Kategoria: Obrót ziemią

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup ziemi rolnej od rodzica

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 2017-09-08

Chciałabym kupić od mojego rodzica działkę rolną z budynkiem mieszkalnym, który jednak nie został oddany do użytku, nie ma nadanego numeru domu. Czy aby odkupić tę ziemię od ojca muszę mieć zaświadczenie, że nikt tam nie jest zameldowany? Jakie dokumenty są wymagane przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Witam Państwa, oczywiście porada prawna okazała się przydatna i skuteczna. Już za parę dni rozpoczynamy proces przekształcania naszej spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową. Dziękujemy za okazaną pomoc i pozdrawiam
Edward, 60 lat, emeryt straży granicznej
Bardzo serdecznie dziękuję Pani oraz osobą pomagającym w mojej sprawie. Za tak szczegółowe i dokładne wyjaśnienie problemu poparte wieloma przepisami prawa. W razie czego będę się kontaktował w przyszłości. Pozdrawiam serdecznie.
Mateusz, 35 lat, poligraf
Serdecznie dziękuję za pomoc. Jeżeli tylko będę miała jakikolwiek wątpliwości natury prawnej, na pewno skorzystam ponownie z serwisu wdzięczna za porady i wskazówki.
Renata
 Jestem zadowolony z odpowiedzi dodatkowej. 
Zbigniew, inżynier, 87 lat
Bardzo szybka i rzetelna odpowiedź. Profesjonalne podejście do klienta. Możliwość zadawania dodatkowych pytań jest niewątpliwie wielkim atutem usługi. Dziękuję za zajęcie się moją sprawą.
Emilia, 41 lat
Bardzo dobra, konkretna porada. Fachowe wyjaśnienie sytuacji przystępnym językiem. Szybkie odpowiedzi na pytania dodatkowe. Informacje, które otrzymałem były bardzo pomocne. Oparcie jakie otrzymałem w fachowej poradzie podziałało uspokajająco. Serdecznie dziękuję serwisowi i panu Panie Marcinie. Pozdrawiam.
Włodzimierz
Porada (analiza prawna) została bardzo szybko i fachowo zrealizowana, a treść przedstawionej analizy jest całkowicie jasna dla osoby niebędącej prawnikiem.
Paweł, nauczyciel akademicki, 64 lata
Szybko, wyczerpująco, kompleksowo, wraz z interpretacją DKIS. Bardzo dziękuję
Grzegorz, urzędnik, 41 lat
Szybkość odpowiedzi, cena porady, mozliwość zadawania pytań dodatkowych. 
Emilia, 30 lat, rolnik

Andrzej
Dziękuję za wyczerpujące informacje 
Elżbieta
Dziękuję za bardzo szczegółowe, rzeczowe i fachowe poradnictwo w przedłożonej sprawie. Porada Pana rzuciła nam dużo światła i jesteśmy wdzięczni.
Zbigniew, 74 lata
Zrozumiałem sprawę na tyle by zastanowić się, o przeprowadzenie postępowania spadkowego, po zmarłych rodzicach. Postraszę chociaż nikczemnika że to zrobię ,czy to zrobię to przekalkuluję na ile gra warta świeczki. Dziękuje.
Stanisław
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź . Wszystkim polecam korzystanie z EPorady24.
 
