Czy można sprzedać działkę rolną spółce z o.o.?

Czy spółka z o.o. może kupić działkę rolną o powierzchni 0,98 ha?

Tak, sprzedaż niezabudowanej działki rolnej o powierzchni 0,98 ha na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest obecnie co do zasady dopuszczalna. Wynika to z art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którym wymóg, aby nabywcą nieruchomości rolnej był rolnik indywidualny, nie dotyczy nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

W praktyce oznacza to, że spółka z o.o. nie musi być rolnikiem indywidualnym i nie musi uzyskiwać zgody Dyrektora Generalnego KOWR na samo nabycie działki rolnej o powierzchni 0,98 ha. Trzeba jednak odróżnić zgodę na nabycie od innych ograniczeń, które nadal mogą mieć znaczenie, zwłaszcza prawa pierwokupu KOWR oraz obowiązków nabywcy po zawarciu umowy.

Istotne jest również prawidłowe ustalenie, czy dana nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy. Jeżeli dla gruntu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i przewiduje on przeznaczenie inne niż rolne, działka nie będzie traktowana jako nieruchomość rolna na potrzeby tej ustawy. Jeżeli jednak planu nie ma, a w ewidencji gruntów działka ma charakter rolny, należy przyjąć ostrożnościowo, że ograniczenia z ustawy mogą mieć zastosowanie.

W szerszym ujęciu, gdy nabywca nieruchomości rolnej obowiązany jest prowadzić gospodarstwo rolne albo liczyć się z ograniczeniami w dalszym rozporządzaniu gruntem, warto sprawdzić także zasady sprzedaży działki rolnej dla różnych powierzchni.

Kiedy potrzebna jest zgoda KOWR na nabycie gruntu rolnego?

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR jest potrzebna przede wszystkim wtedy, gdy nieruchomość rolna ma powierzchnię 1 ha lub większą, a nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z jednego z ustawowych wyjątków. Dotyczy to także spółek kapitałowych, chyba że mieszczą się w szczególnych wyjątkach przewidzianych w ustawie.

Dla działek rolnych o powierzchni od 0,3 ha do 0,9999 ha zgoda na nabycie nie jest wymagana. Nie należy jednak mylić tego z wyłączeniem ustawy w całości. Pełne wyłączenie ustawy dotyczy m.in. nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Działka o powierzchni 0,98 ha mieści się zatem w uproszczonym reżimie nabycia, ale nadal może podlegać prawu pierwokupu i obowiązkom po zakupie.

Jeżeli spółka chce kupić grunt większy niż 1 ha, postępowanie jest trudniejsze. Z reguły trzeba wykazać spełnienie przesłanek ustawowych, np. brak możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi indywidualnemu, zobowiązanie nabywcy do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanym gruncie oraz brak nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. W przypadku inwestycji celu publicznego możliwa jest odrębna ścieżka wniosku nabywcy, ale wymaga ona spełnienia konkretnych warunków.

Prawo pierwokupu KOWR przy sprzedaży działki rolnej

Najważniejszą formalnością przy sprzedaży działki rolnej o powierzchni 0,98 ha może być prawo pierwokupu. Jeżeli działka jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy, a nie zachodzi wyjątek wyłączający pierwokup, strony powinny zawrzeć u notariusza warunkową umowę sprzedaży. Notariusz zawiadamia następnie KOWR, a w określonych sytuacjach także inny podmiot uprawniony, np. dzierżawcę spełniającego ustawowe warunki.

KOWR może wykonać prawo pierwokupu w terminie miesiąca od otrzymania zawiadomienia o warunkowej umowie sprzedaży. Jeżeli KOWR nie złoży oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, poinformuje o nieskorzystaniu z tego prawa albo upłynie ustawowy termin, strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność na spółkę z o.o.

Jeżeli działka jest dzierżawiona, koniecznie trzeba ustalić, czy dzierżawcy przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. W wielu sprawach to właśnie umowa dzierżawy, jej data, forma i czas wykonywania przesądzają o kolejności czynności notarialnych.

Obowiązki spółki po zakupie działki rolnej

Nabycie działki rolnej przez spółkę z o.o. nie kończy analizy prawnej. Zasadą z art. 2b ustawy jest obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. W tym samym okresie nieruchomość nie może być co do zasady zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom, np. w dzierżawę, użyczenie lub użytkowanie.

Ustawa przewiduje wyjątki, ale w przypadku działki o powierzchni 0,98 ha położonej na terenie wiejskim nie działa automatyczne zwolnienie dotyczące nieruchomości rolnych mniejszych niż 1 ha położonych w granicach administracyjnych miasta. Jeżeli spółka planuje szybkie wniesienie gruntu aportem, sprzedaż, dzierżawę lub przekazanie go innemu podmiotowi, trzeba wcześniej ocenić, czy konieczna będzie zgoda KOWR na zbycie lub oddanie nieruchomości w posiadanie przed upływem 5 lat.

