Zakup gruntu rolnego z licytacji komorniczej przez nierolnika

Czy nierolnik może licytować ziemię rolną?

Co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje wyjątek. Jednym z takich wyjątków jest nabycie nieruchomości rolnej w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego. Oznacza to, że osoba, która nie ma statusu rolnika indywidualnego, nie ma kwalifikacji rolniczych i nie prowadzi gospodarstwa rolnego, może przystąpić do licytacji komorniczej nieruchomości rolnej.

Najważniejsza różnica polega na tym, że przy nabyciu gruntu rolnego z licytacji nie trzeba uzyskiwać zgody Dyrektora Generalnego KOWR na samo nabycie, o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie należy jednak wyciągać z tego wniosku, że zakup w egzekucji jest całkowicie wolny od ograniczeń wynikających z tej ustawy.

Przed licytacją trzeba przede wszystkim ustalić, czy nieruchomość rzeczywiście jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Samo oznaczenie użytku w ewidencji gruntów nie rozstrzyga jeszcze wszystkich skutków prawnych. Znaczenie mogą mieć między innymi powierzchnia nieruchomości, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz ustawowe wyłączenia spod stosowania UKUR.

Obowiązki po nabyciu ziemi rolnej z licytacji

Najistotniejszy obowiązek wynika z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna, powinna prowadzić to gospodarstwo osobiście.

W tym samym okresie, zgodnie z art. 2b ust. 2 ustawy, nabyta nieruchomość nie może być co do zasady zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Chodzi nie tylko o sprzedaż, ale także o darowiznę, dzierżawę, użyczenie czy inne przekazanie faktycznego władania nieruchomością. Jeżeli właściciel chce dokonać takiej czynności przed upływem 5 lat, trzeba ustalić, czy działa ustawowy wyjątek, a jeżeli nie – czy konieczna będzie zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.

Przy zakupie działki rolnej o powierzchni 2 ha trzeba więc liczyć się z tym, że licytacja usuwa przeszkodę w postaci braku statusu rolnika przy samym nabyciu, ale nie usuwa obowiązków powstających już po nabyciu. Nie ma natomiast obowiązku rejestrowania działalności gospodarczej wyłącznie dlatego, że kupiono grunt rolny. Obowiązek z art. 2b dotyczy prowadzenia gospodarstwa rolnego, a nie automatycznego wpisu do CEIDG.

Szerzej podobny problem omawiamy w materiale dotyczącym obowiązku prowadzenia gospodarstwa po zakupie ziemi rolnej.

Czy KOWR może ingerować po licytacji?

Tak. Wyjątek dotyczący nabycia w toku egzekucji oznacza brak konieczności uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR na samo nabycie, ale nie wyłącza automatycznie innych uprawnień KOWR.

Jeżeli do nabycia nieruchomości rolnej dochodzi w wyniku orzeczenia sądu albo organu egzekucyjnego, KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa może w przypadkach określonych w art. 4 ustawy przysługiwać prawo nabycia nieruchomości. Po prawomocnym przysądzeniu własności konieczne jest zatem ustalenie, czy prawo to w konkretnej sprawie istnieje i czy wymagane jest zawiadomienie KOWR. Jeżeli prawo nabycia przysługuje, KOWR ma miesiąc od otrzymania skutecznego zawiadomienia na złożenie oświadczenia o jego wykonaniu.

Nie w każdym przypadku prawo nabycia przysługuje. Ustawa przewiduje w art. 4 ust. 4 katalog wyjątków. Dlatego przed licytacją nie wystarczy sprawdzić, czy nierolnik może kupić daną działkę. Trzeba również ustalić, czy po przysądzeniu własności KOWR będzie miał możliwość wykonania prawa nabycia.

Po pozostaniu właścicielem nabywca podlega także kontroli wykonywania obowiązków wynikających z art. 2b. Naruszenie obowiązku prowadzenia gospodarstwa lub ograniczeń dotyczących zbywania i oddawania nieruchomości w posiadanie może prowadzić do konsekwencji przewidzianych w ustawie.

Co oznacza osobiste prowadzenie gospodarstwa?

Osobiste prowadzenie gospodarstwa nie sprowadza się do formalnego pozostawania właścicielem działki. Nabywca będący osobą fizyczną powinien rzeczywiście prowadzić gospodarstwo i podejmować decyzje związane z działalnością rolniczą. Korzystanie z usług rolniczych nie musi samo w sobie oznaczać naruszenia obowiązku, ale czym innym jest zlecenie konkretnych prac, a czym innym oddanie całej nieruchomości innej osobie do samodzielnego władania.

Jeżeli nabywca kupi grunt i nie podejmie żadnych działań zmierzających do jego rolniczego wykorzystania, może powstać problem z wykazaniem wykonywania obowiązku z art. 2b. Ocena zależy jednak od rodzaju gospodarstwa, charakteru gruntu, rzeczywistej działalności oraz sposobu korzystania z nieruchomości.

Czy można sprzedać lub wydzierżawić grunt przed 5 latami?

Co do zasady przez 5 lat od dnia nabycia nieruchomości objętej art. 2b ustawy nie można jej zbyć ani oddać w posiadanie innemu podmiotowi. Zakaz obejmuje między innymi sprzedaż, darowiznę, dzierżawę i użyczenie.

Ustawa zawiera jednak wyjątki. Część z nich dotyczy osoby, na rzecz której nieruchomość jest zbywana albo oddawana w posiadanie, a część charakteru nieruchomości lub sposobu jej nabycia. Przykładowo szczególne zasady dotyczą zbycia na rzecz osoby bliskiej. Odrębne wyłączenia przewidziano również dla niektórych kategorii nieruchomości i nabywców.

Jeżeli żaden wyjątek nie ma zastosowania, Dyrektor Generalny KOWR może na wniosek właściciela wyrazić w drodze decyzji administracyjnej zgodę na wcześniejsze zbycie nieruchomości lub oddanie jej w posiadanie. Przesłanką jest ważny interes właściciela albo interes publiczny. Sam fakt otrzymania korzystnej oferty zakupu nie przesądza o spełnieniu tej przesłanki.

Kiedy 5-letnie obowiązki z UKUR nie mają zastosowania?

Nabycie nieruchomości w toku egzekucji samo w sobie nie jest wyjątkiem zwalniającym nabywcę z obowiązków przewidzianych w art. 2b. To ważne rozróżnienie: ustawowy wyjątek od wymogu zgody na nabycie nie oznacza automatycznie wyjątku od obowiązków wykonywanych po nabyciu.

Art. 2b przewiduje jednak odrębne wyłączenia. Dotyczą one między innymi określonych przypadków nabycia w drodze dziedziczenia, działu spadku lub zapisu windykacyjnego, niektórych nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha położonych w granicach administracyjnych miasta oraz innych sytuacji szczegółowo wskazanych w ustawie. Znaczenie może mieć również uchwalenie po nabyciu miejscowego planu przeznaczającego grunty tworzące nieruchomość na cele inne niż rolne.

Nie należy zatem zakładać ani że każdy nabywca z licytacji zawsze podlega pełnemu pięcioletniemu reżimowi, ani że licytacja automatycznie z niego zwalnia. Trzeba sprawdzić przesłanki dotyczące konkretnej nieruchomości i sposobu jej późniejszego wykorzystania.

Czy po zakupie gruntu z licytacji można uzyskać warunki zabudowy?

Samo nabycie ziemi rolnej z licytacji nie odbiera właścicielowi możliwości korzystania z procedur planistycznych. Trzeba jednak odróżnić trzy kwestie: dopuszczalność nabycia nieruchomości rolnej, obowiązki wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz możliwość zabudowy wynikającą z przepisów planistycznych i przepisów o ochronie gruntów rolnych.