Maria
Witam. Miałam obawy co do porad internetowych ale zależało mi na czasie więc postanowiłam spróbować i nie żałuję, profesjonalne podejście do sprawy ,wszystko wyjaśnione i pomocne polecam.
Małgorzata
Bardzo obszerna i szczera do bólu opinia. Dokładnie tego co potrzebowałem. Bez owijania w bawełnę, bardzo konkretnie i obszernie. Na mały minus pytanie dodatkowe złożone jako uzupełnienie zostały pominięte.
Maciej
Dziękuję bardzo za szybkie odpowiedzi i wyczerpujące informacje dotyczące mojej sprawy.
Mirosław
Jestem zadowolona z Waszych usług, już 2-gi raz dostaję odpowiedź, która jest wyczerpująca, napisana zrozumiałym (dla nie prawnika ) językiem i w ciągu doby, Trzymacie poziom już 10 lat i oby tak dalej. 
Krystyna, inżynier, 70 lat
Wszystko jest na najwyższym poziomie
Sebastian, 44 lata, mechanik samochodowy
Bardzo wysoko oceniam współpracę z serwisem , odpowiedz prawnika była wyczerpująca i rzetelna . 
Edyta
Dziękuję bardzo za odpowiedź. Rozwiała moje wątpliwości. Pomogła mi w rozwiązaniu problemu.
Anna
W ciągu niespełna godziny otrzymałem wyczerpującą odpowiedź, a to bez wychodzenia z domu i \"szukania\" prawników. .
Roman, emeryt, 72 lata
Bardzo sprawnie i na temat.
Klaudiusz
Szybka odpowiedź, która została przesłana następnego dnia, to największy atut. Muszę też przyznać, że informacje były rzetelnie i wyczerpująco przedstawione. Dla mnie to wygodna forma rozwiewania wszelkich wątpliwości prawnych towarzyszących sprawom biznesowym - nie tracę czasu a koszty akceptowalne. 
Ewa
Błyskawiczna reakcja, gotowość do niezwykle wnikliwego pochylenia się nad problemem, cierpliwe wyjaśnianie tematów trudnych dla laika, a reasumując - bardzo profesjonalna opieka nad klientem - to może zasługiwać tylko na najwyższą ocenę!
Katarzyna, 53 lata
Bardzo dziękuję - szybko i profesjonalnie.
Beata
Po raz kolejny bardzo rzetelna i wyczerpująca odpowiedz na pytania.
Przemysław
Bardzo polecam ten serwis. Odpowiedzi otrzymałam szybko i rzetelnie podparte przepisami. 
Małgorzata
Jestem bardzo zadowolona z pomocy którą uzyskałam na portalu. Odpowiedź otrzymałam w ekspresowym tempie płacąc za to niewiele ponad 80 zł. Wiadomość którą dostałam była wyczerpująca, wszystkie informacje zostały przekazane w sposób jasny i zrozumiały. Dodatkowo były umieszczone wyroki SN z przeszłości na których mogłam się oprzeć. Polecam każdemu.
Katarzyna, 29 lat
Odpowiedz wyczerpująca,ale jak to zwykle bywa rodzą się następne pytania.
Bogusław

Przeniesienie własności nieruchomości powinno odbyć się w formie aktu notarialnego – art. 155 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) w związku z art. 140 K.c.; wyrażony wprost w art. 158 K.c. wymóg zachowania formy aktu notarialnego jest wymogiem sformułowanym pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Na notariuszach spoczywają określone obowiązki prawne – szczególnie przewidziane Prawem o notariacie, a w przypadku nieruchomości na ogół także przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece; w praktyce (zwłaszcza w zakresie zagadnień szczegółowych i organizacyjnych) mają znaczenie także przepisy aktów wykonawczych oraz wytyczne samorządu zawodowego. Z perspektywy interesantów, notariusz ma obowiązek dbać o zagadnienia formalne (np. dotyczące formy aktu notarialnego) oraz o podstawowe zagadnienia treściowe (zwłaszcza charakterystyczne dla danego rodzaju umowy lub innej czynności prawnej); za dodatkowy nakład pracy (np. związany z przygotowaniem szczegółowych postanowień umownych) notariusz jest uprawniony żądać dodatkowego wynagrodzenia. W stosunkach rodzinnych – zwłaszcza w przypadku umowy darowizny (art. 888 i następne K.c.) – dość często wystarczają typowe postanowienia umowne. Pani jednak bierze pod uwagę zawarcie umowy sprzedaży (art. 535 i następne K.c.), więc może się przydać sformułowanie postanowień odpowiednio szczegółowych oraz domaganie się od zbywcy przedstawienia określonych dokumentów (np. dokumentów urzędowych) – wymienionych w akcie notarialnym lub do niego załączanych.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Podstawowe znaczenie ma wykazanie, że zbywca jest właścicielem rzeczy, którą stara się zbyć. Ma to związek z bardzo starą zasadą: „Nikt nie może przenieść więcej praw, niż sam posiada” (łacińskie: Nemo plus iuris transfere potest, quam ipse habet). Jedynie właściciel – i to z wyłączeniem innych osób (art. 140 K.c.) – jest uprawniony zbywać swą własność; odrębne zagadnienie (dotyczące określonych sytuacji swoistych) stanowi możność decydowania przez sąd o zbyciu rzeczy lub egzekucja komornicza. Do aktu notarialnego (w którym zawarta jest umowa przenosząca własność nieruchomości albo zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości) powinien stawać właściciel nieruchomości albo pełnomocnik właściciela (art. 98 i następne K.c.) – z uwagi na wymóg formy aktu notarialnego (art. 158 K.c.), pełnomocnictwo powinno zostać udzielone w formie aktu notarialnego. Jeżeli Pani ojciec osobiście będzie „stawał do aktu notarialnego” (jak to się często określa), to pełnomocnik będzie zbędny.

Zbywca (albo pełnomocnik zbywcy) nieruchomości powinien wykazać, że dana nieruchomość (której dotyczy czynność notarialna) jest jej właścicielem albo współwłaścicielem (w przypadku zbywania udziałów we współwłasności). Jeżeli dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta, to bardzo często do wykazania uprawnień właścicielskich wystarczy wypis z właściwej księgi wieczystej – na ogół niedawno wydany; notariusze współcześnie najczęściej mają sposoby sprawdzania on-line stanu prawnego nieruchomości, także tuż przed podpisaniem aktu notarialnego (co może interesować zwłaszcza nabywcę). Jeżeli nie ma księgi wieczystej, to okazuje się inne dokumenty – np. wypis lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów (nadal się zdarzającej alternatywy dla ksiąg wieczystych). Czasami nieruchomość (lub działka ewidencyjna) jest wpisana do jednej księgi wieczystej z inną nieruchomością (innymi nieruchomościami) – w takich sytuacjach przydaje się założenie odrębnej księgi wieczystej (przed zawarciem umowy albo wnioskowanie o to w akcie z umową skutkującą przeniesieniem własności nieruchomości; obowiązujące w Polsce prawo z tego zakresu dalekie jest od ideału, więc przydać się może szczególna dokładność w przypadku ksiąg wieczystych prowadzonych dla więcej niż jednej nieruchomości.

Jest dobrze, jeżeli księga wieczysta rzeczywiście odzwierciedla aktualny stan prawny – bywa z tym różnie (chociażby dlatego, że nie ma prawnego obowiązku ujawniania służebności w księgach wieczystych, więc części służebności się nie ujawnia, co może skutkować problemami lub sporami). Jeśli odnośna nieruchomość (według księgi wieczystej) jest wolna od obciążeń (np. z zakresu służebności), to w akcie notarialnym może się przydać oświadczenie zbywcy o braku obciążeń (dotyczących zbywanej nieruchomości). Jeżeli Pani zna stan prawny nieruchomości, to zapewne ewentualne ryzyko może być mniejsze.

Dość często nabywcy nieruchomości domagają się zaświadczeń o tym, że zbywca nie jest dłużnikiem sektora publicznego (na ogół: urząd skarbowy, ZUS, czasami KRUS). Czasami notariusze zalecają przedstawienie takich zaświadczeń (w interesie nabywcy i w ramach dbałości notariusza także o sytuację nabywcy).

Prawo obowiązujące nie wyklucza obrotu nieruchomościami, na których jest zameldowany człowiek (np. zbywca albo ktoś inny). Niekiedy obrót nieruchomościami dotyczy całych budynków wielorodzinnych – prawdopodobnie nawet (niemal) całymi osiedlami (zwłaszcza bloków zakładowych). Jeżeli nabywca chce korzystać z nieruchomości, np. w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych lub w celach zarobkowych – to powinien się dobrze zorientować, czy rzeczywiście ktoś mieszka w określonym domu lub mieszkaniu. Nabywca może (w ramach dbałości o swe uprawnienia) domagać się od zbywcy przedstawienia zaświadczenia o tym, że nikt nie jest zameldowany „pod danym adresem”, ale należy właściwie rozumieć „zagadnienia meldunkowe” (zwłaszcza chodzi o unikanie nadal silnych mitów w tym zakresie). Zameldowanie (także w ujęciu aktualnej ustawy o ewidencji ludności) nie jest tytułem prawnym do lokalu (mieszkania albo domu) – chodzi o zagadnienie administracyjne (choć mogące się przydawać), a nie o tytuł prawny. Są różne rodzaje tytułów prawnych, np.: własność, służebność (np. służebność mieszkania lub inna służebność osobista), prawo najmu, korzystanie z cudzego lokalu na podstawie umowy użyczenia. Zdarza się (np. w związku z najmem lub z użyczeniem), że osoba, której przysługuje tytuł prawny (np. jako najemcy), nie jest zameldowana (np. z uwagi na określone postanowienia umowy najmuj lub przejawianie posłuchu wobec właściciela mieszkania). Co więcej, ludzie czasami korzystają z cudzych lokali bez tytułu prawnego – co (w przypadku lokali mieszkalnych) wiąże się z obowiązkiem płacenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu (art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów…). Posiadacz (w tym posiadacz zależny cudzego mieszkania) – również w przypadku niepłacenia czynszu albo odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu – pozostaje pod ochroną prawną przed bezprawnym pozbawieniem posiadania (art. 342 i następne K.c.); ochrona prawna przysługuje niezależnie od zameldowania albo braku zameldowania.

