• Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Jestem właścicielem 20 ha gruntów rolnych i emerytem z bardzo niską emeryturą. Zgłaszają się do mnie osoby zainteresowane kupnem ziemi o powierzchni od 0,30 ha do 1 ha i więcej. Wiem, że są trudności ze sprzedażą gruntów rolnych i że temat jest skomplikowany. Równocześnie sprzedaż części gruntów bardzo by polepszyłam moją sytuację materialną. Dlatego proszę o dokładne wyjaśnienie, jak są możliwości sprzedaży działki rolnej o powierzchni do 0,30 ha, 1 ha i więcej. Potencjalni kupcy są z poza mojej gminy i nie są rolnikami, choć niektórzy mają ziemię w innych rejonach kraju.
Faktycznie z uwagi na ogromne zainteresowanie działkami rolnymi w ostatnim czasie w Internecie spotkać można cały szereg opinii na temat tego kto, w jakich okolicznościach i jakiej wielkości działkę rolną może nabyć. Nie wszystkie są poprawne. Kluczem jest analiza ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, bo to ona dostarcza nam wiedzy i informacji w tym zakresie.
Może Pan sprzedać bez ograniczeń co do tego, kim jest nabywca, ziemię rolną o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Wskazuje na to wprost art. 1a pkt 1 litera b) ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, gdzie czytamy: „Przepisów ustawy nie stosuje się do: 1) nieruchomości rolnych: b) o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha”.
Z kolei zgodnie z art. 2a ust. 1 owej ustawy – nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Owe wyjątki wprowadza ustęp 3, wskazując, że mimo iż nie jest się rolnikiem, można nabyć ziemię rolną powyżej 0,3 h:
Zobacz również: Czy można sprzedać ziemię przed upływem 5 lat?
Ustęp 4 informuje, że nabycie nieruchomości rolnej w innym wypadku, niż wskazane w ustępie 3, może nastąpić wyłącznie za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:
Co istotne, ustęp 4b wskazuje, że uważa się, że warunek, o którym mowa w ust. 4 pkt 1 lit. a (czyli wykazanie, że nie można było sprzedać ziemi powyżej 1 ha rolnikowi), został spełniony, jeżeli:
Uważa się, że odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej nie została złożona również w przypadku, gdy:
Ogłoszenie o nieruchomości rolnej musi zawierać co najmniej:
Odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej musi zawierać co najmniej:
Zwracam jednak uwagę, że zbywca nieruchomości rolnej dający ogłoszenie o nieruchomości rolnej bez zamiaru zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej jest obowiązany do naprawienia szkody, jaką poniósł:
Również podmiot, który złożył odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej bez zamiaru zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej, jest obowiązany do naprawienia szkody, jaką poniósł:
Zobacz również: Licytacja gospodarstwa rolnego
Podsumowując: do 0,3 ha ziemię rolną można sprzedaż beż żadnych wymogów i ograniczeń, bowiem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się wówczas w ogóle. Ziemię rolną do 1 ha można sprzedać rolnikowi albo nierolnikowi, ale pod warunkiem, że nabywca tejże ziemi – zgodnie z art. 2b – będzie prowadził gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej – prowadzić to gospodarstwo osobiście i w tym okresie nie zbywać jej ani nie oddawać w posiadanie innej osobie. Obowiązek prowadzenia gospodarstwa osobiście i zakazu zbywania nie obowiązuje, gdy dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej od 1 ha, ale położonej w granicach administracyjnych miasta. A zatem nabycie nieruchomości rolnej mniejszej niż 1 ha, ale większej niż 0,3 ha, położnej na wsi zobowiązuje do prowadzenia przez 5 lat tejże nieruchomości rolnej osobiście i w tym czasie obowiązuje zakaz jej zbycia komukolwiek. Wynika to wprost z art. 2b ust. 1, 2 i ust. 4 pkt 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynności zbycia przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
Co do ziemi rolnej o powierzchni 5 ha – może ją nabyć tylko rolnik, zgodnie z ogólną zasadą z art. 2a i stosując obowiązek z art. 2b (prowadzenie przez 5 lat gospodarstwa i zakaz zbywania, chyba że uzyska się zgodę Dyrektora). Ewentualnie, gdy wykaże Pan, że zbycie takiej ziemi rolnikowi nie było możliwe, na zasadach opisanych wyżej w art. 2a ust. 4, 4b, 4c, 4d i 4e ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, i uzyska zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka.
Zobacz również: Zgoda na zbycie nieruchomości rolnej
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.