Przepisanie domu na jedno z dzieci a zachowek i KRUS

Przepisanie domu lub gospodarstwa na jedno z dzieci

Przepisanie domu, działki siedliskowej albo gospodarstwa rolnego na jedno z dzieci jest możliwe, ale nie powinno być traktowane jako prosta formalność. W pierwszej kolejności trzeba ustalić, co dokładnie ma zostać przekazane: cały dom, udział w nieruchomości, wyodrębniony lokal, działka z budynkiem mieszkalnym, budynki gospodarcze, grunty rolne czy całe gospodarstwo. Od tego zależą skutki podatkowe, spadkowe, rolne, budowlane i ewidencyjne.

Każda umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, a brak aktu notarialnego powoduje nieważność czynności. Przed wizytą u notariusza warto przeanalizować księgę wieczystą, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy, status budynków oraz dostęp nieruchomości do drogi publicznej.

Jeżeli rodzice chcą przekazać tylko dom lub część siedliska, a nadal prowadzić gospodarstwo, trzeba sprawdzić, czy taki podział jest prawnie i technicznie możliwy. Niekiedy potrzebny będzie podział geodezyjny działki, ustanowienie służebności drogi, wyodrębnienie lokalu albo pozostawienie części nieruchomości we współwłasności. W praktyce przepisanie gospodarstwa na dziecko powinno być zaplanowane łącznie z kwestią dalszego zamieszkania rodziców i rozliczeń z pozostałymi dziećmi.

Darowizna domu na jedno dziecko a zachowek rodzeństwa

Najczęściej rozważanym rozwiązaniem jest darowizna. Rodzice mogą darować dom albo udział w nieruchomości jednemu dziecku i jednocześnie ustanowić na swoją rzecz służebność osobistą mieszkania, użytkowanie albo inne zabezpieczenia. Trzeba jednak pamiętać, że darowizna pozostaje darowizną nawet wtedy, gdy w akcie notarialnym zapisano prawo rodziców do dalszego mieszkania w domu.

Największym ryzykiem darowizny jest zachowek. Zgodnie z art. 991 i następnymi Kodeksu cywilnego dzieci, małżonek, a w określonych sytuacjach także rodzice spadkodawcy, mogą żądać zachowku, jeżeli nie otrzymali należnej im wartości w spadku, zapisie, powołaniu do spadku albo darowiźnie. Darowizny dokonane na rzecz dzieci co do zasady dolicza się przy obliczaniu substratu zachowku, niezależnie od tego, jak dawno zostały dokonane.

Wartość darowizny ustala się według stanu z chwili jej dokonania i według cen z chwili ustalania zachowku. Jeżeli więc obdarowane dziecko przed otrzymaniem nieruchomości sfinansuje remont, adaptację albo rozbudowę, późniejsze rozliczenia mogą być trudniejsze. Dlatego większe nakłady warto dokumentować fakturami, przelewami, umowami i zdjęciami, a w razie potrzeby rozliczyć je jeszcze za życia rodziców.

Czy można uniknąć spłacania rodzeństwa?

Nie da się uczciwie zagwarantować, że po darowiźnie rodzeństwo nigdy nie wystąpi z roszczeniem. Można natomiast ograniczać ryzyko, wybierając odpowiedni typ umowy i dokumentując realne rozliczenia rodzinne. Jeżeli pozostałe dzieci otrzymały wcześniej pieniądze, działki, pomoc w zakupie mieszkania, spłatę kredytu albo inne istotne przysporzenia, warto zadbać o dowody takich przekazań. Mogą one mieć znaczenie przy późniejszym obliczaniu zachowku.

Rozwiązaniem bywa także zawarcie z rodzeństwem umów dotyczących zrzeczenia się dziedziczenia po rodzicach. Taka umowa wymaga aktu notarialnego i musi być zawarta między przyszłym spadkodawcą a potencjalnym spadkobiercą. Nie można natomiast skutecznie zrzec się zachowku zwykłym rodzinnym oświadczeniem bez zachowania wymaganej formy.

