Zakup gruntu rolnego z licytacji komorniczej przez nierolnika

Czy nierolnik może kupić grunt rolny na licytacji komorniczej?

Co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje wyjątek. Jednym z takich wyjątków jest nabycie nieruchomości rolnej w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego. Oznacza to, że osoba, która nie ma statusu rolnika indywidualnego, nie ma kwalifikacji rolniczych i nie prowadzi gospodarstwa rolnego, może przystąpić do licytacji komorniczej nieruchomości rolnej.

W praktyce najważniejsza różnica polega na tym, że przy nabyciu gruntu rolnego z licytacji nie trzeba uzyskiwać zgody Dyrektora Generalnego KOWR na samo nabycie, o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie należy jednak wyciągać z tego wniosku, że zakup z licytacji jest całkowicie wolny od ograniczeń. Po przysądzeniu własności nabywca wchodzi w reżim obowiązków przewidzianych dla właściciela nieruchomości rolnej.

Obowiązki po zakupie ziemi rolnej z licytacji

Najistotniejszy obowiązek wynika z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna, powinna prowadzić to gospodarstwo osobiście.

W tym samym okresie, zgodnie z art. 2b ust. 2 ustawy, nabyta nieruchomość nie może być co do zasady zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Chodzi nie tylko o sprzedaż, ale również o takie czynności jak darowizna, dzierżawa, użyczenie czy przekazanie faktycznego władania gruntem innej osobie. Jeżeli nabywca chce dokonać takiej czynności przed upływem 5 lat, powinien sprawdzić, czy działa ustawowy wyjątek albo czy potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.

Przy zakupie działki rolnej o powierzchni 2 ha trzeba zatem liczyć się z tym, że sama licytacja usuwa przeszkodę w postaci braku statusu rolnika przy nabyciu, ale nie usuwa obowiązków po nabyciu. Nie ma przy tym obowiązku rejestrowania działalności gospodarczej wyłącznie dlatego, że nabyto grunt rolny. Obowiązek dotyczy prowadzenia gospodarstwa rolnego i wykonywania działalności rolniczej w znaczeniu wynikającym z przepisów rolnych, a nie automatycznego wpisu do CEIDG. W tym kontekście warto też zwrócić uwagę na zagadnienie: obowiązek prowadzenia gospodarstwa po zakupie ziemi rolnej. Może to wpływać na wymagane dokumenty, tryb transakcji oraz obowiązki wobec KOWR.

Co oznacza osobiste prowadzenie gospodarstwa?

Osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego nie zawsze oznacza codzienną fizyczną pracę na polu. W zależności od rodzaju i skali gospodarstwa może obejmować również zarządzanie gospodarstwem, podejmowanie decyzji produkcyjnych, organizację zasiewów, zlecanie usług rolniczych, zakup środków produkcji, sprzedaż płodów rolnych albo nadzorowanie osób wykonujących prace w gospodarstwie.

Nie wystarczy jednak samo formalne posiadanie gruntu. Jeżeli nabywca kupi nieruchomość rolną, ale nie podejmie żadnych działań zmierzających do jej rolniczego wykorzystania, naraża się na zarzut niewykonywania obowiązku z art. 2b ustawy. KOWR może kontrolować wykonywanie tych obowiązków, żądać informacji i dokumentów, a w określonych sytuacjach wystąpić do sądu o nabycie własności nieruchomości przez KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa za zapłatą ceny odpowiadającej wartości rynkowej.

Czy KOWR może ingerować po licytacji?

Tak. Brak obowiązku uzyskania zgody KOWR na samo nabycie w toku egzekucji nie oznacza, że KOWR nie ma żadnych uprawnień. Ustawa przewiduje między innymi nadzór nad wykonywaniem obowiązków nabywcy nieruchomości rolnej oraz możliwość reakcji, gdy właściciel nie prowadzi gospodarstwa rolnego, zaprzestaje jego prowadzenia albo narusza ograniczenia dotyczące zbywania lub oddawania nieruchomości w posiadanie.

W określonych przypadkach KOWR może również korzystać z prawa nabycia nieruchomości rolnej. Przy nabyciu w toku egzekucji znaczenie ma więc nie tylko to, kto może licytować, ale również dalsza procedura i zawiadomienia wymagane przez ustawę. Z punktu widzenia licytanta istotne jest, aby przed wpłatą wadium ustalić, czy dana nieruchomość rzeczywiście podlega ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, czy zachodzi wyłączenie ustawowe oraz jakie skutki może mieć przysądzenie własności.

Kiedy obowiązek 5-letniego prowadzenia gospodarstwa nie działa?

Ustawa przewiduje wyjątki, ale trzeba je oceniać ostrożnie i zawsze na podstawie konkretnego stanu faktycznego. Obowiązki z art. 2b nie dotyczą między innymi niektórych nieruchomości nabytych w wyniku dziedziczenia, działu spadku lub zapisu windykacyjnego, nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha położonych w granicach administracyjnych miasta, nieruchomości położonych na obszarze górniczym lub terenie górniczym, a także nieruchomości, co do których po nabyciu uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznaczający je w całości na cele inne niż rolne.

Inaczej należy oceniać sytuację, w której właściciel chce przed upływem 5 lat przenieść własność albo oddać grunt w posiadanie określonemu podmiotowi. Ustawa wyłącza stosowanie ograniczeń w niektórych przypadkach, na przykład przy zbyciu na rzecz osoby bliskiej albo jednostki samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa lub KOWR. Jeżeli wyjątek nie ma zastosowania, konieczna może być zgoda Dyrektora Generalnego KOWR wydawana w drodze decyzji administracyjnej w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy albo interesem publicznym.

Czy po zakupie gruntu z licytacji można uzyskać warunki zabudowy?

Samo nabycie ziemi rolnej z licytacji nie odbiera właścicielowi prawa do wystąpienia o decyzję o warunkach zabudowy. Trzeba jednak odróżnić trzy kwestie: dopuszczalność nabycia nieruchomości rolnej, obowiązki wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz przepisy planistyczne i budowlane.

Jeżeli dla terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o sposobie zabudowy decyduje plan. W takiej sytuacji nie wydaje się decyzji WZ. Jeżeli planu nie ma, wydanie decyzji WZ zależy od spełnienia przesłanek ustawowych, w tym dostępu do drogi publicznej, uzbrojenia terenu, zasady dobrego sąsiedztwa, zgodności z przepisami odrębnymi oraz tego, czy teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty wcześniejszą zgodą.

Największe ryzyko dotyczy gruntów rolnych wysokich klas, zwłaszcza klas I-III położonych poza granicami administracyjnymi miasta. Dla takich gruntów możliwość zabudowy może być istotnie ograniczona. Często potrzebna jest najpierw zmiana przeznaczenia w planie miejscowym, a następnie odrębne wyłączenie gruntu z produkcji rolnej przed uzyskaniem pozwolenia na budowę albo dokonaniem skutecznego zgłoszenia robót.

Warunki zabudowy po reformie planistycznej w 2026 r.

Na dzień 25 maja 2026 r. trzeba dodatkowo uwzględnić reformę planowania przestrzennego. Decyzje o warunkach zabudowy, które podlegają nowym zasadom, są co do zasady terminowe i wygasają po 5 latach od dnia, w którym stały się prawomocne. Szczególne przepisy przejściowe mogą jednak zachowywać bezterminowy charakter niektórych decyzji, zwłaszcza w sprawach wszczętych przed wskazanymi w ustawie datami.

Od 1 lipca 2026 r. znaczenia nabiera plan ogólny gminy. Wydanie decyzji WZ na wniosek złożony od tej daty będzie powiązane z obowiązywaniem planu ogólnego, a w praktyce także z położeniem terenu w obszarze, w którym taka decyzja może być wydana. Dlatego przy zakupie gruntu rolnego z myślą o przyszłej zabudowie trzeba sprawdzić nie tylko aktualne dokumenty planistyczne, ale również etap prac nad planem ogólnym i przewidywane przeznaczenie terenu.

Czy można budować przed upływem 5 lat od nabycia?

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie zawiera prostego przepisu, który w każdym przypadku zakazywałby złożenia wniosku o WZ albo pozwolenie na budowę przed upływem 5 lat. Problem polega jednak na tym, że nabywca nadal musi wykonywać obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, o ile nie działa ustawowe wyłączenie. Jeżeli planowana inwestycja doprowadzi do faktycznego zaprzestania prowadzenia gospodarstwa rolnego albo do wykorzystania całej nieruchomości w sposób sprzeczny z obowiązkiem rolniczym, może powstać spór z KOWR.

Inaczej można oceniać inwestycję związaną z działalnością rolniczą, na przykład budowę obiektu służącego produkcji rolnej, a inaczej inwestycję stricte mieszkaniową, usługową lub magazynową niezwiązaną z gospodarstwem. Znaczenie ma również to, czy nieruchomość po nabyciu została w całości objęta planem miejscowym przeznaczającym ją na cele inne niż rolne, ponieważ taki przypadek może wyłączać obowiązki z art. 2b ustawy.

W opisanej sytuacji, przy zakupie 2 ha ziemi rolnej przez nierolnika, bezpieczny wniosek jest następujący: można rozważać uzyskanie WZ, ale przed rozpoczęciem inwestycji trzeba zbadać, czy zabudowa jest dopuszczalna planistycznie, czy potrzebne będzie odrolnienie, czy inwestycja nie naruszy obowiązku prowadzenia gospodarstwa oraz czy nie będzie konieczne uzyskanie zgody KOWR na określoną czynność.

FAQ

Czy nierolnik może licytować ziemię rolną powyżej 1 ha?

Tak. Nabycie nieruchomości rolnej w toku postępowania egzekucyjnego jest wyjątkiem od zasady, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny. Brak statusu rolnika nie blokuje samego udziału w licytacji i nabycia własności.

Czy po zakupie z licytacji trzeba zostać rolnikiem?

Nie trzeba uzyskiwać formalnego statusu rolnika indywidualnego tylko dlatego, że nabyto grunt z licytacji. Trzeba jednak wykonywać obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, jeżeli nieruchomość podlega art. 2b ustawy i nie zachodzi wyjątek.

Czy mogę wydzierżawić kupioną działkę rolną sąsiadowi?

Co do zasady przez 5 lat od nabycia nie wolno oddawać nieruchomości w posiadanie innym podmiotom. Dzierżawa przed upływem tego okresu może wymagać zgody KOWR, chyba że w konkretnej sytuacji zastosowanie ma ustawowe wyłączenie.

Czy mogę sprzedać grunt rolny kupiony z licytacji przed upływem 5 lat?

Zasadniczo nie, chyba że zachodzi wyjątek przewidziany w ustawie albo Dyrektor Generalny KOWR wyrazi zgodę na wcześniejsze zbycie. Zgoda jest decyzją administracyjną i wymaga wykazania ważnego interesu nabywcy lub interesu publicznego.

Czy uzyskanie WZ zwalnia z obowiązku prowadzenia gospodarstwa?

Nie. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest automatycznym zwolnieniem z obowiązków wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Może pomóc w procesie inwestycyjnym, ale nie przesądza jeszcze, że właściciel może przestać wykorzystywać grunt rolniczo.

Czy na gruncie rolnym można wybudować dom?

To zależy od planu miejscowego albo możliwości uzyskania WZ, klasy gruntu, położenia działki, dostępu do drogi, uzbrojenia terenu oraz ewentualnej konieczności wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Przy gruntach klas I-III poza miastem ryzyko odmowy albo potrzeba zmiany planu są szczególnie istotne.

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, Dz.U. 2025 poz. 1653 z późn. zm. — w szczególności art. 2a, art. 2b, art. 4, art. 8a i art. 9.
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz.U. 2026 poz. 538 — w szczególności przepisy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy.
• Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych — w zakresie przeznaczania gruntów rolnych na cele nierolnicze i wyłączania gruntów z produkcji rolnej.
• Informacje Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa dotyczące zgód na nabycie nieruchomości rolnych oraz obowiązków nabywcy nieruchomości rolnej.