Zakup ziemi rolnej a obowiązek prowadzenia gospodarstwa

Nabywanie ziemi rolnej przez nierolnika

Obrót ziemią rolną reguluje ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zasadą jest, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek albo nabycie następuje za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Osoba nieposiadająca statusu rolnika indywidualnego powinna przed zakupem sprawdzić przede wszystkim powierzchnię nieruchomości, powierzchnię znajdujących się w niej użytków rolnych, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz to, czy transakcja mieści się w jednym z wyjątków przewidzianych w ustawie. Jeżeli wyjątek nie ma zastosowania, przy nieruchomości o powierzchni co najmniej 1 ha potrzebna może być zgoda KOWR.

Nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha może co do zasady nabyć także osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Nie oznacza to jednak całkowitego wyłączenia UKUR. Przy sprzedaży KOWR może mieć prawo pierwokupu, a po nabyciu trzeba osobno ocenić obowiązek prowadzenia gospodarstwa oraz ograniczenie w zbywaniu i oddawaniu nieruchomości w posiadanie.

Przepisów UKUR nie stosuje się natomiast do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Jest to inna sytuacja niż zakup nieruchomości o powierzchni od 0,3 ha do poniżej 1 ha, która nadal może podlegać ustawie.

Jeżeli planowane nabycie nie mieści się w ustawowym wyjątku, przydatne jest omówienie procedury dotyczącej zgody KOWR na zakup ziemi przez nierolnika. Przy działkach o różnych powierzchniach warto również sprawdzić zasady opisane w materiale o sprzedaży ziemi a KOWR.

Kiedy powstaje gospodarstwo rolne?

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego odwołuje się do pojęcia gospodarstwa rolnego z Kodeksu cywilnego, a jednocześnie wskazuje, że chodzi o gospodarstwo, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha. Dlatego przy ocenie obowiązku z art. 2b ust. 1 nie wystarczy spojrzeć wyłącznie na powierzchnię kupowanej działki.

Znaczenie mają także nieruchomości rolne już posiadane przez nabywcę. Jeżeli po zakupie łączna powierzchnia jego nieruchomości rolnych osiąga co najmniej 1 ha i grunty tworzą gospodarstwo rolne, nabyta nieruchomość może wejść w skład tego gospodarstwa, a wtedy co do zasady powstaje obowiązek jego prowadzenia przez 5 lat.

Jeżeli natomiast ktoś kupuje działkę rolną poniżej 1 ha i nie posiada innych nieruchomości rolnych, które powodowałyby osiągnięcie progu 1 ha, sam obowiązek prowadzenia gospodarstwa z art. 2b ust. 1 co do zasady nie powstaje. Nie oznacza to jednak automatycznie, że nabywca może swobodnie sprzedać lub wydzierżawić kupioną nieruchomość przed upływem 5 lat.

Obowiązek prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat

Zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna, powinna prowadzić to gospodarstwo osobiście.

Ustawa nie przewiduje ogólnego kilkumiesięcznego okresu na rozpoczęcie działalności po akcie notarialnym. Jeżeli obowiązek z art. 2b ust. 1 powstał, okres 5 lat biegnie od dnia nabycia nieruchomości. Sposób rozpoczęcia i prowadzenia działalności trzeba oczywiście oceniać z uwzględnieniem normalnego cyklu produkcji rolnej, pory roku, rodzaju gruntu i racjonalnych zabiegów agrotechnicznych.

Osobiste prowadzenie gospodarstwa nie oznacza, że właściciel musi samodzielnie wykonać każdą czynność fizyczną. Może korzystać z usług zewnętrznych, np. zlecić koszenie łąki, orkę, siew albo zbiór, ale powinien pracować w gospodarstwie i podejmować zasadnicze decyzje dotyczące działalności rolniczej. Czym innym jest zamówienie usługi rolniczej, a czym innym oddanie gruntu w dzierżawę lub faktyczne przekazanie go innej osobie do samodzielnego gospodarowania.

