Kategoria: Obrót ziemią

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Odkupienie od sąsiada części działki rolnej a ograniczenia nowej ustawy rolnej

Autor: Anna Sufin • Opublikowane: 2017-07-24

Chciałbym poszerzyć granicę swojej działki o ok. 1000 m2, ponieważ budynek na mojej działce znajduje się zalewie 1,5 m od granicy sąsiada. Grunt sąsiada to grunt rolny, on zgadza się sprzedać mi ten kawałek. W tym celu, zgodnie z legitymizacją podziału z art. 93 ust. 1 pkt 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zleciłem prace geodezyjne, aby wydzielić działkę. Projekt podziału nie zostanie jednak sporządzony i zatwierdzony przed 1 maja 2016 r.*, kiedy to wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Ponieważ nie zostaną spełnione przesłanki do zbycia części nieruchomości rolnej sąsiada według nowych przepisów, umówiona transakcja nie będzie mogła być zakończona powodzeniem. Czy wobec tego zawarcie już teraz umowy przedwstępnej sprzedaży części projektowanej do podziału pozwoli nabyć nieruchomość jeszcze na podstawie poprzedniej ustawy? Przedłożyłbym projekt podziału z dokładnym opisem, wyrysem i prognozowaną wielkością działki. Czy może jest inny sposób nabycia tej działki?

Anna Sufin

»Wybrane opinie klientów

Witam Państwa, oczywiście porada prawna okazała się przydatna i skuteczna. Już za parę dni rozpoczynamy proces przekształcania naszej spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową. Dziękujemy za okazaną pomoc i pozdrawiam
Edward, 60 lat, emeryt straży granicznej
Bardzo serdecznie dziękuję Pani oraz osobą pomagającym w mojej sprawie. Za tak szczegółowe i dokładne wyjaśnienie problemu poparte wieloma przepisami prawa. W razie czego będę się kontaktował w przyszłości. Pozdrawiam serdecznie.
Mateusz, 35 lat, poligraf
Serdecznie dziękuję za pomoc. Jeżeli tylko będę miała jakikolwiek wątpliwości natury prawnej, na pewno skorzystam ponownie z serwisu wdzięczna za porady i wskazówki.
Renata
 Jestem zadowolony z odpowiedzi dodatkowej. 
Zbigniew, inżynier, 87 lat
Bardzo szybka i rzetelna odpowiedź. Profesjonalne podejście do klienta. Możliwość zadawania dodatkowych pytań jest niewątpliwie wielkim atutem usługi. Dziękuję za zajęcie się moją sprawą.
Emilia, 41 lat
Bardzo dobra, konkretna porada. Fachowe wyjaśnienie sytuacji przystępnym językiem. Szybkie odpowiedzi na pytania dodatkowe. Informacje, które otrzymałem były bardzo pomocne. Oparcie jakie otrzymałem w fachowej poradzie podziałało uspokajająco. Serdecznie dziękuję serwisowi i panu Panie Marcinie. Pozdrawiam.
Włodzimierz
Porada (analiza prawna) została bardzo szybko i fachowo zrealizowana, a treść przedstawionej analizy jest całkowicie jasna dla osoby niebędącej prawnikiem.
Paweł, nauczyciel akademicki, 64 lata
Szybko, wyczerpująco, kompleksowo, wraz z interpretacją DKIS. Bardzo dziękuję
Grzegorz, urzędnik, 41 lat
Szybkość odpowiedzi, cena porady, mozliwość zadawania pytań dodatkowych. 
Emilia, 30 lat, rolnik

Andrzej
Dziękuję za wyczerpujące informacje 
Elżbieta
Dziękuję za bardzo szczegółowe, rzeczowe i fachowe poradnictwo w przedłożonej sprawie. Porada Pana rzuciła nam dużo światła i jesteśmy wdzięczni.
Zbigniew, 74 lata
Zrozumiałem sprawę na tyle by zastanowić się, o przeprowadzenie postępowania spadkowego, po zmarłych rodzicach. Postraszę chociaż nikczemnika że to zrobię ,czy to zrobię to przekalkuluję na ile gra warta świeczki. Dziękuje.
Stanisław
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź . Wszystkim polecam korzystanie z EPorady24.
 