Określenie „oddanie do użytku” można różnie rozumieć. Może chodzić zarówno o kryterium prawne (uzyskanie oficjalnego pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego), jak również o stan faktyczny – czasami ludzie korzystają (w tym zamieszkując) z budynku, którego oficjalnie nie oddano do użytku, a niekiedy budynek („z pozwoleniem na użytkowanie”) stoi pustkami (i to nawet całymi latami). Na ogół trudno jest uzyskać zameldowanie w budynku, którego oficjalnie nie oddano do użytku (i to jako mieszkalnego).

Skoro Pani ma być nabywcą, to trudno zakładać, jakoby miała Pani obowiązek (zwłaszcza obowiązek prawny) przedkładać (np. notariuszowi) zaświadczenie o tym, że nikogo nie zameldowano „pod danym adresem”. Łatwiej byłoby przyjąć Pani uprawnienie żądania od zbywcy (również z grona rodzinnego), by przedstawił takowe zaświadczenie przed zawarciem planowanej umowy sprzedaży. Gdyby jakiś notariusz żądał zbyt wielu dokumentów (zwłaszcza poza niezbędnymi dla dokonania transakcji), to proszę pamiętać o zasadzie wolności wyboru notariusza (spośród praktykujących w Polsce).

Chodzi (według Pani słów) o działkę rolną, więc zasadne może okazać się przedstawienie notariuszowi określonego odpisu aktu stanu cywilnego – wykazującego bliskie pokrewieństwo między Panią a zbywcą. Ma to związek z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – w tym z przewidzianym w niej prawem pierwokupu. Są wyłączenia spod takich rygorów prawnych – w tym w związku z bliskim pokrewieństwem między sprzedającym a kupującym; właśnie z tym może wiązać się potrzeba przedstawienia określonego dokumentu (np. odpisu Pani aktu urodzenia), co należałoby omówić wcześniej z notariuszem.

Oczywistością jest przedstawianie notariuszowi dokumentów tożsamości – w polskich realiach na ogół dowodu osobistego lub paszportu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Nowe przepisy dotyczące obrotu ziemią rolną


Od kilku lat jestem z mężem w separacji. Wspólny dom zajmuje mąż. Teraz chce mnie spłacić, w ten sposób jego ojciec wykupi mój udział w domu. Dom jest na dużej działce (4 tys. m2), na wsi, część gruntu jest według papierów rolna. Czy nowe przepisy dotyczące sprzedaży mogą nam w tym przeszkodzić?

Darowizna siedliska synowi, który nie jest rolnikiem


Jesteśmy rolnikami. Posiadamy półhektarowe siedlisko z dobrą klasą ziemi. Czy można przepisać w formie darowizny siedlisko z ojca na syna, jeśli syn nie jest rolnikiem? Czy można sprzedać siedlisko obcej osobie, jeśli również nie jest rolnikiem? W gminie odmówiono mężowi przepisania działki na syna. Warunki zabudowy i pozwolenie zostało wydane na męża i urząd nie zgodził się na przejęcie inwestycji na syna nierolnika. Na działce są już fundamenty, ale nadal to jest nasze, a syn chce się budować.

