Zakup ziemi rolnej od rodzica – dokumenty i formalności

Zakup ziemi rolnej od rodzica wymaga aktu notarialnego

Umowa sprzedaży nieruchomości, w tym ziemi rolnej, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to przede wszystkim z art. 158 Kodeksu cywilnego. Zwykła umowa pisemna, nawet podpisana przez obie strony i opłacona, nie przeniesie własności nieruchomości.

Przed wizytą u notariusza strony powinny przygotować dokumenty tożsamości, numer księgi wieczystej, dokumenty geodezyjne i dokumenty potwierdzające stan prawny działki. Jeżeli zbywcą jest rodzic, a nabywcą dziecko, notariusz może poprosić o odpis aktu urodzenia albo inny dokument potwierdzający pokrewieństwo. Ma to znaczenie dla zastosowania wyjątków przewidzianych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przy działce zabudowanej notariusz może dodatkowo oczekiwać dokumentów dotyczących budynku, w szczególności pozwolenia na budowę, zawiadomienia o zakończeniu budowy, decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo dokumentów wyjaśniających, dlaczego budynek nie został jeszcze formalnie oddany do użytkowania. W przypadku sprzedaży budynku lub jego części trzeba również omówić obowiązek przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej.

Jakie dokumenty są zwykle potrzebne przy sprzedaży działki rolnej?

Ostateczną listę dokumentów wskazuje notariusz, ponieważ zależy ona od księgi wieczystej, powierzchni działki, przeznaczenia gruntu, sposobu nabycia nieruchomości przez sprzedającego oraz tego, czy na działce znajduje się budynek. W praktyce najczęściej potrzebne są:

• dokumenty tożsamości stron,
• numer księgi wieczystej albo odpis z księgi wieczystej, a gdy księgi nie ma – dokumenty potwierdzające tytuł własności,
• wypis z rejestru gruntów, a niekiedy także wyrys z mapy ewidencyjnej,
• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo o braku planu,
• zaświadczenie dotyczące objęcia nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu, jeżeli może mieć to znaczenie,
• zaświadczenie dotyczące obszaru rewitalizacji lub specjalnej strefy rewitalizacji, jeżeli wymaga tego praktyka notarialna w danej gminie,
• dokumenty potwierdzające pokrewieństwo, gdy strony chcą skorzystać z wyjątku dla osoby bliskiej,
• dokumenty budowlane, jeżeli działka jest zabudowana.

Warto wcześniej przekazać notariuszowi numer księgi wieczystej i wypis z rejestru gruntów. Pozwala to ustalić, czy mamy do czynienia z nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów o obrocie ziemią, czy z nieruchomością, której ograniczenia rolne nie obejmują albo obejmują tylko częściowo.

Sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości przed jej nabyciem

Księga wieczysta powinna zostać sprawdzona nie tylko pod kątem tego, kto jest właścicielem. Nabywca powinien zweryfikować również hipoteki, ostrzeżenia, służebności, roszczenia, wzmianki o wnioskach oraz zgodność działek ujawnionych w księdze z ewidencją gruntów.

Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnością mieszkania, służebnością przejazdu, roszczeniem z umowy przedwstępnej albo ostrzeżeniem o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym, nie oznacza to automatycznie, że sprzedaż jest niemożliwa. Oznacza jednak, że trzeba ustalić skutki takiego wpisu i ewentualnie wprowadzić do aktu notarialnego odpowiednie zabezpieczenia.

Czy potrzebne jest zaświadczenie, że nikt nie jest zameldowany?

Przepisy nie przewidują ogólnego obowiązku przedstawienia notariuszowi zaświadczenia o braku osób zameldowanych przy sprzedaży nieruchomości. Notariusz może jednak zapytać o tę kwestię, a nabywca może żądać od sprzedającego takiego zaświadczenia jako elementu bezpieczeństwa transakcji.

