Zakup działki rolnej pod budowę domu, co warto wiedzieć?

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, zwolnienie z opłaty

Odnośnie możliwości zakupu działki rolnej o powierzchni poniżej 0,3 ha przez nierolnika– zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego działki o tej powierzchni są zupełnie wyłączone spod jej działania, zatem nie ma przeszkód, aby Pan tę działkę kupił.

Dopóki na terenie, gdzie leży interesująca Pana działka, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), studium nie jest obowiązujące (studium wiąże tylko gminę, nie wiąże inwestorów), zatem interesuje nas tylko ewidencja gruntów. Jest to ziemia rolna w klasie IV, więc można ją wyłączyć z produkcji rolnej i zgodnie z przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych przy zabudowie mieszkalnej jest tutaj zwolnienie z opłaty do 0,05 ha zabudowy. Bowiem przepis art. 12a przywołanej ustawy stanowi:

Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych, a w odniesieniu do gruntów leśnych również jednorazowego odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 1, nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego:

1) do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego; (…).

Dodatkowo, jeśli uda się Panu ustalić, że gleba ta jest pochodzenia mineralnego, a nie organicznego, to nie trzeba będzie przeprowadzać wyłączenia z produkcji rolnej (powinno to wynikać z decyzji WZ). Geodezja na mapach wbija takie pieczątki specjalne z tym oznaczeniem dodatkowe. Jeśli nie jest wprowadzone pochodzenie w katastrze (nie było badań), inwestor może sam je zlecić i może to zostać wprowadzone do katastru. Jeśli grunt jest pochodzenia mineralnego – nie ma opłaty nawet powyżej 0,05 ha.

Przeniesienie WZ na nowego właściciela, etapowanie inwestycji

Odnośnie przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy – oczywiście może Pan je na siebie przenieść (jeśli to nie jest WZ na zabudowę siedliskową ani zagrodową, takie WZ może przenieść na siebie tylko rolnik) i na podstawie art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego – wykorzystując możliwość pozwolenia na budowę etapowego – wybudować najpierw jeden dom, potem drugi (pozostawić sobie furtkę). Jednak to już zależy od konkretnych okoliczności, czy tę etapowość uda się zrealizować. Innymi słowy, nie każda decyzja WZ da się zrealizować w etapach. To musi ocenić architekt (chodzi o wjazd na działkę, układ itd. — chodzi o samodzielność funkcjonowania). Poniżej fragment wyroku WSA w Krakowie z 9 kwietnia 2024 r., sygn. akt. II SA/Kr 79/24, który mówi o etapowaniu inwestycji:

„W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować. Etapowanie, o którym mowa wyżej, jak wynika z literalnego brzmienia tego przepisu, dotyczyć może wyłącznie realizacji więcej niż jednego obiektu. W orzecznictwie podkreśla się wręcz, że pozwoleniem na budowę muszą być objęte także te fazy realizacji danego zamierzenia (roboty budowlane), których realizacja nie wymaga pozwolenia na budowę, a nawet (co nie jest jednolite) zgłoszenia.”

Nowy właściciel, nowe warunki zabudowy

Gdyby się Pan nie zdecydował na przeniesienie WZ poprzedniego właściciela, to nową decyzję o warunkach zabudowy dla budynku mieszkalnego będzie Pan mógł uzyskać, gdyż w przypadku gleb klasy IV jest to nadal możliwe (na marginesie: dla gleb klasy III od jesieni 2023 r. nie można uzyskać WZ na zabudowę mieszkalną do czasu, aż wejdą w życie tzw. plany ogólne gmin, które na danym terenie dopuszczą możliwość tzw. zabudowy uzupełniającej).

Wnioski

1. Może Pan kupić działkę rolną o pow. mniejszej niż 0,3 ha.

2. Będzie Pan mógł przenieść na siebie WZ albo uzyskać nowe, a przed wnioskiem o pozwolenie na budowę złożyć wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej (chyba że jest to gleba pochodzenia mineralnego).

3. Decyzje WZ można etapować, tzn. uzyskać pozwolenia na budowę najpierw jednego budynku, ale jest to obwarowane ograniczeniami technicznymi i faktycznymi, to musi ocenić architekt. Co do zasady jest to możliwe.

4. Z tego, co widzę na Geoportalu, jest to rzeczywiście teren wiejski, stąd proszę sprawdzić w WZ, czy na pewno nie ma tam mowy o budynkach mieszkalnych w zabudowie zagrodowej lub siedliskowej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
2. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2005 r., IV KK 42/05, OSNKW 2005, Nr 7-8, poz. 66

5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 9 kwietnia 2024 r., sygn. akt. II SA/Kr 79/24

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.