Odszkodowanie za wcześniejsze wypowiedzenie dzierżawy gruntu rolnego

Ustna umowa dzierżawy gruntu rolnego

Umowa dzierżawy polega na tym, że wydzierżawiający oddaje rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. W przypadku gruntów rolnych czynsz nie zawsze musi być określony wyłącznie w pieniądzu; w praktyce strony czasem umawiają się także na świadczenia w naturze albo inne rozliczenia. Trzeba jednak odróżnić ustalenia faktyczne od dowodów, które później pozwolą wykazać treść umowy.

Umowa dzierżawy nie musi być pisemna, może być ustna. Jeżeli jednak dotyczy nieruchomości i została zawarta na czas dłuższy niż rok, stosuje się odpowiednio art. 660 K.c. w związku z art. 694 K.c.. Brak formy pisemnej powoduje, że umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony. W praktyce oznacza to, że warto znać zasady umowy dzierżawy gruntu, bo od nich zależą termin wypowiedzenia, dowody w sporze i możliwość dochodzenia roszczeń.

W opisanej sytuacji wieloletnie korzystanie z pola, wykonywanie zasiewów, ponoszenie kosztów uprawy oraz tolerowanie takiego stanu przez właściciela mogą przemawiać za istnieniem dzierżawy, nawet jeśli strony nie podpisały dokumentu. Problemem dowodowym będzie jednak wykazanie, od kiedy umowa trwała, jakie były ustalenia co do czynszu, dopłat, podatku i końca roku dzierżawnego.

Termin wypowiedzenia dzierżawy gruntu rolnego

Zgodnie z art. 704 K.c., jeżeli strony nie umówiły się inaczej, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Dlatego samo telefoniczne żądanie oddania pola po zbiorach nie zawsze będzie skuteczne w terminie wskazanym przez właściciela.

Kluczowe jest ustalenie, czym w danej relacji był rok dzierżawny. Może wynikać z umowy, zwyczaju przyjętego przez strony, cyklu produkcji rolnej albo dotychczasowej praktyki rozliczeń. Jeżeli strony niczego nie określiły, spór może dotyczyć tego, czy wypowiedzenie złożone we wrześniu rzeczywiście mogło doprowadzić do zakończenia dzierżawy już po najbliższych zbiorach.

Jeżeli właściciel nie zachował właściwego terminu, dzierżawca może powoływać się na bezskuteczność zbyt krótkiego wypowiedzenia albo dochodzić naprawienia szkody wynikłej z naruszenia umowy. W praktyce przydatna jest analiza, czy i kiedy doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy dzierżawy, bo od tego zależy zakres ewentualnych roszczeń.

Czy dzierżawcy należy się odszkodowanie?

Odszkodowanie nie należy się automatycznie za samo to, że właściciel chce zakończyć dzierżawę. Roszczenie może powstać wtedy, gdy wydzierżawiający naruszył umowę albo przepisy o wypowiedzeniu, a dzierżawca poniósł przez to konkretną szkodę. Podstawą odpowiedzialności może być art. 471 K.c., czyli odpowiedzialność kontraktowa za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

Dzierżawca powinien więc wykazać cztery elementy: istnienie umowy dzierżawy, nieprawidłowe wypowiedzenie lub inne naruszenie zobowiązania, wysokość szkody oraz związek przyczynowy między naruszeniem a szkodą. W sprawach rolnych szkodą mogą być np. utracone korzyści z uprawy, koszty poniesione na prace, które nie mogły przynieść efektu z powodu przedwczesnego odebrania pola, albo inne udokumentowane straty. Każdy taki element wymaga jednak dowodów, a nie tylko ogólnego oszacowania.

Jeżeli dzierżawca mógł zebrać rzepak i korzystał z pola do końca danego cyklu uprawy, roszczenie może być trudniejsze niż w sytuacji, gdy właściciel odebrał grunt przed zbiorem albo uniemożliwił zebranie plonów. Nie wyklucza to roszczeń, ale ich zakres trzeba liczyć ostrożnie i powiązać z konkretnym naruszeniem terminu wypowiedzenia.

Nawożenie, wapnowanie i obornik jako nakłady na grunt

Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Z art. 697 K.c. wynika także obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Przy gruntach rolnych normalna agrotechnika, w tym nawożenie, wapnowanie czy stosowanie obornika, zwykle służy prawidłowej eksploatacji i uzyskaniu pożytków z upraw.

Z tego powodu koszty nawożenia co do zasady nie są prostym roszczeniem o zwrot nakładów. Dzierżawca ponosi je po to, aby prowadzić produkcję rolną i zebrać plony. Inaczej można oceniać sytuację, gdy strony wyraźnie umówiły się na zwrot określonych nakładów, właściciel zlecił konkretne prace albo dzierżawca wykonał trwałe ulepszenia wykraczające poza zwykłą gospodarkę, np. meliorację, ogrodzenie czy inne inwestycje trwale podnoszące wartość gruntu.

W przypadku nawożenia obornikiem i wapnem argumentem dzierżawcy może być to, że część efektu tych prac pozostaje w glebie przez dłuższy czas, a właściciel lub nabywca gruntu korzysta z poprawionej kultury rolnej. Nie oznacza to jednak, że sąd zawsze zasądzi zwrot takich kosztów. Trzeba wykazać, że nie były to zwykłe koszty prowadzenia uprawy, że nie zostały skonsumowane przez zebrane plony oraz że właściciel bez podstawy zatrzymał wymierną korzyść.

Sprzedaż pola a trwająca dzierżawa

Sprzedaż gruntu rolnego nie zawsze oznacza, że dzierżawa znika z dnia na dzień. Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, w tym art. 678 K.c., zgodnie z którym w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca co do zasady wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Przy dzierżawie gruntu rolnego skutki sprzedaży zależą jednak od szczegółów: czy umowa była pisemna, czy miała datę pewną, czy grunt został wydany dzierżawcy i jaką wiedzę miał nabywca.

Jeżeli właściciel sprzedał grunt mimo istniejącej dzierżawy, dzierżawca powinien ustalić, czy nabywca respektuje dzierżawę, czy składa własne wypowiedzenie oraz jaki termin wypowiedzenia wskazuje. Jednocześnie sprzedaż gruntu nie zwalnia poprzedniego właściciela z odpowiedzialności za wcześniejsze naruszenia, jeśli to on doprowadził do szkody dzierżawcy.

Jak przygotować wezwanie do zapłaty?

W pierwszej kolejności warto zgromadzić dowody potwierdzające ustną dzierżawę i jej warunki. Mogą to być przelewy, potwierdzenia płatności podatku lub innych rozliczeń, wiadomości SMS, korespondencja, zeznania świadków, dokumenty dotyczące zasiewów, faktury za nawozy, wapno, obornik, paliwo i usługi rolnicze, zdjęcia pola oraz dokumentacja dotycząca dopłat.

Wezwanie do zapłaty powinno wskazywać, kiedy i na jakich zasadach zawarto umowę, jak doszło do jej wypowiedzenia, jaki termin wypowiedzenia powinien zostać zachowany, na czym polega szkoda oraz jak została wyliczona. Warto wyznaczyć rozsądny termin na zapłatę lub podjęcie rozmów ugodowych. Jeżeli sprawa trafi do sądu, precyzyjne wezwanie pomaga wykazać, że roszczenie było wcześniej jasno przedstawione drugiej stronie.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sprawie najmocniejszym punktem jest prawdopodobnie nie sam zwrot kosztów nawożenia, lecz ocena, czy właściciel prawidłowo wypowiedział ustną dzierżawę gruntu rolnego. Jeżeli umowa trwała dłużej niż rok i nie została zawarta na piśmie, należy ją zasadniczo traktować jako umowę na czas nieoznaczony. Wtedy, przy braku innych ustaleń, zastosowanie ma roczny termin wypowiedzenia na koniec roku dzierżawnego.

Zwrot kosztów obornika, wapna i innych nawozów jest możliwy tylko w szczególnych okolicznościach i wymaga dobrego udokumentowania. Przed wystąpieniem z roszczeniem warto przygotować pisemne wezwanie, policzyć realną szkodę i oddzielić koszty zwykłej uprawy od ewentualnych trwałych ulepszeń gruntu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 471, 660, 678, 694, 696, 697, 704 i 705 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 8 marca 2017 r., sygn. akt III AUa 629/16.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.