Maria
Witam. Miałam obawy co do porad internetowych ale zależało mi na czasie więc postanowiłam spróbować i nie żałuję, profesjonalne podejście do sprawy ,wszystko wyjaśnione i pomocne polecam.
Małgorzata
Bardzo obszerna i szczera do bólu opinia. Dokładnie tego co potrzebowałem. Bez owijania w bawełnę, bardzo konkretnie i obszernie. Na mały minus pytanie dodatkowe złożone jako uzupełnienie zostały pominięte.
Maciej
Dziękuję bardzo za szybkie odpowiedzi i wyczerpujące informacje dotyczące mojej sprawy.
Mirosław
Jestem zadowolona z Waszych usług, już 2-gi raz dostaję odpowiedź, która jest wyczerpująca, napisana zrozumiałym (dla nie prawnika ) językiem i w ciągu doby, Trzymacie poziom już 10 lat i oby tak dalej. 
Krystyna, inżynier, 70 lat
Wszystko jest na najwyższym poziomie
Sebastian, 44 lata, mechanik samochodowy
Bardzo wysoko oceniam współpracę z serwisem , odpowiedz prawnika była wyczerpująca i rzetelna . 
Edyta
Dziękuję bardzo za odpowiedź. Rozwiała moje wątpliwości. Pomogła mi w rozwiązaniu problemu.
Anna
W ciągu niespełna godziny otrzymałem wyczerpującą odpowiedź, a to bez wychodzenia z domu i \"szukania\" prawników. .
Roman, emeryt, 72 lata
Bardzo sprawnie i na temat.
Klaudiusz
Szybka odpowiedź, która została przesłana następnego dnia, to największy atut. Muszę też przyznać, że informacje były rzetelnie i wyczerpująco przedstawione. Dla mnie to wygodna forma rozwiewania wszelkich wątpliwości prawnych towarzyszących sprawom biznesowym - nie tracę czasu a koszty akceptowalne. 
Ewa
Błyskawiczna reakcja, gotowość do niezwykle wnikliwego pochylenia się nad problemem, cierpliwe wyjaśnianie tematów trudnych dla laika, a reasumując - bardzo profesjonalna opieka nad klientem - to może zasługiwać tylko na najwyższą ocenę!
Katarzyna, 53 lata
Bardzo dziękuję - szybko i profesjonalnie.
Beata
Po raz kolejny bardzo rzetelna i wyczerpująca odpowiedz na pytania.
Przemysław
Bardzo polecam ten serwis. Odpowiedzi otrzymałam szybko i rzetelnie podparte przepisami. 
Małgorzata
Jestem bardzo zadowolona z pomocy którą uzyskałam na portalu. Odpowiedź otrzymałam w ekspresowym tempie płacąc za to niewiele ponad 80 zł. Wiadomość którą dostałam była wyczerpująca, wszystkie informacje zostały przekazane w sposób jasny i zrozumiały. Dodatkowo były umieszczone wyroki SN z przeszłości na których mogłam się oprzeć. Polecam każdemu.
Katarzyna, 29 lat
Odpowiedz wyczerpująca,ale jak to zwykle bywa rodzą się następne pytania.
Bogusław

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 5 sierpnia 2015 r. wchodzi w życie z dniem 1 maja 2016 r. W przepisie przejściowym (art. 22) ustawa ta podaje:

„Art. 22. Do umów przenoszących własność nieruchomości rolnych albo ich części oraz umów dzierżawy nieruchomości rolnych albo ich części, zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.”

Żeby zatem móc zastosować przepisy dotychczasowe, musiałaby zostać przeprowadzona transakcja sprzedaży nieruchomości – własność nieruchomości musiałaby być przeniesiona jeszcze przed 1 maja 2016 r. Nie spełnia takiej przesłanki umowa przedwstępna, której cechą jest jedynie zobowiązanie do przeniesienia własności, nie zaś samo przeniesienie własności (por. art. 395 K.c.). W umowie przedwstępnej strony miałyby zobowiązać się do zawarcia umowy sprzedaży po wydzieleniu działki. Nawet jeśli przedmiot tej umowy byłby bardzo precyzyjnie określony, nie doszłoby do przeniesienia własności. Z tego też względu umowa przedwstępna nie pozwoli na to, by nabył Pan nieruchomość na podstawie „starej” ustawy.

