Kategoria: Spadkobranie i podział gospodarstw

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podziałem gospodarstw lub spadkobraniem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Darowizna, umowa dożywocia gruntów rolnych a prawo pierwokupu

Monika Wycykał • Opublikowane: 2017-04-28

Czy przy umowie dożywocia dla osoby obcej występuje prawo pierwokupu dla dzierżawcy działki rolnej? I podobnie – czy przy umowie darowizny dla osoby obcej występuje prawo pierwokupu? Dla obu przypadków sytuacja jest taka sama: sporządzona jest pisemna umowa dzierżawy, dla której umowny okres 10 lat jeszcze się nie zakończył – umowa jest ważna. Również występuje tutaj (dla obu przypadków) data pewna, ponieważ jeden z dwojga współwłaścicieli wydzierżawiających (matka i syn) zmarł. Umowa dzierżawy została sporządzona przed 3 laty i jest wykonywana.

Monika Wycykał

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedz zadowalająca i zachęcająca do skorzystania z usługi ponownie, gdy będzie taka potrzeba. Odpowiedz szybka i całkowicie pokryła moje pytanie. Dziękuję bardzo I polecam te usługi. Po raz trzeci skorzystałam z tego serwisu. 
Janina, 65 lat
Proszę przekazać Panu Grzegorzowi Partyce serdeczne podziękowania za przygotowaną poradę; za syntetyczną, konkretną wypowiedź prawną na postawione pytania. Miałem i mam wyrzuty, że wykonywał to zadanie w czasie świątecznym, a przecież przedmiot sprawy nie wymagał aż takiego pośpiechu. To budzi mój najgłębszy szacunek. Przy okazji, dla Państwa wiadomości - SKO odpowiedziało, że liczba odwołań od decyzji urzędów samorządowych jest tak wielka, że jeszcze potrzebują miesiąca (minęło już 10), by zająć stanowisko merytoryczne wobec złożonego odwołania. Oczywiście, mam świadomość, że taką wiadomość(planowana zwłoka) byli obowiązani przysłać po miesiącu od chwili otrzymania odwołania. Liczba spraw dowodzi, że urzędnicy samorządów nie zostali przygotowani do rozpoznawania i wydawania decyzji w sprawach \"Dobry start\", a być możne także o jakości przedmiotowego Rozporządzenia. Pozdrawiam i dziękuję
Wiesław
Dziękuję za pomoc.
Jacek
Wszystkie moje wątpliwości zostały rozwiane, fachowa i wyczerpująca odpowiedź na każde moje pytanie. Jestem bardzo zadowolony z usługi! :)
Michał
Dziękuję za szybką odpowiedź. Super, ze znalazłam ePorady24. Duża pomoc w krótkim czasie.
Mariola, 58 lat, księgowa

Zarówno umowa darowizny, jak i umowa dożywocia są rodzajami zobowiązań regulowanymi przepisami Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (j.t. Dz. U. 2016 poz. 380, z późn. zm.; dalej „K.c.”).

Zgodnie z art. 888 § 1 K.c. przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Jest to zatem przeniesienie własności danej rzeczy bez obowiązki zapłaty przez obdarowanego.

Z kolei definicja umowy dożywocia została sformułowana w art. 909 § 1 K.c. Jak stanowi wskazany przepis: Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Ani umowa darowizny, ani umowa dożywocia nie ma zbyt wiele z umową sprzedaży, która – w myśl art. 535 § 1 K.c. – charakteryzuje się tym, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

O tych rozróżnieniach należy pamiętać, analizując przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (j.t. Dz. U. z 2016 r., poz. 2052, z późn. zm.; dalej „u.k.u.r.”). Przywołany akt prawny w pewnych sytuacjach zastrzega na rzecz dzierżawcy prawo pierwokupu:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

„Art. 3. 1. W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:

1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz

2) nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

2. O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia.

3. Jeżeli dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, zawiadomienie, o którym mowa w ust. 2, wywołuje skutki określone w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących prawa pierwokupu”.

Jak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 2012 r., prawo pierwokupu stanowi ingerencję w prawo własności, więc regulacje muszą być wykładane w sposób maksymalnie ścisły i precyzyjny: „Prawo pierwokupu stanowi ingerencję w prawo własności i jako wyjątek od zasady swobody podejmowania przez właściciela decyzji dotyczących przedmiotu jego własności, w tym także w odniesieniu do jej zbywania, nie powinno być rozszerzająco stosowane. Nie można również dokonywać wykładni przepisów ustawy w sposób prowadzący do faktycznego jej niestosowania poprzez przyjmowanie założeń, które nie wynikają z przyjętych nią zasad i z treści przepisów” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2012 r., sygn. IB CSK 93/12).

To oznacza, że przepisów art. 3 u.k.u.r. nie można interpretować w sposób dowolny. Z przytoczonego przepisu art. 3 ust. 1 u.k.u.r. jednoznacznie wynika, że prawo pierwokupu dla dzierżawcy zostaje zastrzeżone z mocy ustawy w przypadku zawarcia przez dotychczasowego właściciela umowy sprzedaży — i tylko umowy sprzedaży. W związku z powyższym prawo pierwokupu w ogóle nie dotyczy innych rodzajów zobowiązań, takich jak np. umowa darowizny, czy umowa dożywocia, ponieważ są to całkowicie odmienne typy umów.

Pogląd ten potwierdza uchwała Sądu Najwyższego, gdzie sąd precyzyjnie wskazał, że rozszerzanie ustawowego prawa pierwokupu na inne rodzaje czynności jest niedopuszczalne:

„Podejmując ocenę dopuszczalności takiego rozszerzenia należy przypomnieć, że prawo pierwokupu – tak umowne, jak i ustawowe – polega na tym, że określonej osobie przysługuje pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy (także praw – vide art. 555 K.c.) na wypadek, gdyby strona zobligowana tym prawem zawarła zobowiązującą umowę sprzedaży rzeczy z osobą trzecią, przy czym między zobowiązanym a uprawnionym dochodzi do skutku umowa takiej samej treści, jak umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią. Nie budzi wątpliwości, że prawo pierwokupu zostało ściśle połączone z umową sprzedaży, co – oprócz uzasadnienia normatywnego (art. 596 K.c.) – znajduje także odniesienie semantyczno-etymologiczne, wszak mieć prawo pierwokupu (dawniej: pierwokupna), to dysponować możnością kupna jako pierwszy, z wyprzedzeniem innych kupujących, a nie jakichkolwiek innych nabywców” (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 1996 r., sygn. III CZP 10/96).

W konsekwencji, nawet mimo spełnienia przesłanek wymienionych w art. 3 ust. 1 u.k.u.r., dzierżawca nie posiada prawa pierwokupu, jeżeli dotychczasowy właściciel nieruchomości zdecyduje się przenieść jej własność w drodze darowizny lub umowy dożywocia.

Oczywiście, poza ustawowym prawem pierwokupu sama umowa dzierżawy może zawierać klauzulę o zastrzeżeniu pierwszeństwa nabycia nieruchomości w przypadku jej zbycia na rzecz osoby trzeciej. Pierwsza konstrukcja ma charakter ustawowy, natomiast druga — zależy od woli stron i porozumienia odnośnie kształtu umowy. Stąd też należy wyraźnie oddzielić prawo pierwokupu i prawo pierwszeństwa.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podziałem gospodarstw lub spadkobraniem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »