Dwa domy na działce siedliskowej

Nabycie ziemi przez osobę niebędącą rolnikiem

Na wstępie należy wskazać, że kwestia nabywania gruntów rolnych wynika przede wszystkim w ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1655 ze zm.) – zwanej dalej. u.o.g.r.

Zgodnie z art. 2a ust. 1 u.o.g.r. nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jednym z takich wyjątków jest właśnie nabycie nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy, gdyż do takiego nabycia nie stosuje się zapisu ust. 1 w/w ustawy, tj. nabywca w takim wypadku nie musi być rolnikiem indywidualnym (czyli nie musi spełniać określonych przepisami przesłanek dla stwierdzenia, że jest się rolnikiem indywidualnym). W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 2 pkt 6 u.o.g.r. przez pojęcie osoby bliskiej rozumie się zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów.

Zatem Pan i Pana brat z uwagi, że jesteście zstępnymi, mogliście otrzymać wskazaną ziemię mimo nieposiadania statutu rolnika.

Zobacz również: Darowizna działki rolnej a budowa domu

Możliwość zabudowy działki budynkiem mieszkalnym

Jeśli chodzi o kwestię możliwości zabudowy działki drugim budynkiem mieszkalnym, to wskazać należy, że zabudowa siedliskowa jest ściśle związana z prowadzeniem rodzinnego gospodarstwa rolnego, a zatem jakiekolwiek budowle w granicach siedliska mogą stawiać osoby spełniające wymogi niezbędne do kwalifikowania ich jako rolników. Zaś status rolnika można uzyskać jedynie wtedy, gdy dysponuje się gruntem rolnym o powierzchni co najmniej 1 ha w formie własności oraz odpowiednimi kwalifikacjami – np. stażem pracy w gospodarstwie rolnym, ukończoną szkołą o profilu rolniczym.

Poza tym możliwości budowy nowych budynków wynikają również z przeznaczenia danej działki. Po pierwsze trzeba ustalić, czy dla danej działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli taki obowiązuje, to istotny jest rodzaj zabudowy dopuszczony zapisami planu przestrzennego. Jeżeli zaś nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danej działki, to trzeba wystąpić do właściwego urzędu gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Jeżeli Pana brat, chcąc wybudować dom, nie będzie spełniał przesłanek dla rolnika indywidualnego, to przy zabudowie zagrodowej wynikającej z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie będzie mógł takiego budynku wybudować na danej działce nie będąc rolnikiem. Zaś jeżeli planu nie ma i warunkiem wybudowania budynku mieszkalnego będzie otrzymanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, to można spróbować wystąpić o wydanie warunków zabudowy pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (przy takim rodzaju zabudowy nie trzeba być rolnikiem).

Zobacz również: Ile można nawieźć ziemi na działkę rolną?

Możliwość podziału działki

Podział działki wymaga zastosowania przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.) – zwanej dalej u.g.n. Zgodnie z art. 93 u.g.n. podziału działki można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Natomiast w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 94 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest on sprzeczny z przepisami odrębnymi albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Warto również wskazać, że zgodnie z obowiązującymi przepisami nie jest wymagany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy celem wydzielenia działek gruntu o powierzchni co najmniej 0,3000 ha, które są wykorzystywane na cele rolne.

Jednak podział bez planu przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy powoduje, że na takiej działce nadal nie można się budować.

Kwestia dwóch domów na jednej działce

W sytuacji, gdy na jednej działce będą znajdowały się dwa domy, a Pan i Pana brat będziecie współwłaścicielami działki, to również będziecie współwłaścicielami budynków mieszkalnych, a co za tym idzie, będzie również solidarnie odpowiadać za ewentualne długi i zobowiązania z tego tytułu wobec osób trzecich.

Najlepszym rozwiązaniem byłoby dokonanie podziału działki tak, żeby każdy z Panów miał odrębną działkę i na niej odrębny budynek mieszkalny.

Zobacz również: Budynek gospodarczy drewniany do 35m2

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.