Można by zatem zastanowić się, czy w takim razie możliwe jest zawarcie już umowy sprzedaży tej części nieruchomości, która nie została jeszcze wydzielona. W polskim prawie cywilnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych jest zawsze rzecz w całości, a nigdy nie może to być część rzeczy (por. art. 47 § 1 K.c.). Umowa przenosząca część składową rzeczy – tu część nieruchomości (prawnie niewyodrębnioną) byłaby nieważna jako sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 K.c. w zw. z art. 47 § 1 K.c.). Nie jest zatem możliwe zawarcie umowy sprzedaży części rzeczy. Taki stan konstytuuje art. 8 nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wskazując, że tylko wyodrębniona część nieruchomości, ale wyodrębniona w ten sposób, że wpisana do ewidencji gruntów i budynków (tj. będąca wydzieloną działką) może być przedmiotem obrotu:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

„Art. 8. Przedmiotem umowy przenoszącej własność nieruchomości rolnej albo jej części może być wyłącznie nieruchomość rolna wpisana do ewidencji gruntów i budynków.”

Nie można by zatem zawrzeć umowy wydzielonej działki, jeśli nie zostałaby ona jeszcze wpisana do ewidencji gruntów i budynków.

Mając na względzie powyższe rozważania, trzeba stwierdzić, że jeśli rzeczywiście nie zdąży Pan zakończyć procedury podziału do 1 maja 2016 r. i transakcja sprzedaży już wydzielonej działki gruntu, wpisanej do ewidencji, przed tym dniem nie dojdzie do skutku, stosować się będzie wobec Pana przepisy nowej ustawy.

Aktualnie można by rozważać, aby jeszcze na podstawie starej ustawy, zakupić udział w nieruchomości gruntowej sąsiada, zobowiązując się jednocześnie, że po dokonaniu podziału, współwłasność zostanie umownie zniesiona właśnie w ten sposób, że stanie się Pan wyłącznym właścicielem nowo wydzielonej działki, która zostanie scalona z Pana działką, sąsiad natomiast stanie się wyłącznym właścicielem części pozostałej (wstępnie można w umowie uwzględnić taki właśnie podział do używania). Zniesienie współwłasności nie będzie umową sprzedaży, nie stanie się Pan nabywcą działki, skoro już wcześniej był Pan współwłaścicielem rzeczy. Tu jednak pozostaje kwestia interpretacji, czy w taki sposób co do tej nowo wydzielonej części ziemi, w której wcześniej był Pan właścicielem w ułamku, a staje się w całości, nie ma przeniesienia własności. Wtedy znowuż trzeba by stosować przepisy nowe do takiego przeniesienia, czyli nie mógłby Pan znieść współwłasności bez ich zastosowania. Niestety z tego względu, że jest to ustawa nowa, która jeszcze nie weszła w życie, nie możemy wiedzieć, jak będą zachowywały się organy i sądy co do jej interpretacji, nie ma także opracowań przedstawicieli doktryny, którzy by odnosili się do podobnych problemów. Jeśli przyjąć, że niemożliwe będzie zniesienie współwłasności bez zastosowania nowych przepisów, w istocie mogą Panowie cały czas pozostawać współwłaścicielami z określonym umownie podziałem nieruchomości do używania.

Co do określonej precyzyjnie części ziemi można by zastosować także umowę dzierżawy na podstawie aktualnego stanu prawnego albo ustanowienie prawa użytkowania – tu jednak nie osiągnąłby Pan efektu przejścia tej części ziemi na własność.

W istocie poszukiwanie sposobów, jak obejść ustawę, może skończyć się po prostu stwierdzeniem (o ile czynności te będą dokonywane po jej wejściu w życie), że dokonane czynności są nieważne, bowiem miały na celu właśnie obejście ustawy. Zgodnie natomiast z art. 58 § 1 wobec takich czynności stosuje się sankcję nieważności.