Jeżeli dziecko przez lata mieszka z rodzicami, pracuje w gospodarstwie, finansuje remonty albo opiekuje się rodzicami, warto rozważyć rozliczenie tych nakładów i świadczeń. Mogą one uzasadniać odpłatne albo częściowo odpłatne przeniesienie własności, ugodę, ustanowienie służebności albo umowę dożywocia, zamiast czystej darowizny.

Umowa dożywocia zamiast darowizny

Umowa dożywocia polega na tym, że właściciel przenosi własność nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się zapewnić mu dożywotnie utrzymanie. Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, chodzi w szczególności o przyjęcie dożywotnika jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

W praktyce przeniesienie własności umową dożywocia może być korzystniejsze niż darowizna, jeżeli celem jest realne zabezpieczenie rodziców i ograniczenie ryzyka późniejszych roszczeń o zachowek. Dożywocie jest umową odpłatną, wzajemną i losową, dlatego co do zasady nie dolicza się go do substratu zachowku tak jak darowizny.

Trzeba jednak uważać na pozorność. Jeżeli strony wpiszą w akcie dożywocie tylko po to, aby ominąć zachowek, a w rzeczywistości dziecko nie wykonuje żadnych świadczeń na rzecz rodziców, spór po śmierci rodziców może dotyczyć charakteru umowy. W akcie notarialnym warto więc jasno opisać zakres obowiązków nabywcy, sposób korzystania z domu przez rodziców i zasady ponoszenia kosztów.

Podatkowo umowa dożywocia podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Po uchwale NSA z 17 listopada 2014 r., II FPS 4/14, utrwalone jest stanowisko, że przy zbyciu nieruchomości w drodze dożywocia nie da się określić przychodu według zasad właściwych dla odpłatnego zbycia nieruchomości w PIT. W konkretnej sprawie warto jednak zweryfikować również koszty notarialne, wpisy sądowe i ewentualne konsekwencje podatkowe po stronie nabywcy.

Przekazanie gospodarstwa następcy

W sprawach rolnych trzeba odróżnić zwykłą darowiznę od umowy z następcą, uregulowanej w ustawie o ubezpieczeniu społecznym rolników. Przez taką umowę rolnik będący właścicielem lub współwłaścicielem gospodarstwa zobowiązuje się przenieść własność i posiadanie gospodarstwa na następcę, czyli osobę młodszą co najmniej o 15 lat, z chwilą nabycia prawa do emerytury lub renty, jeżeli następca do tego czasu będzie pracował w gospodarstwie.

Umowa z następcą nie jest zwykłym narzędziem do przekazania dowolnego domu jednemu dziecku. Ma własne przesłanki i cel związany z kontynuacją gospodarstwa. W orzecznictwie przyjmuje się, że wartości gospodarstwa przekazanego następcy na podstawie dawnych przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników nie uwzględnia się przy ustalaniu zachowku. W każdej sprawie trzeba jednak sprawdzić, jaki dokładnie typ umowy został zawarty i na jakiej podstawie prawnej.

Jeżeli rodzicom zależy głównie na dalszym prowadzeniu gospodarstwa, a nie na natychmiastowym przekazaniu całego majątku, można rozważyć pozostawienie gruntów przy rodzicach, przekazanie samego domu albo działki siedliskowej, ustanowienie dzierżawy, zawarcie umowy dożywocia dotyczącej domu albo połączenie kilku rozwiązań. Ostateczny wariant powinien wynikać z dokumentów, wieku rodziców, planów emerytalnych, powierzchni gospodarstwa i relacji z rodzeństwem.

KRUS po przepisaniu gruntów rolnych

Przekazanie gruntów rolnych może mieć znaczenie dla ubezpieczenia w KRUS, ale nie każda zmiana własności automatycznie oznacza objęcie dziecka ubezpieczeniem rolniczym. Co do zasady znaczenie ma prowadzenie działalności rolniczej, powierzchnia gospodarstwa przekraczająca 1 hektar przeliczeniowy albo dział specjalny produkcji rolnej oraz to, czy dana osoba nie podlega innemu ubezpieczeniu społecznemu i nie ma ustalonego prawa do emerytury lub renty.

