Procedura sprzedaży gruntów rolnych o powierzchni do 0,3 ha, 1 ha i więcej

Sprzedaż gruntu rolnego do 0,3 ha bez ograniczeń

Faktycznie z uwagi na ogromne zainteresowanie działkami rolnymi w ostatnim czasie w Internecie spotkać można cały szereg opinii na temat tego kto, w jakich okolicznościach i jakiej wielkości działkę rolną może nabyć. Nie wszystkie są poprawne. Kluczem jest analiza ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, bo to ona dostarcza nam wiedzy i informacji w tym zakresie.

Może Pan sprzedać bez ograniczeń co do tego, kim jest nabywca, ziemię rolną o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Wskazuje na to wprost art. 1a pkt 1 litera b) ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, gdzie czytamy: „Przepisów ustawy nie stosuje się do: 1) nieruchomości rolnych: b) o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha”.

Z kolei zgodnie z art. 2a ust. 1 owej ustawy – nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Owe wyjątki wprowadza ustęp 3, wskazując, że mimo iż nie jest się rolnikiem, można nabyć ziemię rolną powyżej 0,3 h:

• bez ograniczeń co do wielkości, jeśli jest się osobą bliską zbywcy (art. 2a ust. 3 pkt 1 litera a);
• o powierzchni do 1 ha, niezależnie kim jest nabywca (art. 2a ust. 3 pkt 1a).

Zobacz również: Czy można sprzedać ziemię przed upływem 5 lat?

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na sprzedaż gruntu rolnego

Ustęp 4 informuje, że nabycie nieruchomości rolnej w innym wypadku, niż wskazane w ustępie 3, może nastąpić wyłącznie za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:

1. zbywcy nieruchomości rolnej, jeżeli:
1. wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej podmiotom, o których mowa w ust. 1, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej,
2. nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
3. w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;
2. lub na wniosek osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:
1. posiada kwalifikacje rolnicze,
2. spełnia warunek określony w pkt 1 lit. b,
3. zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Co istotne, ustęp 4b wskazuje, że uważa się, że warunek, o którym mowa w ust. 4 pkt 1 lit. a (czyli wykazanie, że nie można było sprzedać ziemi powyżej 1 ha rolnikowi), został spełniony, jeżeli:

1. żaden rolnik indywidualny nie złożył odpowiedzi na ogłoszenie o nieruchomości rolnej zamieszczone w systemie teleinformatycznym, o którym mowa w ust. 4a, przez zbywcę nieruchomości rolnej albo przez oddział terenowy Krajowego Ośrodka, właściwy ze względu na położenie nieruchomości rolnej – na wniosek złożony do tego oddziału przez zbywcę nieruchomości rolnej, oraz
2. podana w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej cena nieruchomości rolnej niezabudowanej lub bez nasadzeń nie przewyższa o 50% lub więcej średniej ceny gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie za kwartał poprzedzający dzień podania średniej ceny gruntów rolnych przez Główny Urząd Statystyczny, chyba że zbywca nieruchomości rolnej dysponuje operatem szacunkowym, z którego wynika, że cena nieruchomości rolnej przewyższa o co najmniej 50% średnią cenę gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie za kwartał poprzedzający dzień podania średniej ceny gruntów rolnych przez Główny Urząd Statystyczny.

Uważa się, że odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej nie została złożona również w przypadku, gdy:

1. proponowana cena nieruchomości rolnej była niższa o ponad 5% niż określona w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej i nie została zaakceptowana przez zbywcę nieruchomości rolnej lub
2. została złożona po upływie terminu wskazanego w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej.

Ogłoszenie o nieruchomości rolnej musi zawierać co najmniej:

1. oznaczenie sprzedawanej nieruchomości rolnej z podaniem danych z ewidencji gruntów i budynków dotyczących jej oznaczenia, powierzchni, klasy bonitacyjnej i rodzaju użytków rolnych oraz numeru księgi wieczystej albo zbioru dokumentów prowadzonego dla tej nieruchomości;
2. opis budynków i innych składników majątkowych wchodzących w skład sprzedawanej nieruchomości rolnej;
3. informację o przeznaczeniu sprzedawanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w miejscowym planie rewitalizacji, w miejscowym planie odbudowy, a w przypadku braku miejscowego planu – informację o lokalizacji inwestycji celu publicznego ustalonej w ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, informację o sposobie zagospodarowania terenu i warunkach zabudowy ustalonych w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy; w przypadku braku ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – informację o ustaleniach studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy;
4. cenę nieruchomości rolnej;
5. termin składania odpowiedzi na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, który nie może być krótszy niż 30 dni, licząc od dnia zamieszczenia go w systemie teleinformatycznym, o którym mowa w ust. 4a.

Odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej musi zawierać co najmniej:

1. proponowaną cenę zakupu nieruchomości rolnej,
2. imię i nazwisko rolnika indywidualnego, który zamierza kupić nieruchomość rolną, wraz z podaniem adresu zameldowania na pobyt stały,
3. oświadczenie podmiotu składającego odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, że jest rolnikiem indywidualnym.

Zwracam jednak uwagę, że zbywca nieruchomości rolnej dający ogłoszenie o nieruchomości rolnej bez zamiaru zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej jest obowiązany do naprawienia szkody, jaką poniósł:

1. podmiot, który złożył odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, przez to, że liczył na zawarcie tej umowy, jeżeli odpowiedź ta spełniała warunki określone w ust. 4e;
2. Krajowy Ośrodek w związku z czynnościami związanymi z zamieszczonym ogłoszeniem o nieruchomości rolnej i odpowiedzią na to ogłoszenie.

Również podmiot, który złożył odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej bez zamiaru zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej, jest obowiązany do naprawienia szkody, jaką poniósł:

1. zbywca nieruchomości rolnej dający ogłoszenie o nieruchomości rolnej, przez to, że liczył na zawarcie tej umowy;
2. Krajowy Ośrodek w związku z czynnościami związanymi z zamieszczonym ogłoszeniem o nieruchomości rolnej i odpowiedzią na to ogłoszenie.

Zobacz również: Licytacja gospodarstwa rolnego

Warunki sprzedaży gruntów rolnych o powierzchni do 1 ha i więcej

Podsumowując: do 0,3 ha ziemię rolną można sprzedaż beż żadnych wymogów i ograniczeń, bowiem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się wówczas w ogóle. Ziemię rolną do 1 ha można sprzedać rolnikowi albo nierolnikowi, ale pod warunkiem, że nabywca tejże ziemi – zgodnie z art. 2b – będzie prowadził gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej – prowadzić to gospodarstwo osobiście i w tym okresie nie zbywać jej ani nie oddawać w posiadanie innej osobie. Obowiązek prowadzenia gospodarstwa osobiście i zakazu zbywania nie obowiązuje, gdy dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej od 1 ha, ale położonej w granicach administracyjnych miasta. A zatem nabycie nieruchomości rolnej mniejszej niż 1 ha, ale większej niż 0,3 ha, położnej na wsi zobowiązuje do prowadzenia przez 5 lat tejże nieruchomości rolnej osobiście i w tym czasie obowiązuje zakaz jej zbycia komukolwiek. Wynika to wprost z art. 2b ust. 1, 2 i ust. 4 pkt 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynności zbycia przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

Co do ziemi rolnej o powierzchni 5 ha – może ją nabyć tylko rolnik, zgodnie z ogólną zasadą z art. 2a i stosując obowiązek z art. 2b (prowadzenie przez 5 lat gospodarstwa i zakaz zbywania, chyba że uzyska się zgodę Dyrektora). Ewentualnie, gdy wykaże Pan, że zbycie takiej ziemi rolnikowi nie było możliwe, na zasadach opisanych wyżej w art. 2a ust. 4, 4b, 4c, 4d i 4e ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, i uzyska zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka.

Zobacz również: Zgoda na zbycie nieruchomości rolnej

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