Pozwolenie na budowę siedliska na działce rolnej

Budowa domu mieszkalnego na ziemi rolnej przez rolnika

Oczywiście budowa siedliska na działce rolnej jest jak najbardziej możliwa. Zastrzegam jednak, że nie ma w ustawodawstwie polskim czegoś takiego jak definicja ,,siedliska”. Nie mniej jednak prawo do wybudowania domu mieszkalnego na ziemi rolnej przez rolnika wynika z treści art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, który wskazuje, że gruntami rolnymi są grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. A zatem w sytuacji zabudowy wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego nie jest wymagana zmiana przeznaczenia gruntu. Proszę jednak mieć na uwadze, że zgodnie z Kodeksem cywilnym (K.c.) gospodarstwem rolnym są grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. To powoduje, że wybudowanie siedliska jest możliwe tylko wtedy, gdy na danej działce jest prowadzone gospodarstwo rolne.

Warunki uzyskania decyzji o warunkach zabudowy – dom w gruntach gospodarstwa rolnego

Aby jednak móc wybudować siedlisko, nie wystarczy tylko władanie gruntem rolnym o powierzchni powyżej 1 ha. Konieczne może okazać się uzyskanie warunków zabudowy, co wymaga łącznego spełnienia przesłanek z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ten zaś stanowi, że „wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi”.

Zobacz również: Dom na zgłoszenie a warunki zabudowy

Warunki zabudowy dla siedliska

W sądownictwie wskazuje się, że „W myśl art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych gruntami rolnymi są także grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi i innymi budynkami służącymi wyłącznie do produkcji rolniczej. Dlatego uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku mieszkalnego wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego, nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze. Grunt pod budynkiem mieszkalnym wchodzącym w skład gospodarstwa rolnego, pozostaje nadal gruntem rolnym, teren ten nie zmienia przeznaczenia. Co więcej, wskazuje się, że »,przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie znajduje zastosowania do budowy zagrodowej, ale tylko wtedy gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (art. 61 ust. 4). Jeżeli gospodarstwo jest relatywnie duże, to przeprowadzenie inwestycji budowlanych z nim związanych nie wymaga sąsiedztwa zabudowanej działki, ani ewentualnego dostosowywania do istniejącej zabudowy. Związanie gospodarstwa rolnego z zabudową zagrodową należy rozumieć funkcjonalnie, przyjmując cywilistyczne rozumienie gospodarstwa jako pewnej całości produkcyjnej. Działka siedliskowa to wydzielony obszar gospodarstwa rolnego przeznaczony na utworzenie siedliska (dom mieszkalny, budynki inwentarskie i budowle rolnicze oraz podwórko) zabezpieczające działalność rolniczą. Aby można było przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy zastosować art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, siedlisko winno znajdować się na terenie gospodarstwa rolnego wnioskodawcy. Jedno gospodarstwo rolne może też mieć co najwyżej jedną działkę siedliskową, by mogła ona korzystać z przywileju wynikającego ze wskazanego wyżej przepisu« (sygn. akt II SA/Sz 866/12)”.

A zatem musi Pan wystąpić o warunki zabudowy i nie musi spełniać przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu, skoro powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Organ, który będzie wydawał decyzję o warunkach zabudowy, ustali zaś, czy na działce jest prowadzone gospodarstwo rolne, czy stanowi ono gospodarczą całość i czy odpowiada średnim gospodarstwom na terenie gminy, czy ją przekracza. A zatem, jeśli na działce prowadzone jest gospodarstwo rolne, a siedlisko będzie częścią zabudowy zagrodowej, to do uzyskania warunków zabudowy nie będzie Pani musiała odralniać działki. Jeśli zaś dla terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to wówczas budowa siedliska będzie możliwa, o ile dopuszczają to zapisy tego plany (wskazując, że dana działka ma dopuszczalne przeznaczenie np. „tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej” lub inne równoważne).

Zobacz również: Zabudowa zagrodowa a budowa domu

Uzyskanie pozwolenia na budowę siedliska

Trzeba również wystąpić o pozwolenie na budowę. Pozwolenie na budowę budynków mieszkalnych i gospodarczych w ramach utworzenia nowego siedliska zgodnie z przeznaczeniem wskazanym w zapisach miejscowego planu lub w warunkach zabudowy zostanie wydane właścicielowi działki siedliskowej, który posiada status rolnika i prowadzi gospodarstwo rolne. NSA w wyroku z dnia 29 czerwca 2012 roku (sygn. akt II OSK 609/11) wskazał, że „aby inwestycja mogła uzyskać charakter zabudowy zagrodowej, konieczne jest rozpoczęcie budowy od postawienia budynku mieszkalnego, a następnie wybudowanie budynków gospodarczych. Sąd ten orzekł również, że: „zabudowa zagrodowa (siedlisko) służy prowadzeniu działalności gospodarczej, stanowiąc jednocześnie miejsce zamieszkiwania i pracy rolnika i jego rodziny, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo. Zabudowa zagrodowa łączy zatem funkcję mieszkaniową z funkcją produkcji rolnej”.

A zatem zasada jest taka, że budowa obiektów budowlanych w ramach siedliska wymaga pozwolenia na budowę. Wyjątki reguluje art. 29 ustawy – Prawo budowlane i wyjątki te dotyczą tylko sytuacji, gdy siedlisko już istnieje, a rolnik buduje kolejne budynki w ramach siedliska. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 14 i 29 nie wymaga pozwolenia na budowę, ale wymaga zgłoszenia budowa wolno stojących: parterowych budynków gospodarczych, o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki. Zgłoszenia wymaga także budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:

a) płyt do składowania obornika,

b) szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę,

c) naziemnych silosów na materiały sypkie, o pojemności do 30 m³ i wysokości nie większej niż 7 m,

d) silosów na kiszonkę.

Z kolei zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 1 nie wymaga ani pozwolenia ani zgłoszenia budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej: parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m² przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m.

Przedstawione wyjątki, gdy wymagane jest zgłoszenie zamiast pozwolenia lub ani zgłoszenie ani pozwolenie, dotyczą jednak wyłącznie siedliska istniejącego. Gdy siedlisko ma dopiero powstać, wymagane jest pozwolenie (najpierw warunki zabudowy, jeśli nie ma MPZP).

Zobacz również: Działka siedliskowa z warunkami zabudowy

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.