Ważna zmiana dotyczy emerytów rolniczych. Od 15 czerwca 2022 r. prowadzenie działalności rolniczej nie wpływa na wysokość emerytury rolniczej, więc rolnik nie musi przenosić własności gospodarstwa ani oddawać go w dzierżawę, aby otrzymywać emeryturę rolniczą w pełnej wysokości. To oznacza, że decyzja o przekazaniu gospodarstwa dziecku nie powinna być podejmowana wyłącznie z powodu dawnych wymogów dotyczących zaprzestania prowadzenia gospodarstwa.

Jeżeli rodzice chcą nadal prowadzić gospodarstwo, a dziecko ma przejąć tylko dom, warto oddzielnie sprawdzić skutki w KRUS, podatku rolnym, ewidencji gruntów, dopłatach, dzierżawach i zobowiązaniach wobec ARiMR. Błędne uregulowanie posiadania albo dzierżawy może wywołać problemy nie tylko rodzinne, lecz także administracyjne.

Czy brak wykształcenia rolniczego przeszkadza w przepisaniu domu?

Brak wykształcenia rolniczego zwykle nie przeszkadza w przekazaniu dziecku domu, udziału w domu albo działki o charakterze siedliskowym, jeżeli nie dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej objętej ograniczeniami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przy gruntach rolnych trzeba już sprawdzić powierzchnię, oznaczenie użytków, położenie, status nabywcy i ewentualne wyłączenia przewidziane dla osób bliskich.

Dziecko należy do osób bliskich dla rodziców, co w wielu sytuacjach ułatwia obrót nieruchomością rolną. Nie oznacza to jednak, że można pominąć analizę dokumentów. Notariusz powinien ocenić, czy dana czynność wymaga zawiadomienia KOWR, zgody, oświadczeń nabywcy albo dodatkowych dokumentów. Szczególnie ostrożnie trzeba postępować, gdy w skład przekazywanej nieruchomości wchodzą grunty rolne, lasy, zabudowania gospodarcze i dom na jednej księdze wieczystej.

Przekształcenie pomieszczenia gospodarczego w mieszkanie

Przekształcenie części gospodarczej domu w część mieszkalną nie zależy wyłącznie od woli rodziców i dziecka. Trzeba ustalić, czy planowana zmiana oznacza zmianę sposobu użytkowania obiektu lub jego części w rozumieniu Prawa budowlanego. Zmiana sposobu użytkowania może wymagać zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, a jeżeli wiąże się z robotami budowlanymi, czasem także pozwolenia na budowę albo zgłoszenia robót.

Organ może badać m.in. zgodność z miejscowym planem, bezpieczeństwo pożarowe, higieniczno-sanitarne, ochronę środowiska, warunki techniczne, dostęp do drogi publicznej, instalacje, doświetlenie, ogrzewanie i sposób odprowadzania ścieków. Dlatego przed remontem warto skonsultować się z projektantem oraz sprawdzić dokumentację budynku.

Jeżeli celem jest przepisanie tylko połowy domu, często lepszym rozwiązaniem niż nieformalny podział pomieszczeń jest ustanowienie odrębnej własności lokalu. Wymaga to, aby lokal był samodzielny w rozumieniu ustawy o własności lokali, a samodzielność potwierdza zaświadczenie starosty albo prezydenta miasta na prawach powiatu. Dopiero potem można przygotować akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Jak przygotować się do aktu notarialnego?

Przed podpisaniem aktu warto zebrać dokumenty i odpowiedzieć na kilka praktycznych pytań: kto ma być właścicielem domu, kto będzie ponosił koszty utrzymania, gdzie i na jakich zasadach będą mieszkać rodzice, czy rodzeństwo otrzymało już inne świadczenia, czy rodzice planują testament, czy dziecko ma finansować remont oraz czy gospodarstwo ma być nadal prowadzone przez rodziców.

