Zniesienie współwłasności działki rolnej z siedliskiem

Zniesienie współwłasności działki rolnej – od czego zacząć?

Zniesienie współwłasności działki rolnej z siedliskiem polega na zakończeniu wspólnego prawa kilku osób do tej samej nieruchomości. Podstawą jest art. 210 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Roszczenie to co do zasady nie zależy od zgody pozostałych współwłaścicieli.

Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału, sprawę można załatwić u notariusza. Przy nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego. Jeżeli choć jeden współwłaściciel nie zgadza się na proponowane rozwiązanie, konieczne będzie postępowanie sądowe w trybie nieprocesowym.

Jeżeli współwłasność powstała po spadku, najczęściej składa się wniosek o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności. W takim postępowaniu sąd rozstrzyga zarówno, komu przypadną konkretne składniki majątku, jak i jakie spłaty, dopłaty lub rozliczenia należą się między uczestnikami.

Na początku warto sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości, w szczególności dział II, w którym ujawnia się właścicieli, oraz dział IV, w którym wpisuje się hipoteki. Hipoteka nie wyklucza podziału ani zniesienia współwłasności, ale może obciążać nowo powstałe nieruchomości i wpływać na praktyczną możliwość sprzedaży, spłaty albo uzyskania finansowania.

W jaki sposób może zostać zniesiona współwłasność nieruchomości?

Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić zasadniczo na trzy sposoby:

1. przez fizyczny podział nieruchomości między współwłaścicieli,
2. przez przyznanie całej nieruchomości jednemu albo kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych,
3. przez sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny stosownie do udziałów.

Podział fizyczny jest ustawowo preferowany, ale tylko wtedy, gdy jest możliwy prawnie, technicznie i gospodarczo. Z art. 211 Kodeksu cywilnego wynika, że podział nie może być sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy ani prowadzić do istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości.

Jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy, sąd może przyznać nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli za spłatą pozostałych. Wartość spłat ustala się na podstawie wartości rynkowej, a w razie sporu zwykle konieczna jest opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Ostatecznością jest sprzedaż nieruchomości, najczęściej mniej korzystna ekonomicznie niż porozumienie albo przejęcie za spłatą.

Zobacz również: sprzedaż i podział działki rolnej we współwłasności

Gospodarstwo rolne a zasady podziału między współwłaścicieli

Jeżeli działka rolna z zabudową stanowi lub może stanowić gospodarstwo rolne, sąd bierze pod uwagę szczególne przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące zniesienia współwłasności gospodarstwa. Zgodnie z art. 55³ Kodeksu cywilnego gospodarstwo rolne to grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawa związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Jeżeli podział gospodarstwa między współwłaścicieli byłby sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd może przyznać gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego zgodzą się wszyscy. Gdy takiej zgody nie ma, znaczenie ma przede wszystkim to, kto gospodarstwo prowadzi, kto stale w nim pracuje albo kto daje najlepsze gwarancje prawidłowego prowadzenia produkcji rolniczej.

Nie oznacza to jednak, że osoba przedstawiająca się jako rolnik może automatycznie zablokować podział. Może natomiast zgłaszać własne wnioski, dowody i argumenty, a sąd będzie oceniał rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości, kwalifikacje, dopłaty, dzierżawy, posiadanie sprzętu, prowadzenie produkcji rolnej oraz interes pozostałych współwłaścicieli.

Podział fizyczny działki rolnej i ograniczenia geodezyjne

Przy działce rolnej o powierzchni powyżej 1 ha fizyczny podział bywa możliwy, ale wymaga oceny geodezyjnej, planistycznej i prawnej. W praktyce potrzebna jest opinia biegłego geodety, który wskaże, czy można wydzielić samodzielne działki, zapewnić im dostęp do drogi publicznej i zachować racjonalne korzystanie z gruntu oraz zabudowań.

Przy gruntach rolnych szczególne znaczenie ma ustawa o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli podział prowadziłby do wydzielenia działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, zastosowanie mają ograniczenia przewidziane w przepisach tej ustawy. Trzeba także sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a gdy go nie ma – ewentualną decyzję o warunkach zabudowy oraz przepisy odrębne.

Podział powinien przewidywać dostęp każdej wydzielanej części do drogi publicznej. Jeżeli bezpośredni dostęp nie jest możliwy, trzeba rozważyć ustanowienie służebności gruntowej, w tym służebności drogi koniecznej. Pominięcie tej kwestii często prowadzi do kolejnych sporów sądowych.

