Darowizna lub dożywocie gruntu rolnego a pierwokup dzierżawcy

Kiedy dzierżawcy gruntu rolnego przysługuje prawo pierwokupu?

Podstawą ustawowego prawa pierwokupu dzierżawcy jest art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Przepis ten dotyczy przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej. Pierwokup jest wyjątkiem od swobody rozporządzania własnością, dlatego nie można rozszerzać go na inne umowy tylko dlatego, że także prowadzą do przeniesienia własności.

Dzierżawca może skorzystać z ustawowego prawa pierwokupu przy sprzedaży, jeżeli łącznie:

• umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną,
• umowa była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty,
• nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Jeżeli warunki te są spełnione, notariusz zawiadamia uprawnionych do prawa pierwokupu o treści umowy sprzedaży. Sam fakt wieloletniego korzystania z gruntu nie wystarcza, jeżeli nie są spełnione wymagania określone w art. 3 UKUR.

Czy pierwokup działa przy darowiźnie albo umowie dożywocia?

Nie. Przy darowiźnie albo umowie dożywocia dzierżawcy co do zasady nie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu z art. 3 UKUR, ponieważ nie dochodzi do sprzedaży.

Darowizna jest uregulowana w art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego. Polega na bezpłatnym przysporzeniu na rzecz obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. Obdarowany nie płaci ceny właściwej umowie sprzedaży.

Umowa dożywocia jest uregulowana w art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Właściciel przenosi własność nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jest to umowa odpłatna, ale nie jest sprzedażą, ponieważ świadczeniem nabywcy nie jest cena. Przy planowaniu takiej czynności trzeba dlatego oddzielić pierwokup dzierżawcy od ograniczeń obrotu ziemią przy umowie dożywocia.

Ścisłą wykładnię prawa pierwokupu potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego. W uchwale z 16 lutego 1996 r., sygn. III CZP 10/96, wskazano, że prawo pierwokupu jest związane ze sprzedażą i nie może być umownie rozszerzone na wypadek darowizny nieruchomości osobie trzeciej.

Co zmienia KOWR przy darowiźnie lub dożywociu?

Brak pierwokupu dzierżawcy nie oznacza pełnej swobody przenoszenia własności ziemi rolnej. UKUR przewiduje odrębne zasady dotyczące tego, kto może nabyć nieruchomość rolną, kiedy potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR, kiedy KOWR może wykonać prawo nabycia oraz jakie obowiązki ciążą na nabywcy już po zawarciu umowy.

Kto może nabyć nieruchomość rolną?

Zasadą z art. 2a UKUR jest nabywanie nieruchomości rolnych przez rolników indywidualnych, ale ustawa przewiduje liczne wyjątki. Wymogu tego nie stosuje się m.in. przy nabyciu przez osobę bliską zbywcy oraz przy nabyciu nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

Jeżeli nabywca nie spełnia warunku rolnika indywidualnego i nie korzysta z ustawowego wyjątku, nabycie może wymagać uprzedniej zgody Dyrektora Generalnego KOWR wydanej w postępowaniu administracyjnym.

Osobno trzeba pamiętać o art. 1a UKUR. Ustawy w ogóle nie stosuje się m.in. do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Jest to inny próg i inna regulacja niż wyjątek dotyczący nabycia nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

Prawo nabycia KOWR przy umowie innej niż sprzedaż

Art. 4 UKUR przewiduje tzw. prawo nabycia KOWR. Jeżeli własność nieruchomości rolnej przechodzi na podstawie umowy innej niż sprzedaż, w tym darowizny albo umowy dożywocia, KOWR może w przypadkach określonych ustawą złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości za zapłatą ceny. Jeżeli z czynności nie wynika cena, ustalana jest wartość rynkowa nieruchomości z uwzględnieniem jej obciążeń.

Prawo nabycia nie przysługuje w sytuacjach wskazanych w art. 4 ust. 4 UKUR. Jednym z najważniejszych wyjątków jest nabycie nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy. Wyjątek występuje również wtedy, gdy nabycie następuje za zgodą, o której mowa w art. 2a ust. 4 UKUR.

Obowiązki nowego właściciela po darowiźnie lub dożywociu

Wyjątek pozwalający na samo nabycie nieruchomości nie zawsze oznacza zwolnienie z obowiązków po transakcji. Zgodnie z art. 2b ust. 1 UKUR nabywca nieruchomości rolnej jest co do zasady obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Osoba fizyczna ma prowadzić to gospodarstwo osobiście.

W tym samym 5-letnim okresie nabyta nieruchomość co do zasady nie może zostać zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Jeżeli nie zachodzi ustawowy wyjątek, wcześniejsze zbycie lub oddanie nieruchomości w posiadanie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR, udzielanej w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy albo interesem publicznym.

Ma to szczególne znaczenie przy nabyciu od osoby bliskiej. Osoba bliska korzysta z istotnych ułatwień na etapie samego nabycia, lecz samo pokrewieństwo ze zbywcą nie zwalnia automatycznie nabywcy z art. 2b. KOWR wskazuje, że osoba nabywająca nieruchomość od osoby bliskiej co do zasady wchodzi w obowiązki i ograniczenia przewidziane w art. 2b, chyba że w konkretnej sprawie ma zastosowanie jeden z wyjątków ustawowych.

Także próg 1 ha trzeba oceniać oddzielnie. Nieruchomość rolna o powierzchni mniejszej niż 1 ha może zostać nabyta bez spełnienia wymogu rolnika indywidualnego, ale nie oznacza to automatycznego wyłączenia art. 2b. Ustawa zwalnia z obowiązków art. 2b m.in. nieruchomość o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta.

Jeżeli planowane jest późniejsze zbycie gruntu przed upływem 5 lat, pomocne może być również omówienie zasad dotyczących sprzedaży pola rolnego przed upływem 5 lat od darowizny.

Co dzieje się z dzierżawą po zmianie właściciela?

Data pewna umowy dzierżawy ma podstawowe znaczenie przy ocenie ustawowego prawa pierwokupu w razie sprzedaży, ale sama data pewna nie tworzy pierwokupu przy darowiźnie ani dożywociu.

Nie oznacza to jednak, że dzierżawa przestaje obowiązywać. Na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, stosowanego odpowiednio do dzierżawy na mocy art. 694, w razie zbycia rzeczy w czasie trwania umowy nabywca co do zasady wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce dotychczasowego właściciela.

Nabywca może zasadniczo skorzystać z przewidzianego w art. 678 § 1 uprawnienia do wypowiedzenia z zachowaniem ustawowych terminów. Uprawnienie to nie przysługuje jednak, gdy umowa została zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej z datą pewną, a przedmiot umowy został dzierżawcy wydany. Nie wyklucza to innych podstaw zakończenia dzierżawy wynikających z ustawy lub samej umowy.

Dlatego przy przekazywaniu gruntu trzeba analizować osobno skutki darowizny lub dożywocia dla trwającej dzierżawy. Jeżeli na nabywcę mają jednocześnie znaleźć zastosowanie obowiązki z art. 2b UKUR, znaczenie mogą mieć także szczególne wyjątki dotyczące gruntów objętych starszymi umowami dzierżawy.

Prawo pierwokupu a prawo pierwszeństwa z umowy dzierżawy

Ustawowy pierwokup trzeba odróżnić od dodatkowych zobowiązań zapisanych w samej umowie dzierżawy. Strony mogą przewidzieć np. obowiązek uprzedniego zaoferowania gruntu dzierżawcy, poinformowania go o zamiarze zbycia albo inne umowne prawo pierwszeństwa.

Takie postanowienie nie staje się przez to ustawowym prawem pierwokupu przy darowiźnie lub dożywociu. Jego znaczenie i skutki zależą od dokładnego brzmienia umowy. Naruszenie klauzuli może prowadzić do odpowiedzialności kontraktowej lub innych konsekwencji przewidzianych przez strony, ale nie należy utożsamiać jej z pierwokupem z art. 3 UKUR.

Jak sprawdzić planowaną darowiznę lub dożywocie?

