Sprzedaż ziemi rolnej: 0,3 ha, 1 ha, KOWR i dzierżawa

Co decyduje o możliwości sprzedaży ziemi rolnej?

Przed sprzedażą gruntu rolnego trzeba ustalić, czy dana nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Znaczenie mają przede wszystkim: wypis z ewidencji gruntów i budynków, powierzchnia użytków rolnych, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, treść księgi wieczystej, status nabywcy, położenie działki oraz to, czy nieruchomość jest objęta dzierżawą.

Nieruchomością rolną jest nieruchomość rolna w rozumieniu art. 46¹ Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne. Samo potoczne określenie działki jako rekreacyjnej, inwestycyjnej albo budowlanej w przyszłości nie przesądza więc, że przepisy rolne nie będą miały zastosowania.

Zasadą jest, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, a powierzchnia nabywanej nieruchomości wraz z powierzchnią użytków rolnych w jego gospodarstwie rodzinnym nie może przekroczyć 300 ha. Ustawa przewiduje jednak liczne wyjątki, w tym dla nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha, osób bliskich, niektórych podmiotów publicznych, szczególnych trybów nabycia oraz transakcji dokonanych za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR.

Sprzedaż gruntu rolnego z użytkami rolnymi poniżej 0,3 ha

Jeżeli powierzchnia użytków rolnych w sprzedawanej nieruchomości jest mniejsza niż 0,3 ha, przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego co do zasady się nie stosuje. Taki grunt może więc zwykle kupić także osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym, bez uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego KOWR i bez procedury pierwokupu wynikającej z tej ustawy.

Nie oznacza to jednak, że można pominąć analizę dokumentów. Nadal trzeba sprawdzić księgę wieczystą, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, dostęp do drogi publicznej, obciążenia, służebności, granice, przeznaczenie planistyczne, ewentualne ograniczenia przyrodnicze oraz planowany sposób korzystania z nieruchomości. Umowa sprzedaży nieruchomości zawsze wymaga aktu notarialnego.

Sprzedaż nieruchomości rolnej od 0,3 ha do mniej niż 1 ha

Nieruchomość rolną o powierzchni od 0,3 ha do mniej niż 1 ha może co do zasady nabyć każdy zainteresowany, w tym nierolnik, przedsiębiorca albo spółka, bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Ten próg ma duże znaczenie przy sprzedaży wydzielonego fragmentu większej działki, np. 0,35 ha, 0,5 ha albo 0,75 ha.

Trzeba jednak odróżnić zgodę KOWR na nabycie od prawa pierwokupu. Brak obowiązku uzyskania zgody nie oznacza automatycznie, że strony od razu podpiszą zwykłą umowę przenoszącą własność. Przy sprzedaży nieruchomości rolnej KOWR albo uprawniony dzierżawca mogą mieć prawo pierwokupu przy sprzedaży ziemi.

Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje, notariusz sporządza najpierw warunkową umowę sprzedaży i zawiadamia uprawniony podmiot. KOWR może wykonać prawo pierwokupu w terminie miesiąca od otrzymania skutecznego zawiadomienia o treści warunkowej umowy. Dopiero gdy uprawniony podmiot nie skorzysta z pierwokupu, strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność na kupującego.

Decyzja o warunkach zabudowy a sprzedaż działki rolnej przedsiębiorcy

Decyzja o warunkach zabudowy jest ważna dla planowanej inwestycji, ale nie jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Samo uzyskanie decyzji WZ dla działki rolnej, np. pod magazyn, warsztat, dom letniskowy albo zabudowę usługową, nie oznacza automatycznie, że nieruchomość przestaje podlegać przepisom o obrocie ziemią rolną.

Jeżeli brak jest miejscowego planu, a nieruchomość w ewidencji pozostaje gruntem rolnym, transakcję trzeba oceniać według zasad UKUR. Inaczej może być wtedy, gdy nieruchomość jest w miejscowym planie w całości przeznaczona na cele inne niż rolne. Ustawa przewiduje także szczególne wyłączenia dla nieruchomości, które w dniu 30 kwietnia 2016 r. w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu były i nadal są w całości przeznaczone na cele inne niż rolne.

