Czy potrzebna jest zgoda KOWR na sprzedaż działki rolnej 1 ha z warunkami zabudowy?

Zgoda na zbycie działek rolnych

Po zapoznaniu się z przedstawionym przez Pana stanem faktycznym w celu odpowiedzi na Pańskie pytanie w pierwszej kolejności sięgnąć należy do przepisów ustawy o z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Obowiązek uzyskania zgody dyrektora generalnego KOWR-u na nabycie nieruchomości rolnej oraz inne ograniczenia związane ze zbywaniem i nabywaniem nieruchomości rolnych wynika właśnie z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z art. 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego „przepisów ustawy nie stosuje się do:

1) nieruchomości rolnych:

a) wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2020 r. poz. 396, 568 i 1086),

b) o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,

c) będących drogami wewnętrznymi,

d) sprzedanych na podstawie art. 42 ust. 1 lub 6 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,

e) w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości;

2) udziałów we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt 1. Zgodnie z powyższym przepisem wyłączono spod obostrzeń ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara, co w konsekwencji umożliwia co do zasady zbycie nieruchomości rolnej bez konieczności uzyskania zgody Dyrektor Generalnego KOWR”.

Zobacz również: Sprzedaż działki rolnej poniżej 1 ha

Zbycie działek podzielonych na mniejsze niż 0,3 ha

W przedstawionym przez Pana stanie faktycznym, jeżeli uda się Panu podzielić nieruchomość w opisany przez Pana sposób, tj. na działki poniżej 0,3 hektara, a następnie dla każdej z nieruchomości założy Pan osobną księgę wieczystą, to będzie Pan zwolniony z obowiązku związanego z uzyskaniem zgody dyrektora generalnego KOWR-u oraz innych obostrzeń związanych ze zbyciem nieruchomości rolnej uregulowanych w ustawie.

Zobacz również: Sprzedaż ziemi rolnej przed upływem 5 lat a podatek

Założenie ksiąg wieczystych dla podzielonych działek

Wymóg założenia odrębnej księgi wieczystej podyktowany jest tym, że art. 1a pkt 1) ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego mówi o „nieruchomościach”, a nie o działkach. Zgodnie z prawem rzeczowym oraz orzecznictwem Sądu Najwyższego (wyrok z 26 lutego 2003 r. o sygn. akt: CKN 1306/12 oraz wyrok z 23 września 1976 r. o sygn. akt: II CR 361/70) nieruchomości jest tyle, ile ksiąg wieczystych. Nie ma też przeszkód, by dwie nieruchomości sąsiadujące ze sobą należały do jednego właściciela. Podsumowując, jeżeli uda się Panu zgodnie z prawem wyodrębnić nieruchomości o powierzchni poniżej 0,3 ha, przy ich zbyciu nie będzie Pan musiał uzyskać zgody dyrektora generalnego KOWR-u.

Zobacz również: Podatek od sprzedaży pola

Przykłady

Pan Marek odziedziczył działkę rolną po dziadkach. Mimo że działka miała 1,8 ha, udało mu się ją podzielić na sześć mniejszych działek po 0,28 ha. Po uzyskaniu warunków zabudowy i założeniu osobnych ksiąg wieczystych sprzedał trzy z nich bez potrzeby uzyskania zgody KOWR.

Pani Anna kupiła w 2020 r. działkę rolną 1,5 ha z myślą o zabudowie. Po trzech latach podzieliła ją na działki budowlane po ok. 1000 m². Dla każdej założyła odrębną księgę wieczystą i sprzedała je jako działki budowlane – nie musiała występować o zgodę KOWR, ponieważ żadna z nich nie przekraczała 0,3 ha.

Pan Tomasz odziedziczył po ojcu działkę rolną 2 ha. Nie będąc rolnikiem, chciał ją sprzedać w całości, ale dowiedział się, że potrzebna będzie zgoda KOWR. Zdecydował się więc na podział na mniejsze działki poniżej 0,3 ha, uzyskał warunki zabudowy i uniknął procedury uzyskiwania zgody.

Podsumowanie

Jeśli działka rolna zostanie skutecznie podzielona na mniejsze niż 0,3 ha i każda z nich będzie miała odrębną księgę wieczystą, możliwa jest ich sprzedaż bez konieczności uzyskiwania zgody dyrektora generalnego KOWR. Kluczowe znaczenie mają tu zarówno powierzchnia każdej wyodrębnionej nieruchomości, jak i spełnienie formalnych wymogów dotyczących podziału oraz warunków zabudowy. Dzięki temu właściciel może legalnie i bez przeszkód zbywać takie działki, nawet jeśli nie upłynęło 5 lat od ich nabycia.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz indywidualnej porady prawnej w sprawie sprzedaży działki rolnej lub formalności związanych z KOWR? Skorzystaj z konsultacji online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Pomożemy ocenić Twój przypadek, przygotować niezbędne dokumenty i bezpiecznie przeprowadzić transakcję.