Jeżeli dla terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o przeznaczeniu i parametrach zabudowy decyduje plan i nie wydaje się decyzji WZ. Jeżeli planu miejscowego nie ma, możliwość uzyskania WZ zależy od aktualnego reżimu planistycznego, w tym planu ogólnego gminy, oraz od spełnienia pozostałych ustawowych przesłanek.

Osobno trzeba ustalić, czy grunt wymaga zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze lub wyłączenia z produkcji rolnej. Szczególnej ostrożności wymagają grunty wysokich klas bonitacyjnych, zwłaszcza klasy I-III położone poza granicami administracyjnymi miasta. Sama możliwość uzyskania WZ nie oznacza jeszcze, że inwestycję będzie można zrealizować bez dalszych decyzji dotyczących ochrony gruntów rolnych.

WZ: wnioski do 31 sierpnia 2026 r. i po 1 września 2026 r.

Reforma planowania przestrzennego zmieniła zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Ustawa z 30 kwietnia 2026 r. przesunęła najważniejszą granicę okresu przejściowego z 1 lipca na 1 września 2026 r. Dotychczasowe studia uwarunkowań mogły zachować moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do 31 sierpnia 2026 r.

Postępowania dotyczące WZ wszczęte przed utratą mocy studium – a w gminach, w których plan ogólny nie wszedł wcześniej w życie, najpóźniej przed 1 września 2026 r. – korzystają z przepisów przejściowych. Oznacza to, że wnioski skutecznie złożone w okresie przejściowym nie przestały być rozpoznawane tylko dlatego, że nadszedł 1 września 2026 r.

Od 1 września 2026 r. sytuacja nowych inwestorów jest inna. Jeżeli gmina nie ma obowiązującego planu ogólnego, co do zasady nie może wydać decyzji WZ w sprawie wszczętej od tej daty. Gdy plan ogólny już obowiązuje, możliwość wydania nowej WZ ocenia się w nowym reżimie – z uwzględnieniem ustaleń planu ogólnego i, w przypadkach wskazanych ustawą, położenia terenu w obszarze uzupełnienia zabudowy.

Osoba licytująca obecnie grunt z myślą o budowie powinna więc najpierw sprawdzić MPZP. Jeżeli go nie ma, trzeba ustalić w gminie, czy plan ogólny wszedł już w życie, w jakiej strefie planistycznej znajduje się nieruchomość i czy teren objęto obszarem uzupełnienia zabudowy. Warto także sprawdzić, czy dla działki istnieje już ważna decyzja WZ albo czy przed końcem okresu przejściowego zostało wszczęte postępowanie w sprawie jej wydania.

Czy każda decyzja WZ wydana w 2026 r. jest ważna tylko 5 lat?

Nie. Zgodnie z art. 64c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzje objęte nowym reżimem wygasają po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Przepisów o pięcioletniej terminowości nie stosuje się jednak do:

• decyzji o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r.,
• decyzji wydanych w sprawach wszczętych przed 16 października 2025 r.

Drugi wyjątek ma istotne znaczenie. Decyzja może zostać wydana już w 2026 r. albo później, a mimo to nie podlegać pięcioletniemu terminowi, jeżeli postępowanie wszczęto przed 16 października 2025 r.

Czy można budować przed upływem 5 lat od nabycia?

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie ustanawia prostego zakazu występowania o dokumenty planistyczne albo realizowania każdej inwestycji przed upływem 5 lat. Nabywca nadal musi jednak wykonywać obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, jeżeli art. 2b ma do niego zastosowanie.

Inaczej należy oceniać inwestycję związaną z działalnością rolniczą, na przykład obiekt potrzebny do produkcji rolnej, a inaczej zabudowę mieszkaniową, usługową lub magazynową prowadzącą do trwałego zaprzestania rolniczego wykorzystania nieruchomości. Sama decyzja WZ nie zwalnia z obowiązków wobec KOWR.

Jeżeli po nabyciu nieruchomości zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznaczający grunty na cele inne niż rolne, trzeba dodatkowo zbadać, czy zachodzi jedno z ustawowych wyłączeń od art. 2b. Jest to odrębna kwestia od samego uzyskania WZ.

FAQ

Czy nierolnik może licytować ziemię rolną powyżej 1 ha?

Tak. Nabycie nieruchomości rolnej w toku postępowania egzekucyjnego jest ustawowym wyjątkiem od zasady, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Nie trzeba uzyskiwać zgody Dyrektora Generalnego KOWR na samo nabycie, ale trzeba odrębnie ocenić ewentualne prawo nabycia KOWR i obowiązki po zakupie.

Czy nabycie ziemi z licytacji zwalnia z 5-letnich obowiązków KOWR?

Nie. Wyjątek dotyczący postępowania egzekucyjnego odnosi się do możliwości nabycia nieruchomości bez zgody z art. 2a ust. 4. Sam w sobie nie zwalnia nabywcy z obowiązków i ograniczeń z art. 2b. Trzeba sprawdzić, czy w konkretnej sytuacji występuje odrębny ustawowy wyjątek.

Czy do 31 sierpnia 2026 r. można było jeszcze złożyć wniosek o WZ?

Tak – w gminach, w których plan ogólny nie wszedł wcześniej w życie, do końca okresu przejściowego można było wszcząć postępowanie na dotychczasowych zasadach. Takie sprawy mogą być nadal prowadzone po 1 września 2026 r. Sama granica czasowa została ustawą z 30 kwietnia 2026 r. przesunięta z 1 lipca na 1 września 2026 r.

Co jeśli po 1 września 2026 r. gmina nadal nie ma planu ogólnego?

W takiej gminie co do zasady nie można wydać decyzji WZ w nowej sprawie wszczętej od 1 września 2026 r. Ograniczenie nie powoduje natomiast utraty ważności wcześniej wydanych WZ ani umorzenia postępowań objętych przepisami przejściowymi.

Czy każda decyzja WZ wydana w 2026 r. wygasa po 5 latach?

Nie. Pięcioletniego terminu nie stosuje się do decyzji, które stały się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r., ani do decyzji wydanych w sprawach wszczętych przed 16 października 2025 r. Dlatego sama data wydania decyzji nie wystarcza do ustalenia, czy WZ jest terminowa.

Czy można sprzedać lub wydzierżawić ziemię z licytacji przed upływem 5 lat?

Co do zasady ograniczenie z art. 2b obejmuje zarówno zbycie, jak i oddanie nieruchomości w posiadanie innej osobie, w tym dzierżawę. Jeżeli nie zachodzi ustawowy wyjątek, wcześniejsza czynność może wymagać zgody Dyrektora Generalnego KOWR wydawanej z powodu ważnego interesu właściciela lub interesu publicznego.

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1653 z późn. zm. – w szczególności art. 2a, art. 2b, art. 4, art. 8a i art. 9.
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, t.j. Dz.U. 2026 poz. 538 z późn. zm. – w szczególności przepisy dotyczące planu ogólnego, decyzji o warunkach zabudowy i art. 64c.
• Ustawa z dnia 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. 2026 poz. 781 – w szczególności przepisy przesuwające granice 31 sierpnia i 1 września 2026 r.
• Ustawa z dnia 5 listopada 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. 2025 poz. 1668 – w zakresie wyjątku dotyczącego pięcioletniej ważności WZ dla postępowań wszczętych przed 16 października 2025 r.
• Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych – w zakresie przeznaczania gruntów rolnych na cele nierolnicze i wyłączania gruntów z produkcji rolnej.
• Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa – obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej.
• Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa – wyjaśnienia dotyczące nabycia nieruchomości rolnej w egzekucji.
• Ministerstwo Rozwoju i Technologii – skutki upływu terminu na uchwalenie planów ogólnych.