Zameldowanie ma charakter administracyjny i samo w sobie nie jest tytułem prawnym do domu lub lokalu. Osoba zameldowana nie staje się przez to właścicielem, najemcą ani uprawnionym do korzystania z nieruchomości. Z drugiej strony brak meldunku nie daje pełnej pewności, że nikt faktycznie nie mieszka w budynku albo nie ma wobec niego roszczeń. Dlatego w akcie notarialnym warto przewidzieć oświadczenia sprzedającego, że nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, dożywocia, służebności mieszkania ani innego prawa osoby trzeciej, o ile odpowiada to rzeczywistości.

Jeżeli budynek nie ma nadanego numeru porządkowego albo nie został oddany do użytkowania, uzyskanie typowego zaświadczenia meldunkowego może być utrudnione. W takiej sytuacji większe znaczenie ma faktyczne sprawdzenie nieruchomości, dokumentów budowlanych i sposobu korzystania z domu.

Budynek nieoddany do użytkowania a sprzedaż działki

Sam fakt, że na działce znajduje się budynek nieoddany do użytkowania, nie musi wykluczać sprzedaży nieruchomości. Jest to jednak istotne ryzyko dla kupującego. Trzeba ustalić, czy budynek powstał na podstawie prawidłowego pozwolenia na budowę albo skutecznego zgłoszenia, czy budowa nie została przerwana na tyle długo, że decyzja wygasła, oraz czy nie ma samowoli budowlanej.

Co do zasady do użytkowania budynku można przystąpić dopiero po spełnieniu wymogów Prawa budowlanego. W wielu przypadkach wystarczy zawiadomienie organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy i brak sprzeciwu w terminie 14 dni, ale w sytuacjach określonych w art. 55 Prawa budowlanego konieczne jest pozwolenie na użytkowanie. Jeżeli użytkowanie ma rozpocząć się przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych, również trzeba uzyskać pozwolenie na użytkowanie.

Przy zakupie takiej nieruchomości warto żądać od rodzica dokumentacji budowy, dziennika budowy, decyzji i zaświadczeń organów, a w razie wątpliwości także konsultacji z projektantem lub inspektorem nadzoru. W akcie notarialnym można opisać stan budynku i oświadczenia sprzedającego, aby uniknąć sporu o to, czy kupujący znał ryzyka związane z inwestycją.

Zakup nieruchomości rolnej od osoby spokrewnionej

W ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego dziecko sprzedającego jest osobą bliską. Ma to praktyczne znaczenie: nabycie nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy nie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR, a przy sprzedaży KOWR co do zasady nie przysługuje prawo pierwokupu.

Nie oznacza to jednak, że transakcja rodzinna jest całkowicie poza kontrolą przepisów rolnych. W zależności od powierzchni, położenia i charakteru nieruchomości nabywca może wejść w obowiązki przewidziane dla nabywców nieruchomości rolnych, w tym obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez co najmniej 5 lat oraz zakaz zbycia lub oddania nieruchomości w posiadanie innym podmiotom w tym okresie bez zgody KOWR, chyba że zastosowanie ma ustawowy wyjątek.

Dlatego przed podpisaniem aktu trzeba ustalić, czy kupowana działka jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy, jaka jest jej powierzchnia, czy jest położona w granicach miasta, jakie ma przeznaczenie w planie miejscowym oraz czy w skład nieruchomości wchodzą użytki rolne. Te elementy wpływają na zakres obowiązków po zakupie.

Sprzedaż czy darowizna ziemi od rodzica?

Rodzic może przenieść własność ziemi na dziecko przez sprzedaż, darowiznę albo inną czynność prawną, ale skutki podatkowe i prawne są różne. Sprzedaż wymaga rzeczywistego ustalenia ceny i jej zapłaty. Darowizna jest nieodpłatna i może mieć znaczenie przy późniejszych rozliczeniach spadkowych, w tym przy zachowku.

Jeżeli strony wybierają sprzedaż tylko dlatego, że chcą uniknąć określonych skutków rodzinnych lub podatkowych, trzeba przeanalizować, czy umowa odpowiada rzeczywistym ustaleniom. Pozorna sprzedaż może prowadzić do sporu z rodzeństwem, urzędem skarbowym albo innymi osobami zainteresowanymi majątkiem rodzinnym.

Lista kontrolna przed podpisaniem aktu notarialnego

Przed zawarciem umowy sprzedaży warto przejść przez krótką listę kontrolną:

• czy rodzic jest ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel albo współwłaściciel,
• czy w księdze nie ma hipotek, ostrzeżeń, roszczeń albo służebności, których skutków nabywca nie akceptuje,
• czy dane z księgi wieczystej odpowiadają ewidencji gruntów,
• czy działka jest rolna, budowlana, rolno-budowlana albo ma inne przeznaczenie w planie miejscowym,
• czy przepisy o KOWR mają zastosowanie i jakie obowiązki będą ciążyć na nabywcy po zakupie,
• czy budynek powstał legalnie i czy można go użytkować,
• czy ktoś faktycznie mieszka w budynku albo korzysta z niego na podstawie umowy,
• czy sprzedający przekazał potrzebne dokumenty podatkowe, budowlane i energetyczne.

FAQ

Czy dziecko może kupić ziemię rolną od rodzica, jeśli nie jest rolnikiem?

Tak, nabycie przez osobę bliską zbywcy co do zasady nie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Trzeba jednak sprawdzić, czy po zakupie na nabywcy nie będą ciążyły obowiązki wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zwłaszcza obowiązek prowadzenia gospodarstwa i ograniczenie zbycia przez 5 lat.

Czy przy zakupie od ojca potrzebne jest zaświadczenie o braku zameldowanych?

Nie jest to ustawowy warunek ważności umowy sprzedaży. Może być jednak praktycznym dokumentem, którego zażąda nabywca albo notariusz. Ważne jest również sprawdzenie, czy ktoś faktycznie mieszka w budynku albo ma prawo do korzystania z niego.

Czy brak numeru domu uniemożliwia sprzedaż działki?

Co do zasady nie. Nieruchomość identyfikuje się przede wszystkim przez księgę wieczystą, dane ewidencyjne działki i dokumenty geodezyjne. Brak numeru porządkowego może jednak utrudniać kwestie meldunkowe i wskazywać, że budynek nie został formalnie przygotowany do użytkowania.

Czy KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu przy sprzedaży ziemi dziecku?

Przy sprzedaży nieruchomości rolnej osobie bliskiej zbywcy KOWR co do zasady nie ma prawa pierwokupu. Notariusz powinien jednak zbadać, czy nabywca rzeczywiście mieści się w ustawowej definicji osoby bliskiej i czy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna objęta przepisami ustawy.

Czy można kupić działkę z domem nieoddanym do użytkowania?

Można, ale wymaga to szczególnej ostrożności. Kupujący powinien sprawdzić pozwolenie na budowę, stan robót, dokumentację budowlaną, ewentualne decyzje nadzoru budowlanego i to, jakie czynności będą potrzebne do legalnego użytkowania domu.

Podsumowanie

Zakup ziemi rolnej od rodzica jest możliwy i w wielu przypadkach prostszy niż zakup od osoby obcej, ponieważ dziecko jest osobą bliską w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie zwalnia to jednak stron z obowiązku zawarcia aktu notarialnego, sprawdzenia księgi wieczystej, dokumentów geodezyjnych, przeznaczenia działki, dokumentów budowlanych oraz ewentualnych obowiązków po nabyciu.

Zaświadczenie o braku osób zameldowanych nie jest najważniejszym dokumentem przy sprzedaży. Może pomóc, ale nie zastępuje ustalenia, czy ktoś faktycznie korzysta z domu i czy ma do tego tytuł prawny. Przy budynku nieoddanym do użytkowania kluczowe są dokumenty budowlane i realna ocena, czy kupujący będzie mógł legalnie korzystać z nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - ISAP
3. Informacje KOWR o zgodach na nabycie nieruchomości rolnych - gov.pl
4. Informacje KOWR o prawie pierwokupu i prawie nabycia nieruchomości rolnych - gov.pl
5. Informacje KOWR o obowiązkach nabywcy nieruchomości rolnej - gov.pl
6. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - ISAP
7. Informacje GUNB o zakończeniu budowy i pozwoleniu na użytkowanie - gov.pl
8. Informacje Ministerstwa Rozwoju i Technologii o świadectwach charakterystyki energetycznej - gov.pl

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.