Sprzedaż ziemi rolnej przed upływem 5 lat od darowizny

Sprzedaż ziemi rolnej przed upływem 5 lat — od czego zacząć?

Przy sprzedaży ziemi rolnej otrzymanej w darowiźnie trzeba rozdzielić dwie sprawy. Pierwsza dotyczy tego, czy sprzedaż jest dopuszczalna na gruncie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Druga dotyczy podatku dochodowego, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat liczonych według ustawy o PIT.

To rozróżnienie jest praktycznie bardzo ważne. Może się zdarzyć, że sprzedaż będzie możliwa po uzyskaniu zgody KOWR, ale nadal spowoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Może być też odwrotnie: podatku nie będzie, ale transakcja nadal będzie wymagała sprawdzenia ograniczeń w obrocie ziemią rolną.

Przykładowo pani Marlena i jej mąż chcą kupić od sąsiada pole rolne, które sąsiad otrzymał w darowiźnie 1,5 roku temu. W takiej sytuacji należy ustalić przede wszystkim powierzchnię nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym, status nabywcy, sposób nabycia przez sprzedawcę oraz to, czy od darowizny upłynął już pięcioletni okres z ustawy rolnej.

Zakup pola rolnego zgodnie z prawem

Aktualnie obrót nieruchomościami rolnymi nadal jest ograniczony. Zasadą jest, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek. Jednocześnie przepisy nie działają jednakowo dla każdej działki rolnej.

Najpierw trzeba sprawdzić, czy mamy do czynienia z nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy. Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznacza grunt na cele inne niż rolne, ograniczenia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego mogą nie mieć zastosowania. Znaczenie ma też powierzchnia użytków rolnych.

Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego co do zasady nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Z kolei przy nabyciu nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha nabywca nie musi zasadniczo spełniać wymogu bycia rolnikiem indywidualnym, choć notariusz powinien każdorazowo sprawdzić, czy nie zachodzą inne ograniczenia albo uprawnienia KOWR.

Kto może być uznany za rolnika indywidualnego?

Rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem albo dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, posiada kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat mieszka w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i przez ten okres osobiście prowadzi to gospodarstwo.

Samo ubezpieczenie w KRUS nie przesądza jeszcze, że dana osoba jest rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy. Może ono pomagać w wykazaniu stażu pracy w rolnictwie, ale trzeba jeszcze spełnić pozostałe warunki, w tym dotyczące kwalifikacji, powierzchni gruntów, zamieszkania i osobistego prowadzenia gospodarstwa.

Kwalifikacje rolnicze można wykazać m.in. przez odpowiednie wykształcenie rolnicze, tytuł kwalifikacyjny albo zawodowy w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej, a w niektórych przypadkach także przez wykształcenie inne niż rolnicze połączone z wymaganym stażem pracy w rolnictwie. Do kierunków i obszarów związanych z rolnictwem należą m.in. rolnictwo, ogrodnictwo, weterynaria, zootechnika, rybactwo czy architektura krajobrazu.

Powierzchnia pola rolnego a warunki zakupu

Jeżeli działka rolna ma mniej niż 0,3 ha użytków rolnych, w wielu typowych sytuacjach ograniczenia ustawy rolnej nie będą stosowane. Jeżeli nieruchomość ma mniej niż 1 ha, ale co najmniej 0,3 ha użytków rolnych, nabywca zasadniczo nie musi być rolnikiem indywidualnym, jednak transakcja nadal powinna zostać zweryfikowana przez notariusza pod kątem przepisów szczególnych.

Jeżeli nieruchomość rolna ma co najmniej 1 ha, trzeba sprawdzić, czy nabywca jest rolnikiem indywidualnym albo czy mieści się w innym wyjątku ustawowym, np. jako osoba bliska zbywcy. Gdy nabywca nie spełnia tych warunków, konieczne może być uzyskanie zgody KOWR na nabycie nieruchomości rolnej.

W praktyce przed podpisaniem aktu notarialnego warto zebrać co najmniej: wypis z ewidencji gruntów, numer księgi wieczystej, informację o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo zaświadczenie o jego braku, dane o powierzchni użytków rolnych oraz dokument potwierdzający, w jaki sposób obecny właściciel nabył grunt.

Obowiązek prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat po nabyciu ziemi rolnej

Jeżeli właściciel nabył nieruchomość rolną, np. w drodze darowizny, zasadą jest obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Osoba fizyczna powinna prowadzić to gospodarstwo osobiście.

W tym samym okresie nabyta nieruchomość rolna nie może być co do zasady zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom, np. w dzierżawę. Ograniczenie to dotyczy nie tylko sprzedaży całego gospodarstwa, ale może mieć znaczenie także przy próbie sprzedaży wydzielonej części gruntu.

