Brak zapłaty za dzierżawę gruntu

Najważniejsze:

Przy zaległościach czynszowych można rozważyć wypowiedzenie dzierżawy bez zachowania terminu, ale najpierw trzeba pisemnie uprzedzić dzierżawcę i wyznaczyć mu dodatkowe 3 miesiące na zapłatę.
Jeżeli czynsz jest płatny rocznie, podstawą do trybu z art. 703 Kodeksu cywilnego jest zwłoka przekraczająca 3 miesiące; przy innych okresach płatności chodzi o co najmniej dwa pełne okresy płatności.
Jeżeli grunt należy także do małoletniego dziecka, wypowiedzenie umowy co do zasady powinno być poprzedzone zezwoleniem sądu opiekuńczego, gdy czynność przekracza zwykły zarząd majątkiem dziecka.
Zaległy czynsz, umówiony zwrot podatku rolnego i odsetki można dochodzić w pozwie o zapłatę niezależnie od samego wypowiedzenia umowy.

Od czego zacząć przy zaległościach za dzierżawę?

Najpierw trzeba sprawdzić treść umowy: na jaki czas została zawarta, kiedy czynsz miał być płatny, czy przewidziano możliwość wcześniejszego wypowiedzenia, kto miał ponosić ciężar podatku rolnego oraz czy w umowie wskazano rok dzierżawny. Od tych postanowień zależy, czy można skorzystać ze zwykłego wypowiedzenia, czy z wypowiedzenia z powodu zaległości czynszowych. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku: dzierżawa działki rolnej a zgoda małżonka.

W opisanej sytuacji problem nie dotyczy jedynie opóźnienia w jednej racie. Dzierżawca zalega z czynszem za dwa lata i nie wykonuje także obowiązku dotyczącego podatku, jeżeli taki obowiązek został na niego nałożony w umowie. To uzasadnia wysłanie formalnego wezwania do zapłaty, a następnie rozważenie wypowiedzenia umowy oraz pozwu o zapłatę.

Kiedy można wypowiedzieć umowę dzierżawy gruntu rolnego?

Jeżeli dzierżawa została zawarta na czas nieoznaczony i umowa nie stanowi inaczej, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Wynika to z art. 704 Kodeksu cywilnego. W praktyce trzeba więc ustalić, kiedy kończy się rok dzierżawny. Jeżeli umowa tego nie określa, znaczenie może mieć data wydania gruntu dzierżawcy albo ustalony między stronami zwyczaj rozliczeń.

Inaczej wygląda umowa zawarta na czas oznaczony. Zwykłe wypowiedzenie takiej umowy jest możliwe przede wszystkim wtedy, gdy sama umowa przewiduje przypadki wcześniejszego wypowiedzenia albo gdy zachodzi szczególna podstawa ustawowa, np. poważne zaległości czynszowe. Dlatego przed złożeniem oświadczenia warto ustalić, czy chce Pani umowę wypowiedzieć w trybie zwykłym, czy skorzystać z trybu przewidzianego dla zaległości. Podobny problem omawia artykuł o tym, jak wygląda wypowiedzenie umowy dzierżawy w sporze z właścicielem gruntu.

Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?

Opisz swoją sprawę prawnikowi ›

Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje

Wypowiedzenie dzierżawy bez zachowania terminu za brak czynszu

Najważniejszy jest art. 703 Kodeksu cywilnego. Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a gdy czynsz jest płatny rocznie, pozostaje w zwłoce ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Warunek jest jednak istotny: przed takim wypowiedzeniem trzeba uprzedzić dzierżawcę i udzielić mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Właśnie dlatego sama zaległość za dwa lata zwykle nie wystarcza do natychmiastowego zakończenia umowy jednym pismem, jeżeli wcześniej nie było prawidłowego uprzedzenia. Najbezpieczniej wysłać dzierżawcy pisemne wezwanie, wskazać dokładną kwotę zaległości, numer umowy, okresy płatności, termin 3 miesięcy na zapłatę oraz wyraźne zastrzeżenie, że brak zapłaty spowoduje wypowiedzenie dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia.

Jeżeli wystąpiła zwłoka z zapłatą czynszu, warto jednocześnie zabezpieczyć dowody: umowę, aneksy, potwierdzenia wcześniejszych wpłat, decyzje podatkowe, dowody zapłaty podatku, korespondencję z dzierżawcą oraz potwierdzenie nadania i odbioru wezwania.

Zobacz również:

Jak napisać wezwanie do zapłaty dla dzierżawcy?

Wezwanie powinno być konkretne. Należy podać dane stron, oznaczenie umowy, opis gruntu, wysokość zaległego czynszu, okresy, których dotyczą zaległości, kwoty podatku zapłacone przez wydzierżawiającego, jeżeli dzierżawca miał je zwracać, oraz numer rachunku do zapłaty. W piśmie warto także wskazać odsetki ustawowe za opóźnienie, jeżeli należność była wymagalna i nie została zapłacona w terminie.

Jeżeli celem jest późniejsze wypowiedzenie bez zachowania terminu, wezwanie powinno zawierać dodatkowy trzymiesięczny termin na zapłatę zaległego czynszu i ostrzeżenie o skutku braku zapłaty. Pismo najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczyć w sposób pozwalający wykazać datę odbioru. Data doręczenia jest ważna, bo od niej liczy się dodatkowy termin.

Ważne: Jeżeli dzierżawca zalega od wielu miesięcy, a grunt stanowi także majątek małoletniego dziecka, kolejność działań ma duże znaczenie. Wezwanie do zapłaty można przygotować od razu, ale przed wypowiedzeniem umowy warto ustalić, czy potrzebne jest wcześniejsze zezwolenie sądu opiekuńczego.

Dzierżawa gruntu należącego także do małoletniego dziecka

Jeżeli współwłaścicielem gospodarstwa jest małoletnia córka, trzeba uwzględnić przepisy o zarządzie majątkiem dziecka. Zgodnie z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka ani wyrażać zgody na takie czynności dokonywane przez dziecko.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy, która przynosi dochód małoletniemu współwłaścicielowi albo dotyczy istotnego składnika jego majątku, może zostać uznane za czynność przekraczającą zwykły zarząd. Skoro zawarcie dzierżawy nastąpiło za zgodą sądu, bezpiecznym rozwiązaniem jest wystąpienie do sądu opiekuńczego również o zezwolenie na jej wypowiedzenie. We wniosku należy opisać zaległości, wskazać interes dziecka i załączyć dowody, że dalsze trwanie umowy jest dla dziecka niekorzystne.

Samo wezwanie do zapłaty ma charakter ochronny i służy zabezpieczeniu należności, dlatego nie warto z nim zwlekać. Natomiast złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy, szczególnie gdy ma prowadzić do utraty stałego źródła dochodu albo zmiany sposobu korzystania z gospodarstwa, powinno być poprzedzone analizą pod kątem zgody sądu.

Czy można odzyskać zaległy czynsz i zapłacony podatek?

Tak. Wypowiedzenie umowy nie powoduje wygaśnięcia zaległych należności. Zaległy czynsz można dochodzić w pozwie o zapłatę. Jeżeli umowa przewidywała, że dzierżawca ma ponosić lub zwracać podatek rolny, a faktycznie podatek zapłacił właściciel, można żądać od dzierżawcy zwrotu tych kwot jako należności wynikających z umowy.

Trzeba przy tym odróżnić obowiązek podatkowy wobec gminy od rozliczeń między stronami umowy. Co do zasady podatnikiem podatku rolnego jest właściciel, posiadacz samoistny albo użytkownik wieczysty gruntu, a w szczególnych przypadkach także posiadacz gruntów Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Jeżeli więc prywatna umowa dzierżawy przewiduje, że ekonomiczny ciężar podatku ponosi dzierżawca, jest to przede wszystkim roszczenie umowne między wydzierżawiającym a dzierżawcą.

Roszczenie o czynsz dzierżawny jako świadczenie okresowe przedawnia się co do zasady z upływem 3 lat. Termin należy liczyć osobno dla każdej raty od dnia, w którym stała się wymagalna. Przy terminach przedawnienia wynoszących co najmniej 2 lata koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Co zrobić, gdy dzierżawca nie odda gruntu po wypowiedzeniu?

Jeżeli po skutecznym wypowiedzeniu dzierżawca nie wyda gruntu, można żądać jego wydania, a w razie potrzeby wystąpić do sądu. W zależności od okoliczności można także dochodzić wynagrodzenia za dalsze korzystanie z gruntu bez tytułu prawnego oraz naprawienia szkody, jeżeli dzierżawca pogorszył stan gruntu albo uniemożliwił właścicielowi korzystanie z gospodarstwa.

W praktyce warto w oświadczeniu o wypowiedzeniu wskazać datę zakończenia umowy, termin wydania gruntu, sposób przekazania nieruchomości i oczekiwanie sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego. Jeżeli na gruncie znajdują się zasiewy lub plony, konieczna może być dodatkowa analiza umowy i okoliczności sprawy, aby uniknąć sporu o nakłady, pożytki i sposób zakończenia korzystania z ziemi.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak stosować zasady dotyczące zaległego czynszu, wezwania do zapłaty i zgody sądu w różnych sytuacjach.

PRZYKŁAD 1

Pani Anna wydzierżawiła 5 ha gruntu na czas nieoznaczony. Czynsz miał być płatny co kwartał, ale dzierżawca nie zapłacił za trzy kolejne kwartały. Pani Anna wysłała mu pisemne wezwanie, wyznaczając dodatkowe 3 miesiące na zapłatę i uprzedzając, że brak zapłaty spowoduje wypowiedzenie dzierżawy bez zachowania terminu. Po bezskutecznym upływie tego terminu mogła złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu i osobno dochodzić zaległego czynszu.

PRZYKŁAD 2

Pan Marek zawarł umowę dzierżawy na czas oznaczony 10 lat. Umowa nie przewidywała zwykłego wypowiedzenia, ale czynsz miał być płatny raz w roku. Dzierżawca spóźniał się z zapłatą ponad 3 miesiące. Pan Marek nie powinien od razu wysyłać wypowiedzenia, lecz najpierw doręczyć wezwanie z dodatkowym 3-miesięcznym terminem na zapłatę. Dopiero brak zapłaty w tym dodatkowym terminie otwiera drogę do wypowiedzenia bez zachowania terminu.

PRZYKŁAD 3

Pani Ewa jest współwłaścicielką gospodarstwa razem z małoletnim synem. Dzierżawca nie płaci czynszu i nie zwraca podatku, mimo że zobowiązał się do tego w umowie. Pani Ewa może wysłać wezwanie do zapłaty, ale przed wypowiedzeniem umowy powinna wystąpić do sądu opiekuńczego o zezwolenie, wskazując, że dalsza dzierżawa szkodzi interesowi dziecka, bo nie przynosi należnego dochodu.

FAQ

Czy można od razu wypowiedzieć dzierżawę za zaległy czynsz?

Nie zawsze. Przy wypowiedzeniu bez zachowania terminu z powodu zaległości czynszowych trzeba najpierw uprzedzić dzierżawcę i udzielić mu dodatkowego 3-miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Dopiero bezskuteczny upływ tego terminu pozwala skorzystać z trybu z art. 703 Kodeksu cywilnego.

Czy wezwanie do zapłaty musi mieć formę pisemną?

Dla celów dowodowych powinno być pisemne. Najlepiej wysłać je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczyć w inny sposób pozwalający wykazać datę odbioru. W sporze sądowym trzeba będzie udowodnić zarówno treść wezwania, jak i jego doręczenie.

Czy właściciel może żądać zwrotu podatku rolnego od dzierżawcy?

Tak, jeżeli taki obowiązek wynika z umowy dzierżawy. Wobec gminy podatnikiem może pozostawać właściciel lub współwłaściciel gruntu, ale strony mogą umówić się, że dzierżawca zwróci właścicielowi równowartość podatku. Wtedy niezapłacone kwoty można objąć wezwaniem i pozwem o zapłatę.

Czy przy gruncie należącym do dziecka potrzebna jest zgoda sądu?

Przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd majątkiem dziecka potrzebne jest zezwolenie sądu opiekuńczego. Wypowiedzenie dzierżawy dotyczącej istotnego składnika majątku małoletniego, zwłaszcza zawartej wcześniej za zgodą sądu, co do zasady wymaga ostrożności i uzyskania takiego zezwolenia.

Po jakim czasie przedawnia się zaległy czynsz dzierżawny?

Roszczenia o czynsz jako świadczenia okresowe przedawniają się co do zasady po 3 latach. Termin trzeba liczyć osobno dla każdej raty czynszu od dnia jej wymagalności, z uwzględnieniem zasad końca terminu przedawnienia wynikających z Kodeksu cywilnego.

Podsumowanie

Przy braku zapłaty za dzierżawę gruntu rolnego należy działać etapami: ustalić treść umowy, wyliczyć zaległości, wysłać pisemne wezwanie do zapłaty, a następnie zdecydować, czy zachodzą warunki do wypowiedzenia umowy. Jeżeli podstawą ma być art. 703 Kodeksu cywilnego, nie można pominąć uprzedzenia dzierżawcy i dodatkowego 3-miesięcznego terminu na zapłatę.

W sprawie, w której współwłaścicielem gruntu jest małoletnie dziecko, szczególne znaczenie ma zgoda sądu opiekuńczego. Zaległy czynsz, zwrot podatku wynikający z umowy oraz odsetki można natomiast dochodzić w pozwie o zapłatę, nawet jeżeli umowa zostanie już rozwiązana.

Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?