Zakup ziemi rolnej prywatnie czy na spółkę

Co sprawdzić przed zakupem ziemi rolnej pod inwestycję?

Przy zakupie działki rolnej z myślą o przyszłej hali biurowo-magazynowej najważniejsze nie jest samo oznaczenie gruntu jako rolnego, ale to, czy działkę będzie można legalnie wykorzystać pod planowaną inwestycję. Trzeba sprawdzić zwłaszcza wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, klasę bonitacyjną gruntu, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, dostęp do drogi publicznej, media oraz ewentualne ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

W praktyce warto też sprawdzić księgę wieczystą, służebności, hipoteki, dzierżawy, roszczenia osób trzecich i to, czy sprzedający nie zawarł umów, które mogą utrudnić późniejsze korzystanie z działki. Pomocny może być tu poradnik o tym, jak bezpiecznie sprawdzić działkę rolną przed zakupem.

Działka 2000 m² a ograniczenia KOWR

Działka o powierzchni 2000 m² ma 0,2 ha. Jeżeli powierzchnia użytków rolnych w tej nieruchomości jest mniejsza niż 0,3 ha, przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego co do zasady nie będą miały zastosowania. To istotne, bo przy większych nieruchomościach rolnych mogą pojawić się dodatkowe ograniczenia, prawo pierwokupu albo konieczność uzyskania zgody KOWR.

Nie należy jednak oceniać tego wyłącznie po potocznym opisie działki. Decydujące znaczenie mają dokumenty: ewidencja gruntów i budynków, księga wieczysta, powierzchnia użytków rolnych oraz przeznaczenie nieruchomości. Jeśli działka jest częścią większej transakcji albo ma nietypowy stan prawny, notariusz powinien zweryfikować, czy ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego rzeczywiście nie blokuje nabycia.

Zakup ziemi rolnej jako osoba prywatna

Zakup prywatny jest zwykle prostszy organizacyjnie, szczególnie gdy nie ma jeszcze konkretnego harmonogramu inwestycji. Osoba prywatna zachowuje większą elastyczność: może działkę trzymać jako majątek prywatny, sprzedać ją, wydzierżawić albo później wnieść do spółki, choć każda z tych czynności może mieć własne skutki podatkowe.

Trzeba jednak pamiętać, że grunty nie podlegają amortyzacji. Sama cena zakupu, taksa notarialna czy opłaty sądowe nie staną się bieżącym kosztem uzyskania przychodu tylko dlatego, że w przyszłości działka może zostać wykorzystana inwestycyjnie. Wydatki na nabycie zwiększają wartość podatkową gruntu i mają znaczenie przede wszystkim przy jego odpłatnym zbyciu.

Jeżeli działka pozostanie majątkiem prywatnym i nie będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej, późniejsza sprzedaż może być oceniana według zasad właściwych dla prywatnego zbycia nieruchomości. Znaczenie ma wówczas m.in. pięcioletni termin liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Więcej o podobnym ryzyku podatkowym piszemy przy temacie sprzedaży pola rolnego przed upływem 5 lat.

Zakup ziemi rolnej przez spółkę z o.o.

Zakup przez spółkę z o.o. może być korzystniejszy, gdy działka od początku ma służyć działalności gospodarczej, a przyszła hala będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT. W takim wariancie łatwiej wykazać związek zakupu z działalnością spółki, finansowaniem inwestycji i przyszłymi przychodami. Z tym problemem łączy się jeszcze jedno zagadnienie: zakup ziemi rolnej przez cudzoziemca spoza UE. Może to wpływać na wymagane dokumenty, tryb transakcji oraz obowiązki wobec KOWR.

Nie oznacza to jednak automatycznej korzyści podatkowej. W CIT, podobnie jak w PIT, grunty nie podlegają amortyzacji. Cena nabycia gruntu nie jest bieżącym kosztem podatkowym, lecz co do zasady kosztem rozpoznawanym przy sprzedaży. Amortyzacji mogą podlegać dopiero budynki, budowle albo określone nakłady inwestycyjne, o ile spełniają warunki z przepisów podatkowych.

Przy spółce trzeba też pamiętać o wymogach korporacyjnych. Co do zasady nabycie nieruchomości przez spółkę z o.o. wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa spółki stanowi inaczej. Dodatkowo przy czynnościach o znacznej wartości może mieć znaczenie art. 230 Kodeksu spółek handlowych, dlatego przed aktem notarialnym należy sprawdzić umowę spółki, kapitał zakładowy i treść wymaganych uchwał.

VAT, PCC i status sprzedającego

Najczęstszy błąd polega na założeniu, że zakup gruntu przez spółkę zawsze pozwoli odliczyć VAT. Prawo do odliczenia podatku naliczonego powstaje tylko wtedy, gdy po stronie sprzedającego wystąpi VAT, nabywca jest podatnikiem VAT, a zakup będzie wykorzystywany do czynności opodatkowanych.

