Dzierżawa gruntu rolnego a podatek rolny i PIT

Według stanu prawnego na 22 maja 2026 r. odpowiedź na pytanie zależy od dwóch odrębnych kwestii: kto jest podatnikiem podatku rolnego wobec gminy oraz czy czynsz dzierżawny jest przychodem opodatkowanym PIT. Te dwie sprawy często są mylone, a ich skutki są różne.

Kto płaci podatek rolny przy dzierżawie gruntu?

Podatnikami podatku rolnego są m.in. właściciele gruntów, posiadacze samoistni, użytkownicy wieczyści oraz niektórzy posiadacze gruntów Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Wynika to z art. 3 ust. 1 ustawy o podatku rolnym.

Dzierżawca prywatnego gruntu rolnego jest co do zasady posiadaczem zależnym. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem zależnym jest m.in. ten, kto faktycznie włada rzeczą jak dzierżawca. Nie jest to więc posiadanie samoistne, które polega na władaniu rzeczą jak właściciel.

W praktyce oznacza to, że jeżeli właściciel wydzierżawia swój grunt rolny sąsiadowi, a umowa nie jest szczególną umową zawartą na podstawie przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników albo rentach strukturalnych, gmina nadal może kierować decyzję podatkową do właściciela albo współwłaścicieli. Sam fakt, że grunt uprawia dzierżawca, nie wystarcza do zmiany podatnika.

Jeżeli grunty stanowią współwłasność, co do zasady obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na współwłaścicielach. Ustawa przewiduje jednak szczególną regułę: gdy grunty stanowią gospodarstwo rolne, obowiązek podatkowy ciąży na tym współwłaścicielu, który prowadzi gospodarstwo w całości. W konkretnej sprawie trzeba więc ustalić nie tylko treść umowy dzierżawy, ale też sposób faktycznego prowadzenia gospodarstwa i dane z ewidencji gruntów.

Czy w umowie można ustalić, że podatek rolny zapłaci dzierżawca?

Strony mogą w umowie dzierżawy zapisać, że ekonomiczny ciężar podatku rolnego ponosi dzierżawca. Taki zapis może być skuteczny między stronami umowy, czyli właściciel może żądać od dzierżawcy zwrotu zapłaconego podatku, jeżeli tak uzgodniono. Nie oznacza to jednak, że dzierżawca staje się podatnikiem wobec gminy.

Organ podatkowy działa na podstawie ustawy, a nie na podstawie ustaleń cywilnoprawnych stron. Dlatego gmina zasadniczo nie ma podstaw, aby tylko z powodu zapisu w umowie dzierżawy wystawić decyzję podatkową na dzierżawcę prywatnego gruntu rolnego. Takie stanowisko potwierdzano w orzecznictwie, m.in. w wyroku WSA w Rzeszowie z 7 lipca 2015 r., sygn. I SA/Rz 268/15, oraz w wyroku NSA z 28 stycznia 2003 r., III SA 1492/02.

W opisanej sytuacji gmina mogła więc odmówić przeniesienia obowiązku podatkowego na sąsiada dzierżawiącego grunt. Jeżeli umowa przewiduje, że to on ponosi koszt podatku, właścicielki mogą rozliczać tę kwotę między sobą a dzierżawcą na podstawie umowy, ale nie zmienia to adresata decyzji podatkowej.

Kiedy dzierżawca staje się podatnikiem podatku rolnego?

Najważniejszy wyjątek wynika z art. 3 ust. 3 ustawy o podatku rolnym. Jeżeli grunty gospodarstwa rolnego zostały w całości lub w części wydzierżawione na podstawie umowy zawartej stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów dotyczących rent strukturalnych, podatnikiem podatku rolnego jest dzierżawca.

W praktyce chodzi zwłaszcza o sytuacje związane z zaprzestaniem prowadzenia działalności rolniczej przez emeryta lub rencistę rolniczego. Przepisy o ubezpieczeniu społecznym rolników przewidują, że przy ocenie zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej nie uwzględnia się m.in. gruntów wydzierżawionych na podstawie pisemnej umowy zawartej co najmniej na 10 lat, zgłoszonej do ewidencji gruntów i budynków, osobie niebędącej małżonkiem emeryta lub rencisty, jego zstępnym, pasierbem, osobą pozostającą z nim we wspólnym gospodarstwie domowym ani małżonkiem takich osób.