W akcie notarialnym można uregulować m.in. służebność mieszkania, użytkowanie części nieruchomości, obowiązek opieki, prawo korzystania z pomieszczeń gospodarczych, zasady ponoszenia opłat, rozliczenie nakładów, termin wydania nieruchomości i wnioski wieczystoksięgowe. Przy bardziej złożonych rodzinnych ustaleniach warto przygotować projekt rozwiązania z prawnikiem jeszcze przed wizytą u notariusza.

FAQ

Czy rodzice mogą przepisać dom tylko jednemu dziecku?

Tak. Rodzice mogą przekazać dom jednemu dziecku, jeżeli są właścicielami nieruchomości i zachowają formę aktu notarialnego. Trzeba jednak uwzględnić możliwe roszczenia rodzeństwa o zachowek po śmierci rodziców.

Czy darowizna z prawem dożywotniego mieszkania chroni przed zachowkiem?

Nie w pełni. Darowizna ze służebnością mieszkania nadal jest darowizną i co do zasady może być doliczana przy obliczaniu zachowku. Służebność może obniżać wartość darowizny, ale nie eliminuje automatycznie roszczeń.

Czy umowa dożywocia wyłącza zachowek?

Umowa dożywocia co do zasady nie jest darowizną, więc nie dolicza się jej tak jak darowizny przy obliczaniu zachowku. Musi jednak odpowiadać rzeczywistym ustaleniom stron i być wykonywana, bo pozorna albo wadliwa umowa może stać się przedmiotem sporu.

Czy dziecko bez wykształcenia rolniczego może przejąć gospodarstwo?

To zależy od rodzaju nieruchomości i podstawy nabycia. Przy przekazaniu między rodzicami a dzieckiem często znaczenie ma status osoby bliskiej, ale przy gruntach rolnych notariusz powinien zweryfikować przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego, powierzchnię działek i ewentualne obowiązki wobec KOWR.

Czy rodzice muszą przekazać gospodarstwo, aby mieć pełną emeryturę z KRUS?

Nie. Od 15 czerwca 2022 r. prowadzenie działalności rolniczej nie wpływa na wysokość emerytury rolniczej. Rolnik nie musi zbywać ani wydzierżawiać gospodarstwa, aby pobierać emeryturę rolniczą w pełnej wysokości.

Czy pomieszczenie gospodarcze można przerobić na mieszkanie?

Tak, ale wymaga to sprawdzenia wymogów prawa budowlanego, planu miejscowego, warunków technicznych i dokumentacji budynku. Sama faktyczna adaptacja pomieszczenia nie wystarczy, jeżeli formalnie nadal ma ono przeznaczenie gospodarcze.

Podsumowanie

Przepisanie domu lub gospodarstwa na jedno z dzieci jest możliwe, ale powinno być zaplanowane z uwzględnieniem zachowku, KRUS, podatków, dokumentów nieruchomości i bezpieczeństwa rodziców. Zwykła darowizna jest najprostsza, lecz może prowadzić do późniejszych roszczeń rodzeństwa. Umowa dożywocia, rozliczenie nakładów, umowa z następcą, podział nieruchomości albo ustanowienie odrębnego lokalu mogą być lepsze, ale wymagają dopasowania do konkretnego stanu faktycznego.

Najważniejsze jest to, aby nie zaczynać od samego pytania, komu przepisać dom, lecz od ustalenia celu: czy chodzi o zabezpieczenie rodziców, ograniczenie zachowku, kontynuację gospodarstwa, uregulowanie zamieszkania dziecka, czy formalny podział budynku. Dopiero po tej analizie można dobrać właściwą umowę i przygotować bezpieczny akt notarialny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników - Dz.U. 1991 nr 7 poz. 24
4. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
5. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
6. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
7. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
8. Uchwała NSA z dnia 17 listopada 2014 r., II FPS 4/14 - orzeczenia.nsa.gov.pl
9. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2012 r., III CZP 29/12 - sn.pl

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.