmina określa minimalną powierzchnię działki, jaka może być przeznaczona na siedlisko. Wielkość działki niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę przez rolnika na działce siedliskowej jest bowiem indywidualną kwestią dla każdej z gmin.

Jeżeli Pani grunt rolny jest mniejszy niż wykazana w mpzp, otrzymanie pozwolenia na budowę jest bardzo wątpliwe.

Jeśli natomiast planu nie ma, należy wystąpić o warunki zabudowy, które zostaną wydane w sytuacji, gdy grunt jest większy niż średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego, którą określa w uchwale gmina. W praktyce bowiem – gminy nie mają ustawowego obowiązku sporządzania planów miejscowych. Większość inwestycji można realizować w oparciu o decyzje administracyjne.

W tym miejscu warto dodać, iż w myśl przepisu art. 61 ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003, Nr 80, poz. 717): wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  • teren ma dostęp do drogi publicznej;
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
  • decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Punktu pierwszego nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, czyli tzw. odrolnienie

Natomiast gdy żadna z działek nie spełni wymogów z mpzp, to zastosowanie znajduje reguła ogólna, tj. podjęcie prac budowlanych dopiero po wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, czyli po przeprowadzeniu tzw. odrolnienia, co niestety wiąże się ze zmianą mpzp. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odrolnienie gruntu odbywa się na podstawie przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów leśnych i rolnych (Dz. U. 1995 Nr 16, poz. 78).

Procedura przekształcenia gruntu rolnego na cele inne niż rolnicze (uzyskanie działki budowlanej) odbywa się w dwóch etapach. Pierwszym etapem jest zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze, drugim wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Odrolnienie gruntu odbywa się na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, natomiast wyłączenie gruntów z produkcji rolnej jest przeprowadzane według przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Aby gmina uwzględniła zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na np. budowlany, potrzebny jest pisemny wniosek. Jego złożenie i rozpatrzenie jest bezpłatne. Trzeba w nim precyzyjnie oznaczyć położenie gruntu. Z tego powodu wcześniej trzeba sprawdzić potrzebne dane w ewidencji gruntów rolnych. Należy również określić, na jaki cel ma być przeznaczony grunt.

Ustalenie klasy użytków rolnych

Z kolei o tym, czy grunt określony w ewidencji gruntów jako użytek rolny wymaga wyłączenia z produkcji rolnej, decyduje jego klasa bonitacyjna wyrażona w gleboznawczej klasyfikacji gruntów. Jeśli jest on słabej jakości, formalne wyłączenie nie jest konieczne. Może to dotyczyć jedynie użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego. W sytuacji gdy gleba jest dobrej jakości, tzn. jest zaliczana do klas I, II, III, IIIa, IIIb oraz w przypadku użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, trzeba ubiegać się o zezwolenie na wyłączenie z produkcji rolnej. Są też sytuacje, gdy zgoda jest potrzebna przy gruntach klas IV, IVa i IVb pochodzenia mineralnego. Ma to miejsce wtedy, gdy rada gminy podjęła uchwałę o ochronie tych gruntów na swoim terenie. Niemniej jednak zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 września 1995 roku sygn. II SA 661/94 wyłączenie gruntów rolnych z produkcji polegać może również na zaniechaniu ich dotychczasowego wykorzystania.

Należy zaznaczyć, że rozpoczęcie nierolniczego użytkowania gruntu jest działaniem faktycznym, które wywołuje skutki prawne w postaci formalnego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, przy czym możliwość przystąpienia do użytkowania gruntu innego niż rolniczego może być uzależniona od obowiązku uzyskania stosownej decyzji administracyjnej zezwalającej na takie wyłączenie.


Ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2013 r., poz. 1205, z późn. zm.) nakłada obowiązek uzyskania decyzji administracyjnej od określonej kategorii gruntów, które ze względu na swoją klasę bonitacyjną lub pochodzenie są najbardziej wartościowe z punktu widzenia potencjalnej produkcji rolnej.

Według art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (w skrócie: P.g.k.) do zadań służby geodezyjnej i kartograficznej należy rejestrowanie stanów faktycznych i prawnych nieruchomości, natomiast do zadań starosty należy w szczególności prowadzenie powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w tym między innymi gleboznawczej klasyfikacji gruntów (art. 7d ust. 1). Ponieważ ewidencja gruntów i budynków oraz gleboznawcza klasyfikacja gruntów ma odzwierciedlać aktualny stan faktyczny, a także prawny przedmiotów podlegających temu procesowi, gdyż dane zawarte w ewidencji stanowią podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych (art. 21 ust. 1 P.g.k.), a ewidencję gruntów i budynków oraz gleboznawczą klasyfikację gruntów prowadzą starostowie (art. 22 ust. 1 P.g.k.), zatem to właściciel ( użytkownik wieczysty) przedmiotów objętych ewidencją ma obowiązek zgłaszania właściwemu staroście wszelkich zmian niezbędnych do aktualizacji danych zawartych w ewidencji (art. 22 ust. 2 P.g.k.).

Otrzymanie przez starostę nowych danych odnoszących się do gruntów i budynków objętych ewidencją uruchamia – przewidziany w art. 7d pkt 1 i art. 22 ust. 1 P.g.k. – obowiązek starosty wprowadzenia stosownych zmian w prowadzonej przez ten organ ewidencji, a także do zmiany gleboznawczej klasyfikacji gruntów, skoro zaistniały zdarzenia przekształcające charakter tychże gruntów. Wykonanie tych obowiązków wymaga wszczęcia postępowania administracyjnego (art. 61 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego), które powinno prowadzić do merytorycznego załatwienia sprawy poprzez aktualizację danych objętych urzędową ewidencją, mającą decydujące znaczenie dla innych postępowań (art. 21 ust. 1 P.g.k.).

Oba wnioski może złożyć Pani jako właścicielka działki rolnej .

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Komentarze (13):


Kasia2021-06-17

Nie ma opcji aby taki podział działki rolnej przeszedł. Owszem można podzielić działkę rolną ale np. w taki sposób: 0.3 ha, 0.2 ha itp. O to chodzi aby jedna działka miała co najmniej 0.3 ha tak by mogła być przeznaczona pod zabudowę zagrodową


Grażyna2021-07-10

A jak mam działkę rolną 35 ar to czy taką działkę rolną można podzielić na mniejsze działki, przekształcić na budowlane?


Administrator2021-07-11

Szanowna Pani, udzielamy odpłatnych porad prawnych. Proszę o pełny opis problemu w formularzu na stronie klikając TUTAJ. Po zapoznaniu się ze sprawą prześlemy niezobowiązującą wycenę.


Wacek2021-08-01

Miałem działkę rolną 4000 m2 i chciałem ją podzielić na dwie mniejsze. Udałem się do starostwa i powiedziano mi że aby podzielić działkę rolną najpierw muszę ją odrolnić i wyłączyć z produkcji rolnej. Tak też zrobiłem i podzieliłem na 2 działki po 2 ary.


Marzena2021-08-08

Przydatny artykuł. Jestem z mężem rolnikiem i mamy kilka działek rolnych dla których istnieje mpzp i można na nich budować. Wartość działek budowlanych ostatnio poszła do góry także bez sensu na nich prowadzić uprawę. Zastanawiałam się właśnie czy można podzielić działkę rolną mającą 2 hektary, także na pewno podejmę w tym kierunku kroki i dokonamy podziału działek po części na sprzedaż reszta zostanie pod uprawę.


Adrain2021-08-12

Sąsiad miał ponad hektarową działkę rolną i chciał ją podzielić na mniejsze żeby sprzedać jako działki budowlane. Z tego co mi mówił aby podzielić działkę rolną na mniejsze, jedna musiała mieć 30 arów, reszta jak chciał. Podzielił działkę rolną według tego co mu powiedziano, czyli na 30 arów i reszta po 10 arów. W tym momencie sprzedał wszystkie działki i mamy mini osiedle


Karina2021-08-17

Taki podział działki rolnej nie przejdzie. Działkę 2700 m2 trzeba zwiększyć do 3000 m2, kosztem mniejszej działki. Jeżeli zostanie to zachowane będzie można podzielić działkę rolną na mniejsze


Adam 2021-08-29

Ostatnio robilem podział działki rolnej na mnie. Działka miała hektar i zrobiłem jedną 30 arową reszta po 10 ary. Nikt nie robił mi problemów przy podziale działki rolnej, tylko swoje trzeba odczekać


Remik2021-09-05

Można podzielić każdą działkę rolną na mniejsze pod warunkiem że jedna z nich będzie miała co najmniej 30 ar. Tak właśnie robił mój sąsiad. Wydzielił jedną 30 ar reszte po 10 i sprzedał jako działki budowlane.


Eryk2021-09-14

Jak mam 30 arową działkę rolną to rozumiem że podział działki rolnej na mniejsze nie wchodzi w grę. Ale czy jak przekszałcę ją na budowlaną, wtedy będę mógł podzielić działkę na pół i bez problemu sprzedać na budowę domu?


Marek2021-10-09

w tych czasach dużo ludzi zadaje sobie pytania czy można podzielić działkę rolną i jak podzielić działkę rolną na mniejsze w celu sprzedaży lub budowy domów. Obserwuje że na masową skale na polskich przedmieściach następuje podział działek rolnych i powstają osiedla domków. Aby podzielić działkę rolną wystarczy mieć odpowiednio dużą działkę i jedna z nich musi mieć 30 arów pod za budowę zagrodową. Tyle i aż tyle.


Leman2021-10-17

Ludzie mówią że podział działki rolnej to coś trudnego. Ja na początku 2021 podzieliłem 0.8 ha działkę rolną na mniejsze, 30 ar pod zabudową siedliskową i 5 działem po 10 arów. Także podział działki rolnej to nic trudnego i skomplikowanego wystarczy tylko złożyć papiery i czekać.


Krzysio2021-11-14

Znajomy kilka miesięcy chciał podzielić działkę rolną na mniejsze i dostał odmowę z gminy. Jako powód podali brak planu zagospodarowania przestrzennego i powiedzieli że najpierw to musi być zrobione i będzie można zrobić podział działki rolnej i zachować proporcje, jedna działka ma mieć 30 ary, reszta jakie się chce. Także wszyscy co zadają sobie pytanie czy można podzielić działkę rolną, odpowiedź brzmi, można



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

prawo-mieszkaniowe.info

rozwodowy.pl

prawo-cywilne.info

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

prawo-karne.info

prawozus.pl

ewindykacja24.pl

Szukamy prawnika »