W nowym stanie prawnym, aby osiągnąć skutek odkupienia od sąsiada części działki przy granicy, należy stosować art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

„Art. 6. 1. Jeżeli wskutek przeniesienia własności nieruchomości rolnej albo jej części miałby nastąpić podział gospodarstwa rolnego, przeniesienie własności nieruchomości rolnej albo jej części może nastąpić w przypadku, gdy:

1) powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, będzie nie mniejsza niż powierzchnia użytków rolnych niezbędna do prowadzenia działalności rolniczej (podstawowa norma obszarowa użytków rolnych w gospodarstwie rolnym), a zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne lub

2) powierzchnia nabywanych użytków rolnych wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy stanowiącymi jego własność będzie większa niż powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, lub

3) zbywana nieruchomość rolna albo jej część obejmuje użytki rolne nieprzylegające do innych użytków rolnych wchodzących w skład tego samego gospodarstwa rolnego zbywcy, ale przylegające do nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego i stanowiącej własność nabywcy, lub

4) przy umowie zamiany różnica powierzchni zamienianych użytków rolnych liczonych w hektarach przeliczeniowych, o których mowa w przepisach o podatku rolnym, nie przekracza 10%, lub ma na celu racjonalne ukształtowanie granicy między nieruchomościami rolnymi, lub

6) własnością zbywcy pozostanie grunt pod budynkiem mieszkalnym wraz z innymi obiektami budowlanymi oraz gruntami do nich przyległymi, niezbędnymi do właściwego korzystania z budynku mieszkalnego, których łączna powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, oraz zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne

2. Podstawowa norma obszarowa użytków rolnych w gospodarstwie rolnym nie może być większa niż czterokrotność średniej powierzchni gruntów rolnych w gospodarstwie rolnym w województwie ogłoszonej na podstawie przepisów o płatnościach w ramach systemu wsparcia bezpośredniego.

3. Własność nieruchomości rolnej albo jej część może być przeniesiona, o ile ma ona zapewniony dostęp do drogi publicznej albo dostęp ten ma nieruchomość nabywcy granicząca z tą nieruchomością.

4. Dyrektor oddziału stwierdza, w drodze decyzji, że dopuszczalny jest podział gospodarstwa rolnego.

5. Wniosek o wydanie decyzji w sprawie, o której mowa w ust. 4, zawiera: 1) imię i nazwisko oraz adres zamieszkania albo nazwę i adres siedziby wnioskodawcy i nabywcy, a także numer identyfikacyjny Powszechnego Elektronicznego Systemu Ewidencji Ludności (PESEL) albo numer wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym oraz Numer Identyfikacji Podatkowej (NIP), o ile został nadany; 2) informacje o stanowiących własność zbywcy i nabywcy nieruchomościach rolnych obejmujące dane z ewidencji gruntów i budynków dotyczące ich oznaczenia, powierzchni, klasy i rodzaju użytków rolnych oraz numeru księgi wieczystej albo zbioru dokumentów; 3) uzasadnienie proponowanego przebiegu granicy bądź wielkości powierzchni gruntów niezbędnych do korzystania z budynków – w przypadkach, o których mowa ust. 1 pkt 5 i 6.

6. Do wniosku dołącza się: 1) pisemne oświadczenia wnioskodawcy i nabywcy zawierające informacje, o których mowa w art. 5 ust. 3; 2) dokument określający przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego albo o braku takiego planu. Od decyzji wydanej w sprawach, o których mowa w ust. 4, przysługuje odwołanie do Prezesa Agencji.

8. Do postępowań dotyczących wzruszenia decyzji ostatecznych wydanych na podstawie niniejszej ustawy, nie stosuje się art. 145–145b oraz art. 154–156 Kodeksu postępowania administracyjnego, jeżeli od dnia, w którym decyzje te stały się ostateczne, upłynęło 5 lat.”

Zwrócę jeszcze Pana uwagę na projekt ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (aktualnie na etapie po poprawkach Senatu), zgodnie z którym do omawianej wyżej ustawy wprowadzi się zmianę taką, że ograniczenia z tej ustawy nie dotyczą nieruchomości poniżej 0,3 ha. Projekt ten wprowadza też inne zmiany, które nieco zmieniłyby propozycje podane powyżej. Niemniej jednak gdyby wszedł w życie, Pana problem byłby rozwiązany.

Opis sprawy z kwietnia 2016 r.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Czy potrzebuję zgody ANR na zakup działki rolnej?


Czy po zmianie przepisów 1 maja 2016 roku będąc rolnikiem (powyżej 1,1 ha) mogę kupić działkę rolna IV kat. 3400 m2 w innej, niesąsiadującej gminie? Czy muszę uzyskać zgodę ANR? Czy jeśli będę posiadała działkę  w tej gminie, to czy mogę dokupić tę pierwszą, która jest przyległą działką? Jak długo powinnam wcześniej posiadać działkę?

Wydzielenie i kupno działki rolnej


Chcę kupić działkę rolną zabudowaną o pow. 2200 m2. Nie jestem rolnikiem - czy mogę to więc zrobić? Działkę tę sąsiad musi wydzielić z działki około hektara. Czy może to zrobić?

Sprzedaż nieruchomości rolnej z budynek przeznaczonym do działalności gospodarczej - bez podatku


Zakupiłem 4-hektarowe gospodarstwo rolne z budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym. W planie zagospodarowywania część z budynkami widnieje jako RM zabudowa zagrodowa, a pozostała część to użytki rolne. Na 20 m2 budynku gospodarczego zarejestrowałem działalność gospodarczą. Chciałbym teraz sprzedać całą nieruchomość jeszcze przed upływem 5 lat. Czy wobec tego będę musiał zapłacić podatek 19% od całego dochodu, czy tylko od tych 20 m2 użytkowanych w działalności? Jak wyliczyć wartość tej części? Dodam jeszcze, że nowy nabywca ma zamiar nadal użytkować te 20 m2 w działalności, a resztę pozostawia do użytku rolnego.

Przedłużenie dzierżawy gruntów rolnych od ANR


W trzy osoby w wieku emerytalnym dzierżawimy od Agencji Nieruchomości Rolnych ok. 80 ha ziemi. Nie jest to żadna spółka. Chcemy przedłużyć dzierżawę o 15 lat, ponieważ jeden z nas (65 lat) złożył wniosek o dotację PROW do ARiMR. Umowa dzierżawy kończy się za pół roku. Dwoje z nas ma spadkobierców: syn prowadzi przekazane przez nas własne gospodarstwo, a córka ma uprawnienia rolnicze. Czy należałoby przekazać dzierżawę młodym, aby uzyskać kolejne 15 lat dzierżawy? Czy zwiększy to prawdopodobieństwo przedłużenia umowy z ANR? Czy emeryt, który przekazał gospodarstwo synowi, może przedłużyć dzierżawę z ANR? Czy może przekazać dzierżawę córce, która posiada uprawnienia rolnicze? Co nam Państwo radzą?

Czy mogę kupić dom znajdujący się na działce rolnej?


Czy mogę kupić dom, który znajduje się na działce rolnej? Nadmieniam, że uprawiam grunty rolne od 10 lat, ale nie płacę ubezpieczenia KRUS, ponieważ jestem zatrudnione na umowę o pracę. Dom i grunt, który chciałabym kupić, znajduje się w innej gminie niż grunty, które ja uprawiam.

Zakup ziemi rolnej od rodzica


Chciałabym kupić od mojego rodzica działkę rolną z budynkiem mieszkalnym, który jednak nie został oddany do użytku, nie ma nadanego numeru domu. Czy aby odkupić tę ziemię od ojca muszę mieć zaświadczenie, że nikt tam nie jest zameldowany? Jakie dokumenty są wymagane przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości?

Nabycie gospodarstwa rolnego od rodziców


Dzierżawię od rodziców gospodarstwo rolne, które chciałbym prawnie od nich nabyć. Rodzice w tym roku osiągnęli wiek emerytalny, otrzymują emeryturę. Chciałbym albo to gospodarstwo od nich kupić, albo może nabyć poprzez darowiznę. Chodzi o to, aby nie ponosić przy tym zbyt dużych kosztów podatkowych, notarialnych. Dodam, że mam dwoje rodzeństwa, które nie jest obecnie zainteresowane rolnictwem. Czy w rozliczeniu za zakup od rodziców gospodarstwa wchodzi w grę jakieś dożywotne utrzymanie? Co mi Państwo radzą?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »