Zniesienie współwłasności działki rolnej z zabudową jednorodzinną

Postępowanie o zniesienie własności nieruchomości 

Tematyka, z którą się Pan do nas zwrócił, jest bardzo ciekawa, aczkolwiek dosyć problematyczna. 

Postępowanie o zniesienie współwłasności to postępowanie nieprocesowe, toczy się przed sądem po wniesieniu wniosku. Wskazać należy, że postępowanie o zniesienie współwłasności lub o dział spadku nie należą do spraw łatwych. Ale musi Pan pamiętać, że mają one charakter przymusowy, a co za tym idzie – to, czy ktoś będzie przeciwny danemu sposobowi podziału majątku, nie zmienia faktu, że ów podział i tak zostanie przeprowadzony, bowiem sąd ma taki obowiązek. Ze zgodnym podziałem możemy mieć do czynienia u notariusza i to tylko w przypadku, gdy wszyscy uczestnicy, czyli współwłaściciele, są zgodni co do samego podziału jak i do sposobu tego podziału. Proszę jednak się tym nie przejmować. Sprzeciw ewentualny tej siostrzenicy może spowodować oczywiście opóźnienia w przeprowadzeniu tejże rozprawy, choć i tak takie nie należą do postępowań krótkich, myślę, że można wskazać, iż wyniesie to minimum 3 lata i to w pierwszej instancji, o ile nikt nie będzie apelował od orzeczenia sądu. Co do kwestii rzeczoznawcy – wskazać należy, że jeśli będzie istniał spór co przedmiotu oraz gdy nieruchomość stanowi jedną całość, a chcecie Państwo podziału w sposób fizyczny bez spłat, to jak najbardziej będzie potrzebny przede wszystkim biegły z zakresu geodezji, który będzie miał za zadanie dokonać podziału fizycznego nieruchomości i to on zweryfikuje, czy jest to w ogóle możliwe. Bez takiego biegłego się na pewno nie obejdzie. Może zaistnieć również konieczność powołania biegłego z zakresu wyceny bowiem np. ktoś może kwestionować sposób wyceny czy też przyznanych jemu części nieruchomości. Tak jak piszę – bez biegłego się nie obejdzie – jest to kwestia pewna. Co do samego podziału.

Zobacz również: Czy można sprzedać działkę bez zgody współwłaściciela?

W jaki sposób może zostać zniesiona współwłasność nieruchomości?

Zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nieruchomości może polegać na:

1. podziale fizycznym nieruchomości,
2. przyznaniu nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli za spłatą na rzecz pozostałych
3. podziale cywilnym – zbyciu nieruchomości i podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy współwłaścicieli odpowiednio do wysokości ich udziałów.

Podstawowym sposobem podziału rzeczy wspólnej jest podział fizyczny. Zgodnie z art. 211 każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

W przypadku chęci zniesienia współwłasności poprzez jej przyznanie Panu na własność, sąd nakaże spłatę pozostałych współwłaścicieli, według cen rynkowych bądź według wyceny dokonanej przez biegłego sądowego. Trzecią możliwością jest zniesienie współwłasności poprzez sprzedaż nieruchomości – w tym celu sąd wydaje stosowne postanowienie i zleca dokonanie sprzedaży komornikowi sądowemu działającemu przy tym sądzie, w trybie licytacji publicznej. Jeśli nie uda się dokonać podziału nieruchomości, podziału fizycznego, a może się tak stać z uwagi na fakt, iż nieruchomość stanowi nieruchomość rolną i jako taka nie powinna ulegać rozdrobnieniu na mniejsze, więc będzie to warunek negatywny z ww. artykułu – czyli podział będzie sprzeczny z przepisami ustawy. Jednak nie musi tak wcale być, ale taką decyzje podejmie sąd – po zasięgnięciu opinii Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Działka jest dosyć spora – ponad hektar. Inaczej wygląda sytuacja, gdy w wyniku podziału gruntów rolnych mają powstać działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. W takim przypadku podział dokonywany jest zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, a co za tym idzie, jest możliwy tylko wtedy, gdy spełnione są wymogi określone w tych przepisach. Przede wszystkim podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku, gdy na danym terenie miejscowy plan nie obowiązuje, podziału dokonuje się po sprawdzeniu, czy nie jest on sprzeczny z przepisami odrębnymi oraz czy jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Poprzez przepisy odrębne należy rozumieć przepisy szczególne będące aktami prawa powszechnie obowiązującego, np. przepisy ustawy o ochronie środowiska. Znajduje to potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych – Wojewódzki Sąd Administracyjny w Wyroku z dnia 13 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/Sz 1297/09. Podobne uzasadnienie znajdziemy w wyroku z dnia 10 maja 2016 roku, sygn. akt II Sa/Bk 234/16, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku: „Jest dopuszczalne wyłącznie wtedy, gdy skutkiem ewidencyjnego podziału nieruchomości rolnej – i to niezależnie od celu podziału – jest wydzielenie przynajmniej jednej działki gruntu o powierzchni poniżej 0,3000 ha, podział ewidencyjny musi być poddany procedurze i warunkom określonym w przepisach u.g.n.”

Dlatego w mojej ocenie, jeśli nie ma innych przeszkód – są drogi dojazdowe, odpowiednie szerokości i brak innych zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – to podział fizyczny będzie możliwy.

Odnośnie zaś udziału Pańskiej mamy darowizna w formie aktu notarialnego również u notariusza to najlepsze wyjście. Zasady obrotu nieruchomościami rolnymi uległy znacznej zmianie w kwietniu 2016 roku. Owe zmiany niejako spowodowały zastój na rynku obrotu nieruchomościami rolnymi i wprowadziły spory chaos skutkujący znacznym spadkiem sprzedaży tych nieruchomości co również spowodowało zastój inwestycyjny. Na szczęście ustawodawca poszedł po przysłowiowy „rozum do głowy” i sprecyzował swoje regulacje w kolejnych nowelizacjach.

Nabywanie nieruchomości rolnych przez osoby nie będące rolnikami

 Aktualnie, bez żadnych przeszkód można nabywać nieruchomości, w tym nieruchomości rolne o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha (już niedługo będzie to 1 hektar). Nieruchomości o powierzchni większej również mogą stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, lecz pod pewnymi warunkami.

Zgodnie z treścią art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

„1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3”.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż od 30 kwietnia 2016 roku nabywcami ziemi rolnej mogą być rolnicy indywidualni, kościoły, parki narodowe, jednostki samorządu oraz Skarb Państwa. Od razu należy wyjaśnić pojęcie rolnik indywidualny. Rolnikiem indywidualnym – w rozumieniu ustawy – jest osoba która posiada kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, dodatkowo od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od pięciu lat samodzielnie na niej gospodaruje.

Zobacz również: Sprzedaż nieruchomości bez zgody współwłaściciela

Przekazanie gospodarstwa rolnego w umowie darowizny

Na szczęście z uwagi na możliwość otrzymania darowizny od swojej mamy – nie musi Pan spełniać tychże warunków. Pańska mama może darować Panu swój udział, bez żadnych przeszkód. Odbywa się to w formie aktu notarialnego. Jednak jeśli chodzi o udział siostrzenicy – czyli, jak rozumiem, córki rodzeństwa Pańskiej mamy – musiałby Pan spełnić warunki z ustawy, o której wspominam powyżej. Dlatego też najlepiej aby albo wystąpił Pan o zgodę na nabycie tej nieruchomości (w zasadzie tej części) do KOWR lub też siostrzenica najpierw darowała swój udział Pańskiej mamie – co wiązać się będzie z kosztami i podatkami, a dopiero potem mama przepisała całość na Pana. Maksymalne stawki taksy notarialnej określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Od wynagrodzenia notariusza nalicza się także podatek VAT, którego stawka wynosi 23%.

Oprócz tych kosztów do zapłaty będą jeszcze koszty wypisów mniej więcej 6,00 zł za stronę odpisu plus VAT oraz koszty zmiany w księdze wieczystej – 200 zł. Pocieszeniem pozostaje fakt, iż z uwagi na darowiznę od matki znajduje się Pani w I grupie podatkowej i nie będzie Pan obciążony podatkiem, notariusz za Pana złoży stosowną deklarację w urzędzie skarbowym.

Zobacz również: Zniesienie współwłasności działki rolnej

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.