Kiedy jeden małżonek może wypowiedzieć umowę dzierżawy działki rolnej?

Współwłasność małżeńska działki rolnej

Skoro działka jest współwłasnością mamy i jej męża, to powinni ze sobą współpracować w zarządzaniu swoją nieruchomością wspólną. Co do zasady, przyjmuje się, że wypowiedzenie umowy najmu czy dzierżawy należy do kategorii czynności przekraczających zwykły zarząd, o ile wypowiedzenie nie wynika z braku płatności czynszu przez dzierżawcę (najemcę).

Zgodnie z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.) każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Art. 36 z indeksem 1 K.r.o. stanowi, że małżonek może sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym zamierzonej przez drugiego małżonka, z wyjątkiem czynności w bieżących sprawach życia codziennego lub zmierzającej do zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny albo podejmowanej w ramach działalności zarobkowej. A zatem mąż mamy ma prawo sprzeciwić się wypowiedzeniu przez nią umowy dzierżawy. Musi jednak ów sprzeciw tak wnieść, by i Pani o nim wiedziała. § 2 stanowi bowiem, że sprzeciw jest skuteczny wobec osoby trzeciej, jeżeli mogła się z nim zapoznać przed dokonaniem czynności prawnej.

Sprzeciw wobec wypowiedzenia dzierżawy działki

Najlepiej więc gdyby Pani ojczym napisał pismo do mamy i do Pani, że wnosi sprzeciw wobec wypowiedzenia umowy dzierżawy działki stanowiącej ich wspólność majątkową dokonanego przez jego żonę bez jego zgody.

W uzasadnieniu projektu Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który wprowadził powołany przepis dot. sprzeciwu, wskazano, że celem wprowadzanego artykułu jest zagwarantowanie małżonkom poczucia prawnego zabezpieczenia przed nielojalnymi, lekkomyślnymi i niegospodarnymi zachowaniami partnera. Przepis ten umożliwia każdemu z małżonków sprzeciwienie się dokonanej przez drugiego małżonka czynności prawnej dotyczącej ich majątku wspólnego. Niestety dużą wadą jest to, że ów art. 36 z indeksem 1 K.r.o. nie wskazuje, jaka jest sankcja za to, że drugi małżonek dokona danej czynności prawnej mimo sprzeciwu. Jedynie na podstawie § 2 można wyprowadzić wniosek, że jeżeli osoba trzecia nie miała możliwości zapoznania się ze sprzeciwem dokonanym przez małżonka, to taka czynność jest wobec niej skuteczna. W przeciwnym wypadku, gdy sprzeciw jednego ze współmałżonków był skuteczny, zarówno wobec partnera, jak i osoby trzeciej, której dotyczył, to w piśmiennictwie przyjmuje się, że na zasadach ogólnych czynność prawna jest nieważna jako sprzeczna z ustawą. Takie stanowisko od lat prezentuje doktryna i orzecznictwo sądowe.

Czynność przekraczająca zwykły zarząd majątkiem wspólnym małżonków – nieważność wypowiedzenia umowy

A zatem, jeśli ojczym wniesie sprzeciw wobec Pani mamy i Pani, to wypowiedzenie umowy dzierżawy przez mamę będzie nieważne: umowa nadal będzie wiązać wszystkie strony: ojczyma, mamę i Panią. Pomocny jest tu wyrok SA w Katowicach z dnia 20.02.2009 r., I ACa 32/09, w którym sąd orzekł: „Zgodnie z art. 36[1] § 1 K.r.o. małżonek może sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym zamierzonej przez drugiego małżonka, z wyjątkiem czynności w bieżących sprawach życia codziennego lub zmierzającej do zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny albo podejmowanych w ramach działalności zarobkowej, zaś w myśl art. 36[1] § 2 K.r.o. sprzeciw jest skuteczny wobec osoby trzeciej, jeżeli mogła się z nim zapoznać przed dokonaniem czynności prawnej. Należy przy tym uwzględnić, że przepisy nie regulują żadnej szczególnej formy, w jakiej sprzeciw powinien być wyrażony. Niemniej wola małżonka musi być w tym zakresie wyartykułowana w sposób niewątpliwy, tak aby była możliwa do odczytania przez kontrahenta czynności zamierzonej przez drugiego małżonka. Rzeczą osoby chcącej sprzeciwić się czynności zamierzonej przez drugiego małżonka jest więc podjęcie takich działań, aby o swym stanowisku poinformować osobę trzecią”.

Oczywiście sprzeciw nie jest skuteczny, gdy mama wypowiada umowę w celach związanych z zaspokojeniem potrzeb rodziny lub dokonuje wypowiedzenia w ramach jej działalności zarobkowej. Wówczas ma prawo ją wypowiedzieć i takie wypowiedzenie jest skuteczne względem i jej męża, i Pani jako osoby trzeciej – dzierżawcy.

Zgoda małżonka na wydzierżawienie gospodarstwa rolnego

Przechodząc zaś do Pani pytań:

„Czy możemy się sprzeciwić jej decyzji? Mama wypowiedziała umowę tydzień temu i przesłała dokumenty do urzędu gminy i KRUS-u, czy możemy się nie zgodzić na wypowiedzenie przez nią tej umowy?”

Tak, ale w formie sprzeciwu Pani ojczyma. Sprzeciw musiałby złożyć wobec mamy, Pani i gminy oraz KRUS-u.

„Czy możemy miedzy sobą zawrzeć taka umowę bez mamy?”

Niestety tylko za zgodą mamy. Zgodnie bowiem z art. 37 § pkt 3 K.r.o. zgoda małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa.

Wniosek małżonka o zgodę zastępczą sądu na dokonanie czynności

„Zależy nam na kontynuowaniu tej dzierżawy, aby utrzymać wysokości renty ojczyma i zachować możliwość dysponowania tą działką przez mnie. Co nam Państwo radzą?”

Najrozsądniej byłoby porozumieć się Pani mamą i poprosić ją o zgodę na to, by umowę dzierżawy z Panią zawarł ojczym. Oczywiście swą zgodę musi ona wyrazić mężowi, najlepiej w formie pisemnej. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna. Zgodnie z art. 39 K.r.o. – jeżeli jeden z małżonków odmawia zgody wymaganej do dokonania czynności, albo jeżeli porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, drugi małżonek może zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Sąd udziela zezwolenia, jeżeli dokonania czynności wymaga dobro rodziny. A zatem proponuję najpierw, by ojczym wniósł do żony zapytanie, czy wyraża zgodę na zawarcie umowy dzierżawy przez niego i wskazał, że wyznacza jej 7 dni na odpowiedź, zaś brak zgody lub brak odpowiedzi poskutkuje wniesieniem sprawy do sądu na podstawie art. 39 K.r.o. Być może mama, chcąc uniknąć rozprawy, wyrazi taką zgodę.

Ewentualnie, jeśli nie wniosek o zgodę o zawarcie umowy między Państwem bez matki, to pozostaje kwestia sprzeciwu wobec matki i Pani, ale i innych osób, których ta dzierżawa dotyczy: KRUS, urząd gminy. Tutaj jednak sytuacja będzie dużo bardziej skomplikowana. Nie wiem, jak bowiem KRUS i urząd zareagują na taki sprzeciw. Z uwagi na niejasność przepisu i kierowanie się orzecznictwem mogą nie wiedzieć, co zrobić; sprawa może się wydłużać. Namawiam do zawarcia umowy ponownie pomiędzy Państwem, ale za zgodą matki. Gdy zaś ta jej odmówi, ojczym może wnieść o zgodę zastępczą do sądu mocą art. 39 K.r.o.