Zgoda na wcześniejsze zbycie lub oddanie gruntu w posiadanie jest wydawana w drodze decyzji administracyjnej, gdy przemawia za tym ważny interes nabywcy nieruchomości rolnej albo interes publiczny. Zgoda taka jest ważna rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Działka rolna a planowana inwestycja budowlana

To, że spółka może kupić działkę rolną o powierzchni 0,98 ha, nie oznacza jeszcze, że może od razu rozpocząć na niej inwestycję budowlaną. Nabycie własności gruntu i możliwość zabudowy to dwa odrębne zagadnienia.

Jeżeli teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, trzeba zweryfikować możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy albo inną właściwą ścieżkę planistyczną. W zależności od klasy gruntu, lokalizacji i rodzaju inwestycji może być również potrzebne wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. W przypadku gruntów wyższych klas albo gruntów położonych poza obszarem zwartej zabudowy ograniczenia mogą być istotne.

Warto też pamiętać, że późniejsze uchwalenie planu miejscowego przeznaczającego nieruchomość na cele inne niż rolne może mieć znaczenie dla niektórych obowiązków z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ale nie zastępuje analizy wymaganej na dzień zawierania umowy.

Jak przygotować sprzedaż działki rolnej spółce z o.o.?

Przed zawarciem umowy warto zgromadzić dokumenty, które pozwolą notariuszowi i stronom prawidłowo ocenić transakcję. W szczególności należy sprawdzić księgę wieczystą, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, przeznaczenie w miejscowym planie albo zaświadczenie o jego braku, umowy dzierżawy oraz informacje o obciążeniach nieruchomości.

Sprzedający powinien również ustalić skutki podatkowe sprzedaży. Inne konsekwencje mogą wystąpić przy sprzedaży gruntu wykorzystywanego w gospodarstwie, inne przy sprzedaży majątku prywatnego, a jeszcze inne przy transakcji powiązanej ze spółką, której wspólnikiem jest sprzedający.

FAQ

Czy spółka z o.o. musi być rolnikiem, aby kupić działkę rolną 0,98 ha?

Nie. Przy nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha nabywca nie musi być rolnikiem indywidualnym. Spółka z o.o. może więc co do zasady kupić taką działkę bez zgody KOWR na nabycie.

Czy przy sprzedaży działki 0,98 ha KOWR ma prawo pierwokupu?

Może mieć. Jeżeli działka jest nieruchomością rolną i nie zachodzi ustawowy wyjątek, najpierw zawiera się warunkową umowę sprzedaży, a KOWR ma miesiąc na ewentualne wykonanie prawa pierwokupu.

Czy działkę rolną poniżej 0,3 ha można sprzedać swobodnie?

Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Nie wyłącza to jednak obowiązku sprawdzenia innych przepisów, np. planistycznych, podatkowych lub dotyczących księgi wieczystej.

Czy spółka może od razu wydzierżawić kupioną działkę rolną?

Zwykle nie bez dodatkowej analizy. Przez 5 lat od nabycia nieruchomość rolna nie może być co do zasady zbyta ani oddana w posiadanie innemu podmiotowi, np. w dzierżawę lub użyczenie. Wcześniejsze oddanie gruntu w posiadanie może wymagać zgody KOWR.

Czy zakup działki rolnej pozwala automatycznie rozpocząć budowę?

Nie. Możliwość zabudowy zależy od przepisów planistycznych, przeznaczenia terenu, ewentualnej decyzji o warunkach zabudowy, klasy gruntu i wymagań dotyczących wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.

Co grozi za pominięcie procedury z KOWR?

Nabycie nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z ustawą może być nieważne. Dotyczy to zwłaszcza pominięcia wymaganych zawiadomień, naruszenia prawa pierwokupu albo zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat bez wymaganej zgody.

Podsumowanie

Sprzedaż działki rolnej o powierzchni 0,98 ha spółce z o.o. jest możliwa i nie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR na samo nabycie, ponieważ nieruchomość ma mniej niż 1 ha. Transakcja nie jest jednak całkowicie swobodna. W praktyce trzeba sprawdzić, czy działka jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy, czy istnieje dzierżawca uprawniony do pierwokupu, czy KOWR może wykonać prawo pierwokupu oraz jakie obowiązki będą ciążyć na spółce po zakupie.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest przygotowanie transakcji z udziałem notariusza i wcześniejsza analiza dokumentów nieruchomości. Szczególnej ostrożności wymaga sytuacja, w której spółka planuje inwestycję budowlaną, szybkie zbycie gruntu, dzierżawę albo wykorzystanie działki w sposób inny niż rolniczy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592.
2. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, informacje o zgodach na nabycie nieruchomości rolnych - gov.pl/web/kowr/zgody-na-nabycie-nieruchomosci-rolnych.
3. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, informacje o pierwokupie i nabyciu nieruchomości rolnych - gov.pl/web/kowr/pierwokup-i-nabycie-nieruchomosci-rolnych.
4. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, informacje o obowiązkach nabywcy i zgodach na zbycie nieruchomości - gov.pl/web/kowr/zgody-na-zbycie-nieruchomosci.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.