Zakup gruntu rolnego na licytacji komorniczej przez nierolnika

Ograniczenia w obrocie ziemią rolną

Źródłem rozstrzygnięcia Pana problemu jest ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 27 kwietnia 2016 r., poz. 585). Dotyczy ona nie tylko państwowej ziemi, ale i prywatnej. Zasobem WRSP rozporządza Agencja Nieruchomości Rolnych, która może sprzedawać nieruchomości wymienione w ustawie (ogólnie mówiąc, zdefiniowane jako nieruchomości o charakterze nierolnym i nieruchomości rolne do 2 hektarów). Ustawa ta wskazuje, że, zasadniczo, nabywcami nieruchomości rolnych mogą być tylko rolnicy indywidualni. Niemniej jednak każda osoba niemająca statusu rolnika i nieprowadząca działalności rolniczej może bez konsekwencji nabyć grunty rolne poniżej 1 ha, zgodnie z art. 2a ust. 3 pkt. 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nabycie nieruchomości jest trwale połączone z wymogiem osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zakazem zbywania i wydzierżawiania zakupionej ziemi przez 5 lat. (Nowe zasady obrotu nieruchomościami nie dotyczą nabywania ziemi w wyniku dziedziczenia, orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego). Nie jest też ograniczony obrót nieruchomościami rolnymi, które w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu są przeznaczone na cele inne niż rolne.

A zatem co do zasady nabywcą winien być tzw. rolnik indywidualny, prowadzący gospodarstwo rolne o powierzchni nie większej niż 300 ha, posiadający odpowiednie kwalifikacje rolnicze oraz zamieszkujący co najmniej 5 lat w gminie, na obszarze której jest położona nieruchomość rolna wchodząca w skład jego gospodarstwa rolnego. Dodatkowo osoba taka przez 5 lat musi swoje gospodarstwo prowadzić osobiście. Czyli rolnik spełniający powyższe kryteria będzie mógł bez przeszkód nabywać grunty rolne w ogóle, także w toku licytacji komorniczej.

Zobacz również: Zakup działki rolnej powyżej 0 3 ha

Zakup gruntów rolnych w toku egzekucji komorniczej – zmiany w przepisach

Niemniej jednak, począwszy od 26 czerwca 2019 r. brak jest ograniczeń co do tego, kto może nabywać grunty rolne w toku egzekucji komorniczej. W toku licytacji grunty rolne może nabyć każdy, nawet bez szczególnych kwalifikacji. W szczególności osoba nabywająca ziemię z licytacji nie musi być rolnikiem. Nie jest również wymagana zgoda KOWR (art. 2a ust. 3 pkt 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości – a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Dodatkowo w okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 ustawy). Z uwagi na brak wyłączenia stosowania tych przepisów w odniesieniu do nieruchomości rolnych nabytych w toku postępowania egzekucyjnego (art. 2b ust. 4 ustawy), każdy nabywca takiej nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, niezależnie od tego czy jest rolnikiem, czy też nie, jest związany przepisami wynikającymi z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy. Nabywca takiej nieruchomości będzie mógł więc ją zbyć przed upływem okresu 5 lat od dnia jej nabycia jedynie wówczas, gdy na wcześniejsze zbycie wyrazi zgodę Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym – art. 2b ust. 3 ustawy).

Zobacz również: Dziedziczenie ziemi rolnej po rodzicach

Obowiązek prowadzenia działalności rolniczej

Nabywca nieruchomości rolnej nie ma obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, gdy łączna powierzchnia nieruchomości rolnych i leśnych wraz z nabytą nieruchomością rolną jest mniejsza niż 1 ha. Nie ma również obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przy nabyciu:

• gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które 30.04.2016 r., tj. w dniu wejścia w życie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, zajęte były pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych;
• nieruchomości rolnych, które w dniu 30.04.2016 r. w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone były na cele inne niż rolne,
  gdyż na mocy art.11 u.w.s.n. do obrotu wyżej wymienionymi nieruchomościami nie stosuje się ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przepis art. 2 pkt 3 u.k.u.r. definiuje prowadzenie działalności rolniczej jako działalność wytwórczą w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Brak jest w komentowanej ustawie definicji prowadzenia gospodarstwa rolnego. W wyroku WSA w Poznaniu z 24.04.2014 r., II SA/Po 93/14, wskazano, że samo posiadanie (dzierżawa,) lub własność gospodarstwa rolnego nie mogą być kwalifikowane jako jego prowadzenie, jeżeli nie wiąże się z nimi wykonywanie działalności rolniczej, co obejmuje podejmowanie decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie. Nabywca może zatrudniać pracowników, prowadzenie gospodarstwa rolnego może polegać na zarządzaniu nim. Prowadzenie gospodarstwa rolnego oznacza między innymi indywidualną aktywność związaną z uprawą roślin, hodowlą zwierząt, ryb, zarządzanie pracą osób zatrudnionych w gospodarstwie, podejmowanie decyzji, jakie rośliny, drzewa owocowe będą uprawiane, jakie zwierzęta będą hodowane, zawieranie umów dostaw: pasz, nawozów sztucznych, sprzedaży płodów rolnych, podejmowanie decyzji o leczeniu zwierząt, likwidacji stada, zakup, sprzedaż maszyn i urządzeń rolniczych, zakup, sprzedaż zwierząt pociągowych, podejmowanie decyzji o zmianie profilu działalności rolniczej, na przykład z hodowli zwierząt na uprawę roślin, hodowlę ryb, zawieranie umów o: kontraktację, finansowanie, prowadzenie rachunku bankowego itd. Nie wszystkie wyżej wymienione czynności związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego muszą wystąpić. Osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego przez osobę fizyczną oznacza między innymi pracę w tym gospodarstwie, nadzorowanie czynności osób zatrudnionych w gospodarstwie rolnym, zarządzanie gospodarstwem, zawieranie różnych umów związanych z prowadzeniem gospodarstwa oraz wykonywanie wyżej wymienionych pozostałych czynności dotyczących prowadzenia gospodarstwa rolnego. Nie można oczekiwać, że każda osoba fizyczna, na przykład w zaawansowanym wieku czy niepełnosprawna, będzie pracować fizycznie w gospodarstwie rolnym. Wystarczy, że będzie ona nim zarządzać, aby uznać, że jest to osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego. Zakres czynności składających się na prowadzenie gospodarstwa rolnego oraz jego osobiste prowadzenie zależy od profilu gospodarstwa rolnego (uprawa roślin, hodowla ryb, hodowla zwierząt, uprawa warzyw, owoców), jego wielkości, specyfiki regionu, gdzie położone jest gospodarstwo rolne, a ponadto zakres ten jest zmienny w czasie. Postęp technologiczny wpływa na zmianę czynności, jakie wykonuje się w gospodarstwie rolnym przy jego prowadzeniu.

Przykład: A nabył od syndyka nieruchomość rolną o powierzchni 3 ha. Nie jest rolnikiem indywidualnym. Nie prowadzi żadnej działalności rolniczej z wykorzystaniem tej nieruchomości. Narusza w ten sposób obowiązek wynikający z art. 2 b ust. 1 u.k.u.r.

Z powyższych względów należy uznać, że komentowany przepis zostaje naruszony również wtedy, gdy nabytej nieruchomości nie włączono do gospodarstwa rolnego nabywcy albo ją później wyłączono, a w konsekwencji nie wykorzystuje się jej do prowadzenia działalności rolniczej.

Zwolnienie z obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez co najmniej 5 lat

Nabywca nieruchomości rolnej nie ma obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres 5 lat, może zbyć nieruchomość rolną oraz oddać ją w posiadanie:

1. osobie bliskiej – zwolnienie to działa w ten sposób, że:
   – gdy osoba bliska A (np. ojciec) zbędzie nieruchomość rolną osobie bliskiej B (córce), to osoba B nie ma obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła darowana nieruchomość i może zbyć przedmiotową nieruchomość przed upływem 5 lat również osobie bliskiej lub podmiotom wymienionym w art. 2 b ust. 4 ustawy w przypadku zamiaru zbycia nieruchomości rolnej innym podmiotom niż ww. wymienione osoba bliska B (córka) winna uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR,
   – gdy osoba D nabyła nieruchomość rolną w 2020 r., która weszła w skład prowadzonego przez nią gospodarstwa rolnego, może tę nieruchomość rolną zbyć na rzecz zstępnego (np. wnuczka), bez czekania na upływ okresu 5 lat od nabycia przez osobę D;
2. w wyniku zawarcia w formie aktu notarialnego umowy zobowiązującej do przeniesienia na osobę młodszą od niego co najmniej o 15 lat (następcę) własności (udziału we współwłasności) i posiadania gospodarstwa z chwilą nabycia prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej, jeżeli następca do tego czasu będzie pracować w tym gospodarstwie;
3. gminie, powiatowi, miastu na prawach powiatu, województwu samorządowemu, Skarbowi Państwa lub działającemu na jego rzecz KOWR;
4. państwowej osobie prawnej, jeżeli nieruchomość rolna jest przeznaczona na cele publiczne określone w ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
5. samorządowej osobie prawnej, jeżeli nieruchomość rolna jest przeznaczona na cele publiczne określone w ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
6. osobie, której została przyznana pomoc, o której mowa w art.3 ust.1 pkt 6 lit a;
7. spółce, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. ca u.k.u.r.;
8. spółce kapitałowej lub grupie kapitałowej, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. cb u.k.u.r;
9. na podstawie art. 151 lub 231 K.c.;
10. w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego;
11. położonej w granicach administracyjnych miasta o powierzchni mniejszej niż 1 ha;
12. położonej na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z 9.06.2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze.

Ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości rolnej

Gdyby Pan nabył nieruchomość rolną położoną na obszarze, który w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczono na budownictwo jednorodzinne, to nie byłoby obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego z wykorzystaniem tej nieruchomości.

Natomiast decyzja o tym, w jaki sposób wykorzystywać nabytą nieruchomość w ramach działalności rolniczej, należy do jej nabywcy. Musi on jednak uwzględnić m.in. właściwości nieruchomości oraz obowiązujące odrębne przepisy (np. dotyczące zagospodarowania przestrzennego). Naruszenie tych przepisów nie jest równoznaczne z niewykonaniem obowiązku określonego w art. 2b ust. 1 u.k.u.r.

Przykład: A nabył grunt orny. Wbrew odrębnym przepisom postawił na tym gruncie budynki i rozpoczął hodowlę trzody chlewnej. Nie można przypisać mu naruszenia nakazu wypływającego z art. 2b ust. 1 u.k.u.r., ponieważ prowadzi działalność rolniczą. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie może wtedy skorzystać z uprawnienia do żądania wykupu nieruchomości na podstawie art. 9 ust. 3 u.k.u.r.

Reasumując: po nabyciu gruntu rolnego musi Pan prowadzić osobiście gospodarstwo rolne przez 5 lat i nie może Pan zmienić przeznaczenia nabytych gruntów przez ten okres.

Zobacz również: Dzierżawa gruntu od gminy

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.