Decyzja WZ może zostać przeniesiona na inną osobę, jeżeli dotychczasowy adresat decyzji wyrazi zgodę, a nowy adresat przyjmie wszystkie warunki decyzji. Przeniesienie WZ nie zastępuje jednak sprzedaży nieruchomości, nie przenosi własności i nie usuwa ograniczeń wynikających z przepisów rolnych.

Działka rolna w parku krajobrazowym, parku narodowym albo na obszarze cennym przyrodniczo

Położenie działki na terenie parku krajobrazowego nie oznacza automatycznie, że dyrekcja parku ma prawo pierwokupu albo że notariusz musi przekazywać umowę do parku. Park krajobrazowy jest formą ochrony przyrody, w której grunty rolne, leśne i inne nieruchomości pozostają w gospodarczym wykorzystaniu, ale mogą obowiązywać zakazy wynikające z ustawy o ochronie przyrody, uchwały sejmiku, planu ochrony, planu miejscowego albo decyzji środowiskowych.

Inaczej jest przy nieruchomości położonej w granicach parku narodowego. Ustawa o ochronie przyrody przyznaje parkowi narodowemu prawo pierwokupu nieruchomości położonej w granicach parku narodowego na rzecz Skarbu Państwa. W takim przypadku notariusz zawiadamia dyrektora parku narodowego o treści umowy, a prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca. Jeżeli równocześnie kilka podmiotów ma ustawowe prawo pierwokupu, pierwszeństwo przy nieruchomości w parku narodowym ma park narodowy.

Przy działkach na obszarach przyrodniczo cennych trzeba też sprawdzić, czy nieruchomość nie jest lasem albo gruntem przeznaczonym do zalesienia, czy nie leży na obszarze Natura 2000, czy nie obowiązują zakazy zabudowy lub ograniczenia wynikające z ochrony krajobrazu. Sama atrakcyjna lokalizacja nad jeziorem, w otulinie albo w parku krajobrazowym nie zmienia podstawowych progów UKUR: 0,3 ha i 1 ha.

Dzierżawa gruntu rolnego i prawo pierwokupu dzierżawcy

Dzierżawa bywa rozważana jako sposób na przyszły zakup ziemi rolnej przez osobę, która obecnie nie jest rolnikiem indywidualnym. Sama umowa dzierżawy nie przenosi własności i nie zastępuje zgody KOWR, ale może mieć znaczenie dla prawa pierwokupu oraz dla późniejszego spełnienia warunków statusu rolnika indywidualnego.

Prawo pierwokupu dzierżawcy nie powstaje z każdej umowy dzierżawy. Co do zasady istotne jest, aby umowa była zawarta w formie pisemnej z datą pewną, była wykonywana przez wymagany okres, a nabywana nieruchomość wchodziła w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. W praktyce warto zadbać o dowody faktycznego wykonywania dzierżawy, płatności czynszu, korzystania z gruntu i rozliczeń związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

Jeżeli dzierżawca chce z czasem uzyskać status rolnika indywidualnego, musi spełnić łącznie warunki z art. 6 UKUR. Chodzi m.in. o posiadanie kwalifikacji rolniczych, osobiste prowadzenie gospodarstwa oraz co najmniej 5-letnie zamieszkiwanie w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa. Sama dzierżawa bez kwalifikacji, bez realnego prowadzenia gospodarstwa albo bez wymaganego okresu zamieszkania nie wystarczy.

Podział większej działki rolnej przed sprzedażą

Podział działki rolnej może być rozwiązaniem, gdy właściciel chce sprzedać tylko część gruntu sąsiadowi, inwestorowi albo przedsiębiorcy prowadzącemu działalność na sąsiedniej nieruchomości. Przed rozpoczęciem procedury trzeba sprawdzić, czy podział jest dopuszczalny według przepisów o gospodarce nieruchomościami, ustaleń planistycznych, dostępu do drogi publicznej, klasyfikacji gruntów i planowanego sposobu korzystania z wydzielonej działki.

Jeżeli celem jest sprzedaż niewielkiego fragmentu bez stosowania UKUR, powierzchnia użytków rolnych w wydzielonej nieruchomości powinna być mniejsza niż 0,3 ha. Jeżeli sprzedawana działka będzie miała od 0,3 ha do mniej niż 1 ha, zgoda KOWR na nabycie przez nierolnika co do zasady nie będzie wymagana, ale nadal mogą pozostać pierwokup, obowiązki nabywcy i ograniczenia wynikające z dokumentów planistycznych.

Trzeba jednak zachować ostrożność przy dzieleniu gruntu wyłącznie po to, aby obejść ograniczenia dotyczące sprzedaży ziemi rolnej powyżej 1 ha. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna na podstawie art. 58 Kodeksu cywilnego. Jeżeli z okoliczności wynika, że kilka umów lub podział gruntu mają w rzeczywistości doprowadzić do nabycia większej nieruchomości z pominięciem zgody KOWR, transakcja może zostać zakwestionowana.

W praktyce warto ustalić kolejność czynności: analizę planistyczną, projekt podziału, decyzję zatwierdzającą podział, zapewnienie dostępu do drogi, ocenę pierwokupu, ustalenie statusu nabywcy, a dopiero potem właściwą umowę notarialną. Błąd na jednym z etapów może spowodować odmowę czynności notarialnej, konieczność zmiany kupującego albo wielomiesięczne opóźnienie.

Obowiązki nabywcy po zakupie ziemi rolnej

Co do zasady nabywca nieruchomości rolnej ma obowiązek prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna, powinna prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym okresie nieruchomości nie wolno zbyć ani oddać w posiadanie innej osobie, chyba że ustawa przewiduje wyjątek albo zostanie uzyskana zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.

Obowiązki te są szczególnie ważne dla osób, które kupują ziemię rolną z myślą o szybkiej odsprzedaży, dzierżawie, wniesieniu do spółki, zabezpieczeniu inwestycji albo wykorzystaniu gruntu na cele nierolnicze. Przed transakcją trzeba sprawdzić obowiązek prowadzenia gospodarstwa 5 lat, ponieważ naruszenie ograniczeń może spowodować poważne konsekwencje.

Ustawa przewiduje wyjątki m.in. dla niektórych nieruchomości nabytych w drodze dziedziczenia, działu spadku, zapisu windykacyjnego, zasiedzenia albo położonych w dniu nabycia w granicach administracyjnych miasta i mających mniej niż 1 ha. Każdy przypadek trzeba jednak ocenić na podstawie dokumentów, bo o zastosowaniu wyjątku decydują konkretne okoliczności.

Sprzedaż ziemi rolnej o powierzchni 1 ha lub większej

Nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej przez osobę, która nie jest rolnikiem indywidualnym, co do zasady wymaga wcześniejszej zgody Dyrektora Generalnego KOWR, chyba że zachodzi jeden z wyjątków wskazanych w ustawie. Bez takiej zgody notariusz nie powinien przeprowadzić sprzedaży na rzecz nierolnika.

Wyjątki dotyczą m.in. nabycia przez osobę bliską zbywcy. Do osób bliskich należą w szczególności zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, rodzice małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczym, macocha oraz pasierbowie. Również przy takich transakcjach trzeba zweryfikować limit 300 ha użytków rolnych i pozostałe warunki ustawowe.

Jeżeli kupujący jest osobą obcą, przedsiębiorcą albo osobą bez statusu rolnika indywidualnego, najczęściej konieczna będzie zgoda Dyrektora Generalnego KOWR. Właściwy tryb zależy od tego, kto składa wniosek, jaki jest cel nabycia, czy kupujący ma kwalifikacje rolnicze i czy możliwe jest wykazanie braku nabywcy będącego rolnikiem indywidualnym.

Wniosek zbywcy do KOWR i ogłoszenie w systemie eRolnik

Właściciel gruntu rolnego może wystąpić o zgodę na nabycie przez wskazanego kupującego, jeżeli wykaże brak możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu, ustaloną z kupującym cenę, zobowiązanie nabywcy do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości oraz brak nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Wykazanie braku możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu następuje przede wszystkim przez ogłoszenie o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej w systemie teleinformatycznym KOWR, czyli na platformie eRolnik. Ogłoszenie powinno zawierać m.in. dane z ewidencji gruntów i budynków, powierzchnię, klasę bonitacyjną, rodzaj użytków, numer księgi wieczystej, informacje o budynkach, przeznaczeniu planistycznym, cenie i terminie składania odpowiedzi.

