Wypowiedzenie dzierżawy działki rolnej przez jednego z małżonków

Współwłasność małżeńska działki rolnej a dzierżawa

Jeżeli działka rolna wchodzi do majątku wspólnego małżonków, oboje małżonkowie powinni współdziałać w zarządzie tym majątkiem. Wynika to z art. 36 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. W praktyce oznacza to obowiązek lojalnego informowania się o ważnych decyzjach dotyczących nieruchomości, zwłaszcza gdy decyzja wpływa na korzystanie z działki przez dzierżawcę, rozliczenia czynszu, dopłaty, KRUS albo utrzymanie działalności rolniczej.

Nie każda decyzja dotycząca wspólnej nieruchomości wymaga automatycznie podpisu obojga małżonków. Kodeks rodzinny i opiekuńczy przewiduje samodzielny zarząd majątkiem wspólnym przez każdego z małżonków, ale daje drugiemu małżonkowi narzędzie ochronne: sprzeciw wobec czynności zamierzonej przez współmałżonka. W sprawach takich jak wypowiedzenie umowy dzierżawy znaczenie ma więc nie tylko sama wola jednego małżonka, lecz także to, czy drugi małżonek zareagował na czas.

Trzeba też odróżnić zwykłą działkę rolną od gospodarstwa rolnego. Jeżeli przedmiotem czynności jest wydzierżawienie gospodarstwa rolnego, zastosowanie może mieć art. 37 § 1 pkt 3 K.r.o., który wymaga zgody drugiego małżonka. Jeżeli natomiast chodzi o pojedynczą działkę, która nie stanowi gospodarstwa rolnego, decydujące mogą być przede wszystkim zasady zarządu majątkiem wspólnym, treść umowy oraz ewentualny sprzeciw drugiego małżonka.

Sprzeciw małżonka wobec wypowiedzenia dzierżawy

Zgodnie z art. 36¹ § 1 K.r.o. małżonek może sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym zamierzonej przez drugiego małżonka. Wyjątki dotyczą czynności w bieżących sprawach życia codziennego, czynności zmierzających do zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny oraz czynności podejmowanych w ramach działalności zarobkowej. Wypowiedzenie dzierżawy działki rolnej co do zasady nie jest typową czynnością życia codziennego, dlatego sprzeciw może mieć znaczenie.

Najważniejszy jest jednak moment złożenia sprzeciwu. Art. 36¹ § 2 K.r.o. stanowi, że sprzeciw jest skuteczny wobec osoby trzeciej, jeżeli mogła zapoznać się z nim przed dokonaniem czynności prawnej. Dzierżawca powinien więc otrzymać sprzeciw przed tym, jak oświadczenie o wypowiedzeniu zostanie skutecznie złożone. W praktyce najbezpieczniej doręczyć sprzeciw na piśmie: drugiemu małżonkowi, dzierżawcy, a w razie potrzeby także KRUS i urzędowi gminy.

Jeżeli wypowiedzenie zostało już doręczone dzierżawcy, późniejszy sprzeciw może nie wywołać skutku przewidzianego w art. 36¹ K.r.o. Nie oznacza to jednak automatycznie, że sprawa jest przegrana. Nadal trzeba sprawdzić, czy wypowiedzenie było dopuszczalne na podstawie samej umowy, czy zachowano właściwy termin, czy umowa została zawarta przez oboje wydzierżawiających oraz czy jedna osoba mogła samodzielnie złożyć oświadczenie w imieniu strony wydzierżawiającej.

Czy jeden małżonek może sam wypowiedzieć umowę?

Odpowiedź zależy od kilku elementów: treści umowy, czasu jej trwania, przedmiotu dzierżawy, sposobu oznaczenia wydzierżawiających oraz tego, czy drugi małżonek zdążył skutecznie złożyć sprzeciw. Jeżeli umowa została zawarta przez oboje małżonków jako wydzierżawiających, a jeden z nich wypowiada ją bez udziału drugiego, można kwestionować skuteczność takiego wypowiedzenia, szczególnie gdy umowa nie przewiduje samodzielnego działania jednego z wydzierżawiających.

W przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony należy sprawdzić art. 704 Kodeksu cywilnego. Jeżeli strony nie ustaliły w umowie innych terminów, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Dla innych dzierżaw termin ustawowy wynosi sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Krótszy termin może wynikać z umowy, ale trzeba go odczytać dokładnie.

Przy umowie zawartej na czas oznaczony wypowiedzenie przed upływem okresu, na który ją zawarto, jest możliwe zasadniczo wtedy, gdy przewiduje to sama umowa albo gdy zachodzi szczególna podstawa ustawowa. Przykładowo zwłoka z zapłatą czynszu może uzasadniać wypowiedzenie bez zachowania terminu, ale wydzierżawiający powinien wcześniej uprzedzić dzierżawcę i udzielić mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Co zrobić po otrzymaniu wypowiedzenia dzierżawy?

W pierwszej kolejności należy ustalić, kiedy i komu wypowiedzenie zostało doręczone. Jeżeli dzierżawca jeszcze go nie otrzymał, drugi małżonek powinien niezwłocznie złożyć pisemny sprzeciw wobec planowanego wypowiedzenia. Sprzeciw powinien jednoznacznie wskazywać, że dotyczy konkretnej umowy dzierżawy, konkretnej nieruchomości i czynności planowanej przez drugiego małżonka.

Jeżeli wypowiedzenie zostało już doręczone, trzeba odpowiedzieć na nie na piśmie. W piśmie można zakwestionować skuteczność wypowiedzenia, powołać się na brak zgody drugiego małżonka, treść umowy, niewłaściwy termin wypowiedzenia albo brak podstaw do wcześniejszego rozwiązania umowy. Pismo warto wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania albo doręczyć w sposób pozwalający wykazać datę odbioru.

Warto również poinformować KRUS i urząd gminy, że skuteczność wypowiedzenia jest sporna. Te instytucje co do zasady nie rozstrzygają ważności oświadczeń cywilnoprawnych między stronami umowy, ale informacja o sporze może mieć znaczenie dla dokumentacji dotyczącej dzierżawy, świadczeń lub ewidencji. Jeżeli sprawa ma wpływ na rentę albo emeryturę rolniczą, należy równolegle sprawdzić zasady KRUS właściwe dla konkretnego świadczenia.

Czy ojczym może zawrzeć nową umowę bez zgody żony?

Jeżeli nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, zawarcie nowej umowy bez udziału drugiego małżonka może być ryzykowne. Przy gospodarstwie rolnym art. 37 § 1 pkt 3 K.r.o. wymaga zgody drugiego małżonka na czynność prowadzącą do wydzierżawienia gospodarstwa rolnego. Jeżeli zgoda jest wymagana, umowa zawarta bez niej może wymagać potwierdzenia przez drugiego małżonka, a jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody jest nieważna.

Jeżeli drugi małżonek odmawia zgody albo porozumienie napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, zastosowanie może mieć art. 39 K.r.o. Małżonek, który chce dokonać czynności, może zwrócić się do sądu o zezwolenie. Sąd udzieli zezwolenia, jeżeli dokonania czynności wymaga dobro rodziny. W takim wniosku trzeba wykazać, dlaczego kontynuacja dzierżawy jest potrzebna, np. ze względu na dochody rodziny, świadczenia rolnicze, utrzymanie gospodarstwa lub zapobieżenie szkodzie.

W praktyce najbezpieczniejsza kolejność działań to: pisemne wezwanie drugiego małżonka do zajęcia stanowiska, próba uzgodnienia aneksu albo nowej umowy, a dopiero przy braku porozumienia rozważenie wniosku do sądu. Sama umowa podpisana tylko z jednym małżonkiem może później prowadzić do kolejnego sporu, zwłaszcza gdy drugi małżonek wyraźnie się jej sprzeciwia.

Znaczenie orzecznictwa

W orzecznictwie podkreśla się, że sprzeciw małżonka musi być wyrażony w sposób jednoznaczny i tak, aby osoba trzecia mogła się z nim zapoznać przed dokonaniem czynności. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 20 lutego 2009 r., sygn. I ACa 32/09, wskazano, że przepisy nie wymagają szczególnej formy sprzeciwu, ale wola małżonka musi być wyartykułowana w sposób niewątpliwy. To oznacza, że samo niezadowolenie, rozmowa rodzinna albo ustny protest mogą być niewystarczające dowodowo.

