Dzierżawa ziemi rolnej przez spółkę z o.o. a CIT

Czy dzierżawa ziemi rolnej przez spółkę z o.o. jest zwolniona z CIT?

Co do zasady nie. Jeżeli spółka z o.o. jest właścicielem gruntów rolnych i oddaje je w dzierżawę rolnikowi indywidualnemu, przychód z czynszu dzierżawnego nie jest przychodem z działalności rolniczej spółki w rozumieniu ustawy o CIT. Jest to przychód z odpłatnego udostępnienia składnika majątku, czyli z działalności innej niż bezpośrednia produkcja rolnicza prowadzona przez tę spółkę.

Nie zmienia tego fakt, że dzierżawca wykorzystuje grunt do produkcji rolnej, a spółka sama prowadzi gospodarstwo rolne na innych działkach. Dla CIT istotne jest źródło konkretnego przychodu: czy pochodzi on z własnych upraw, hodowli lub chowu spółki, czy z oddania gruntu do używania innemu podmiotowi.

Działalność rolnicza w ustawie o CIT

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT przepisów tej ustawy nie stosuje się do przychodów z działalności rolniczej, z wyjątkiem dochodów z działów specjalnych produkcji rolnej oraz dochodów opodatkowanych ryczałtem od dochodów spółek. Oznacza to wyłączenie z CIT wyłącznie tych przychodów, które mieszczą się w ustawowej definicji działalności rolniczej.

Art. 2 ust. 2 ustawy o CIT wskazuje, że działalnością rolniczą jest przede wszystkim wytwarzanie produktów roślinnych lub zwierzęcych w stanie nieprzetworzonym z własnych upraw, hodowli lub chowu. Przepis obejmuje m.in. produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego i reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, sadowniczą, uprawę roślin ozdobnych, hodowlę ryb oraz określone przypadki przetrzymywania zakupionych roślin i zwierząt przez minimalny czas ich biologicznego wzrostu.

Ta definicja jest ważna, ponieważ przychód musi bezpośrednio pochodzić z działalności rolniczej spółki. Sam związek z rolnictwem nie wystarcza. Oddanie gruntu w dzierżawę powoduje, że działalność rolniczą na tym gruncie prowadzi dzierżawca, a nie właściciel pobierający czynsz.

Przychód z dzierżawy gruntu rolnego a przychód z działalności rolniczej

Organy podatkowe konsekwentnie rozróżniają przychody pochodzące z działalności rolniczej od przychodów związanych z działalnością rolniczą. Wątpliwości podatkowe pojawiają się szczególnie wtedy, gdy chodzi o opodatkowanie dzierżawy gruntu rolnego, czyli dzierżawę gruntów rolnych na cele prowadzenia działalności rolniczej przez inny podmiot. Taka czynność jest związana z rolnictwem, ale nie jest produkcją rolną prowadzoną przez wydzierżawiającą spółkę.

W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 marca 2019 r., nr 0111-KDIB2-3.4010.31.2019.2.LG, wskazano, że przychody z dzierżawy gruntów rolnych nie zaliczają się do przychodów z działalności rolniczej. Bez znaczenia pozostaje cel dzierżawy oraz to, że właściciel gruntu opłaca podatek rolny. Podobne stanowisko wynika z interpretacji Dyrektora KIS z 27 marca 2018 r., nr 0111-KDIB1-1.4010.76.2018.1.MG.

W praktyce oznacza to, że spółka z o.o. powinna ująć czynsz dzierżawny w swoich rozliczeniach podatkowych, nawet gdy grunty wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, a dzierżawca jest rolnikiem indywidualnym.

Dawne zwolnienie z CIT zostało uchylone

Do końca 2017 r. w ustawie o CIT funkcjonował art. 17 ust. 1 pkt 4e, który przewidywał zwolnienie dla dochodów podatników uzyskanych z działalności pozarolniczej, w tym z działów specjalnych produkcji rolnej, w części przeznaczonej na działalność rolniczą. Zwolnienie to było dodatkowo uzależnione od udziału przychodów z działalności rolniczej w ogólnej strukturze przychodów podatnika.

Od 1 stycznia 2018 r. ten przepis nie obowiązuje. Dlatego spółka nie może obecnie argumentować, że dochód z dzierżawy ziemi rolnej jest zwolniony z CIT tylko dlatego, że zostanie przeznaczony na działalność rolniczą, zakup maszyn, nawozy, materiał siewny albo utrzymanie gospodarstwa.

Obowiązujący art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT dotyczy zwolnienia dochodów ze sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, pod warunkami wskazanymi w tym przepisie. Nie jest to jednak zwolnienie dla przychodów z dzierżawy.

Jak rozliczyć CIT od czynszu dzierżawnego?

Czynsz dzierżawny spółka powinna rozpoznać zgodnie z zasadami ustawy o CIT właściwymi dla przychodów z działalności opodatkowanej. Jeżeli spółka ponosi koszty związane z uzyskaniem tego przychodu, może rozważyć ich ujęcie jako kosztów podatkowych, o ile spełniają ogólne warunki z ustawy o CIT i są prawidłowo udokumentowane.

Podstawowa stawka CIT wynosi 19% podstawy opodatkowania. Stawka 9% może mieć zastosowanie do dochodów innych niż z zysków kapitałowych, jeżeli podatnik spełnia warunki dla małego podatnika albo podatnika rozpoczynającego działalność i nie przekracza ustawowego limitu przychodów równowartości 2 000 000 euro. Trzeba jednak każdorazowo sprawdzić wyłączenia, w szczególności dotyczące podatników utworzonych w wyniku określonych przekształceń, aportów albo należących do podatkowej grupy kapitałowej.

Spółka opłaca zaliczki na CIT w trakcie roku, a następnie wykazuje dochód lub stratę w zeznaniu rocznym CIT-8 składanym co do zasady do końca trzeciego miesiąca następnego roku podatkowego. Jeżeli rok podatkowy spółki pokrywa się z rokiem kalendarzowym, termin ten przypada zasadniczo na koniec marca następnego roku.

Zwolnienie z VAT nie oznacza zwolnienia z CIT

W praktyce często pojawia się wątpliwość: skoro dzierżawa gruntu na cele rolnicze może korzystać ze zwolnienia z VAT, to czy powinna być również wolna od CIT? Odpowiedź brzmi: nie. VAT i CIT to dwa różne podatki, oparte na innych przepisach i innych przesłankach.

Na gruncie VAT zwolnienie dla dzierżawy gruntów przeznaczonych na cele rolnicze wynika z § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. Dla zastosowania tego zwolnienia istotne jest faktyczne przeznaczenie gruntu na cele rolnicze. Nie przesądza to jednak o skutkach w CIT.

W CIT najważniejsze jest to, że czynsz dzierżawny nie pochodzi z własnej produkcji rolniczej spółki. Dlatego nawet prawidłowe zastosowanie zwolnienia z VAT nie zwalnia automatycznie spółki z obowiązku rozliczenia podatku dochodowego.

Co powinna zawierać umowa dzierżawy gruntu rolnego?

Umowa dzierżawy powinna jasno określać strony, położenie i oznaczenie działek, okres dzierżawy, wysokość czynszu, terminy płatności oraz cel wykorzystania gruntu. Przy dzierżawie na cele rolnicze warto wskazać, że dzierżawca będzie prowadził na gruncie działalność rolniczą, a także zobowiązać go do niewykorzystywania nieruchomości na cele nierolnicze bez zgody właściciela.

Warto uregulować również, kto ponosi ciężar podatku rolnego, opłat publicznoprawnych, kosztów utrzymania urządzeń melioracyjnych, dopłat bezpośrednich, odpowiedzialności za szkody oraz ewentualnych nakładów na grunt. Postanowienia cywilnoprawne nie mogą zmienić zasad opodatkowania CIT, ale pomagają prawidłowo udokumentować charakter transakcji.

FAQ

Czy spółka z o.o. zapłaci CIT od dzierżawy ziemi rolnej rolnikowi?

Tak, co do zasady zapłaci CIT od dochodu z czynszu dzierżawnego. Przychód z dzierżawy nie jest przychodem z własnej działalności rolniczej spółki, nawet jeżeli dzierżawca wykorzystuje grunt rolniczo.

Czy zwolnienie z VAT dla dzierżawy gruntu rolnego zwalnia też z CIT?

Nie. Zwolnienie z VAT dla dzierżawy gruntów na cele rolnicze wynika z przepisów o podatku od towarów i usług. CIT rozlicza się według ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, która inaczej definiuje działalność rolniczą.

Czy przeznaczenie czynszu na działalność rolniczą daje zwolnienie z CIT?

Nie w obecnym stanie prawnym. Dawne zwolnienie przewidziane w art. 17 ust. 1 pkt 4e ustawy o CIT zostało uchylone od 1 stycznia 2018 r. Samo przeznaczenie dochodu z dzierżawy na gospodarstwo nie wystarcza do zwolnienia.

Jaką stawkę CIT zastosować do czynszu dzierżawnego?

Podstawowa stawka CIT wynosi 19%. Stawka 9% może być możliwa tylko po spełnieniu ustawowych warunków, m.in. dotyczących limitu przychodów i statusu małego podatnika albo podatnika rozpoczynającego działalność.

Czy podatek rolny od gruntu ma znaczenie dla CIT?

Sam fakt opłacania podatku rolnego nie przesądza o zwolnieniu czynszu z CIT. Dla podatku dochodowego liczy się to, czy przychód pochodzi z własnej działalności rolniczej spółki, czy z umowy dzierżawy.

Podsumowanie

Dzierżawa ziemi rolnej przez spółkę z o.o. na rzecz rolnika indywidualnego nie jest dla spółki działalnością rolniczą w rozumieniu ustawy o CIT. Czynsz dzierżawny należy traktować jako przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Dotyczy to również sytuacji, w której grunt nadal jest wykorzystywany rolniczo, dzierżawca jest rolnikiem, a sama spółka prowadzi działalność rolniczą na innych gruntach.

Przy rozliczeniu trzeba odróżnić skutki w VAT od skutków w CIT. Zwolnienie z VAT dla dzierżawy gruntów przeznaczonych na cele rolnicze nie oznacza zwolnienia z podatku dochodowego. Dla bezpieczeństwa podatkowego warto zadbać o prawidłową umowę, dokumentację księgową i wyodrębnienie przychodów z dzierżawy od przychodów z własnej produkcji rolniczej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 554 - Sejm, tekst ustawy o CIT
2. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 832 - Sejm, tekst rozporządzenia VAT
3. Stawki i limity CIT - podatki.gov.pl
4. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 29 marca 2019 r., nr 0111-KDIB2-3.4010.31.2019.2.LG
5. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 27 marca 2018 r., nr 0111-KDIB1-1.4010.76.2018.1.MG

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.