Zniesienie współwłasności działki rolnej z siedliskiem

Pierwsze kroki przy zniesieniu współwłasności działki rolnej z siedliskiem

Zniesienie współwłasności działki rolnej z siedliskiem polega na zakończeniu wspólnego prawa kilku osób do tej samej nieruchomości. Podstawą jest art. 210 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Roszczenie to co do zasady nie zależy od zgody pozostałych współwłaścicieli.

Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału, sprawę można załatwić u notariusza. Przy nieruchomości umowa wymaga formy aktu notarialnego. Jeżeli choć jeden współwłaściciel nie zgadza się na proponowane rozwiązanie, pozostaje postępowanie sądowe w trybie nieprocesowym.

Jeżeli współwłasność powstała wskutek dziedziczenia, często właściwym rozwiązaniem jest dział spadku połączony – gdy jest to potrzebne – ze zniesieniem współwłasności. Sąd może wtedy rozstrzygnąć, komu przypadną poszczególne składniki majątku oraz jakie spłaty, dopłaty i rozliczenia należą się między uczestnikami. Z punktu widzenia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dział spadku nie powinien być jednak utożsamiany ze zwykłym zniesieniem współwłasności, ponieważ niektóre wyjątki ustawowe są dla tych sposobów nabycia różne.

Na początku należy sprawdzić księgę wieczystą, w szczególności dział II, w którym ujawnia się właścicieli, oraz dział IV dotyczący hipotek. Hipoteka nie wyklucza podziału ani zniesienia współwłasności, ale może wpływać na obciążenie nieruchomości powstałych po podziale, wysokość spłat oraz możliwość późniejszej sprzedaży lub uzyskania finansowania.

W jaki sposób może zostać zniesiona współwłasność nieruchomości?

Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić zasadniczo na trzy sposoby:

1. przez fizyczny podział nieruchomości między współwłaścicieli,
2. przez przyznanie całej nieruchomości jednemu albo kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych,
3. przez sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny stosownie do udziałów.

Podział fizyczny jest ustawowo preferowany, ale tylko wtedy, gdy jest możliwy prawnie, technicznie i gospodarczo. Z art. 211 Kodeksu cywilnego wynika, że podział nie może być sprzeczny z przepisami ustawy ani ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, a także nie może powodować istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości.

Jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy, sąd może przyznać nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli za spłatą pozostałych. Wartość spłat ustala się na podstawie wartości nieruchomości, a w razie sporu zwykle konieczna jest opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Sprzedaż rzeczy wspólnej jest rozwiązaniem stosowanym przede wszystkim wtedy, gdy podział ani przejęcie nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli nie są możliwe. Dodatkowe wyjaśnienia zawiera artykuł sprzedaż i podział działki rolnej we współwłasności.

Gospodarstwo rolne a zasady podziału między współwłaścicieli

Jeżeli działka rolna z zabudową stanowi gospodarstwo rolne, trzeba uwzględnić szczególne przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące zniesienia współwłasności gospodarstwa. Zgodnie z art. 55³ Kodeksu cywilnego gospodarstwo rolne obejmuje grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawa związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Jeżeli podział gospodarstwa byłby sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, zastosowanie mają art. 213–214 Kodeksu cywilnego. Gospodarstwo może zostać przyznane współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy. Przy braku takiej zgody sąd bierze pod uwagę przede wszystkim to, kto gospodarstwo prowadzi albo stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innej osoby. Gdy kilka osób spełnia te warunki, znaczenie ma również to, kto daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa.

Nie oznacza to, że samo powołanie się przez jednego współwłaściciela na status rolnika automatycznie przesądza wynik sprawy. Sąd może badać rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości, prowadzenie produkcji, pracę w gospodarstwie, kwalifikacje, posiadany sprzęt, dzierżawy i dopłaty oraz sytuację pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli strony chcą zakończyć współwłasność bez rozliczeń pieniężnych, pomocne może być także omówienie zniesienia współwłasności gospodarstwa bez spłat.

Podział fizyczny działki rolnej i ograniczenia geodezyjne

Możliwość fizycznego podziału działki rolnej wymaga oceny geodezyjnej, planistycznej i cywilnoprawnej. Nie należy utożsamiać tej kwestii z progiem 1 ha występującym w innych regulacjach prawa rolnego. Dla podziałów gruntów rolnych istotne są między innymi przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym próg 0,3000 ha.

Co do zasady przepisów rozdziału ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczącego podziałów nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a przy braku planu – wykorzystywanych na takie cele. Wyjątki dotyczą między innymi sytuacji, w których podział prowadziłby do wydzielenia działki mniejszej niż 0,3000 ha albo określonych nowych dróg. Wydzielenie działki rolnej lub leśnej poniżej 0,3000 ha jest zasadniczo dopuszczalne w celu powiększenia nieruchomości sąsiedniej albo regulacji granic, z zastrzeżeniem szczególnych przypadków przewidzianych ustawą.

Trzeba również sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a gdy ma to znaczenie – decyzję o warunkach zabudowy, ewidencję gruntów oraz sposób korzystania z zabudowań. Jeżeli do danego podziału stosuje się wymogi dotyczące dostępu do drogi publicznej, dostęp może być zapewniony bezpośrednio, przez drogę wewnętrzną albo przez ustanowienie odpowiedniej służebności. Przy podziale sądowym sposób dostępu warto rozstrzygnąć razem z podziałem, aby nie tworzyć kolejnego sporu.

Podobne problemy praktyczne pojawiają się przy podziale gospodarstwa po darowiźnie.

Zobacz również: opłata adiacencka po podziale gruntów rolnych.

Zniesienie współwłasności a UKUR i KOWR

Przed analizą ograniczeń ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego trzeba najpierw ustalić, czy konkretna nieruchomość podlega tej ustawie. Samo rolne oznaczenie części gruntów w ewidencji nie przesądza jeszcze o zastosowaniu wszystkich ograniczeń UKUR. Znaczenie ma między innymi rolny charakter nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, przeznaczenie w miejscowym planie oraz powierzchnia użytków rolnych.

UKUR nie stosuje się między innymi do nabycia nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Z kolei nieruchomość przeznaczona w miejscowym planie w całości na cele inne niż rolne nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu UKUR. Dopiero po ustaleniu, że ustawa ma zastosowanie, należy przejść do kolejnych pytań.

Zgoda KOWR na nabycie przy zniesieniu współwłasności

Zasadą wynikającą z art. 2a UKUR jest ograniczenie kręgu nabywców nieruchomości rolnych, ale ustawa przewiduje liczne wyjątki. Jednym z nich jest nabycie w wyniku zniesienia współwłasności. KOWR wprost wskazuje, że w takim przypadku zgoda Dyrektora Generalnego KOWR, o której mowa w art. 2a ust. 4, nie jest wymagana. Nieruchomość może więc w tym trybie nabyć także osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym.

Brak wymogu uzyskania zgody dotyczy jednak tylko jednego elementu reżimu UKUR. Nie rozstrzyga jeszcze, czy KOWR może skorzystać z prawa nabycia ani jakie obowiązki będą ciążyły na nabywcy po przejęciu nieruchomości.

Prawo pierwokupu i prawo nabycia to nie to samo co zgoda

Prawo pierwokupu wiąże się zasadniczo ze sprzedażą nieruchomości rolnej i może wymagać zawarcia umowy warunkowej oraz przeprowadzenia procedury przewidzianej w UKUR. Przy nabyciu na podstawie czynności innej niż sprzedaż, w tym umownego zniesienia współwłasności, a także na podstawie orzeczenia sądu, znaczenie może mieć natomiast prawo nabycia z art. 4 UKUR.

Dlatego przy zwykłym zniesieniu współwłasności trzeba zbadać, czy w konkretnej sytuacji zachodzi któryś z wyjątków wyłączających prawo nabycia KOWR. KOWR wskazuje w swoich wyjaśnieniach, że samo zwolnienie zniesienia współwłasności z obowiązku uzyskania zgody z art. 2a ust. 4 nie wyłącza automatycznie prawa nabycia z art. 4.

Pięcioletnie obowiązki po nabyciu – art. 2b UKUR

Art. 2b UKUR ustanawia odrębne obowiązki już po nabyciu nieruchomości rolnej. Co do zasady nabywca ma przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, a osoba fizyczna powinna prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym okresie nabyta nieruchomość co do zasady nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. W przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy lub interesem publicznym możliwe jest uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR na wcześniejsze zbycie albo oddanie nieruchomości w posiadanie.

Przepisy dotyczące nabywania nieruchomości rolnych stosuje się odpowiednio także do nabycia udziału we współwłasności nieruchomości rolnej. Oznacza to, że przejęcie przez dotychczasowego współwłaściciela dodatkowego udziału w wyniku zniesienia współwłasności również wymaga sprawdzenia skutków UKUR.

Trzeba przy tym odróżnić próg 1 ha dotyczący zwolnienia z wymogu uzyskania zgody na nabycie od wyjątków z art. 2b. Nieruchomość rolna o powierzchni mniejszej niż 1 ha może być nabyta bez zgody z art. 2a ust. 4, ale nie oznacza to automatycznego zwolnienia z obowiązków po nabyciu. Przykładowo szczególny wyjątek art. 2b obejmuje nieruchomość o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta.

Darowizna udziału w gospodarstwie rolnym i spłata współwłaściciela

Darowizna udziału w nieruchomości musi być dokonana w formie aktu notarialnego. Jeżeli matka daruje udział dziecku, co do zasady możliwe jest zwolnienie z podatku od spadków i darowizn przewidziane dla najbliższej rodziny, pod warunkiem spełnienia ustawowych przesłanek. Gdy nabycie następuje na podstawie aktu notarialnego, czynność jest objęta formalnościami wykonywanymi przez notariusza.

Na gruncie UKUR rodzinny charakter darowizny trzeba oddzielić od obowiązków nowego właściciela. To, że dziecko może nabyć nieruchomość bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR i że KOWR nie wykonuje wobec takiego nabycia prawa nabycia z art. 4, nie oznacza jeszcze zwolnienia dziecka z art. 2b. KOWR wyraźnie rozróżnia sytuację zbywcy, który w okresie pięcioletnim może skorzystać z ustawowego wyjątku i zbyć nieruchomość osobie bliskiej, od sytuacji osoby bliskiej jako nowego nabywcy, która co do zasady rozpoczyna własny okres obowiązków.

Spłata innego współwłaściciela nie musi zawsze przybrać postaci gotówki, ale przeniesienie mieszkania w zamian za udział w gruncie nie jest wyłącznie technicznym sposobem zapłaty. Taka konstrukcja może wymagać aktu notarialnego i odrębnej analizy podatku od czynności cywilnoprawnych, podatku dochodowego, obciążeń hipotecznych oraz – jeżeli przedmiotem nabycia jest nieruchomość rolna lub udział – UKUR.

Przy zniesieniu współwłasności podatek od czynności cywilnoprawnych może wystąpić w części dotyczącej spłat lub dopłat. Podstawą opodatkowania jest co do zasady wartość rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad dotychczasowy udział.

Rozliczenie nakładów, podatków, pożytków i korzystania z siedliska

W sprawie o zniesienie współwłasności można rozliczyć nie tylko wartość nieruchomości, lecz także określone roszczenia między współwłaścicielami. Z art. 207 Kodeksu cywilnego wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Znaczenie mogą mieć między innymi zapłacone podatki, koszty utrzymania budynków, nakłady na remont siedliska, czynsz dzierżawny, pożytki uzyskiwane z gruntu, sposób korzystania z zabudowań, faktyczne użytkowanie większego areału niż wynika z udziału oraz roszczenia związane z korzystaniem z nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Dopłaty rolnicze trzeba oceniać z uwzględnieniem zasad konkretnego systemu wsparcia i tego, kto faktycznie spełniał warunki do ich otrzymania.

Roszczenia związane z posiadaniem rzeczy wspólnej należy zgłaszać w postępowaniu o zniesienie współwłasności z uwzględnieniem art. 618 Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce potrzebne mogą być decyzje podatkowe, potwierdzenia przelewów, faktury, umowy dzierżawy, dokumenty dotyczące dopłat, zdjęcia, korespondencja i zeznania świadków.

Koszty sądowe, notarialne i podatkowe

Wniosek o zniesienie współwłasności podlega opłacie stałej 1000 zł, a jeżeli zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności – 300 zł. Wniosek o dział spadku kosztuje 500 zł, a przy zgodnym projekcie działu – 300 zł. Jeżeli dział spadku jest połączony ze zniesieniem współwłasności, opłata wynosi 1000 zł, a przy zgodnym projekcie działu i zniesienia współwłasności – 600 zł.

Do kosztów mogą dojść zaliczki na opinie biegłych, przede wszystkim geodety i rzeczoznawcy majątkowego, a w sprawach dotyczących gospodarstwa także specjalisty z zakresu rolnictwa. Wysokość tych wydatków zależy od zakresu opinii i stopnia skomplikowania sprawy.

Przy czynnościach notarialnych trzeba uwzględnić taksę notarialną zależną od wartości i rodzaju czynności, VAT od taksy, koszty wypisów oraz należne podatki i opłaty sądowe. Co do zasady opłata od wniosku o wpis własności do księgi wieczystej wynosi 200 zł, jednak przy wpisie własności na podstawie między innymi działu spadku albo zniesienia współwłasności ustawa przewiduje jedną opłatę stałą w wysokości 150 zł niezależnie od liczby udziałów w tym prawie.

Wniosek sądowy o zniesienie współwłasności działki z siedliskiem

Wniosek powinien wskazywać wszystkich współwłaścicieli, ich adresy, wysokość udziałów, księgę wieczystą, dokładne oznaczenie nieruchomości oraz proponowany sposób zniesienia współwłasności. Jeżeli chodzi o dział spadku, trzeba wykazać tytuł dziedziczenia, na przykład prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia.

W zależności od sprawy przydatne będą odpis księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, mapa, dokumenty planistyczne, dokumenty dotyczące podatków, dzierżawy, nakładów, hipotek i sposobu prowadzenia gospodarstwa. Jeżeli proponowany jest podział fizyczny, warto przygotować koncepcję podziału i wskazać sposób zapewnienia dostępu do drogi oraz korzystania z budynków i urządzeń.

Jeżeli proponowane rozstrzygnięcie ma doprowadzić do przejęcia przez jednego uczestnika dodatkowego udziału lub całej nieruchomości rolnej, jeszcze przed zakończeniem sprawy warto ustalić, czy nieruchomość podlega UKUR oraz czy po prawomocnym orzeczeniu powstanie obowiązek zawiadomienia KOWR w związku z prawem nabycia i obowiązki z art. 2b. Te kwestie są odrębne od samej dopuszczalności sądowego zniesienia współwłasności.

W spornej sprawie należy formułować konkretne wnioski dowodowe i wskazywać, jakie okoliczności mają zostać nimi wykazane. Warto również przedstawić własne stanowisko co do wartości nieruchomości, wysokości spłat i rozliczeń nakładów, zamiast pozostawiać te kwestie wyłącznie twierdzeniom drugiej strony.

Zobacz również: księga wieczysta dla nieruchomości gruntowej.

FAQ

Czy jeden współwłaściciel może zablokować zniesienie współwłasności?

Nie może trwale zablokować samego żądania zniesienia współwłasności. Może natomiast sprzeciwiać się konkretnemu sposobowi podziału, kwestionować wartość nieruchomości, wysokość spłat albo wykazywać, że fizyczny podział gospodarstwa byłby sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.

Czy zniesienie współwłasności ziemi rolnej wymaga zgody KOWR?

Nie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie przewidzianej w art. 2a ust. 4 UKUR. Nie oznacza to jednak, że KOWR jest w każdym przypadku poza procedurą. Przy nabyciu w wyniku umowy zniesienia współwłasności lub orzeczenia sądu trzeba osobno zbadać prawo nabycia z art. 4 i przewidziane w nim wyjątki.

Czy po przejęciu całej nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności trzeba prowadzić gospodarstwo przez 5 lat?

Co do zasady nabywca nieruchomości rolnej podlegającej UKUR wchodzi w obowiązki z art. 2b: ma przez 5 lat prowadzić gospodarstwo, w skład którego weszła nieruchomość, a w tym okresie obowiązuje również ograniczenie jej zbywania i oddawania w posiadanie. KOWR wskazuje wprost, że zasada ta dotyczy również nabycia w wyniku zniesienia współwłasności. Zawsze trzeba jednak sprawdzić, czy w konkretnej sprawie zachodzi ustawowy wyjątek.

Czy darowizna udziału od matki zwalnia dziecko z art. 2b UKUR?

Nie automatycznie. Darowizna matka → dziecko korzysta z wyjątków przewidzianych dla osoby bliskiej przy samym nabyciu i przy prawie nabycia KOWR. Dziecko jako nowy nabywca co do zasady wchodzi jednak we własne obowiązki z art. 2b, jeżeli nieruchomość podlega UKUR i nie występuje inny szczególny wyjątek.

Czy dział spadku i zwykłe zniesienie współwłasności mają takie same skutki w UKUR?

Nie. Oba sposoby nabycia są zwolnione z wymogu uzyskania zgody na nabycie, ale art. 2b wyraźnie zwalnia z 5-letnich obowiązków nieruchomość nabytą w wyniku działu spadku. Takiego ogólnego wyjątku nie przewidziano dla zwykłego zniesienia współwłasności. Również wyjątki dotyczące prawa nabycia KOWR trzeba oceniać osobno.

Co dzieje się z hipoteką po podziale nieruchomości?

Hipoteka nie znika wskutek podziału. Zależnie od rodzaju podziału i treści zabezpieczenia może obciążać nieruchomości powstałe po podziale. Jeżeli strony chcą doprowadzić do zwolnienia określonej części spod hipoteki, zwykle konieczne jest uzgodnienie tego z wierzycielem hipotecznym i dokonanie odpowiednich wpisów w księdze wieczystej.

Co sprawdzić przed podpisaniem aktu lub złożeniem wniosku?

Przy zniesieniu współwłasności działki rolnej z siedliskiem najpierw trzeba ustalić stan własności i obciążenia nieruchomości, możliwość podziału fizycznego oraz to, czy nieruchomość tworzy gospodarstwo rolne. Dopiero na tej podstawie można porównać podział, przyznanie całości jednej osobie za spłatą i sprzedaż.

Jeżeli nieruchomość podlega UKUR, analiza powinna przebiegać w trzech odrębnych etapach: czy potrzebna jest zgoda na nabycie, czy KOWR lub inny uprawniony ma prawo pierwokupu albo KOWR ma prawo nabycia oraz jakie obowiązki powstaną już po nabyciu. Szczególnie przy przejęciu dodatkowego udziału, darowiźnie rodzinnej lub łączeniu kilku czynności prawnych pominięcie jednego z tych etapów może prowadzić do błędnej oceny skutków transakcji.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ISAP, w szczególności art. 55³, 210–214.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – ISAP, w szczególności art. 618.
3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – ELI, w szczególności art. 1a, 2a, 2b, 2c i 4.
4. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Kiedy zgoda nie jest wymagana.
5. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej.
6. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Pierwokup i nabycie nieruchomości rolnych.
7. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – ISAP, w szczególności art. 92–95.
8. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – ISAP.
9. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – ISAP, w szczególności art. 41, 42 i 51.
10. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – ISAP oraz ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – ISAP.