Zobacz również: opłata adiacencka po podziale gruntów rolnych

Nabycie udziału w działce rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem

Przy przejmowaniu udziałów w nieruchomości rolnej trzeba uwzględnić ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Aktualnie co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej o większej powierzchni powinien być rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek albo zostanie uzyskana zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.

W praktyce bardzo ważne są wyjątki dotyczące osób bliskich oraz nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Darowizna udziału przez matkę na rzecz dziecka mieści się w relacji najbliższej rodziny, więc zwykle nie wymaga spełniania przez obdarowanego wymogów rolnika indywidualnego. Inaczej może wyglądać nabycie udziału od kuzynki albo dalszego krewnego, jeżeli nabywca nie mieści się w katalogu osób bliskich zbywcy lub powierzchnia i charakter nieruchomości powodują stosowanie ograniczeń ustawowych.

Jeżeli plan polega na tym, że jeden współwłaściciel ma przejąć całość lub większą część działki rolnej i spłacić pozostałych, trzeba przed wyborem trybu sprawdzić, czy zniesienie współwłasności, sprzedaż udziału, darowizna albo zamiana nie uruchomią wymogów KOWR, prawa pierwokupu, prawa nabycia albo późniejszych ograniczeń w zbyciu nieruchomości.

Darowizna udziału w gospodarstwie rolnym i spłata współwłaściciela

Darowizna udziału w nieruchomości rolnej musi być dokonana w formie aktu notarialnego. Jeżeli matka daruje udział dziecku, co do zasady wchodzi w grę zwolnienie z podatku od spadków i darowizn dla najbliższej rodziny. Przy akcie notarialnym formalności podatkowe obsługuje notariusz, jednak nadal trzeba prawidłowo określić przedmiot darowizny, wartość udziału i skutki wpisu w księdze wieczystej.

Spłata innego współwłaściciela nie musi zawsze przybrać postaci gotówki, ale przeniesienie mieszkania w zamian za udział w gruncie nie jest zwykłą techniczną spłatą. Może wymagać aktu notarialnego, odpowiedniego opisania świadczeń wzajemnych i analizy podatku od czynności cywilnoprawnych, podatku dochodowego oraz ewentualnych obciążeń hipotecznych. Taki wariant należy ocenić przed zawarciem umowy, a nie dopiero po ustaleniu wartości udziałów.

Jeżeli współwłaściciel nabywa ponad swój udział w nieruchomości i ma spłacić pozostałych, podatek od czynności cywilnoprawnych może wystąpić w części dotyczącej spłat lub dopłat. Podstawą opodatkowania jest co do zasady wartość nabyta ponad dotychczasowy udział.

Rozliczenie nakładów, podatków, pożytków i korzystania z siedliska

W sprawie o zniesienie współwłasności można rozliczyć nie tylko wartość samej nieruchomości, lecz także niektóre roszczenia między współwłaścicielami. Z art. 207 Kodeksu cywilnego wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Znaczenie mogą mieć między innymi: zapłacone podatki, koszty utrzymania budynków, nakłady na remont siedliska, korzystanie z zabudowań przez jednego współwłaściciela, czynsz dzierżawny, dopłaty bezpośrednie, faktyczne użytkowanie większego areału niż wynika z udziału oraz ewentualne bezumowne korzystanie z części nieruchomości.

Takie roszczenia należy zgłaszać w postępowaniu o zniesienie współwłasności, ponieważ art. 618 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje koncentrację rozliczeń związanych z posiadaniem rzeczy wspólnej. W praktyce oznacza to konieczność przedstawienia dokumentów, potwierdzeń przelewów, decyzji podatkowych, umów dzierżawy, zdjęć, korespondencji i wniosków dowodowych.

Koszty sądowe, notarialne i podatkowe

Jeżeli strony wybierają drogę sądową, trzeba liczyć się z opłatą od wniosku. Wniosek o zniesienie współwłasności podlega opłacie stałej 1000 zł, a jeżeli zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności – 300 zł. Wniosek o dział spadku kosztuje 500 zł, a przy zgodnym projekcie działu – 300 zł. Jeżeli dział spadku jest połączony ze zniesieniem współwłasności, opłata wynosi 1000 zł, a przy zgodnym projekcie – 600 zł.

Do tego mogą dojść zaliczki na biegłych: geodetę, rzeczoznawcę majątkowego, a czasem specjalistę z zakresu rolnictwa. W sprawach spornych koszty opinii biegłych bywają istotną częścią wydatków.

Przy czynnościach notarialnych należy doliczyć taksę notarialną zależną od wartości czynności, VAT od taksy, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz koszty wypisów aktu. Wpis prawa własności w księdze wieczystej co do zasady kosztuje 200 zł.

