Możliwość zakupu ziemi rolnej powyżej 1 ha przez nierolnika

Kto i pod jakiem warunkiem może nabyć grunty rolne powyżej hektara?

W zakresie nabycia ziemi rolnej kwestia ta jest uregulowana w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej UKUR). O przeznaczeniu działki na cele rolne decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli tego plany nie uchwalono, o tym, czy grunt jest rolny, czy też nie, decydują zapisy w ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie zaś z definicją zawartą w art. 461 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”.

Osoby indywidualne niebędące rolnikami mają możliwość zakupu działki rolnej o powierzchni do 1 ha na terenach miejskich i wiejskich. Gdy powierzchnia zakupionych działek na terenach wiejskich przekroczy 1 ha, trzeba będzie prowadzić działalność rolniczą i nie będzie można jej zbyć przez 5 lat. Ponadto jeżeli działka rolna ma powierzchnię powyżej 1 ha, kupno nie będzie możliwe przez osobę prywatną niebędącą rolnikiem.

Prawo pierwokupy gruntów rolnych przez KOWR

Zgodnie bowiem z art. 2a ust. 1 UKUR, co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. W sytuacjach określonych w tej ustawie w wypadku nabycia nieruchomości rolnej – Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługiwać będzie prawo pierwokupu lub prawo nabycia takiej nieruchomości. Dotyczy to również nieruchomości rolnej o powierzchni od 0,3 ha do 1 ha. KOWR, w ciągu miesiąca od otrzymania skutecznego zawiadomienia, może wykonać przysługujące mu prawo pierwokupu lub prawo nabycia danej nieruchomości rolnej. Niezłożenie w powyższym terminie przez KOWR wymienionego oświadczenia o nabyciu danej nieruchomości, pisemne poinformowanie zobowiązanego o niekorzystaniu przez KOWR z przysługującego prawa lub upływ zakreślonego terminu bez reakcji ze strony KOWR – oznacza odpowiednio, że:

• w przypadku sprzedaży – strony mają możliwość zawarcia docelowej umowy przenoszącej własność nieruchomości,
• w pozostałych przypadkach przeniesienia własności nieruchomości – KOWR nie skorzystał z możliwości nabycia tej nieruchomości.Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
  

Udzielenie zgody przez prezesa KOWR na sprzedaż gruntów rolnych nierolnikowi

Poza powyższym nierolnicy mogą nabywać ziemię rolną, ale muszą najpierw uzyskać zgodę prezesa Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Zgodę można uzyskać na dwa sposoby: na wniosek sprzedającego lub na wniosek kupującego – należy wybrać i złożyć tylko jeden wniosek. Przy czym, gdy jest to kupujący, musi posiadać kwalifikacje rolnicze. W przypadku gdy wnioskującym jest sprzedający – to ograniczenie nie obowiązuje, natomiast sprzedający musi wykazać, że nie było możliwości sprzedaży lokalnemu rolnikowi indywidualnemu, bądź innemu uprawnionemu podmiotowi. Np. przez podanie i udokumentowanie, w jaki sposób oraz przez jaki okres informacja o zbyciu nieruchomości rolnej była podana do publicznej wiadomości. Przykładowe typy ogłoszeń, które są honorowane (powinny „wisieć” co najmniej 1 miesiąc):

• w sposób zwyczajowo przyjęty w miejscowości, gdzie położona jest nieruchomość, (np. kartka na tablicy ogłoszeń sołectwa, lokalnej izby rolniczej, urzędu gminy),
• na portalu internetowym dotyczącym nieruchomości,
• w prasie o zasięgu ogólnokrajowym (dzienniku) w części zawierającej takie ogłoszenia.

Jeżeli uzyska Pan zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na zakup nieruchomości rolnej, musi się Pan zobowiązać do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości przez przynajmniej 5 lat. Ziemię rolną może Pan nabyć w dowodnej gminie.

Wymieniła Pan również dzierżawę jako wariant, którym były Pan zainteresowany. Otóż jeżeli nieruchomość rolna powyżej 1 ha podlega umowie dzierżawy, to prawo pierwokupu przypada w pierwszej kolejności osobie, która ją dzierżawi. Dzierżawa od osoby fizycznej jest zatem możliwa, o ile zostanie zawarta zgodnie z obowiązującymi przepisami regulowanymi na gruncie Kodeksu cywilnego, bowiem co do zasady – przepisy regulujące ustrój rolny ingerują w zbywanie i nabywanie gruntów, nie zaś w sam zakres dysponowania nimi i obciążania. Mało – preferują one zarówno aktualnie, jaki i w treści planowanych aktów prawnych dzierżawy wieloletnie jako podstawę do prawa pierwokupu gruntów rolnych w przyszłości przez dzierżawcę w razie ich zbywania. Dlatego Pan, zawierając umowę dzierżawy – notarialnie lub z poświadczeniem daty i podpisu, co jest konieczne do celów dowodowych – powinien się kierować Kodeksem cywilnym: art.693-709.

Dzierżawa daje takiej osobie możliwość spełnienia z czasem warunków koniecznych do uznania go za rolnika indywidualnego.

Rolnik indywidualny, definicja

Zgodnie z przepisem art. 6 ust. 1 UKUR – za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Dopiero po łącznym spełnieniu wskazanych przesłanek osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym, która dzierżawi nieruchomości rolne, może uzyskać ten status.

Podział gruntów i sprzedaż działek rolnych o powierzchni poniżej 1 ha

Drugim rozwiązaniem jest kupno pojedynczych działek o zgodnej z przepisami powierzchni, by skumulować nieruchomości o dowolnym obszarze. Zatem sprzedawca musiałby najpierw podzielić działkę 1,6 ha co najmniej na dwie. A następnie je sprzedać Panu, ale może to wzbudzić podejrzenie o próbę ominięcia prawa. Należy zauważyć, że czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna (art. 58 K.c.). Czynność prawna mająca na celu obejście ustawy nie podlega zatem ochronie prawa, czyli należy z tym uważać.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.