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto sprawdzić kolejno:

• czy nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu UKUR oraz jaka jest powierzchnia znajdujących się w niej użytków rolnych,
• czy UKUR ma zastosowanie, w szczególności czy powierzchnia użytków rolnych nie jest mniejsza niż 0,3 ha,
• czy nabywca jest rolnikiem indywidualnym, osobą bliską albo korzysta z innego wyjątku z art. 2a,
• czy do nabycia jest potrzebna zgoda Dyrektora Generalnego KOWR,
• czy przy danej czynności KOWR może wykonać prawo nabycia z art. 4,
• czy po nabyciu powstaje 5-letni obowiązek prowadzenia gospodarstwa oraz ograniczenie zbywania i oddawania nieruchomości w posiadanie z art. 2b, a także czy zachodzi jeden z ustawowych wyjątków,
• jak długo trwa dzierżawa, czy ma datę pewną i jakie skutki dla nowego właściciela wynikają z art. 678 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego,
• czy umowa dzierżawy przewiduje dodatkowe prawo pierwszeństwa, obowiązek informowania dzierżawcy albo inne ograniczenia dotyczące zbycia.

Naruszenie procedur UKUR może mieć poważne skutki. Art. 9 ustawy przewiduje nieważność m.in. czynności dokonanej bez wymaganego zawiadomienia KOWR w przypadkach objętych art. 4 oraz zbycia albo oddania nieruchomości w posiadanie bez wymaganej zgody z art. 2b ust. 3. Dlatego przed dokonaniem czynności trzeba ustalić nie tylko rodzaj umowy, ale również status nieruchomości i nabywcy.

FAQ

Czy dzierżawca ma pierwokup przy darowiźnie lub dożywociu gruntu rolnego?

Co do zasady nie. Art. 3 UKUR przyznaje dzierżawcy ustawowe prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej. Darowizna i umowa dożywocia nie są sprzedażą.

Czy syn po umowie dożywocia z matką ma 5-letnie obowiązki z art. 2b?

Co do zasady tak, jeżeli nieruchomość podlega UKUR i nie zachodzi jeden z wyjątków przewidzianych w art. 2b. Fakt, że syn jest osobą bliską, ułatwia samo nabycie i wyłącza prawo nabycia KOWR z art. 4, ale sam w sobie nie daje ogólnego zwolnienia z obowiązków po nabyciu.

Czy grunt poniżej 1 ha jest wolny od wszystkich ograniczeń UKUR?

Nie. Nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha można nabyć bez spełnienia wymogu rolnika indywidualnego, ale art. 2b ma własny katalog wyjątków. Jednym z nich jest nieruchomość o powierzchni mniejszej niż 1 ha położona w dniu nabycia w granicach administracyjnych miasta. Osobno art. 1a UKUR wyłącza stosowanie ustawy do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.

Czy KOWR może ingerować w darowiznę lub dożywocie?

Tak, ale trzeba rozdzielić dwa etapy. Przy samej transakcji mogą mieć znaczenie zgoda KOWR oraz prawo nabycia z art. 4, z uwzględnieniem ustawowych wyjątków. Po skutecznym nabyciu KOWR nadzoruje natomiast obowiązki wynikające z art. 2b, a wcześniejsze zbycie lub oddanie nieruchomości w posiadanie może wymagać odrębnej zgody, jeżeli nie zachodzi wyjątek ustawowy.

Czy dotychczasowa dzierżawa wiąże nowego właściciela?

Co do zasady tak. Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego stosowanym odpowiednio do dzierżawy na podstawie art. 694 nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce poprzedniego właściciela. Możliwość wypowiedzenia zależy jednak m.in. od czasu trwania umowy, jej formy, daty pewnej oraz wydania nieruchomości dzierżawcy.

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 941 – w szczególności art. 1a, art. 2a, art. 2b, art. 3, art. 4 i art. 9.
• Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa – Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 795 – w szczególności art. 596 i nast., art. 678, art. 694, art. 888 i art. 908.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 1996 r., sygn. III CZP 10/96.