Działka zagrodowa z domem – czy można sprzedać nierolnikowi?

Czy można sprzedać działkę zagrodową z domem osobie niebędącej rolnikiem?

W opisanej sytuacji nieruchomość ma 80 arów, czyli 0,80 ha. Część działki jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i znajduje się na niej dom, a pozostała część ma charakter rolny. Według aktualnych zasad sama okoliczność, że część gruntu jest rolna, nie oznacza automatycznie zakazu sprzedaży nierolnikowi. Osobno trzeba odróżnić zagadnienie: sprzedaż odrolnionej działki przed 5 latami.

Najważniejsze jest to, że art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wyłącza wymóg, aby nabywcą był rolnik indywidualny, gdy nabywana nieruchomość rolna ma powierzchnię mniejszą niż 1 ha. Oznacza to, że przy działce o powierzchni 0,80 ha osoba niebędąca rolnikiem może co do zasady kupić całą nieruchomość bez uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

Nie należy jednak poprzestawać na samym metrażu. Przed podpisaniem aktu notarialnego trzeba sprawdzić wypis i wyrys z miejscowego planu, wypis z ewidencji gruntów i budynków, oznaczenia użytków rolnych, księgę wieczystą oraz ewentualne umowy dzierżawy. Od tych dokumentów zależy, czy transakcja będzie zwykłą sprzedażą, czy sprzedażą warunkową z zawiadomieniem uprawnionego do pierwokupu.

Sprzedaż gruntów rolnych na rzecz nierolnika

Podstawową ustawą regulującą obrót prywatnymi nieruchomościami rolnymi jest ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa odwołuje się do pojęcia nieruchomości rolnej w rozumieniu Kodeksu cywilnego, ale wyłącza nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

W praktyce trzeba rozróżnić trzy progi powierzchniowe:

• mniej niż 0,3 ha użytków rolnych – przepisów ustawy co do zasady się nie stosuje;
• od 0,3 ha do mniej niż 1 ha – nieruchomość rolną może co do zasady nabyć również nierolnik, bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR;
• 1 ha lub więcej – nabywcą powinien być rolnik indywidualny, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek albo zostanie uzyskana zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.

Dlatego dawne stwierdzenie, że sprzedaż gruntu rolnego powyżej 0,3 ha może nastąpić wyłącznie na rzecz rolnika indywidualnego, jest obecnie zbyt daleko idące. Próg 0,3 ha nadal ma znaczenie dla tego, czy ustawa w ogóle znajduje zastosowanie, ale próg 1 ha decyduje o tym, czy zwykły nabywca musi spełniać wymogi rolnika indywidualnego albo uzyskać zgodę KOWR.

Przy sprzedaży działki rolnej lub siedliska warto porównać swoją sytuację z zasadami opisanymi dla podobnych transakcji, takich jak zakup siedliska przez nierolnika. Szczególne znaczenie ma to, czy nieruchomość jest przeznaczona w planie na cele rolne, mieszkaniowe, usługowe albo mieszane.

Podział i sprzedaż działki częściowo rolnej i częściowo budowlanej

Podział działki może być dobrym rozwiązaniem, jeżeli właściciel chce oddzielić część budowlaną z domem od części rolnej, sprzedać je różnym osobom albo uporządkować stan prawny przed transakcją. Nie jest to jednak obowiązkowe tylko dlatego, że kupującym jest nierolnik. Przy działce o powierzchni 0,80 ha sprzedaż całości osobie niebędącej rolnikiem zwykle nie wymaga zgody KOWR.

Podział musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli planu nie ma – z decyzją o warunkach zabudowy i przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ gminy bada m.in. dostęp do drogi publicznej, minimalną powierzchnię nowo wydzielanych działek, przeznaczenie terenu i możliwość samodzielnego zagospodarowania działek po podziale.

Jeżeli po podziale powstanie działka, w której powierzchnia użytków rolnych będzie mniejsza niż 0,3 ha, obrót taką nieruchomością będzie co do zasady poza reżimem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeżeli natomiast wydzielona działka rolna będzie miała od 0,3 ha do mniej niż 1 ha, nadal może ją co do zasady kupić nierolnik bez zgody KOWR, ale transakcja może wymagać analizy prawa pierwokupu.