Jeżeli więc sąsiad otrzymał pole rolne w darowiźnie 1,5 roku temu i chce sprzedać je osobie trzeciej, trzeba sprawdzić, czy obowiązuje go pięcioletni zakaz zbycia. Jeżeli tak, sprzedaż przed upływem tego okresu będzie zasadniczo wymagała zgody KOWR, chyba że zachodzi jeden z wyjątków ustawowych.

Zgoda KOWR na wcześniejszą sprzedaż ziemi rolnej

Jeżeli właściciel chce sprzedać nieruchomość rolną przed upływem 5 lat od jej nabycia, może wystąpić do Dyrektora Generalnego KOWR o zgodę na wcześniejsze zbycie. Zgoda jest wydawana w drodze decyzji administracyjnej w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem właściciela nieruchomości rolnej albo interesem publicznym.

Wniosek składa właściciel, który nabył nieruchomość rolną i chce ją sprzedać albo oddać w posiadanie innej osobie. Potencjalny kupujący może pomóc w przygotowaniu argumentów i dokumentów, ale formalnie to właściciel powinien wykazać, dlaczego wcześniejsza sprzedaż jest uzasadniona.

Uzasadnienie powinno być konkretne. Może dotyczyć np. trudnej sytuacji życiowej lub ekonomicznej właściciela, konieczności sprzedaży niewielkiej części gruntu, braku wpływu transakcji na dalsze prowadzenie gospodarstwa albo sytuacji, w której sprzedaż nie narusza celów ustawy rolnej. Nie wystarczy samo stwierdzenie, że strony już uzgodniły cenę.

Decyzja ma charakter ocenny, dlatego nie da się zagwarantować wyniku bez analizy dokumentów. Jeżeli decyzja jest negatywna, przysługuje środek zaskarżenia w trybie administracyjnym, a organem wyższego stopnia jest minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Zgoda KOWR jest ważna rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Dokumenty do wniosku o zgodę KOWR

Wniosek o zgodę na wcześniejsze zbycie nieruchomości rolnej nie musi być sporządzony na urzędowym formularzu, ale powinien zawierać oznaczenie wnioskodawcy, jego adres, jednoznaczne żądanie, oznaczenie nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków oraz szczegółowe uzasadnienie.

Do wniosku należy zwykle dołączyć:

• wypis z ewidencji gruntów i budynków dla działek objętych wnioskiem,
• odpis księgi wieczystej albo numer księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie ksiąg wieczystych,
• dokument potwierdzający podstawę nabycia nieruchomości przez właściciela, np. akt darowizny,
• dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku, np. dokumenty finansowe, zdrowotne, rodzinne, gospodarcze albo dotyczące planowanego sposobu korzystania z gruntu,
• dowód uiszczenia opłaty skarbowej, jeżeli jest wymagana, oraz pełnomocnictwo, gdy sprawę prowadzi pełnomocnik.

Od 1 września 2024 r. wnioski dotyczące powierzchni poniżej 1 ha powinny być kierowane do oddziałów terenowych KOWR właściwych ze względu na położenie nieruchomości. Przy większych nieruchomościach należy każdorazowo sprawdzić aktualną właściwość organu i wymagania publikowane przez KOWR.

Wyjątki od zakazu zbywania ziemi rolnej przez 5 lat

Nie każda sprzedaż ziemi rolnej przed upływem 5 lat wymaga zgody KOWR. Ustawa przewiduje wyjątki, m.in. dla zbycia na rzecz osoby bliskiej, dla niektórych czynności związanych z dziedziczeniem, działem spadku, podziałem majątku wspólnego, zasiedzeniem czy wykonaniem umowy z następcą.

Ważny wyjątek dotyczy także nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta. Nie należy jednak mylić tego wyjątku z ogólną zasadą dotyczącą nabywania gruntów poniżej 1 ha. Każdą transakcję trzeba ocenić według konkretnego przepisu i stanu faktycznego.

Jeżeli zbycie ma nastąpić na rzecz osoby bliskiej, warto sprawdzić, czy dana osoba mieści się w ustawowej definicji. Osobami bliskimi są m.in. zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, rodzice małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczym, macocha oraz pasierbowie.

Podatek od sprzedaży ziemi rolnej przed upływem 5 lat

Podatek dochodowy to odrębna kwestia od zgody KOWR. Zgodnie z ustawą o PIT sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat może podlegać opodatkowaniu, jeżeli nie następuje w ramach działalności gospodarczej. Termin ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie, a nie od dokładnej daty podpisania aktu notarialnego.

Przykład: jeżeli właściciel otrzymał ziemię w darowiźnie w czerwcu 2024 r., pięcioletni termin podatkowy liczy się od końca 2024 r. Sprzedaż bez podatku z tego tytułu będzie zasadniczo możliwa od 1 stycznia 2030 r., o ile nie występują szczególne okoliczności.

