Nabycie udziału w nieruchomości rolnej

Czy można nabyć udział w nieruchomości rolnej?

Tak, udział w nieruchomości rolnej może być przedmiotem sprzedaży, darowizny, działu spadku, zniesienia współwłasności albo innej czynności prawnej. Trzeba jednak pamiętać, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego stosuje swoje ograniczenia nie tylko do nabycia całej nieruchomości rolnej, ale również do nabycia udziału we współwłasności. Jeżeli zamiast darowizny rozważana jest sprzedaż udziału w działce rolnej a KOWR, trzeba dodatkowo ocenić prawo pierwokupu, zgodę i ustawowe wyjątki.

Uzupełniające informacje znajdują się w materiale: darowizna udziału a KOWR.

Oznacza to, że przy ocenie transakcji nie wystarczy spojrzeć na sam ułamek udziału, np. 9/40. Znaczenie ma przede wszystkim to, czy cała działka jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy, jaka jest jej powierzchnia oraz czy zachodzi jeden z ustawowych wyjątków. Więcej praktycznych informacji o podobnych sytuacjach zawiera omówienie sprawy dotyczącej zbycia udziału we współwłasności. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku: zgoda KOWR na zbycie udziału przed.

W opisanym przypadku przedmiotem darowizny ma być udział w działce rolnej o powierzchni 0,5 ha. Jeżeli jest to nieruchomość rolna i nie zachodzi szczególne wyłączenie z ustawy, należy stosować przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ale aktualne brzmienie art. 2a ustawy w istotny sposób łagodzi sytuację nabywców działek poniżej 1 ha.

Znaczenie powierzchni gruntu: 0,3 ha, 1 ha i 300 ha

Pierwszym krokiem jest ustalenie powierzchni nieruchomości oraz powierzchni użytków rolnych. Przepisów ustawy zasadniczo nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, ani do udziałów we współwłasności takich nieruchomości. Osobno trzeba odróżnić zagadnienie: zakup kilku działek rolnych a zgoda.

Jeżeli nieruchomość rolna ma powierzchnię mniejszą niż 1 ha, nabycie nie podlega podstawowej zasadzie, zgodnie z którą nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. W praktyce oznacza to, że nieruchomości rolne od 0,3 ha do 0,9999 ha może co do zasady nabyć także osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym, bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR wymaganej na podstawie art. 2a ust. 4 ustawy.

Ważne jest jednak, że nabyciem jest także przeniesienie własności w drodze aktu darowizny. Dlatego przy każdej umowie trzeba odróżnić zgodę na nabycie z art. 2a ustawy od prawa pierwokupu albo prawa nabycia wykonywanego przez KOWR. Szerzej omawiamy to w materiale o tym, jakie są zasady nabycia nieruchomości rolnej przy gruntach o różnej powierzchni.

Przy nieruchomościach rolnych o powierzchni co najmniej 1 ha nadal aktualna pozostaje podstawowa reguła: nabywcą może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek albo zostanie wydana zgoda Dyrektora Generalnego KOWR. Dodatkowo powierzchnia nabywanej nieruchomości wraz z nieruchomościami rolnymi wchodzącymi w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych.

Osoba bliska a osoba niespokrewniona

Ustawa przewiduje istotne ułatwienia przy nabyciu nieruchomości rolnej od osoby bliskiej. Obecnie za osobę bliską uważa się: zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, rodziców małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczyma, macochę oraz pasierbów.

Jeżeli zbywca jest osobą niespokrewnioną i nie mieści się w tej definicji, nie można korzystać z wyjątku przewidzianego dla osoby bliskiej. Nie ma też znaczenia samo to, że zbywca nabył kiedyś nieruchomość w spadku po osobie należącej do rodziny przyszłego nabywcy. Liczy się relacja między aktualnym zbywcą a aktualnym nabywcą.

W przedstawionej sytuacji darowizna udziału od osoby niespokrewnionej w działce o powierzchni 0,5 ha nie wymaga co do zasady zgody Dyrektora Generalnego KOWR z art. 2a ust. 4 ustawy. Nadal trzeba jednak ustalić, czy przy umowie darowizny powstaje obowiązek zawiadomienia KOWR o prawie nabycia.

Darowizna udziału a prawo nabycia KOWR

Darowizna nie jest sprzedażą, dlatego nie stosuje się klasycznego prawa pierwokupu. Przy umowie innej niż sprzedaż, w tym przy darowiźnie, KOWR może jednak mieć prawo nabycia nieruchomości rolnej. Polega ono na tym, że KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa może wejść w miejsce nabywcy i nabyć nieruchomość za zapłatą ceny, a gdy cena nie wynika z czynności, za wartość rynkową ustaloną zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami. Podobny problem pojawia się przy zagadnieniu: umowa dożywocia a gospodarstwo rolne.

Prawo nabycia nie przysługuje KOWR m.in. wtedy, gdy nabycie następuje przez osobę bliską zbywcy, za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, przez rolnika indywidualnego w warunkach powiększenia gospodarstwa rodzinnego spełniających ustawowe warunki, przez jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa albo w innych przypadkach wymienionych w ustawie.

Jeżeli prawo nabycia przysługuje, zawiadomienia dokonuje zasadniczo notariusz, a KOWR może skorzystać z tego prawa w terminie miesiąca od otrzymania skutecznego zawiadomienia. Brak reakcji KOWR w tym terminie albo informacja o nieskorzystaniu z prawa nabycia oznacza, że KOWR nie skorzystał z tego uprawnienia.

W praktyce przy darowiźnie udziału w działce rolnej o powierzchni 0,5 ha najważniejsze jest więc rozróżnienie dwóch kwestii: zgoda na nabycie najczęściej nie będzie potrzebna z uwagi na powierzchnię poniżej 1 ha, ale prawo nabycia KOWR może wymagać odrębnej analizy.

Kiedy nabycie udziału w nieruchomości rolnej wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR?

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR jest potrzebna przede wszystkim wtedy, gdy nieruchomość rolna ma powierzchnię 1 ha lub większą, nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym i nie zachodzi ustawowy wyjątek. Zgoda jest wydawana w drodze decyzji administracyjnej.

Postępowanie może zostać wszczęte m.in. na wniosek zbywcy, osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, osoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne, uczelni albo inwestora realizującego inwestycję celu publicznego. Wniosek powinien wskazywać strony, nieruchomość, cel nabycia oraz przewidywany sposób jej wykorzystania, a do wniosku dołącza się m.in. dokumenty z ewidencji gruntów i budynków oraz informacje dotyczące księgi wieczystej.

Jeżeli wniosek składa zbywca, obecne przepisy odróżniają sprzedaż od innych czynności. Przy sprzedaży zasadniczo trzeba wykazać, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej uprawnionym podmiotom, natomiast przy czynności innej niż sprzedaż, np. przy darowiźnie, ten warunek nie działa w taki sam sposób. Zawsze trzeba natomiast wykazać pozostałe przesłanki, w szczególności zobowiązanie nabywcy do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości i brak nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Zgoda KOWR na nabycie albo wcześniejsze zbycie nieruchomości jest ważna rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Jeżeli transakcja ma zostać przeprowadzona później, trzeba sprawdzić, czy decyzja nadal może być wykorzystana.

Obowiązki po nabyciu udziału w nieruchomości rolnej

Nabywca nieruchomości rolnej, która wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, musi liczyć się z obowiązkami po nabyciu. Co do zasady powinien prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a osoba fizyczna powinna prowadzić to gospodarstwo osobiście.

W tym okresie nabyta nieruchomość nie powinna być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek. Przy małych działkach i udziałach trzeba każdorazowo zbadać, czy dana nieruchomość rzeczywiście wchodzi do gospodarstwa rolnego oraz czy nie ma zastosowania jedno z wyłączeń.

Nieprawidłowe pominięcie zgody, zawiadomienia albo innych wymogów ustawy może skutkować nieważnością czynności. Z powództwem o stwierdzenie nieważności może wystąpić nie tylko osoba mająca interes prawny, lecz także KOWR. Dodatkowe wyjaśnienia zawiera artykuł Kupno domu na działce rolnej a zgoda KOWR.

Zobacz również: kupno udziału w działce rolnej

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity Dz. U. z 2025 r. poz. 1653: tekst ustawy.
• Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, informacje o zgodach na nabycie nieruchomości rolnych: zgody na nabycie nieruchomości rolnych.
• Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, informacje o prawie pierwokupu i prawie nabycia: pierwokup i nabycie nieruchomości rolnych.
• Stan prawny zweryfikowano na dzień 22 maja 2026 r.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.