Od obowiązku prowadzenia gospodarstwa trzeba odróżnić art. 2b ust. 2. W okresie 5 lat od nabycia nieruchomości rolnej nie można jej co do zasady zbyć ani oddać w posiadanie innym podmiotom. To ograniczenie odnosi się do nabytej nieruchomości, a nie do łącznej powierzchni gospodarstwa. Dlatego może obejmować również nabytą działkę o powierzchni np. 0,8 ha, mimo że nabywca bez innych gruntów nie ma obowiązku prowadzenia gospodarstwa z art. 2b ust. 1.

Jeżeli właściciel chce sprzedać grunt, wydzierżawić go, użyczyć albo w inny sposób oddać w posiadanie przed upływem 5 lat, powinien sprawdzić, czy zachodzi ustawowy wyjątek, a w jego braku rozważyć wniosek o zgodę przewidzianą w art. 2b ust. 3. Więcej o samych obowiązkach po transakcji wyjaśnia materiał: obowiązek prowadzenia gospodarstwa po zakupie ziemi rolnej.

Na czym polega prowadzenie działalności rolniczej?

Działalność rolnicza to działalność wytwórcza w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Może więc obejmować nie tylko klasyczne uprawy zbóż, lecz także łąki kośne, sad, plantację owoców, produkcję warzywniczą, hodowlę zwierząt czy inne realne formy gospodarowania zgodne z charakterem gruntu.

Nie trzeba prowadzić intensywnej produkcji na każdym metrze działki. Jeżeli jednak na nabywcy ciąży obowiązek prowadzenia gospodarstwa, sposób wykorzystania gruntów powinien świadczyć o rzeczywistym gospodarowaniu, a nie jedynie o symbolicznym wykonaniu pojedynczej czynności na niewielkim fragmencie areału. Dla łąki może to oznaczać regularne koszenie i zbiór, a dla gruntu ornego uprawę, płodozmian, zasiew poplonów albo przygotowanie gruntu do konkretnej produkcji.

Jeżeli prowadzenie gospodarstwa ma być łączone z inną aktywnością zawodową, dodatkowe zagadnienia opisuje materiał dotyczący zakupu gospodarstwa a działalności gospodarczej.

Czy można pozostawić ziemię odłogiem?

Jeżeli na nabywcy ciąży obowiązek prowadzenia gospodarstwa, pozostawienie większości gruntu samemu sobie może być ryzykowne. Gdy nieruchomość zarasta, nie jest koszona, nie prowadzi się na niej produkcji ani innych racjonalnych działań rolniczych, może powstać wątpliwość, czy obowiązek z art. 2b ust. 1 jest rzeczywiście wykonywany.

Nie oznacza to, że cały areał musi być obsiany jedną uprawą. Dopuszczalne są różne formy użytkowania odpowiadające charakterowi gospodarstwa. Łąki mogą być koszone, grunty orne obsiewane lub przygotowywane pod kolejne uprawy, część nieruchomości może służyć pod sad, a część pod inną produkcję roślinną.

W razie potrzeby wykazania rzeczywistego gospodarowania pomocne mogą być faktury za materiał siewny, sadzonki, nawozy i usługi rolnicze, zdjęcia upraw, umowy dotyczące prac, ewidencja zabiegów, dokumenty sprzedaży plonów czy dokumentacja związana z dopłatami. Rodzaj dowodów zależy od konkretnego profilu gospodarstwa.

Działka poniżej 1 ha a obowiązki nabywcy

Próg 1 ha ma różne znaczenie dla różnych przepisów UKUR. Nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha może co do zasady nabyć nierolnik bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Jeżeli jednak nieruchomość podlega ustawie, przy sprzedaży może wystąpić prawo pierwokupu KOWR.

Dla art. 2b ust. 1 trzeba natomiast ustalić, czy nabyta nieruchomość weszła w skład gospodarstwa rolnego. Jeżeli nabywca nie ma innych nieruchomości rolnych, zakup 0,8 ha poza granicami administracyjnymi miasta co do zasady nie tworzy jeszcze gospodarstwa o powierzchni co najmniej 1 ha. Jeżeli natomiast nabywca ma już np. 0,25 ha nieruchomości rolnej i dokupi 0,85 ha, łączny areał przekracza 1 ha, co może spowodować powstanie obowiązku prowadzenia gospodarstwa.

Osobno ustawa traktuje nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha, która w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta. Art. 2b ust. 4 przewiduje dla takiej nieruchomości wyjątek od obowiązków i ograniczeń z art. 2b ust. 1 i 2. Dlatego przy analizie działki poniżej 1 ha trzeba sprawdzić nie tylko jej powierzchnię, ale również położenie oraz to, czy w ogóle podlega UKUR.

Wyjątki od obowiązków i zgoda KOWR

Nie każdy sposób nabycia nieruchomości rolnej rodzi obowiązki z art. 2b. Ustawa przewiduje zamknięty katalog wyjątków. Obowiązków i ograniczeń tych nie stosuje się m.in. do nieruchomości nabytej w wyniku dziedziczenia, działu spadku lub zapisu windykacyjnego, a także do nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta. Katalog art. 2b ust. 4 obejmuje również inne szczególne sytuacje.

Trzeba uważać na nabycie od osoby bliskiej. Sam fakt, że kupującym lub obdarowanym jest osoba bliska zbywcy, nie oznacza automatycznie, że po nabyciu nie będą jej dotyczyć własne obowiązki z art. 2b. Odrębny wyjątek pozwala natomiast właścicielowi objętemu 5-letnim ograniczeniem zbyć nieruchomość lub oddać ją w posiadanie osobie bliskiej na zasadach przewidzianych w art. 2b ust. 4. Obowiązki nowego nabywcy trzeba następnie ocenić odrębnie.

Jeżeli właściciel jest objęty zakazem z art. 2b ust. 2 i chce przed upływem 5 lat sprzedać, wydzierżawić, użyczyć lub w inny sposób oddać nieruchomość w posiadanie, a żaden wyjątek nie ma zastosowania, może wystąpić o zgodę. Zgodnie z art. 2b ust. 3 zgoda może zostać wyrażona w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

KOWR informuje, że od 1 września 2024 r. wnioski o zgodę na wcześniejsze zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości o powierzchni poniżej 1 ha należy kierować do oddziału terenowego KOWR właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Przed złożeniem wniosku warto sprawdzić aktualną instrukcję KOWR i przygotować dokumenty potwierdzające okoliczności, na których opiera się żądanie.

Naruszenie ograniczeń UKUR może prowadzić do poważnych konsekwencji, w tym skutków przewidzianych w art. 9 ustawy. Dlatego przed sprzedażą, darowizną, dzierżawą lub innym przekazaniem posiadania w okresie 5 lat trzeba najpierw ustalić, czy dana nieruchomość jest objęta zakazem, czy działa wyjątek oraz czy potrzebna jest zgoda KOWR.

FAQ

Od kiedy trzeba prowadzić działalność rolniczą po zakupie ziemi?

Jeżeli nabyta nieruchomość weszła w skład gospodarstwa rolnego i nie zachodzi ustawowy wyjątek, obowiązek z art. 2b ust. 1 jest liczony od dnia nabycia nieruchomości. Ustawa nie przewiduje ogólnego półrocznego okresu na rozpoczęcie gospodarowania. Konkretne działania trzeba jednak oceniać z uwzględnieniem sezonu, rodzaju gruntów i profilu produkcji.

Czy wystarczy uprawiać tylko niewielką część kupionej ziemi?

Nie ma przepisu określającego minimalny procent powierzchni, który musi być obsiany lub użytkowany w konkretny sposób. Jeżeli jednak na nabywcy ciąży obowiązek prowadzenia gospodarstwa, symboliczna działalność na niewielkim fragmencie przy pozostawieniu reszty bez racjonalnego wykorzystania może nie potwierdzać rzeczywistego prowadzenia gospodarstwa.

Czy nierolnik kupujący ziemię poniżej 1 ha musi prowadzić gospodarstwo?

Nie zawsze. Jeżeli po zakupie nieruchomość wraz z innymi gruntami nabywcy nie tworzy gospodarstwa rolnego o powierzchni co najmniej 1 ha, obowiązek prowadzenia gospodarstwa z art. 2b ust. 1 co do zasady nie powstaje. Przykładowo zakup 0,8 ha przez osobę, która nie ma innych nieruchomości rolnych, nie powoduje sam przez się osiągnięcia progu 1 ha. Nadal może jednak działać 5-letni zakaz zbycia lub oddania w posiadanie samej nabytej nieruchomości.

Czy 0,8 ha można sprzedać lub wydzierżawić przed upływem 5 lat?

Jeżeli nieruchomość podlega UKUR i nie zachodzi wyjątek z art. 2b ust. 4, co do zasady nie można jej przed upływem 5 lat zbyć ani oddać w posiadanie innemu podmiotowi, np. wydzierżawić. Jest tak również wtedy, gdy nabywca nie ma innych gruntów i z powodu braku gospodarstwa o powierzchni co najmniej 1 ha nie ciąży na nim obowiązek z art. 2b ust. 1. W braku wyjątku wcześniejsze rozporządzenie nieruchomością może wymagać zgody przewidzianej w art. 2b ust. 3.

Czy ziemia odziedziczona też powoduje obowiązek prowadzenia gospodarstwa?

Nieruchomość rolna nabyta w wyniku dziedziczenia, działu spadku lub zapisu windykacyjnego należy do wyjątków wskazanych w art. 2b ust. 4, dlatego obowiązków z art. 2b ust. 1 i 2 co do niej się nie stosuje. Osobno mogą jednak występować inne regulacje UKUR oraz przepisy podatkowe, administracyjne lub dotyczące sposobu użytkowania gruntu.

Co grozi za naruszenie obowiązków po zakupie ziemi rolnej?

Skutek zależy od rodzaju naruszenia i dokonanej czynności. Ustawa przewiduje m.in. sankcje związane z czynnościami dokonanymi niezgodnie z jej przepisami oraz instrumenty nadzoru KOWR. Przy planowaniu sprzedaży, dzierżawy lub innego przekazania nieruchomości przed upływem 5 lat bezpieczniej ustalić wcześniej podstawę prawną wyjątku albo uzyskać wymaganą zgodę.

Podsumowanie

Przy zakupie ziemi rolnej trzeba rozdzielić dwa obowiązki. Pierwszy, wynikający z art. 2b ust. 1, dotyczy prowadzenia gospodarstwa rolnego, do którego weszła nabyta nieruchomość. Jeżeli nabywca po zakupie nadal nie ma gospodarstwa o powierzchni co najmniej 1 ha, ten obowiązek co do zasady nie powstaje.

Drugi reżim wynika z art. 2b ust. 2 i dotyczy bezpośrednio nabytej nieruchomości. Jeżeli UKUR ma do niej zastosowanie i nie zachodzi wyjątek, przez 5 lat nie można jej co do zasady zbyć ani oddać w posiadanie innej osobie. Dlatego zakup np. 0,8 ha może nie oznaczać obowiązku prowadzenia gospodarstwa, a jednocześnie nadal ograniczać możliwość sprzedaży lub dzierżawy gruntu.

Przed transakcją warto więc ustalić powierzchnię nieruchomości i użytków rolnych, powierzchnię innych posiadanych gruntów, położenie działki, podstawę nabycia oraz planowane korzystanie z niej po zakupie. Dopiero zestawienie tych informacji pozwala prawidłowo określić obowiązki wobec KOWR.

Źródła

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 941, w szczególności art. 1a, art. 2, art. 2a, art. 2b i art. 9 - ISAP
2. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej - gov.pl/KOWR
3. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Często zadawane pytania, w tym wyjaśnienia dotyczące sumowania powierzchni dla art. 2b ust. 1 i odrębnego stosowania art. 2b ust. 2 - gov.pl/KOWR
4. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Zgoda na zbycie nieruchomości lub oddanie jej w posiadanie innym podmiotom - gov.pl/KOWR