Podatek wynosi 19% od dochodu, czyli co do zasady od różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu. Przy darowiźnie kosztem nie jest rynkowa wartość gruntu z dnia darowizny. Kosztami mogą być m.in. udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości oraz ewentualny zapłacony podatek od spadków i darowizn w odpowiedniej części. W praktyce przy darowiznach w najbliższej rodzinie koszty bywają bardzo niskie, dlatego podatek może być liczony od znacznej części ceny sprzedaży.

Możliwe są jednak zwolnienia podatkowe. Najczęściej analizuje się ulgę mieszkaniową, czyli przeznaczenie przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. W sprawach gruntów rolnych znaczenie może mieć również zwolnienie dotyczące sprzedaży gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, ale tylko wtedy, gdy w związku ze sprzedażą grunty nie utracą charakteru rolnego. To wymaga osobnej oceny konkretnej transakcji.

Po sprzedaży przed upływem pięcioletniego terminu podatnik co do zasady składa PIT-39 do końca kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Jeżeli korzysta ze zwolnienia, również powinien prawidłowo wykazać transakcję i przechowywać dokumenty potwierdzające wydatkowanie środków.

Darowizna a spadek — dlaczego to ma znaczenie?

Darowizna i spadek są podobne tylko na pierwszy rzut oka. W przypadku darowizny pięcioletni termin podatkowy liczy się od końca roku, w którym obdarowany nabył nieruchomość. Przy spadku ustawa o PIT przewiduje korzystniejszą zasadę: termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył albo wybudował spadkodawca.

Różnice występują także na gruncie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nabycie w wyniku dziedziczenia, działu spadku lub zapisu windykacyjnego może korzystać z odrębnych wyjątków. Dlatego nie należy automatycznie przenosić zasad dotyczących darowizny na sytuację spadkobiercy.

FAQ

Czy ziemię rolną z darowizny można sprzedać przed upływem 5 lat?

Tak, ale nie zawsze swobodnie. Jeżeli obowiązuje pięcioletni zakaz zbycia z ustawy rolnej, potrzebna może być zgoda KOWR, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek. Niezależnie od tego trzeba sprawdzić skutki podatkowe w PIT.

Czy działkę rolną poniżej 1 ha może kupić osoba, która nie jest rolnikiem?

Co do zasady nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha nie wymaga, aby kupujący był rolnikiem indywidualnym. Trzeba jednak sprawdzić powierzchnię użytków rolnych, położenie działki, plan miejscowy oraz ewentualne szczególne uprawnienia KOWR.

Czy ubezpieczenie w KRUS wystarczy, aby kupić większą ziemię rolną?

Nie. KRUS może być jednym z elementów potwierdzających staż pracy w rolnictwie, ale rolnik indywidualny musi spełnić także inne warunki, m.in. dotyczące kwalifikacji rolniczych, powierzchni gruntów, zamieszkania i osobistego prowadzenia gospodarstwa.

Kto składa wniosek do KOWR o zgodę na wcześniejszą sprzedaż?

Wniosek o zgodę na wcześniejsze zbycie składa właściciel nieruchomości rolnej, czyli osoba, która nabyła grunt i chce go sprzedać przed upływem 5 lat. Kupujący może przygotować dokumenty pomocnicze, ale to interes właściciela albo interes publiczny powinien zostać wykazany we wniosku.

Ile wynosi podatek od sprzedaży ziemi rolnej przed upływem 5 lat?

Podatek wynosi 19% od dochodu, a nie zawsze od całej ceny sprzedaży. Dochód to zasadniczo przychód pomniejszony o koszty podatkowe. Przy darowiźnie koszty często są niskie, dlatego warto je dokładnie ustalić przed sprzedażą.

Czy można uniknąć podatku dzięki uldze mieszkaniowej?

Tak, jeżeli podatnik spełni warunki ulgi mieszkaniowej i przeznaczy przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie. Trzeba jednak prawidłowo udokumentować wydatki i wykazać transakcję w PIT-39.

Podsumowanie

Sprzedaż ziemi rolnej otrzymanej w darowiźnie przed upływem 5 lat nie jest z góry wykluczona, ale wymaga sprawdzenia kilku warunków. Kluczowe są: powierzchnia i charakter nieruchomości, status kupującego, sposób nabycia przez sprzedawcę, ewentualne wyjątki ustawowe, możliwość uzyskania zgody KOWR oraz skutki podatkowe.

Najczęstszy błąd polega na traktowaniu pięcioletniego terminu jako jednej zasady. W rzeczywistości inaczej działa zakaz zbycia z ustawy rolnej, a inaczej pięcioletni termin w PIT. Dlatego bezpieczna transakcja powinna być poprzedzona analizą dokumentów i planowanego celu sprzedaży.

Źródła

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego — tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1653.

2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych — tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 163.

3. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, informacje o wniosku o zgodę na wcześniejsze zbycie nieruchomości rolnej — gov.pl/KOWR.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.