Sprzedaż pola rolnego przed upływem 5 lat od darowizny

Pani Marlena ma sąsiada, który 1,5 roku temu otrzymał w darowiźnie pole rolne. Wspólnie z mężem chcieliby kupić to pole (jej mąż jest ubezpieczony w KRUS-ie). Pani Marlena zapytała nas, czy jej sąsiad może sprzedać pole wcześniej – przed upływem 5 lat od otrzymania darowizny – i jeśli tak, to czy musi odprowadzić od sprzedaży podatek i ile on wyniesie. Chciała też wiedzieć, czy jeśli sąsiad nie mógłby sprzedać tego gruntu, to czy wraz z mężem mogliby ubiegać się o pozwolenie na sprzedaż w KOWR.

Zakup pola rolnego zgodnie z prawem

Na samym wstępie warto wskazać, iż zasady obrotu nieruchomościami rolnymi uległy znacznej zmianie w kwietniu 2016 roku. Owe zmiany niejako spowodowały zastój na rynku obrotu nieruchomościami rolnymi i wprowadziły spory chaos skutkujący znacznym spadkiem sprzedaży tych nieruchomości, co również spowodowało zastój inwestycyjny. Na szczęście ustawodawca poszedł po przysłowiowy „rozum do głowy” i sprecyzował swoje regulacje w kolejnych nowelizacjach. Aktualnie, bez żadnych przeszkód, można nabywać nieruchomości, w tym nieruchomości rolne o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha. Nieruchomości o powierzchni większej również mogą stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, lecz pod pewnymi warunkami.

Kto może być uznany za rolnika indywidualnego?

Należy stwierdzić, iż od 30 kwietnia 2016 roku nabywcami ziemi rolnej mogą być rolnicy indywidualni, kościoły, parki narodowe, jednostki samorządu oraz Skarb Państwa. Od razu należy wyjaśnić pojęcie „rolnik indywidualny”. Rolnikiem indywidualnym – w rozumieniu ustawy – jest osoba, która posiada kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, dodatkowo od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od pięciu lat samodzielnie na niej gospodaruje. Jednym z nich jest posiadanie na terenie tej samej gminy działki rolnej. Dodatkowym warunkiem jest fakt zamieszkiwania na terenie tejże gminy od 5 lat.

Ustawa przewiduje, że nie tylko osoby z wykształceniem wyższym rolniczym mogą być uznani za rolników indywidualnych. Zgodnie z ustawą „osobą posiadającą kwalifikacje rolnicze jest osoba, która ma:

a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie”.

Wśród akceptowalnych kierunków studiów występują również takie jak: weterynaria, zootechnika, rybactwo, ogrodnictwo i architektura krajobrazu oraz oczywiście rolnictwo.

Zobacz również: Darowizna od brata

Powierzchnia pola rolnego a warunki zakupu

W związku z powyższym należy w pierwszej kolejności ustalić, jaką powierzchnię ma ta nieruchomość – i tak, jeśli nie przekracza ona 1 ha, należy wskazać, że można bez obaw taką nieruchomość nabyć. Jeśli zaś powierzchnia przekracza 1 ha, to należy spełniać warunki uznania za rolnika, które opisałem powyżej. Jeśli warunki te są spełnione, to należy wskazać, że pani Marlena i jej mąż mogą taką nieruchomość nabyć.

Jeśli nieruchomość jest powyżej 1 ha i małżonek pani Marleny bądź pani Marlena nie spełnia warunków bycia rolnikiem, wtedy na zakup takiej nieruchomości należy mieć wystawioną przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa zgodę. Wniosek składa się do ośrodka, a ten zwykle odpowiada w terminie miesiąca. Uzyskanie pozytywnej odpowiedzi umożliwi sprzedaż pola przed upływem 5 lat.

Wskazać należy, że sprzedawca też może zwrócić się do ośrodka, informując, że chce sprzedać tę ziemię z darowizny przed upływem 5 lat, a dotychczas nie zgłosił się do niego żaden rolnik, dlatego też chciałby sprzedać ją pani Marlenie, ponieważ ma ona wykształcenie rolnicze itp. Dobrze, gdyby sprzedawca ogłosił sprzedaż np. w lokalnej prasie i tym udokumentował, że nikt poza panią Marleną i jej mężem nie chce kupić tej działki. Praktyka pokazuje też, że gdy po prostu sprzedawca zwraca się do ośrodka, częściej dostaje zgodę na sprzedaż uzyskanej z darowizny ziemi rolnej przed upływem 5 lat, niż jak robi to potencjalny nabywca.

Zobacz również: Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku

Podatek od sprzedaży do 5 lat od darowizny

To po pierwsze. A teraz kwestia podatkowa. Po jakim czasie można sprzedać ziemię z darowizny? Sąsiad pani Marleny i jej męża może sprzedać im tę nieruchomość przed upływem 5 lat, jednakże wiązać się to będzie z koniecznością zapłaty podatku. Z uwagi na fakt, iż nieruchomość została otrzymana w formie darowizny, to koszt jej uzyskania przez sąsiada wynosi 0 zł. Dlatego też w sytuacji sprzedaży działki rolnej przed upływem 5 lat pani Marlenie i jej mężowi, powiedzmy za 100 000 zł, sąsiad będzie musiał zapłacić podatek w wysokości 19%, tj. 19 000 zł. Bez podatku sprzedaż będzie mogła nastąpić dopiero po upływie 5 lat kalendarzowych od daty otrzymania tej nieruchomości. 

Zobacz również: Przepisanie ziemi na dziecko

Źródła:

1. Ustawa z dnia 13 lipca 1957 r. o obrocie nieruchomościami rolnymi - Dz.U. 1957 nr 39 poz. 172

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.