Nie każda umowa zawarta na 10 lat automatycznie spełnia te warunki. Trzeba sprawdzić treść umowy, osobę dzierżawcy, zgłoszenie do ewidencji gruntów i budynków oraz cel, dla którego zawarto umowę. Jeżeli warunki szczególne nie są spełnione, dzierżawca prywatnego gruntu pozostaje posiadaczem zależnym, a podatnikiem podatku rolnego co do zasady nadal jest właściciel albo współwłaściciele.

Obowiązki wobec gminy i terminy przy podatku rolnym

Osoby fizyczne składają informację o gruntach do właściwego organu podatkowego w terminie 14 dni od dnia powstania albo wygaśnięcia obowiązku podatkowego lub od dnia wystąpienia zmian mających wpływ na wysokość podatku. Organem właściwym jest wójt, burmistrz albo prezydent miasta właściwy ze względu na miejsce położenia gruntów.

Podatek rolny od osób fizycznych ustalany jest w drodze decyzji. Co do zasady płaci się go w ratach do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada. Jeżeli kwota podatku nie przekracza 100 zł, podatek jest płatny jednorazowo w terminie płatności pierwszej raty.

Jeżeli w trakcie roku zmieni się powierzchnia gruntów, sposób ich wykorzystania albo grunty gospodarstwa rolnego zostaną zajęte na działalność gospodarczą inną niż rolnicza, gmina może zmienić decyzję podatkową. W takich przypadkach trzeba sprawdzić również, czy nadal mamy do czynienia z podatkiem rolnym, czy z innym sposobem opodatkowania gruntu.

Czy dzierżawa gospodarstwa rolnego jest źródłem przychodu w PIT?

Dla podatku dochodowego kluczowe znaczenie ma art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Przepis ten obejmuje najem, podnajem, dzierżawę i poddzierżawę, ale w odniesieniu do gospodarstwa rolnego wskazuje tylko dzierżawę gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej.

Oznacza to, że czynsz za dzierżawę gospodarstwa rolnego albo jego składników na zwykłe cele rolnicze, np. uprawę zbóż, produkcję roślinną lub chów zwierząt w ramach działalności rolniczej, nie stanowi źródła przychodu w PIT. W takiej sytuacji wydzierżawiający nie wykazuje tego czynszu w zeznaniu rocznym jako przychodu z dzierżawy.

Warunki są jednak istotne. Wyłączenie z PIT działa wtedy, gdy przedmiotem dzierżawy jest gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym albo jego składnik oraz gdy dzierżawca wykorzystuje grunt na cele rolnicze. Za gospodarstwo rolne uważa się obszar użytków rolnych o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha albo 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu określonego podmiotu.

Kiedy czynsz dzierżawny może być opodatkowany?

Podatek dochodowy może pojawić się przede wszystkim wtedy, gdy grunt jest wydzierżawiany na cele nierolnicze, np. pod działalność usługową, magazynową, budowlaną, parking, instalację przemysłową albo inną działalność gospodarczą niezwiązaną z produkcją rolną. Opodatkowana może być także dzierżawa na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej.

Ryzyko podatkowe powstaje również wtedy, gdy przedmiotem dzierżawy nie jest gospodarstwo rolne ani jego składnik, lecz np. niewielka działka rolna niespełniająca definicji gospodarstwa rolnego. Wówczas przychód może zostać uznany za przychód z dzierżawy.

Jeżeli czynsz dzierżawny stanowi przychód z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, osoba fizyczna zasadniczo rozlicza go ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Aktualne stawki dla takich przychodów wynoszą 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Zeznanie PIT-28 składa się za rok podatkowy w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego.

Jak ocenić sytuację z pytania?

Jeżeli 24 ha zostały wydzierżawione innemu rolnikowi na cel produkcji roślinnej, a grunty stanowią gospodarstwo rolne albo jego składnik, czynsz z takiej dzierżawy nie powinien stanowić źródła przychodu w PIT. Wydzierżawiające nie powinny więc płacić podatku dochodowego tylko dlatego, że otrzymały czynsz za dzierżawę na cele rolnicze.