Odkupienie od sąsiada części działki rolnej a ograniczenia nowej ustawy rolnej


Chciałbym poszerzyć granicę swojej działki o ok. 1000 m2, ponieważ budynek na mojej działce znajduje się zalewie 1,5 m od granicy sąsiada. Grunt sąsiada to grunt rolny, on zgadza się sprzedać mi ten kawałek. W tym celu, zgodnie z legitymizacją podziału z art. 93 ust. 1 pkt 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zleciłem prace geodezyjne, aby wydzielić działkę. Projekt podziału nie zostanie jednak sporządzony i zatwierdzony przed 1 maja 2016 r.*, kiedy to wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Ponieważ nie zostaną spełnione przesłanki do zbycia części nieruchomości rolnej sąsiada według nowych przepisów, umówiona transakcja nie będzie mogła być zakończona powodzeniem. Czy wobec tego zawarcie już teraz umowy przedwstępnej sprzedaży części projektowanej do podziału pozwoli nabyć nieruchomość jeszcze na podstawie poprzedniej ustawy? Przedłożyłbym projekt podziału z dokładnym opisem, wyrysem i prognozowaną wielkością działki. Czy może jest inny sposób nabycia tej działki?

Czy mogę kupić dom znajdujący się na działce rolnej?


Czy mogę kupić dom, który znajduje się na działce rolnej? Nadmieniam, że uprawiam grunty rolne od 10 lat, ale nie płacę ubezpieczenia KRUS, ponieważ jestem zatrudnione na umowę o pracę. Dom i grunt, który chciałabym kupić, znajduje się w innej gminie niż grunty, które ja uprawiam.

Problem ze sprzedażą działki po zmianie jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego


Jestem właścicielem 2-hektarowej działki rolnej położonej w strefie miasta powiatowego. Wbrew mojej woli w 2010 r. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nadano tej działce funkcję – „tereny ogródków działkowych”. Chciałbym tę działkę sprzedać, jednak ów zapis skutecznie odstrasza ewentualnych nabywców. W związku z tym mam pytanie: czy na podstawie przepisów ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (rozdział 2, zakładanie i funkcjonowanie ROD), a w szczególności art. 7, (cyt. „ROD zakładane są na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz stowarzyszeń ogrodowych), mogę żądać zmiany nadanej działce funkcji na inną i czy urząd na tej podstawie zobligowany będzie do jej wykonania?

Odrolnienie mniej niż pół hektara ziemi


Witam, mój problem polega na tym, że chciałbym odrolnić ziemie rolna klasy I–III. Podobno od 2016 roku weszły nowe przepisy i jest teraz gorzej. Mój tata posiada 10ha ziemi, trzy lata temu moja siostra pobudowała dom jako siedlisko (musiał jej przepisać 1,1 ha) przy drodze publicznej. Teraz ja chciałbym się wybudować za nią, wzdłuż pola jest zostawiona droga polna do reszty pola. Czy da się odrolnić mniej niż pół hektara ziemi bez zgody ministra? Nie ma planu dla terenu.

Zakup udziału w działce rolnej przez osobę nie będącej rolnikiem


Zainteresowaliśmy się zakupem malowniczej działki położonej nad rzeką o pow. 1700 m2. Okazało się jednak, że właściciele są tak naprawdę współwłaścicielami dużej działki, która ma 0,40 ha, i są to łąki trwałe. Ich udział w całości odpowiada właśnie temu 1700 m2. Dodam, że nikt ze współwłaścicieli nie jest rolnikiem, my również nie jesteśmy rolnikami. Czy jest zatem jakaś możliwość kupienia od nich tego udziału w dużej działce?

Zakup działki rolnej zabudowanej nie będąc rolnikiem


Chciałbym kupić działkę rolną, siedliskową, budowlaną czy innego rodzaju zabudowaną starym domem lub też domem z zabudowaniami gospodarczymi nie będąc rolnikiem. Nie wykluczone jest też, że zainteresowany byłbym działką bez żadnych zabudowań. Być może nawet leśną. Chciałbym zakupić taką działkę w tym lub przyszłym roku. Za kilka lat nie będzie mnie stać na taką działkę, ponieważ wydaje mi się, że podrożeją. Interesuje mnie areał co najmniej 2 ha, choć nie wykluczam zakupu działki trochę mniejszej niż 2 ha, jeśli cena byłaby atrakcyjna. Nie jestem rolnikiem (w mojej najbliższej rodzinie też nikt nie jest rolnikiem) i nie mam wykształcenia rolniczego, ale chciałbym nabyć wyżej wymienioną nieruchomość, żeby w przyszłości uprawiać ziemię. Czy jest jakiś sposób, żebym mógł kupić taką nieruchomość? Dodam jeszcze że w tej chwili pracuję w Wielkiej Brytanii, a w Polsce nie jestem w tej chwili zameldowany. 



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »