Groźby odebrania dzierżawy i zniszczenia plonów przez właściciela gruntu

Najpierw ustal, jaka umowa naprawdę została zawarta

W sprawach dotyczących gruntów rolnych najważniejsza jest nie sama nazwa dokumentu, lecz to, co strony rzeczywiście uzgodniły. Jeżeli właściciel oddał grunt do używania i pobierania pożytków, a druga strona miała płacić czynsz w pieniądzach, w naturze albo w innej uzgodnionej formie, co do zasady można przyjąć, że doszło do umowa dzierżawy gruntu.

Zgodnie z art. 693 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Czynsz może być określony nie tylko w pieniądzach, ale również w świadczeniach innego rodzaju albo w ułamkowej części pożytków.

Jeżeli dzierżawca nie płaci czynszu, ale ma ponosić podatki i inne ciężary związane z własnością lub posiadaniem gruntu, zastosowanie może mieć art. 708 Kodeksu cywilnego, który nakazuje odpowiednio stosować przepisy o dzierżawie. Jeżeli natomiast korzystanie z gruntu jest całkowicie bezpłatne i nie wiąże się z obowiązkiem ponoszenia takich ciężarów, umowa może być oceniona jako użyczenie, o którym mowa w art. 710 i następnych Kodeksu cywilnego.

Forma pisemna nie zawsze decyduje o ważności umowy, ale ma bardzo duże znaczenie dowodowe. Przy umowach dotyczących nieruchomości zawartych na dłużej niż rok brak pisma może powodować skutki takie jak traktowanie umowy jako zawartej na czas nieoznaczony, dlatego w praktyce warto mieć dokument z datą, podpisami stron, oznaczeniem działek, czasem trwania, czynszem lub innymi obowiązkami oraz zasadami wypowiedzenia.

Czy właściciel może odebrać grunt przed końcem umowy?

Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, właściciel gruntu co do zasady nie może jej jednostronnie zakończyć przed terminem tylko dlatego, że zmienił zdanie. Wypowiedzenie takiej umowy jest możliwe przede wszystkim wtedy, gdy przewiduje to sama umowa albo gdy zachodzi podstawa ustawowa, na przykład rażące naruszenie obowiązków przez dzierżawcę.

Przy dzierżawie zawartej na czas nieoznaczony stosuje się art. 704 Kodeksu cywilnego. Jeżeli strony nie uzgodniły inaczej, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Wypowiedzenie powinno być możliwe do udowodnienia, dlatego najlepiej doręczać je na piśmie.

Samowolne wejście na grunt, wyrzucenie dzierżawcy, zaoranie zasiewów albo uniemożliwianie korzystania z działki może naruszać posiadanie. Dzierżawca, jako posiadacz zależny, może korzystać z ochrony posesoryjnej. Roszczenie o przywrócenie naruszonego posiadania i zaniechanie naruszeń co do zasady wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od naruszenia.

Umowa z jednym współwłaścicielem

Jeżeli grunt ma kilku współwłaścicieli, trzeba dodatkowo zbadać, czy osoba podpisująca umowę mogła skutecznie oddać nieruchomość do korzystania. Inaczej ocenia się zwykłe, krótkie korzystanie z części gruntu, a inaczej wieloletnie oddanie całej nieruchomości rolnej w dzierżawę, które może istotnie wpływać na prawa pozostałych współwłaścicieli.

Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują, że do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a do czynności zwykłego zarządu zgoda większości liczona według wielkości udziałów. Dlatego umowa dzierżawy z współwłaścicielem wymaga oceny udziałów, zakresu umowy, czasu trwania, dotychczasowego sposobu korzystania z gruntu oraz tego, czy pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę albo później potwierdzili umowę.

Jeżeli wymagana zgoda nie została udzielona, umowa może nie wiązać wszystkich współwłaścicieli albo może być kwestionowana. Nie oznacza to jednak automatycznie, że dzierżawca pozostaje bez ochrony. Jeżeli został wprowadzony w błąd co do umocowania osoby podpisującej dokument albo poniósł nakłady i utracił możliwość zebrania plonów, może rozważyć roszczenia odszkodowawcze wobec osoby, która doprowadziła do szkody, a w niektórych sytuacjach także roszczenia z bezpodstawnego wzbogacenia.

Groźby zniszczenia plonów i wejścia na pole

Grożenie zniszczeniem upraw, sprzętu albo innym przestępstwem może stanowić groźbę karalną z art. 190 Kodeksu karnego, jeżeli wzbudza u zagrożonej osoby uzasadnioną obawę, że zostanie spełniona. Ściganie takiego czynu następuje na wniosek pokrzywdzonego, dlatego przy zgłoszeniu warto wyraźnie wskazać, że składa się wniosek o ściganie.

Faktyczne zniszczenie zasiewów, uszkodzenie upraw, zniszczenie ogrodzenia lub sprzętu może stanowić przestępstwo z art. 288 Kodeksu karnego. Jeżeli szkoda nie przekracza 800 zł, sprawa może być kwalifikowana jako wykroczenie z art. 124 Kodeksu wykroczeń. Niezależnie od kwalifikacji karnej dzierżawca może dochodzić naprawienia szkody w postępowaniu cywilnym.

W praktyce należy jak najszybciej zabezpieczyć dowody: zrobić zdjęcia i nagrania stanu pola, zachować wiadomości SMS, e-maile i nagrania rozmów, spisać dane świadków, zgromadzić faktury za materiał siewny, nawozy, środki ochrony roślin i usługi rolnicze oraz oszacować wartość utraconych plonów. Jeżeli zagrożenie jest realne, można rozważyć zawiadomienie Policji, wezwanie właściciela do zaniechania naruszeń, a w pilnych przypadkach także wniosek do sądu o zabezpieczenie roszczenia.

Odszkodowanie za zniszczone zasiewy albo utracone zbiory

Jeżeli właściciel lub inna osoba bezprawnie zniszczy plony, dzierżawca może żądać naprawienia szkody na podstawie przepisów o czynach niedozwolonych, w szczególności art. 415 Kodeksu cywilnego. Jeżeli szkoda wynika z niewykonania albo nienależytego wykonania ważnej umowy, podstawą może być także odpowiedzialność kontraktowa z art. 471 Kodeksu cywilnego.

Odszkodowanie może obejmować rzeczywistą stratę, na przykład koszt materiału siewnego, nawozów i prac agrotechnicznych, a także utracone korzyści, jeżeli da się wykazać, że przy normalnym przebiegu zdarzeń dzierżawca uzyskałby określony plon lub dochód. Wynika to z art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli umowa okaże się wadliwa, ale właściciel lub współwłaściciele odnieśli korzyść kosztem dzierżawcy, można rozważyć roszczenie z bezpodstawnego wzbogacenia na podstawie art. 405 Kodeksu cywilnego. Taka sytuacja wymaga jednak dokładnej analizy, zwłaszcza gdy spór dotyczy tego, kto był uprawniony do zawarcia umowy i kto faktycznie korzystał z efektów pracy dzierżawcy.

FAQ

Czy umowa dzierżawy gruntu rolnego musi być pisemna?

Dla samego zawarcia umowy dzierżawy nie zawsze jest wymagana forma pisemna, ale przy nieruchomościach forma pisemna ma duże znaczenie dowodowe i może wpływać na ocenę czasu trwania umowy. W praktyce warto sporządzić dokument obejmujący działki, czas trwania, czynsz lub inne obowiązki, zasady wypowiedzenia i podpisy stron.

Czy właściciel może zniszczyć zasiewy, jeżeli uważa umowę za nieważną?

Nie. Nawet spór o ważność umowy nie uprawnia właściciela do samowolnego niszczenia upraw ani siłowego odbierania gruntu. Powinien korzystać z legalnych środków, takich jak wezwanie, wypowiedzenie, pozew o wydanie nieruchomości albo inne właściwe postępowanie.

Co zrobić po groźbie zniszczenia plonów?

Należy zabezpieczyć dowody groźby, zachować wiadomości i dane świadków, udokumentować stan upraw oraz rozważyć zawiadomienie Policji. Jeżeli groźba dotyczy popełnienia przestępstwa i wzbudza uzasadnioną obawę, może wchodzić w grę art. 190 Kodeksu karnego.

Czy dzierżawca może żądać odszkodowania za utracony plon?

Tak, jeżeli wykaże bezprawne działanie sprawcy, szkodę, związek przyczynowy oraz wysokość straty albo utraconych korzyści. Pomocne są faktury, dokumentacja agrotechniczna, zdjęcia, zeznania świadków, informacje o przeciętnych plonach i cenach skupu.

Czy umowa podpisana z jednym współwłaścicielem zawsze jest nieważna?

Nie zawsze. Trzeba sprawdzić, czy czynność mieściła się w zwykłym zarządzie, czy wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli, jakie udziały miała osoba podpisująca umowę i czy pozostali współwłaściciele zgodzili się na korzystanie z gruntu albo później je potwierdzili.

Podsumowanie

Właściciel gruntu nie powinien samowolnie odbierać dzierżawy ani niszczyć plonów. Najpierw trzeba ustalić, jaki rodzaj umowy zawarto, czy była ona ważna, na jaki czas została zawarta i czy osoba podpisująca dokument miała prawo działać w imieniu wszystkich właścicieli. Przy groźbach i próbach wejścia na pole kluczowe jest szybkie zabezpieczenie dowodów oraz skorzystanie z legalnych środków ochrony.

Jeżeli doszło do zniszczenia upraw, dzierżawca może rozważyć zawiadomienie organów ścigania, roszczenie o ochronę posiadania, wniosek o zabezpieczenie oraz dochodzenie odszkodowania. Ostateczna ocena zależy od dokumentów, sposobu wykonywania umowy, zachowania stron i zakresu poniesionej szkody.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553.
3. Ustawa z dnia 20 maja 1971 r. - Kodeks wykroczeń - Dz.U. 1971 nr 12 poz. 114.
4. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.