Inaczej wygląda podatek rolny. Jeżeli umowa nie spełnia szczególnych warunków z art. 3 ust. 3 ustawy o podatku rolnym, gmina nie musi uznać dzierżawcy za podatnika. Właścicielki albo współwłaścicielka prowadząca gospodarstwo mogą nadal otrzymywać decyzję podatkową. Zapis umowny może natomiast stanowić podstawę do rozliczenia kosztu podatku z dzierżawcą.

Warto też sprawdzić, czy umowa została zgłoszona do ewidencji gruntów i budynków, czy dzierżawca jest osobą wyłączoną przez przepisy KRUS oraz czy umowa rzeczywiście została zawarta w trybie pozwalającym traktować dzierżawcę jako podatnika podatku rolnego. Sam akt notarialny nie zawsze przesądza o skutkach podatkowych.

Podsumowanie

Przy dzierżawie gruntu rolnego trzeba oddzielić podatek rolny od podatku dochodowego. Dla gminy znaczenie ma ustawowy katalog podatników podatku rolnego, a nie samo postanowienie umowy. Dlatego w typowej prywatnej dzierżawie gruntu rolnego podatnikiem podatku rolnego pozostaje właściciel albo współwłaściciele, choć strony mogą rozliczyć koszt podatku między sobą.

Dla PIT najważniejsze jest przeznaczenie gruntu. Jeżeli gospodarstwo rolne albo jego składniki są wydzierżawione na cele rolnicze, czynsz nie jest źródłem przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli jednak dzierżawa ma cel nierolniczy, dotyczy działów specjalnych produkcji rolnej albo nie obejmuje gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów, rozliczenie podatkowe może być inne.

FAQ

Czy dzierżawca prywatnego gruntu rolnego zawsze płaci podatek rolny?

Nie. Przy zwykłej prywatnej umowie dzierżawy dzierżawca jest posiadaczem zależnym i co do zasady nie staje się podatnikiem podatku rolnego. Wyjątki wynikają z ustawy, m.in. przy umowach zawieranych stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników albo rentach strukturalnych.

Czy zapis w umowie, że podatek płaci dzierżawca, jest nieważny?

Nie musi być nieważny między stronami. Może oznaczać, że dzierżawca ma zwrócić właścicielowi równowartość podatku. Taki zapis nie wiąże jednak gminy i nie zmienia podatnika wskazanego w ustawie.

Czy czynsz za dzierżawę gruntu rolnego trzeba wykazać w PIT?

Jeżeli dzierżawa dotyczy gospodarstwa rolnego albo jego składnika i grunt jest wykorzystywany na cele rolnicze, czynsz nie stanowi źródła przychodu w PIT. Nie wykazuje się go wtedy jako przychodu z dzierżawy. Inaczej może być przy dzierżawie na cele nierolnicze albo na działy specjalne produkcji rolnej.

Co oznacza dzierżawa na cele rolnicze?

Chodzi o wykorzystanie gruntu w działalności rolniczej, czyli m.in. do wytwarzania produktów roślinnych lub zwierzęcych w stanie nieprzetworzonym z własnych upraw, hodowli albo chowu. Typowym przykładem jest uprawa zbóż, warzyw, roślin pastewnych albo prowadzenie produkcji zwierzęcej w ramach gospodarstwa.

Kiedy dzierżawa gruntu rolnego może być opodatkowana ryczałtem?

Ryczałt może mieć zastosowanie, gdy czynsz jest przychodem z dzierżawy, np. przy dzierżawie gruntu na cele nierolnicze albo gdy przedmiot dzierżawy nie spełnia warunków gospodarstwa rolnego. Aktualnie stawka wynosi 8,5% do 100 000 zł przychodów i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 1344 - tekst aktu
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 163 - tekst aktu
3. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 843 - tekst aktu
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
5. Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników - tekst aktu
6. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 7 lipca 2015 r., sygn. I SA/Rz 268/15
7. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 stycznia 2003 r., III SA 1492/02

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.