Sprzedaż wydzielonej działki po odrolnieniu, czy trzeba płacić podatek?

Geodezyjne wydzielenie działki a moment nabycia – zwolnienie z podatku dochodowego

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT nie podlega opodatkowaniu odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia oraz nie jest dokonywane w ramach działalności gospodarczej.

Po pierwsze wskażmy, że wymieniony termin obliczamy od końca roku kalendarzowego nabycia. Geodezyjne wydzielenie działki nie wyznacza nowego momentu nabycia i nie ma znaczenia dla kwestii podatkowych. Potwierdzają to liczne interpretacje organów podatkowych. Przykładowo pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26.09.2017 r., nr 0111-KDIB2-1.4010.138.2017.2.ZK:

„Zainteresowani podali, iż w 2016 r. sprzedali działki nr 124/18 i 124/19 powstałe na skutek podziału działki 124/1 nabytej przez nich w 1993 r. Zatem pięcioletni termin określony przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy podatkowej upłynął w rozpatrywanej sprawie w dniu 31 grudnia 2008 r. Fakt dokonania podziału działki nr 124/1 na działki o nr 124/18 i 124/19 nie ma w rozpatrywanej sprawie znaczenia, gdyż w jego wyniku nie zmienił się zakres władztwa Zainteresowanych nad działkami. Dokonywane przez Zainteresowanych czynności nie noszą też znamion działalności gospodarczej.”

Tak samo interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 16.08.2011 r., nr IPTPB2/415-245/11-4/MD:

„Wskazać należy, że w przedmiotowej sprawie nie jest istotny fakt, czy nieruchomość będzie sprzedana w całości, czy też po podziale nieruchomości na mniejsze działki. Istotne znaczenie ma data nabycia własności nieruchomości.”

Powiązanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości z działalnością gospodarczą

Druga istotna kwestia to ustalenie, czy sprzedaż odbywa się w warunkach działalności gospodarczej. W rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy PIT – działalnością gospodarczą jest każda aktywność, która ma charakter zorganizowany, ciągły oraz zorganizowany, nawet jeżeli nie dokonano formalnej rejestracji w CEIDG.

W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Na związek uzyskiwanych przychodów ze sprzedaży z działalnością gospodarczą może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Jak wskazał WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 15.03.2022 r., I SA/Gd 1463/21:

„Działania strony podejmowane były cyklicznie, a racjonalność gospodarowania przejawiająca się efektami ekonomicznymi świadczy o gospodarczym charakterze prowadzonej przez niego działalności. O handlowym charakterze spornych transakcji świadczy częstotliwość ich dokonywania, uwzględniając okoliczność, że przedmiotem obrotu były grunty. Ze względu właśnie na przedmiot sprzedaży, charakter tej działalności należy oceniać nie z perspektywy jednego miesiąca, czy jednego roku, lecz kilku lat. Trudno doszukać się przesłanek pozwalających uznać, iż zakupione działki miały być przeznaczone wyłącznie na cele związane z działalnością rolniczą. Okoliczności transakcji kupna i sprzedaży działek świadczą o tym, że nabywane nieruchomości pełniły funkcję towarów handlowych.

Dla oceny tego, czy sprzedaż działek dokonywana była w ramach działalności gospodarczej, istotna jest nie tyle ilość sprzedanych nieruchomości (liczona w stosunku do ogólnej wartości majątku podatnika), lecz ogół okoliczności wskazujących na to, że ich zbycie następowało w sposób zorganizowany, ciągły i zarobkowy. Działania podatniczki i jej małżonka miały charakter zorganizowany, gdyż wymagały podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności. Podejmowane działania, ich powtarzalność, wykorzystanie określonych mechanizmów prawnych (np. ubieganie się o zatwierdzenie planu podziału nieruchomości) świadczą o tym, że działania podejmowane przez podatniczkę i jej małżonka nie były nieplanowane i stanowiły proces, który był nastawiony na osiągnięcie zysku. Był to zatem trwały, planowy i zorganizowany proces, który miał charakter zarobkowy.”

Brak podstaw do opodatkowania

W kontekście tak ukształtowanych kryteriów nie można w mojej ocenie stwierdzić, że samo wydzielenie działki i następnie jej sprzedaż następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. To prowadzi do wniosku, że należy stosować normę wynikającą z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Skoro zatem nabycie zostało dokonane w 1997 r., to upłynął okres dłuższy niż 5 lat, zatem sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.