Z tego powodu w sprawach dzierżawy działki rolnej warto działać pisemnie i szybko. Jeżeli małżonek dowiaduje się o planowanym wypowiedzeniu, powinien od razu doręczyć sprzeciw zarówno współmałżonkowi, jak i dzierżawcy. Jeżeli wypowiedzenie zostało już złożone, należy przejść do oceny jego skuteczności na innych podstawach, przede wszystkim z umowy i Kodeksu cywilnego.

FAQ

Czy sprzeciw małżonka można złożyć po wypowiedzeniu umowy?

Sprzeciw z art. 36¹ K.r.o. dotyczy czynności zamierzonej, dlatego dla skuteczności wobec dzierżawcy powinien dotrzeć do niego przed dokonaniem wypowiedzenia. Jeżeli wypowiedzenie już doręczono, trzeba szukać innych podstaw kwestionowania, np. w treści umowy, terminach wypowiedzenia albo braku uprawnienia do samodzielnego działania.

Czy wypowiedzenie dzierżawy gruntu rolnego może być natychmiastowe?

Co do zasady nie, chyba że wynika to z umowy albo z przepisów szczególnych, np. przy poważnych naruszeniach obowiązków przez dzierżawcę. Jeżeli umowa jest bezterminowa i nie przewiduje innych zasad, art. 704 K.c. wskazuje roczny termin na koniec roku dzierżawnego dla gruntu rolnego.

Czy KRUS może uznać, że dzierżawa nadal trwa?

KRUS opiera się na dokumentach przedstawionych przez strony, ale nie zastępuje sądu w rozstrzyganiu sporu cywilnego o ważność wypowiedzenia. Jeżeli ważność wypowiedzenia jest kwestionowana, warto poinformować KRUS pisemnie i dołączyć sprzeciw, odpowiedź na wypowiedzenie albo informację o sprawie sądowej.

Czy małżonkowie mogą zawrzeć dzierżawę z dzieckiem tylko za zgodą jednego z nich?

To zależy od przedmiotu dzierżawy i treści umowy. Przy gospodarstwie rolnym zgoda drugiego małżonka może być wymagana na podstawie art. 37 § 1 pkt 3 K.r.o. Jeżeli drugi małżonek odmawia zgody, pozostaje próba porozumienia albo wniosek do sądu o zezwolenie z art. 39 K.r.o.

Czy forma pisemna sprzeciwu jest obowiązkowa?

Przepisy nie przewidują szczególnej formy sprzeciwu z art. 36¹ K.r.o., ale w praktyce forma pisemna jest zdecydowanie najbezpieczniejsza. Pozwala wykazać treść sprzeciwu, datę jego sporządzenia oraz to, komu i kiedy został doręczony.

Podsumowanie

Wypowiedzenie dzierżawy działki rolnej przez jednego małżonka trzeba oceniać ostrożnie. Sam fakt, że nieruchomość należy do majątku wspólnego, nie zawsze oznacza nieważność czynności dokonanej przez jednego z małżonków. Kluczowe znaczenie mają: treść umowy, rodzaj nieruchomości, termin wypowiedzenia, ewentualny sprzeciw drugiego małżonka i moment, w którym dzierżawca mógł się z nim zapoznać.

Jeżeli zależy Państwu na utrzymaniu dzierżawy, warto działać dwutorowo: po pierwsze zakwestionować wypowiedzenie, jeżeli istnieją ku temu podstawy, a po drugie próbować uzyskać zgodę drugiego małżonka na kontynuację dzierżawy albo rozważyć wniosek do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. W sprawach wpływających na KRUS nie należy zwlekać, bo dokumenty przekazane do instytucji mogą mieć znaczenie dla dalszej wypłaty świadczeń.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59, w szczególności art. 36, art. 36¹, art. 37 i art. 39.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 693, art. 694, art. 703 i art. 704.

3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 20 lutego 2009 r., I ACa 32/09.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.