Termin składania odpowiedzi na ogłoszenie nie może być krótszy niż 30 dni. Jeżeli żaden rolnik indywidualny nie odpowie na ogłoszenie albo odpowiedzi nie spełniają wymogów ustawy, warunek braku możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu może zostać uznany za spełniony. Trzeba pilnować także terminu na złożenie wniosku po zakończeniu publikacji ogłoszenia, ponieważ spóźnienie może skutkować odmową zgody.

Wniosek nabywcy, kwalifikacje rolnicze i brak wykształcenia

Osoba fizyczna, która sama chce uzyskać zgodę na nabycie ziemi rolnej w celu utworzenia gospodarstwa rodzinnego, musi spełniać warunki ustawowe, w tym posiadać kwalifikacje rolnicze, zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości oraz zobowiązać się do zamieszkiwania przez 5 lat na terenie właściwej gminy.

Sam zamiar zamieszkania na działce, budowy domu albo okazjonalnego użytkowania gruntu nie zastępuje kwalifikacji rolniczych. Jeżeli nabywca ich nie ma, uzyskanie zgody w trybie właściwym dla osoby tworzącej gospodarstwo rodzinne będzie co do zasady niemożliwe. W takiej sytuacji należy sprawdzić inny tryb, np. wniosek zbywcy, ustawowy wyjątek albo zmianę struktury transakcji.

Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze, co najmniej od 5 lat zamieszkałą we właściwej gminie i prowadzącą przez ten okres osobiście gospodarstwo. Warunki te trzeba spełniać łącznie.

Zgoda KOWR, odmowa i skutki naruszenia obowiązków

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej jest wydawana w drodze decyzji administracyjnej i jest ważna rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Wniosek składa się w oryginale do oddziału terenowego KOWR właściwego ze względu na położenie nieruchomości, wraz z dokumentami potwierdzającymi spełnienie przesłanek ustawowych.

Jeżeli KOWR odmówi zgody, sprzedaż na rzecz wskazanego nabywcy nie może zostać skutecznie przeprowadzona w tym trybie. Należy wtedy przeanalizować pouczenie w decyzji, możliwość złożenia środka zaskarżenia, uzupełnienia materiału dowodowego, wyboru innej podstawy wniosku albo sprzedaży osobie spełniającej warunki ustawowe.

Po zakupie KOWR może kontrolować wykonanie zobowiązań. Jeżeli nabywca nie prowadzi gospodarstwa, nie prowadzi działalności rolniczej, nie zamieszkuje tam, gdzie zobowiązał się zamieszkiwać, albo narusza zakaz zbycia lub oddania nieruchomości w posiadanie, KOWR może wystąpić do sądu o nabycie własności nieruchomości przez KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą ceny odpowiadającej wartości rynkowej.

Siedlisko rolne a gospodarstwo rolne

Siedlisko rolne i gospodarstwo rolne nie są pojęciami tożsamymi. Siedlisko oznacza w praktyce zabudowę związaną z funkcjonowaniem gospodarstwa, np. budynek mieszkalny, budynki gospodarcze i zagrodę. O możliwości realizacji lub rozbudowy takiej zabudowy decydują przepisy planistyczne, miejscowy plan albo decyzja o warunkach zabudowy. W tym zakresie pomocny może być artykuł o tym, kiedy potrzebne jest pozwolenie na budowę siedliska na działce rolnej.

Gospodarstwo rolne jest szerszą kategorią, związaną z gruntami, prowadzeniem działalności rolniczej i areałem. Sam fakt, że na działce znajduje się zabudowa siedliskowa albo że działka ma charakter rekreacyjny, nie przesądza, że nabywca spełnia wymogi rolnika indywidualnego ani że sprzedaż jest wolna od ograniczeń UKUR.

FAQ

Czy działkę rolną poniżej 0,3 ha można sprzedać nierolnikowi?

Tak, jeżeli powierzchnia użytków rolnych w nieruchomości jest mniejsza niż 0,3 ha, przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego co do zasady się nie stosuje. Kupujący nie musi być rolnikiem indywidualnym i nie jest potrzebna zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.

Czy nierolnik może kupić ziemię rolną poniżej 1 ha?

Co do zasady tak. Nieruchomość rolną od 0,3 ha do mniej niż 1 ha może nabyć także nierolnik bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Nie zwalnia to jednak z konieczności sprawdzenia prawa pierwokupu, dzierżaw, dokumentów planistycznych i obowiązków po zakupie.

Czy decyzja o warunkach zabudowy sprawia, że działka rolna nie podlega UKUR?

Nie. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie zmienia automatycznie rolnego statusu nieruchomości. Wyjątki wymagają szczególnej podstawy, np. odpowiedniego przeznaczenia w planie albo spełnienia warunków ustawowego wyłączenia.

Czy KOWR ma prawo pierwokupu przy działce rolnej poniżej 1 ha?

Może mieć. Brak obowiązku uzyskania zgody KOWR na nabycie nie oznacza automatycznie braku prawa pierwokupu. Jeżeli pierwokup przysługuje KOWR albo dzierżawcy, najpierw zawiera się warunkową umowę sprzedaży, a dopiero potem umowę przenoszącą własność.

Czy dzierżawa pozwala nierolnikowi kupić ziemię rolną powyżej 1 ha?

Sama dzierżawa nie daje automatycznie prawa zakupu ziemi powyżej 1 ha. Może jednak pomóc w przyszłości, jeżeli dzierżawca spełni ustawowe warunki prawa pierwokupu lub statusu rolnika indywidualnego, w tym wymogi dotyczące kwalifikacji, zamieszkania i osobistego prowadzenia gospodarstwa.

Czy można podzielić działkę 1,6 ha na dwie działki po 0,8 ha i kupić je bez zgody KOWR?

Podział może być dopuszczalny, ale nie może służyć obejściu ustawy. Jeżeli kilka czynności ma w rzeczywistości doprowadzić do nabycia większego gruntu rolnego z pominięciem zgody KOWR, transakcja może być ryzykowna i wymaga indywidualnej analizy.

Czy park krajobrazowy dostaje umowę sprzedaży od notariusza?

Samo położenie nieruchomości w parku krajobrazowym nie powoduje obowiązku zawiadomienia dyrekcji parku o sprzedaży i nie daje jej ustawowego prawa pierwokupu. Inaczej jest przy nieruchomości w granicach parku narodowego, gdzie prawo pierwokupu przysługuje parkowi narodowemu na rzecz Skarbu Państwa.

Podsumowanie

Sprzedaż gruntów rolnych wymaga rozróżnienia kilku sytuacji. Przy użytkach rolnych poniżej 0,3 ha ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego co do zasady nie ma zastosowania. Przy nieruchomościach od 0,3 ha do mniej niż 1 ha nabywcą może być także nierolnik lub przedsiębiorca, ale trzeba sprawdzić pierwokup i obowiązki po nabyciu. Przy gruntach o powierzchni 1 ha lub większej sprzedaż osobie niebędącej rolnikiem zwykle wymaga zgody KOWR.

Decyzja o warunkach zabudowy, określenie działki jako rekreacyjnej, dzierżawa albo położenie w parku krajobrazowym nie zastępują analizy UKUR. Najbezpieczniej rozpocząć od wypisu z ewidencji gruntów, księgi wieczystej, dokumentów planistycznych, umów dzierżawy, powierzchni użytków rolnych i statusu nabywcy. Dopiero wtedy można ustalić, czy wystarczy zwykła sprzedaż notarialna, czy potrzebna będzie umowa warunkowa, ogłoszenie w eRolniku albo postępowanie przed KOWR.

Źródła

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1653 z późn. zm. - ELI

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1071 z późn. zm. - ELI

3. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, UKUR - obrót gruntami rolnymi - gov.pl

4. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, zgody na nabycie nieruchomości rolnych - gov.pl

5. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, pierwokup i nabycie nieruchomości rolnych - gov.pl

6. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej - gov.pl

7. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, wniosek zbywcy - gov.pl

8. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, t.j. Dz.U. 2026 poz. 538 - ELI

9. Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, t.j. Dz.U. 2026 poz. 13 z późn. zm. - ELI

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.