Zobacz również: zbycie części nieruchomości wspólnej

Jak przygotować wniosek do sądu?

Wniosek powinien wskazywać wszystkich współwłaścicieli, ich adresy, udziały, księgę wieczystą, dokładne oznaczenie nieruchomości oraz proponowany sposób zniesienia współwłasności. Jeżeli chodzi o dział spadku, trzeba dołączyć dokument potwierdzający nabycie spadku, na przykład postanowienie sądu albo akt poświadczenia dziedziczenia.

Warto załączyć aktualny odpis księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, mapę, informacje o miejscowym planie albo decyzji o warunkach zabudowy, dokumenty dotyczące podatków, dzierżawy, dopłat, nakładów i hipotek. Jeżeli proponowany jest podział fizyczny, dobrze przygotować wstępną koncepcję podziału oraz wskazać, jak każda część będzie miała dostęp do drogi publicznej.

W spornej sprawie nie należy ograniczać się do ogólnych twierdzeń. Trzeba formułować konkretne wnioski dowodowe i wskazywać, jakie okoliczności mają zostać nimi wykazane. Brak reakcji na twierdzenia drugiej strony może być niekorzystny procesowo, ponieważ sąd może uznać niektóre fakty za przyznane.

Zobacz również: księga wieczysta dla nieruchomości gruntowej

FAQ

Czy jeden współwłaściciel może zablokować zniesienie współwłasności?

Nie może trwale zablokować samego żądania zniesienia współwłasności. Może jednak kwestionować proponowany sposób podziału, wartość nieruchomości, wysokość spłat albo możliwość fizycznego podziału, co zwykle wydłuża postępowanie.

Czy sąd zawsze podzieli działkę rolną fizycznie?

Nie. Podział fizyczny jest preferowany, ale sąd go nie zastosuje, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami, zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości albo prowadziłby do znacznego obniżenia jej wartości.

Czy osoba prowadząca gospodarstwo ma pierwszeństwo w przejęciu działki?

Może mieć silniejszą pozycję, jeżeli nieruchomość tworzy gospodarstwo rolne i podział byłby sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Sąd ocenia jednak wszystkie okoliczności, w tym realne prowadzenie gospodarstwa, kwalifikacje, interes społeczno-gospodarczy i prawa pozostałych współwłaścicieli.

Czy darowizna udziału w ziemi rolnej od matki wymaga zgody KOWR?

W typowej sytuacji darowizna od matki na rzecz dziecka korzysta z ustawowych wyjątków dla osób bliskich. Trzeba jednak sprawdzić konkretną nieruchomość, jej powierzchnię, przeznaczenie, księgę wieczystą i to, czy planowane są także inne czynności, na przykład nabycie udziału od dalszego krewnego.

Co dzieje się z hipoteką po podziale działki?

Hipoteka nie znika wskutek podziału. Co do zasady może obciążać nieruchomości powstałe po podziale, chyba że wierzyciel wyrazi zgodę na inne rozwiązanie. Dlatego przed podziałem warto ustalić stanowisko banku lub innego wierzyciela hipotecznego.

Czy w sprawie można rozliczyć podatki, remonty i dopłaty?

Tak, ale roszczenia trzeba zgłosić i udowodnić. Znaczenie mogą mieć decyzje podatkowe, przelewy, faktury, umowy dzierżawy, decyzje o dopłatach i dowody korzystania z nieruchomości ponad udział.

Podsumowanie

Zniesienie współwłasności działki rolnej z siedliskiem wymaga połączenia kilku zagadnień: prawa cywilnego, postępowania sądowego, geodezji, obrotu ziemią rolną, podatków i stanu księgi wieczystej. Najprostsza jest zgodna umowa notarialna, ale gdy współwłaściciele nie potrafią się porozumieć, konieczny jest wniosek do sądu.

Przed wyborem rozwiązania trzeba ustalić, czy działkę da się fizycznie podzielić, czy tworzy ona gospodarstwo rolne, kto faktycznie z niej korzysta, jakie obciążenia widnieją w księdze wieczystej i jakie rozliczenia należy zgłosić. Przy darowiźnie udziału od rodzica oraz przejęciu udziału od dalszego krewnego szczególnie ważne jest sprawdzenie skutków podatkowych i ograniczeń wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.
3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592.
4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741.
5. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147.
6. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398.
7. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207.
8. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959.
9. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564.
10. Wyrok WSA w Szczecinie z 13 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/Sz 1297/09; wyrok WSA w Białymstoku z 10 maja 2016 r., sygn. akt II SA/Bk 234/16.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.