• Data: 2024-03-27 • Autor: Wioletta Dyl
Mój tata, który jest rolnikiem, 5 miesięcy temu kupił ziemię rolną o pow. 3,8 ha, następnie uzyskał warunki zabudowy pod budowę na nowej nieruchomości. Ja nie jestem rolnikiem. Czy w opisanej sytuacji tato może przekazać mi w darowiźnie nieruchomość bez obostrzenia prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej? Zakupione grunty są klasy IV i VI (niemineralne). Czy będę miał obowiązek prowadzenia działalności rolniczej na tych gruntach i czy będę mógł na nich budować?
Jak Pan zapewne już wie, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego określa, jaki grunt możemy kupić, nie będąc rolnikiem. Przyszły nabywca działki rolnej nie musi być rolnikiem, jeśli nabywa działkę mniejszą niż 1 ha. Przy czym nabycie działki rolnej poniżej 30 arów następuje na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Żadna inna osoba poza rolnikiem nie może wybudować się na gruntach rolnych bez wcześniejszej zmiany przeznaczenia tych gruntów. Warunki zabudowy nie mogą również zostać wydane dla terenów, na które nałożony został obowiązek uprzedniego uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne, czyli dla gruntów rolnych klas I-III.
Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
Częściej jednak wyłączenie gruntu rolnego z produkcji jest jednym z koniecznych warunków uzyskania pozwolenia na budowę domu na działce rolnej. Nie podaje Pan, czy takie wyłączenie nastąpiło w przypadku uzyskania warunków zabudowy przez Pańskiego ojca, nadto należy pamiętać, że zmiana przeznaczenia działki rolnej nie może przekraczać 0,5 ha.
Zobacz również: Darowizna ziemi rolnej przed upływem 5 lat
Te wszystkie obostrzenia związane z nabyciem działki rolnej nie dotyczą jednak Pana jako syna rolnika. Działki rolne mogą bowiem nabyć osoby blisko spokrewnione z rolnikiem, a więc dzieci, wnuki, rodzeństwo, rodzice bądź małżonek i to nawet w sytuacji, kiedy wcześniej nie miały nic wspólnego z rolnictwem.
Podobnie wygląda kwestia darowizny. Przepisy, na podstawie których sporządza się umowę darowizny, określone są w art. 888 Kodeksu cywilnego (K.c.). Tym samym nie ma przeszkód w przekazaniu ziemi rolnej w formie darowizny przez rodziców na rzecz swoich dzieci.
Zobacz również: Budowa domu na działce rolnej rodziców
Natomiast procedurę odrolnienia i zasady ochrony gruntów rolnych i leśnych reguluje ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, jak również ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z ww. ustawą – na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczyć przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.
W wypisie z rejestru gruntów, który pobiera się z miejscowego ośrodka geodezyjnego, opisany jest rodzaj i klasa gruntów. I tak dla gruntów rolnych wyróżnia się następujące klasy:
Dla gruntów z oznaczeniem B, czyli budowlanych, nie jest wymagane odrolnienie.
Jeśli dla danego terenu nie został wydany plan zagospodarowania przestrzennego, zmiana przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze (z wyjątkiem najwyższych klas bonitacyjnych I-IIIb, których przeznaczenie na cele nierolnicze może być określone wyłączenie w planie miejscowym) odbywa się w drodze wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Obowiązek zamiany przeznaczenia gruntu wyłącznie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie obejmuje jednak gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Zmiana przeznaczenia takich gruntów może odbyć się w decyzji o warunkach zabudowy.
Zatem co do zasady, jeżeli chodzi o grunty rolne, poza gruntami wytworzonymi z gleb pochodzenia mineralnego klas IV-VI, w przypadku odrolnienia istnieje obowiązek uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie. O tym, czy grunt określony w ewidencji gruntów jako użytek rolny wymaga wyłączenia z produkcji rolnej, decyduje więc jego klasa bonitacyjna. Jeśli jest słabej jakości, formalne wyłączenie nie jest konieczne. Może to dotyczyć użytków rolnych klas IVa, IVb, V, VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego lub nie.
Zobacz również: Przepisanie majątku za życia na jedno z dzieci
Przekazanie gospodarstwa rodzinnego
Jan, rolnik od pokoleń, posiada 5 ha ziemi rolnej klasy IV i VI. Jego córka, Marta, jest prawnikiem i nie zajmuje się rolnictwem. Jan chciałby przekazać Martcie ziemię jako darowiznę. Dzięki przepisom pozwalającym na przekazanie ziemi rolnej najbliższym członkom rodziny, Marta mogła otrzymać ziemię bez konieczności zajmowania się rolnictwem. Jednak zainteresowała się ona rozwijaniem agroturystyki, co jest możliwe dzięki uzyskaniu warunków zabudowy na część działki, nie przekraczającą 0,5 ha.
Zmiana przeznaczenia działki na cele nierolnicze
Karol, mieszkaniec miasta, odziedziczył po dziadkach działkę rolną klasy VI o powierzchni 0,8 ha. Chcąc wybudować na niej dom, musiał złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu na cele mieszkaniowe. Procedura ta była ułatwiona dzięki niższej klasie bonitacyjnej ziemi, która nie była intensywnie wykorzystywana w rolnictwie. Karol z powodzeniem uzyskał pozwolenie na budowę, ponieważ udowodnił, że działka nie ma dużej wartości dla produkcji rolnej.
Darowizna działki rolniczej z obowiązkiem kontynuacji działalności rolniczej
Ewa i Marek prowadzą małe gospodarstwo rolne, skupiając się na uprawie ekologicznych warzyw na działce klasy III. Ich syn, Jakub, studiuje agronomię i wyraził chęć kontynuacji rodzinnego biznesu. Rodzice zdecydowali się przekazać mu w darowiźnie część działki o powierzchni 0,5 ha. Pomimo że Jakub jest przyszłym rolnikiem, proces darowizny nie różni się od standardowego, ale zdecydowanie ułatwia mu to start w zawodzie dzięki już uzyskanym warunkom zabudowy oraz możliwości kontynuacji działalności rolniczej bez konieczności dodatkowych procedur administracyjnych.
Potrzebujesz wsparcia w kwestiach związanych z przekazaniem ziemi rolnej lub zmianą jej przeznaczenia? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online oraz profesjonalnej pomocy w przygotowaniu niezbędnych pism. Nasz zespół doświadczonych prawników jest do Twojej dyspozycji, aby ułatwić Ci nawigację po skomplikowanych przepisach i zagwarantować bezpieczeństwo Twoich transakcji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
3. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika