Darowizna lub dożywocie gruntu rolnego a pierwokup dzierżawcy

Kiedy dzierżawcy gruntu rolnego przysługuje prawo pierwokupu?

Podstawą ustawowego prawa pierwokupu dzierżawcy jest art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Przepis ten mówi o przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej. To bardzo ważne, ponieważ pierwokup jest wyjątkiem od swobody rozporządzania własnością i nie można rozszerzać go na inne umowy tylko dlatego, że także prowadzą do przeniesienia własności.

Dzierżawca może skorzystać z ustawowego prawa pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości rolnej, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

• umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej,
• umowa ma datę pewną,
• umowa była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty,
• nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Jeżeli te warunki są spełnione i właściciel zawiera umowę sprzedaży, notariusz zawiadamia uprawnionych do prawa pierwokupu o treści umowy sprzedaży. Skutki zawiadomienia ocenia się według przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących prawa pierwokupu.

W praktyce oznacza to, że sama długoletnia dzierżawa nie wystarcza. Dzierżawca musi jeszcze wykazać wymagania ustawowe, w tym związek nabywanej nieruchomości z jego gospodarstwem rodzinnym.

Czy pierwokup działa przy darowiźnie albo umowie dożywocia?

Nie. Przy darowiźnie albo umowie dożywocia dzierżawcy co do zasady nie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu z art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ponieważ nie dochodzi do sprzedaży.

Darowizna jest uregulowana w art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego. Polega na bezpłatnym przysporzeniu na rzecz obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. Obdarowany nie płaci ceny, która jest elementem typowym dla sprzedaży.

Umowa dożywocia jest uregulowana w art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. W tej umowie właściciel przenosi własność nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. To również nie jest sprzedaż, mimo że umowa ma charakter odpłatny w sensie ekonomicznym, bo świadczeniem nabywcy nie jest cena, lecz utrzymanie dożywotnika.

Ani umowa darowizny, ani umowa dożywocia nie ma zbyt wiele z umową sprzedaży. W podobnych sprawach warto odróżnić pierwokup od ograniczeń dotyczących samego nabycia ziemi rolnej, co dobrze pokazuje problem dożywocie a ograniczenia obrotu ziemią.

Taką ścisłą wykładnię prawa pierwokupu potwierdza orzecznictwo. Sąd Najwyższy wskazywał, że prawo pierwokupu jest ingerencją w prawo własności, dlatego jako wyjątek nie powinno być interpretowane rozszerzająco. W uchwale z 16 lutego 1996 r., sygn. III CZP 10/96, Sąd Najwyższy podkreślił, że prawo pierwokupu jest ściśle powiązane z umową sprzedaży i daje pierwszeństwo kupna, a nie pierwszeństwo nabycia w jakikolwiek sposób.

Co zmienia udział KOWR przy darowiźnie lub dożywociu?

Brak pierwokupu dzierżawcy nie oznacza, że darowizna albo dożywocie ziemi rolnej zawsze mogą zostać zawarte bez dodatkowych formalności. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje odrębne mechanizmy dotyczące nabywania nieruchomości rolnych.

Po pierwsze, zasadą jest, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek. Wyjątki obejmują m.in. nabycie przez osobę bliską zbywcy oraz nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Jeżeli nabywcą ma być osoba obca, która nie spełnia warunków rolnika indywidualnego i nie korzysta z wyjątku, konieczna może być zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.

Po drugie, art. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje tzw. prawo nabycia KOWR. Dotyczy ono m.in. nabycia nieruchomości rolnej na podstawie umowy innej niż sprzedaż, a więc może mieć znaczenie przy darowiźnie i umowie dożywocia. W takim przypadku KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości albo wartości rynkowej, jeżeli cena nie wynika z czynności.

Prawo nabycia KOWR nie działa w każdej sprawie. Ustawa przewiduje wyjątki, np. przy nabyciu przez osobę bliską zbywcy, przy nabyciu za zgodą KOWR albo gdy w wyniku przeniesienia własności następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego w granicach ustawowych i z zachowaniem wymogu położenia nieruchomości.

Czy data pewna umowy dzierżawy ma znaczenie przy darowiźnie?

Data pewna ma podstawowe znaczenie przy ocenie prawa pierwokupu dzierżawcy, ale tylko wtedy, gdy właściciel sprzedaje nieruchomość rolną. Jeżeli właściciel dokonuje darowizny albo zawiera umowę dożywocia, sama data pewna nie tworzy ustawowego prawa pierwokupu dzierżawcy.

Nie oznacza to jednak, że dzierżawa jest obojętna. Jeżeli nieruchomość zostanie skutecznie przeniesiona na inną osobę, nabywca powinien liczyć się z istniejącą umową dzierżawy na zasadach wynikających z Kodeksu cywilnego oraz z treści samej umowy. Dodatkowo przy nabyciu przez KOWR nieruchomość może pozostać we władaniu dotychczasowych użytkowników na dotychczasowych warunkach do czasu zawarcia nowych umów, a w określonych przypadkach dotychczasowe umowy mogą wygasać po upływie ustawowego terminu.

Prawo pierwokupu a prawo pierwszeństwa z umowy dzierżawy

Warto odróżnić ustawowe prawo pierwokupu od umownego prawa pierwszeństwa albo innych postanowień zawartych w umowie dzierżawy. Ustawowy pierwokup działa według przepisów ustawy i Kodeksu cywilnego. Natomiast prawo pierwszeństwa może wynikać z samej umowy, jeżeli strony wyraźnie je przewidziały.

Jeżeli w umowie dzierżawy zapisano, że właściciel ma obowiązek najpierw zaoferować nieruchomość dzierżawcy albo poinformować go o zamiarze zbycia, trzeba ocenić dokładne brzmienie klauzuli. Nie każdy taki zapis daje dzierżawcy możliwość przejęcia nieruchomości, ale jego naruszenie może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą albo inne skutki przewidziane w umowie.

Dla właściciela bezpieczne rozwiązanie to analiza umowy dzierżawy przed podpisaniem aktu notarialnego. Dla dzierżawcy kluczowe jest sprawdzenie, czy jego uprawnienie wynika z ustawy, czy tylko z kontraktu.

Jak bezpiecznie sprawdzić planowaną czynność?

Przed darowizną albo zawarciem umowy dożywocia gruntu rolnego warto przejść przez krótką listę kontrolną:

• ustalić, czy nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy, w tym sprawdzić plan miejscowy i powierzchnię użytków rolnych,
• sprawdzić, czy ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w ogóle ma zastosowanie, np. czy powierzchnia użytków rolnych nie jest mniejsza niż 0,3 ha,
• ustalić, czy nabywca jest osobą bliską, rolnikiem indywidualnym albo korzysta z innego wyjątku,
• ocenić, czy potrzebna jest zgoda KOWR,
• sprawdzić, czy KOWR może wykonać prawo nabycia,
• przeanalizować umowę dzierżawy, zwłaszcza zapisy o pierwszeństwie nabycia, informowaniu dzierżawcy i czasie trwania dzierżawy.

Jeżeli czynność jest dokonana niezgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, nabycie własności nieruchomości rolnej może być nieważne. Z powództwem o stwierdzenie nieważności może wystąpić nie tylko osoba mająca interes prawny, ale także KOWR.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 1653.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 1071, w szczególności art. 596 oraz art. 888 i art. 908.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 1996 r., sygn. III CZP 10/96.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2012 r., sygn. I CSK 93/12.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.