Otrzymanie gospodarstwa rolnego bez budynków – czy można żądać prawa do domu?

Czy można przekazać gospodarstwo rolne bez domu i budynków?

Tak, w praktyce jest to możliwe, jeżeli przedmiotem czynności prawnej były oznaczone nieruchomości, a dom, podwórze lub budynki gospodarcze znajdowały się na innej działce albo zostały objęte inną umową. Kodeks cywilny definiuje gospodarstwo rolne jako grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Ta definicja nie oznacza jednak, że wszystkie składniki majątku rolnego zawsze muszą zostać przeniesione na jedną osobę.

Kluczowe jest to, co dokładnie zostało wpisane do aktu notarialnego. Jeżeli mąż otrzymał konkretne działki rolne, a siedlisko z domem i budynkami gospodarczymi zostało w tym samym czasie lub wcześniej przeniesione na inną osobę, to każdy nabywca stał się właścicielem tego, co objęto jego aktem. Sam fakt, że grunty i zabudowania wcześniej funkcjonowały razem jako gospodarstwo, nie tworzy po stronie nabywcy gruntów prawa do cudzych zabudowań.

Trzeba jednak odróżnić dwie sytuacje. Jeżeli budynek stoi na działce, której właścicielem stał się mąż, to zasadą jest, że budynek trwale związany z gruntem należy do właściciela gruntu. Jeżeli natomiast dom i zabudowania stoją na działce, która została przekazana innej osobie, to właścicielem tych budynków jest właściciel tej działki, chyba że występuje szczególny wyjątek wynikający z przepisów.

Co trzeba sprawdzić w aktach i księgach wieczystych?

Najpierw należy ustalić rzeczywisty zakres nabycia. Nie wystarczy ogólne stwierdzenie, że ktoś otrzymał gospodarstwo rolne. W sprawach tego typu trzeba przeanalizować:

• akt notarialny, na podstawie którego mąż otrzymał grunty,
• akt notarialny darowizny domu i budynków gospodarczych na rzecz innej osoby,
• numery działek, powierzchnie i oznaczenia użytków w ewidencji gruntów i budynków,
• księgi wieczyste dla działek rolnych oraz dla działki siedliskowej,
• dział III księgi wieczystej, w którym mogą być ujawnione służebności, roszczenia lub ograniczenia w rozporządzaniu,
• mapę ewidencyjną, aby ustalić, na której działce faktycznie stoją budynki.

Przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Jeżeli więc w akcie notarialnym nie ma udziału w działce siedliskowej, służebności mieszkania, służebności przejazdu, prawa korzystania z budynków albo innego konkretnego uprawnienia, bardzo trudno wywodzić takie prawo tylko z okoliczności rodzinnych lub z faktu prowadzenia gospodarstwa.

Znaczenie renty strukturalnej i opłacania KRUS

Okoliczność, że przekazanie gruntów miało umożliwić zbywcy uzyskanie renty strukturalnej, nie przesądza sama o tym, że nabywca musiał otrzymać również dom, podwórze i budynki gospodarcze. Warunki programu pomocowego albo ubezpieczenia rolniczego mogą mieć znaczenie administracyjne, ale nie zastępują aktu notarialnego i nie rozszerzają automatycznie przedmiotu własności.

Podobnie opłacanie składek KRUS, prowadzenie działalności rolniczej czy faktyczne obrabianie pól nie daje samo przez się prawa do budynków położonych na cudzej nieruchomości. Może natomiast mieć znaczenie dowodowe przy ocenie, czy strony zawarły dodatkową umowę korzystania z zabudowań, czy ustanowiły służebność albo czy przez lata istniał określony sposób korzystania z nieruchomości.

Przy nowych czynnościach dotyczących nieruchomości rolnych trzeba dodatkowo uwzględniać ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek, na przykład nabycie przez osobę bliską zbywcy. Nabywca nieruchomości rolnej może też podlegać obowiązkowi prowadzenia gospodarstwa przez określony czas i ograniczeniom w zbyciu lub oddaniu nieruchomości w posiadanie innej osobie. Te regulacje nie zmieniają jednak podstawowej zasady: zakres własności wynika z konkretnej czynności prawnej i oznaczenia nieruchomości.

Czy mąż może żądać części domu albo budynków gospodarczych?

Jeżeli dom i budynki gospodarcze stoją na działce należącej do innego członka rodziny, a mąż nie jest współwłaścicielem tej działki, nie ustanowiono na jego rzecz służebności ani nie przyznano mu innego prawa, samo przekonanie, że podział był niesprawiedliwy, nie wystarczy do żądania udziału w domu. Własność jest prawem wyłącznym, a właściciel może korzystać z rzeczy i rozporządzać nią w granicach prawa oraz zasad współżycia społecznego.

Inaczej należałoby ocenić sytuację, gdyby z dokumentów wynikało, że mąż miał otrzymać również udział w siedlisku, a w akcie doszło do błędu, pozorności, działania podstępnego albo sprzeczności z bezwzględnie obowiązującymi przepisami. Takie przypadki wymagają jednak bardzo dokładnej analizy dokumentów i dowodów. Po wielu latach od zawarcia umowy trzeba też liczyć się z terminami na uchylenie się od skutków oświadczenia woli, przedawnieniem roszczeń majątkowych oraz trudnościami dowodowymi.

Jeżeli mąż ponosił nakłady na cudzy budynek albo korzystał z niego za zgodą właściciela, możliwe jest rozważenie roszczeń o rozliczenie nakładów, bezpodstawne wzbogacenie albo wykonanie określonej umowy. To jednak nie jest automatyczne roszczenie o własność części domu. Najpierw trzeba ustalić, kto był właścicielem gruntu, kto wyrażał zgodę na prace, z czyich środków je finansowano i czy istniały ustalenia dotyczące późniejszego rozliczenia.

Służebność, najem, dzierżawa albo użyczenie budynków

Brak własności nie zawsze oznacza brak jakichkolwiek uprawnień. Mąż może mieć prawo korzystania z cudzej nieruchomości, jeżeli zostało ono ustanowione w akcie notarialnym albo wynika z ważnej umowy. Najczęściej w grę wchodzą:

• służebność gruntowa, ustanowiona na rzecz nieruchomości należącej do męża,
• służebność osobista, ustanowiona bezpośrednio na rzecz konkretnej osoby,
• umowa najmu albo dzierżawy budynku, pomieszczeń, placu lub dojazdu,
• umowa użyczenia, jeżeli korzystanie było nieodpłatne,
• umowa dożywocia albo inne postanowienia rodzinnej umowy majątkowej.

Warto pamiętać, że służebność nie zawsze musi być ujawniona w księdze wieczystej, choć jej wpis zdecydowanie zwiększa bezpieczeństwo. Dlatego samo sprawdzenie księgi wieczystej może nie wystarczyć. Należy przejrzeć akty notarialne, załączniki do nich oraz ewentualne późniejsze umowy między członkami rodziny.

Zachowek i nierówne darowizny w rodzinie

Za życia osoby, która przekazała majątek, nie można żądać zachowku. Zachowek powstaje dopiero po śmierci spadkodawcy i przysługuje tylko określonym osobom: zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, jeżeli byliby powołani do spadku z ustawy. Dlatego obecnie mąż nie może żądać zachowku tylko dlatego, że inny członek rodziny otrzymał dom i budynki gospodarcze.

Po śmierci zbywcy nierówne darowizny mogą jednak mieć znaczenie. Przy obliczaniu zachowku co do zasady dolicza się darowizny dokonane przez spadkodawcę, z wyjątkami przewidzianymi w Kodeksie cywilnym. Darowizny na rzecz osób będących spadkobiercami albo uprawnionych do zachowku mogą być brane pod uwagę również wtedy, gdy od ich dokonania upłynęło więcej niż 10 lat. W praktyce oznacza to, że w przyszłości może pojawić się roszczenie o uzupełnienie zachowku, jeżeli wartość przekazanego majątku naruszy prawa osoby uprawnionej.

Osobną kwestią jest zaliczenie darowizn na schedę spadkową przy dziale spadku. Ma to znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy spadkobiercy dziedziczą ustawowo i dochodzi między nimi do rozliczenia tego, co wcześniej otrzymali od spadkodawcy. To jednak również jest etap po śmierci spadkodawcy, a nie podstawa do żądania udziału w domu za jego życia.

FAQ

Źródła

• Kodeks cywilny – w szczególności art. 46–48, art. 55³, art. 140, art. 155, art. 158, art. 285–296 oraz art. 991–1001.
• Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego – w szczególności przepisy dotyczące nabywania nieruchomości rolnych i obowiązków nabywcy.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.