Sprzedaż wydzielonej działki po odrolnieniu a podatek PIT

Podział geodezyjny i odrolnienie działki a data nabycia

Zasadą wynikającą z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT jest to, że odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części stanowi źródło przychodu tylko wtedy, gdy następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania, oraz nie jest dokonywane w wykonaniu działalności gospodarczej.

W opisanej sprawie najważniejsza jest więc data nabycia całej nieruchomości, czyli 1997 r. Późniejsze wydzielenie działki nie oznacza nabycia nowej nieruchomości w sensie podatkowym. Podział geodezyjny zmienia oznaczenie, powierzchnię i ewidencję działek, ale nie powoduje, że właściciel nabywa je ponownie.

Tak samo należy ocenić samo odrolnienie albo zmianę przeznaczenia gruntu. To są czynności administracyjne lub planistyczne dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości, a nie nowe nabycie własności. Jeżeli zakres prawa własności właściciela nie zmienił się wskutek podziału, dla PIT nadal liczy się pierwotna data nabycia.

Kiedy sprzedaż nieruchomości podlega 19% PIT?

19% podatek dochodowy, o którym mowa w art. 30e ustawy o PIT, dotyczy dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o PIT. W praktyce chodzi przede wszystkim o sprzedaż nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przed upływem ustawowego terminu 5 lat.

Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, podatnik co do zasady rozlicza transakcję w PIT-39 po zakończeniu roku podatkowego. Podatek liczony jest od dochodu, a więc zasadniczo od różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. W określonych przypadkach można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeżeli przychód zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w terminie przewidzianym w ustawie.

Jeżeli jednak 5 lat już upłynęło, sprzedaż prywatnej nieruchomości nie stanowi źródła przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W takim przypadku nie powstaje obowiązek zapłaty 19% PIT tylko z tego powodu, że działka została później podzielona, odrolniona albo objęta planem miejscowym pod funkcję usługową. Podobny problem pojawia się przy zagadnieniu: sprzedaż odrolnionej działki przed 5 latami.

Czy sprzedaż wydzielonej działki może zostać uznana za działalność gospodarczą?

Drugim warunkiem jest brak sprzedaży w ramach działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły, niezależnie od jej rezultatu.

Nie wystarczy więc samo to, że właściciel sprzedaje część majątku z zyskiem. O działalności gospodarczej mogą świadczyć dopiero takie okoliczności, jak powtarzalne kupowanie i sprzedawanie gruntów, przygotowywanie wielu działek do obrotu, profesjonalna reklama, uzbrajanie terenu w celu podniesienia ceny, angażowanie pośredników na dużą skalę, działania typowe dla dewelopera albo handlowca nieruchomościami.

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że znaczenie ma całokształt działań podatnika. WSA w Gdańsku w wyroku z 15 marca 2022 r., sygn. I SA/Gd 1463/21, wskazał, że przy ocenie sprzedaży działek istotna jest nie sama liczba transakcji, lecz ogół okoliczności pokazujących, czy zbycie następowało w sposób zorganizowany, ciągły i zarobkowy.

Brak podstaw do 19% PIT w opisanej sprawie

W przedstawionym stanie faktycznym działka została nabyta w 1997 r. Pięcioletni termin liczony od końca roku nabycia upłynął z końcem 2002 r. Sprzedaż wydzielonej części działki w 2026 r. następuje więc po upływie znacznie dłuższego okresu.

Jeżeli sprzedaż nie będzie elementem działalności gospodarczej w obrocie nieruchomościami, nie powinna powodować obowiązku zapłaty 19% PIT. Odrolnienie, miejski charakter gruntu, przeznaczenie usługowe w planie miejscowym ani wcześniejsza budowa domu na części nieruchomości nie zmieniają same przez się daty nabycia dla potrzeb podatku dochodowego.

Warto oddzielić PIT od innych możliwych zagadnień. W zależności od szczegółów sprawy mogą pojawić się kwestie administracyjne związane z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej, warunkami planistycznymi albo podatkiem VAT, jeżeli skala i charakter działań sprzedającego przypominałyby profesjonalny obrót nieruchomościami. Nie zmienia to jednak podstawowego wniosku dotyczącego 19% PIT przy sprzedaży prywatnej po upływie 5 lat. Osobno trzeba odróżnić zagadnienie: sprzedaż działki rolnej we współwłasności. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku: zakup ziemi rolnej prywatnie.

FAQ

Czy podział geodezyjny działki rozpoczyna nowy 5-letni termin w PIT?

Nie. Co do zasady podział geodezyjny nie jest nowym nabyciem. Termin 5 lat liczy się od końca roku, w którym właściciel nabył pierwotną nieruchomość, z której wydzielono sprzedawaną działkę.

Czy odrolnienie działki powoduje obowiązek zapłaty 19% PIT?

Nie samo odrolnienie. Dla PIT istotne jest przede wszystkim to, kiedy nieruchomość została nabyta oraz czy sprzedaż następuje prywatnie, czy w ramach działalności gospodarczej.

Czy trzeba składać PIT-39, gdy sprzedaż następuje po upływie 5 lat?

Jeżeli sprzedaż prywatnej nieruchomości następuje po upływie 5 lat liczonych od końca roku nabycia i nie jest działalnością gospodarczą, zasadniczo nie składa się PIT-39 z tego tytułu.

Kiedy sprzedaż działek może być uznana za działalność gospodarczą?

Ryzyko rośnie, gdy działania są zorganizowane, ciągłe i zarobkowe, np. obejmują regularny obrót gruntami, przygotowanie wielu działek do sprzedaży, uzbrojenie terenu, profesjonalną reklamę i powtarzalne transakcje.

Podsumowanie

Sprzedaż wydzielonej części działki po odrolnieniu nie oznacza automatycznie obowiązku zapłaty 19% PIT. Jeżeli nieruchomość została nabyta w 1997 r., pięcioletni termin dawno upłynął, a podział geodezyjny i zmiana przeznaczenia gruntu nie wyznaczają nowej daty nabycia. Kluczowe jest jednak to, aby sprzedaż mieściła się w zwykłym zarządzie majątkiem prywatnym, a nie w zorganizowanej działalności handlowej. Przy większej liczbie działek, szerokim przygotowaniu terenu do sprzedaży albo działaniach typowych dla przedsiębiorcy warto przeanalizować sprawę indywidualnie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 5a pkt 6, art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 30e - ISAP.

2. Informacje Ministerstwa Finansów dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości i formularza PIT-39 - podatki.gov.pl.

3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 15 marca 2022 r., sygn. I SA/Gd 1463/21.