Formy przekazania gospodarstwa rolnego dziecku

Jaka forma przekazania gospodarstwa będzie najlepsza?

W opisanej sytuacji najważniejsze jest pogodzenie dwóch celów: gospodarstwo ma prowadzić siostra, ale druga córka nie ma być całkowicie pozbawiona korzyści na wypadek późniejszej sprzedaży ziemi. Jednocześnie nie chce ona odpowiadać za zobowiązania gospodarstwa ani uczestniczyć w bieżącym zarządzaniu.

Przy takich założeniach trzeba odróżnić samo przeniesienie własności od zabezpieczenia roszczeń rodzeństwa. Samo wpisanie w akcie, że rodzina „umówiła się na spłatę”, może być niewystarczające. W akcie notarialnym warto określić co najmniej: kto ma zapłacić, komu, w jakiej wysokości albo według jakiego wzoru, kiedy powstaje obowiązek zapłaty, czy dotyczy sprzedaży całości czy części gruntów, jak ustala się cenę oraz jakie zabezpieczenie przysługuje uprawnionemu.

Jeżeli osoba, która nie będzie prowadziła gospodarstwa, ma nie ponosić ryzyka działalności rolniczej, należy ostrożnie podchodzić do współwłasności. Współwłaściciel ma prawa do rzeczy, ale może też zostać wciągnięty w spory o zarząd, nakłady, dzierżawę, podatki lokalne, dopłaty lub zniesienie współwłasności. Dlatego w wielu sprawach praktyczniejsze jest przekazanie własności jednemu dziecku i ustanowienie dobrze opisanej spłaty dla drugiego.

Darowizna gospodarstwa jednemu dziecku ze spłatą rodzeństwa

Darowizna nieruchomości rolnej wymaga aktu notarialnego. Jeżeli rodzice chcą przekazać gospodarstwo jednej córce, mogą w akcie notarialnym nałożyć na nią obowiązek określonego świadczenia na rzecz siostry. W praktyce może to być obowiązek zapłaty konkretnej kwoty, spłaty w ratach albo zapłaty ustalonego procentu ceny uzyskanej ze sprzedaży określonych gruntów.

Najbezpieczniej nie ograniczać się do ogólnego sformułowania, że obdarowana „podzieli się ceną”. W akcie warto doprecyzować, czy spłata ma nastąpić tylko przy sprzedaży całej nieruchomości, czy także przy sprzedaży części działek, udziałów, zabudowań albo składników związanych z produkcją. Warto też określić termin zapłaty, np. 14 albo 30 dni od otrzymania ceny sprzedaży, oraz sposób dokumentowania transakcji.

Dobrym rozwiązaniem bywa również zabezpieczenie spłaty. W zależności od ustaleń rodzinnych i decyzji notariusza można rozważyć hipotekę umowną, poddanie się egzekucji w akcie notarialnym albo inną konstrukcję, która pozwoli dochodzić zapłaty bez wieloletniego sporu o to, co strony miały na myśli. Przy większej wartości ziemi takie zabezpieczenie jest często ważniejsze niż sama deklaracja rodzinna.

Zobacz również: praktyczne omówienie, kiedy przekazanie za rentę a zachowek wpływa na rozliczenia między rodzeństwem.

Darowizna a zachowek po rodzicach

Trzeba pamiętać, że zwykła darowizna gospodarstwa na rzecz jednego dziecka może mieć znaczenie przy późniejszym obliczaniu zachowku po rodzicach. Co do zasady przy ustalaniu substratu zachowku dolicza się darowizny dokonane przez spadkodawcę, z wyjątkami przewidzianymi w Kodeksie cywilnym. Dlatego dziecko pominięte przy darowiźnie może po śmierci rodzica dochodzić zachowku, jeżeli nie otrzymało należnej mu wartości w innej formie.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że każde przekazanie gospodarstwa wywoła taki sam skutek. Znaczenie ma typ umowy, jej treść, data zawarcia, krąg spadkobierców oraz to, czy świadczenia dla pozostałych dzieci zostały rzeczywiście wykonane. Jeżeli rodzice chcą uniknąć przyszłego sporu o zachowek, warto już w akcie notarialnym opisać rozliczenia rodzinne i zadbać o dowody wykonania ewentualnych spłat.

Umowa z następcą i przekazanie gospodarstwa w związku z rentą lub emeryturą rolniczą

Inną konstrukcją jest umowa z następcą uregulowana w ustawie o ubezpieczeniu społecznym rolników. Rolnik będący właścicielem albo współwłaścicielem gospodarstwa może zobowiązać się do przeniesienia własności i posiadania gospodarstwa na następcę młodszego co najmniej o 15 lat, jeżeli następca do czasu nabycia przez rolnika prawa do emerytury lub renty będzie pracować w tym gospodarstwie. Taka umowa, podobnie jak umowa przenosząca własność w jej wykonaniu, wymaga aktu notarialnego.

Skutki tej umowy są inne niż przy zwykłej darowiźnie. W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalono pogląd, że umowa przekazania gospodarstwa rolnego zawarta w trybie przepisów ubezpieczeniowych nie jest darowizną w rozumieniu przepisów o zachowku. W praktyce oznacza to, że wartości gospodarstwa przekazanego następcy w takim trybie zasadniczo nie dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku.

To rozwiązanie nie jest jednak uniwersalną metodą zabezpieczenia rodzeństwa. Jeżeli celem rodziców jest zapewnienie drugiemu dziecku udziału w przyszłej cenie sprzedaży, taki obowiązek również powinien być wyraźnie uregulowany w dokumentach. Trzeba też sprawdzić warunki świadczeń z KRUS oraz to, czy w konkretnej sprawie lepiej posłużyć się umową z następcą, darowizną, dożywociem czy inną umową.

Zobacz również: wyjaśnienie, czym różni się przekazanie gospodarstwa ze służebnością od innych sposobów przeniesienia własności gospodarstwa.

Umowa dożywocia albo służebność dla rodziców

Jeżeli rodzice chcą po przekazaniu gospodarstwa zachować realne zabezpieczenie bytowe, można rozważyć umowę dożywocia albo darowiznę z ustanowieniem służebności osobistej mieszkania. Są to różne konstrukcje. Przy dożywociu nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy utrzymanie w zakresie wynikającym z umowy i art. 908 Kodeksu cywilnego. Przy służebności rodzice zachowują określone prawo korzystania z domu, lokalu albo części nieruchomości.

Dożywocie jest umową odpłatną, a nie darowizną. Z tego powodu z reguły nie jest traktowane tak jak darowizna przy obliczaniu zachowku. Nie należy jednak stosować tej umowy pozornie, tylko po to, aby ominąć zachowek, jeżeli w rzeczywistości strony nie zamierzają wykonywać obowiązków dożywotnich. Treść umowy powinna odpowiadać realnym potrzebom rodziców i faktycznym obowiązkom przejmującego gospodarstwo.

Współwłasność gospodarstwa przez rodzeństwo

Rodzice mogą przekazać gospodarstwo obojgu dzieciom we współwłasności, np. po 1/2 udziału. Takie rozwiązanie daje drugiemu dziecku bezpośredni udział we własności, ale może utrudnić prowadzenie gospodarstwa. Przy ważniejszych czynnościach zarządu potrzebna jest współpraca współwłaścicieli, a spór może zakończyć się postępowaniem o zniesienie współwłasności.

Jeżeli gospodarstwo ma prowadzić wyłącznie siostra, a druga osoba nie chce uczestniczyć w zarządzaniu i ryzyku gospodarczym, współwłasność może okazać się niewygodna. Można ją uzupełnić umową dzierżawy udziału albo całej nieruchomości na rzecz osoby prowadzącej gospodarstwo, ale nadal pozostaje problem późniejszych nakładów, remontów, sprzedaży, dopłat i podatków.

Jeżeli jedna działka ma być faktycznie podzielona, trzeba najpierw sprawdzić, czy podział jest dopuszczalny geodezyjnie, planistycznie i rolnie. Nie każdą nieruchomość rolną da się sensownie podzielić bez utraty wartości albo bez naruszenia przepisów o gospodarce nieruchomościami i kształtowaniu ustroju rolnego.

Testament jako sposób rozporządzenia gospodarstwem

Testament nie przenosi własności za życia rodziców. Działa dopiero po śmierci spadkodawcy, dlatego zwykle nie rozwiązuje problemu rodziców, którzy chcą już teraz zaprzestać prowadzenia gospodarstwa. Może być przydatny jako uzupełnienie planu sukcesji, ale nie zastąpi aktu notarialnego, jeżeli gospodarstwo ma zostać przekazane od razu.

W testamencie można powołać spadkobiercę, ustanowić zapis zwykły albo zapis windykacyjny, o ile spełnione są warunki formalne. Trzeba jednak pamiętać, że testament nie eliminuje automatycznie roszczeń o zachowek. Jeżeli jedno dziecko otrzyma gospodarstwo, a drugie nie dostanie odpowiedniego ekwiwalentu, po śmierci rodzica może powstać spór o rozliczenia spadkowe.

Ograniczenia dotyczące nieruchomości rolnych i rola KOWR

Przy przekazywaniu gospodarstwa trzeba sprawdzić ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, ale ustawa przewiduje ważne wyjątki, m.in. dla osób bliskich zbywcy. Dziecko jest osobą bliską, więc przekazanie gospodarstwa córce albo synowi zwykle nie wymaga spełnienia wszystkich warunków stawianych obcemu nabywcy.

Nie oznacza to jednak, że przepisy rolne można pominąć. Trzeba sprawdzić powierzchnię użytków rolnych, przeznaczenie w planie miejscowym, księgę wieczystą, dzierżawy, prawo pierwokupu oraz ewentualne obowiązki związane z późniejszą sprzedażą. Jeżeli obdarowana siostra będzie chciała sprzedać ziemię osobie spoza kręgu osób bliskich, w grę mogą wejść ograniczenia, prawo pierwokupu dzierżawcy lub KOWR oraz wymogi dotyczące nabywcy.

