Groźby odebrania dzierżawy i zniszczenia plonów przez właściciela gruntu

Umowa z właścicielem gruntu

Przedstawia Pan pisemną umowę obejmującą zobowiązanie wydzierżawiającego do oddania ziemi w dzierżawę i podpisy obu stron. Umowa nie obejmuje żadnych innych postanowień. Ponieważ jednak dla ważności umowy dzierżawy nie ma wymogu formy pisemnej, a Państwo dalsze postanowienia umowy uzgodnili ustnie, skąpy zakres pisma nie pozostaje przeszkodą dla przyjęcia, że doszło do umowy dzierżawy. Zgodnie z art. 693 Kodeksu cywilnego:

„Art. 693. § 1. 

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków”.

W Pana wypadku nie ustalono czynszu, podaje Pan tylko, że miał Pan utrzymać ziemię w porządku. Zgodnie  z art. 708 w wypadku, gdy osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie jest obowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu, przepisy o dzierżawie stosuje się odpowiednio.

Gdyby jednak Pan nie był zobowiązany do ponoszenia ciężarów, zawarta umowa nie byłaby umową dzierżawy, a umową użyczenia – oddania do bezpłatnego korzystania (por. art. 710 i nast.). Inne terminy wypowiedzenia obowiązują przy umowie dzierżawy, inne przy umowie użyczenia.

Oddanie nieruchomości w dzierżawę

W niniejszej sprawie jednak ważniejsze od kwalifikacji umowy pozostaje umocowanie współwłaścicielki do zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności. Jeśli by oddanie nieruchomości w dzierżawę uznać za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, potrzebna byłaby zgoda wszystkich współwłaścicieli, jeśli za czynność zwykłego zarządu – zgoda większości (por. art. 199 i 201 Kodeksu cywilnego). Brak wymaganej zgody powoduje bezwzględną nieważność umowy (por. m.in. Komentarz do art. 201, red. J. Gudowski).

Na zawarcie umowy dzierżawy w Pana przypadku brak było zgody współwłaścicieli (tak wynika z opisu). Nie wiem, czy wydzierżawiająca jest współwłaścicielką większościową – jeśli tak, w przypadku uznania, że ta czynność dzierżawy nie przekraczała czynności zwykłego zarządu, umowa byłaby ważna. Jeśli natomiast współwłaścicielka nie ma większości udziałów, czynność jest nieważna.

Ocena, czy umowa dzierżawy stanowi czynność zwykłego zarządu, czy przekracza zwykły zarząd, musi być dokonywana indywidualnie. Jeśli by oddanie Panu w dzierżawę następowało np. w wyniku przedłużenia poprzedniej umowy, ta współwłaścicielka zawsze władałaby ziemią itd. byłyby szanse, by uznać czynność za zwykły zarząd. Proszę opisać dokładniej okoliczności oddania Panu ziemi do korzystania, to będę mogła pomóc ocenić, czy czynność przekraczała zwykły zarząd (co jest bardziej prawdopodobne), czy też nie.

Jeśli umowa jest nieważna, współwłaściciele mają uprawnienie, by żądać, aby wydał im Pan gospodarstwo. Jeśli jest ważna, mogą zakończyć umowę tylko przez jej wypowiedzenie (przy dzierżawie gospodarstwa rolnego podano termin wypowiedzenia– na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, art. 704, przy umowie użyczenia – brak jest terminów, można się bronić, że powinna znaleźć zastosowanie regulacja dot. umowy najmu – wtedy w umowie na czas oznaczony można wypowiedzieć jeśli przewidziano to w umowie – tu nie przewidziano, por. 673 § 3).

Umowa z jednym współwłaścicielem

Jeśli by współwłaścicielka utrzymywała Pana w uzasadnionym przekonaniu, że pozostaje uprawniona do zawarcia umowy (np. posiada pełnomocnictwa od pozostałych współwłaścicieli), zasadne byłoby żądanie zapłaty odszkodowania, gdyby z powodu nieważności umowy i konieczności pozostawienia zasiewów, poniósł Pan szkodę (por. art. 415).

Jeśli by natomiast współwłaściciele wzbogacili się Pana kosztem poprzez pozostawienie zasiewów, mógłby Pan od nich żądać zapłaty z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405).

Nadmienię, że w doktrynie można spotkać stanowisko, według którego umowa zawarta przez jednego współwłaścicieli bez wymaganej zgody pozostałych jest ważna, a w razie jej niewykonania, nienależytego wykonania, może Pan żądać odszkodowania od tego współwłaściciela (art. 471), jeśli poniósł Pan szkodę przez to, że druga strona nie wykonała umowy (tu: nie oddała nieruchomości do korzystania).

Opisywany przez Pana przypadek jest zagadnieniem szerokim, jeśli chodzi o kwestie prawne i zdaję sobie sprawę, że przeanalizowałam go bez szczegółowych wyjaśnień, które w zakresie prawnym musiałyby być dość skomplikowane – gdyby były one konieczne, proszę o informację. Po dokładniejszym opisie z Pana strony być może będę w stanie odnieść się bardziej indywidualnie do Pana przypadku.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.