W zbliżonych sprawach praktyczne znaczenie ma także zakup działki rolno-budowlanej, ponieważ przy jednej nieruchomości mogą jednocześnie występować różne przeznaczenia planistyczne i różne oznaczenia użytków w ewidencji gruntów.

Siedlisko, grunty rolne zabudowane i próg 0,5 ha

W starszych poradach często pojawia się próg 0,5 ha dotyczący gruntów rolnych zabudowanych. Wynika on z art. 11 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Przepis ten przewiduje szczególne wyłączenie dla gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy były zajęte pod budynki mieszkalne oraz niewykorzystywane rolniczo budynki, budowle i urządzenia, wraz z gruntami niezbędnymi do ich właściwego wykorzystania i ogródkiem przydomowym.

Ten przepis nie oznacza jednak, że każdej działki siedliskowej powyżej 0,5 ha nie wolno sprzedać nierolnikowi. Przy prywatnej transakcji trzeba zestawić go z aktualnym brzmieniem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności z progiem 1 ha oraz z wyjątkami dotyczącymi osób bliskich, dziedziczenia, działu spadku, podziału majątku i innych szczególnych przypadków.

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest siedlisko, dom na gruncie rolnym albo dawne zabudowania gospodarcze, koniecznie trzeba ustalić, czy jest to grunt rolny zabudowany, czy nieruchomość przeznaczona w planie na cele nierolne. W praktyce podobne wątpliwości wywołuje sprzedaż siedliska nierolnikowi, zwłaszcza gdy działka ma ponad 0,3 ha i część zabudowań nie jest już związana z produkcją rolną.

Prawo pierwokupu i obowiązki nabywcy

Brak obowiązku uzyskania zgody KOWR nie zawsze oznacza, że transakcja odbędzie się bez dodatkowych czynności. Przy sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu może przysługiwać dzierżawcy, jeżeli spełnione są warunki ustawowe, a w dalszej kolejności KOWR. W takich przypadkach notariusz sporządza zwykle warunkową umowę sprzedaży i zawiadamia uprawnionego do pierwokupu.

Po nabyciu nieruchomości rolnej nabywca może być objęty obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 5 lat oraz zakazem zbycia lub oddania nieruchomości w posiadanie innym osobom w tym okresie. Ustawa przewiduje jednak liczne wyjątki, m.in. dla niektórych nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha położonych w granicach administracyjnych miasta, dla nabycia przez osoby bliskie, w wyniku dziedziczenia lub działu spadku.

Przy działce o powierzchni 0,80 ha położonej poza miastem trzeba więc odróżnić dwie kwestie: możliwość zakupu przez nierolnika bez zgody KOWR oraz ewentualne skutki po nabyciu, w tym ograniczenia dalszego zbycia. Ostateczna ocena zależy od dokumentów nieruchomości i sposobu sformułowania umowy.

Jak przygotować sprzedaż działki mieszanej?

Przed wystawieniem działki na sprzedaż warto zebrać dokumenty, które i tak będą potrzebne notariuszowi oraz kupującemu:

• aktualny odpis księgi wieczystej,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
• zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu działki w miejscowym planie albo informację o braku planu,
• zaświadczenie o objęciu albo nieobjęciu nieruchomości obszarem rewitalizacji, jeżeli jest wymagane,
• informację o umowach dzierżawy, służebnościach i innych obciążeniach,
• w przypadku podziału – wstępną koncepcję podziału zgodną z planem miejscowym.

Dopiero na podstawie tych dokumentów można bezpiecznie ustalić, czy sprzedawać działkę w całości, czy wcześniej ją podzielić. W opisanej sprawie sprzedaż całej działki o powierzchni 80 arów nierolnikowi jest co do zasady dopuszczalna, ale nie zwalnia to z analizy prawa pierwokupu i dokumentów planistycznych.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1653: tekst aktu.
• Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, informacje o zgodach na nabycie nieruchomości rolnych: zgody na nabycie nieruchomości rolnych.
• Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 559.
• Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 82.
• Kodeks cywilny, w szczególności art. 46¹ dotyczący pojęcia nieruchomości rolnej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.