Osoba, która ma otrzymać gospodarstwo, ale nie ma kwalifikacji rolniczych, nie zawsze jest z tego powodu wyłączona z nabycia. W relacjach rodzinnych ustawowe wyjątki są istotne, jednak każdorazowo trzeba ocenić konkretną nieruchomość i planowaną czynność. Więcej o takim wariancie omawia tekst dotyczący tego, czy możliwe jest przekazanie gospodarstwa dziecku-nierolnikowi.

Podatek od darowizny gospodarstwa rolnego

Przy darowiźnie od rodziców na rzecz dziecka najczęściej analizuje się dwa zwolnienia: zwolnienie dla najbliższej rodziny oraz zwolnienie dotyczące gruntów rolnych. Dziecko należy do najbliższej rodziny w rozumieniu art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jeżeli darowizna nieruchomości jest dokonywana w formie aktu notarialnego, obowiązek zgłoszenia nabycia do urzędu skarbowego nie obejmuje nabywcy, ponieważ czynność następuje w akcie notarialnym.

Osobno funkcjonuje zwolnienie dotyczące nabycia własności gruntów stanowiących gospodarstwo rolne. Aktualnie jest ono uzależnione m.in. od tego, czy w wyniku nabycia zostanie utworzone albo powiększone gospodarstwo rolne o powierzchni nie mniejszej niż 11 ha i nie większej niż 300 ha oraz czy gospodarstwo będzie prowadzone przez nabywcę przez co najmniej 5 lat. Zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie, więc nie w każdej rodzinnej sprawie będzie najprostszą podstawą zwolnienia.

W skład gospodarstwa mogą wchodzić nie tylko grunty, ale także budynki, urządzenia, maszyny, stado, zapasy, prawa i obowiązki z umów, a czasem elementy związane z działami specjalnymi produkcji rolnej. Każdy z tych składników może mieć inne skutki podatkowe, cywilne i administracyjne. Dlatego przed wizytą u notariusza warto przygotować listę składników majątku i ustalić, co dokładnie ma zostać przekazane.

Jak najlepiej zabezpieczyć dziecko, które nie przejmuje gospodarstwa?

Jeżeli druga córka ma otrzymać część ceny dopiero w razie sprzedaży gospodarstwa, jej interes trzeba zabezpieczyć już w chwili przekazania gospodarstwa siostrze. Najważniejsze jest, aby roszczenie nie było wyłącznie moralną obietnicą, lecz wynikało z aktu notarialnego albo odrębnej umowy zawartej w formie pozwalającej je skutecznie egzekwować.

W praktyce można rozważyć kilka mechanizmów: obowiązek zapłaty oznaczonej kwoty, obowiązek zapłaty procentu ceny sprzedaży, spłatę odpowiadającą wartości określonej liczby hektarów, waloryzację, termin płatności, odsetki za opóźnienie, hipotekę albo dobrowolne poddanie się egzekucji. To, który wariant będzie najlepszy, zależy od wartości gospodarstwa, planów sprzedaży, relacji rodzinnych i tego, czy siostra ma mieć pełną swobodę inwestowania w gospodarstwo.

Jeżeli rodzice chcą, aby spłata nastąpiła tylko przy sprzedaży ziemi, trzeba ustalić, co stanie się, gdy siostra sprzeda część nieruchomości, wniesie ją do spółki, zamieni, wydzierżawi na wiele lat albo przekaże własnym dzieciom. Bez takich postanowień łatwo o spór, czy obowiązek spłaty już powstał.

FAQ

Podsumowanie

Najbardziej praktyczne rozwiązanie w opisanej sytuacji to zwykle przekazanie gospodarstwa temu dziecku, które ma je faktycznie prowadzić, oraz ustanowienie jasnego i zabezpieczonego obowiązku spłaty na rzecz drugiego dziecka. Współwłasność daje formalny udział w gospodarstwie, ale może komplikować zarządzanie i nie odpowiada celowi osoby, która nie chce uczestniczyć w działalności rolniczej.

Przed podpisaniem aktu notarialnego trzeba porównać skutki darowizny, umowy z następcą, dożywocia i testamentu. Szczególnie ważne są: zachowek, podatki, przepisy o nieruchomościach rolnych, prawa rodziców po przekazaniu gospodarstwa oraz sposób zabezpieczenia spłaty rodzeństwa. Ostateczny wybór powinien wynikać z dokumentów gospodarstwa i rzeczywistych ustaleń rodzinnych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 158, art. 393, art. 888-902, art. 908 oraz art. 991-1011.
2. Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników - Dz.U. 2025 poz. 197, w szczególności art. 28 oraz art. 84-91.
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 2026 poz. 478, w szczególności art. 4 i art. 4a.
4. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2025 poz. 1653, w szczególności art. 2, art. 2a, art. 2b i art. 3.
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 1991 r., III CZP 4/91; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2012 r., III CZP 29/12; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2016 r., II CSK 153/15.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.