Przy sprzedaży niezabudowanego gruntu znaczenie ma to, czy jest to teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT. Za teren budowlany uznaje się grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy. Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane korzysta zasadniczo ze zwolnienia z VAT. Wtedy nabywca nie odliczy VAT, bo podatek nie wystąpi, a transakcja może podlegać PCC.

Jeżeli sprzedającym jest osoba prywatna, która nie działa w charakterze podatnika VAT, transakcja również może nie być objęta VAT. Dlatego przed wyborem wariantu prywatnie czy na spółkę trzeba ustalić status sprzedającego, przeznaczenie działki, dokumenty planistyczne i sposób udokumentowania transakcji.

Czy zmieniać status działki rolnej przed zakupem?

Nie zawsze warto wymagać od obecnego właściciela natychmiastowego przekształcenia gruntu na przemysłowy. Taka zmiana nie jest zwykłą formalnością między stronami umowy sprzedaży. W praktyce trzeba ustalić, czy dla terenu obowiązuje miejscowy plan, jakie przeznaczenie przewiduje plan, czy możliwa jest decyzja o warunkach zabudowy oraz czy później konieczne będzie wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Przy gruntach lepszych klas, zwłaszcza klas I-III poza granicami miast, procedury mogą być trudniejsze i bardziej czasochłonne. Dodatkowo wyłączenie gruntu z produkcji rolnej może wiązać się z należnościami i opłatami rocznymi, co przy inwestycji magazynowo-biurowej może być ważnym kosztem. Podobne problemy opisujemy szerzej w artykule o przekształceniu działki rolnej na budowlaną po odmowie gminy.

Jeżeli inwestycja jest planowana dopiero za 3-5 lat, rozsądniejszym rozwiązaniem może być zabezpieczenie potencjału inwestycyjnego działki przed zakupem: uzyskanie wypisu z planu miejscowego, analiza możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy, sprawdzenie klasy gruntu i warunków wyłączenia z produkcji rolnej. Sama niska danina roczna nie powinna być decydująca, jeśli później działki nie da się wykorzystać pod halę.

Podatek rolny czy od nieruchomości przy zakupie ziemi prywatnie lub na spółkę?

Niższy roczny podatek jest możliwy wtedy, gdy grunt pozostaje użytkiem rolnym i nie jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza. Po zmianie sposobu wykorzystania, zajęciu gruntu pod inwestycję albo zmianie klasyfikacji może pojawić się podatek od nieruchomości, często według stawek właściwych dla działalności gospodarczej.

Przy zakupie przez spółkę z o.o. trzeba ten element sprawdzić szczególnie ostrożnie. Samo posiadanie działki przez przedsiębiorcę może zwiększać ryzyko sporu o właściwy sposób opodatkowania, zwłaszcza jeżeli działka jest przygotowywana pod inwestycję, ogrodzona, utwardzona, wykorzystywana składowo albo faktycznie służy działalności gospodarczej.

Jaki wariant jest bezpieczniejszy w opisanej sytuacji?

Jeżeli działka ma 2000 m², nie ma jeszcze pewnej decyzji inwestycyjnej, a budowa hali jest rozważana dopiero za kilka lat, nie można z góry wskazać jednej uniwersalnej odpowiedzi. Zakup prywatny może być prostszy i bardziej elastyczny, jeśli jest to raczej lokata kapitału. Zakup przez spółkę może być korzystniejszy, jeżeli od początku wiadomo, że grunt będzie składnikiem majątku firmowego, a przyszła inwestycja będzie służyła czynnościom opodatkowanym VAT.

Najbezpieczniej przed podpisaniem aktu notarialnego przygotować krótką analizę: czy działka jest objęta ograniczeniami KOWR, czy ma potencjał pod zabudowę magazynowo-biurową, czy sprzedaż będzie opodatkowana VAT, czy wystąpi PCC, jakie będą koszty odrolnienia i czy zakup przez spółkę wymaga uchwał wspólników. Jeżeli któryś z tych elementów jest niepewny, warto rozważyć umowę przedwstępną z warunkami, np. uzależniającą zakup od uzyskania dokumentów planistycznych albo interpretacji podatkowej.

FAQ

Czy działkę rolną 2000 m² może kupić spółka z o.o.?

Tak, ale trzeba sprawdzić dokumenty działki. Jeżeli powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego co do zasady nie będą miały zastosowania. Przy innych stanach faktycznych mogą pojawić się obowiązki związane z KOWR.

Czy zakup na spółkę zawsze pozwala odliczyć VAT?

Nie. Odliczenie VAT zależy od tego, czy transakcja jest opodatkowana VAT, czy spółka jest podatnikiem VAT i czy grunt będzie służył czynnościom opodatkowanym. Jeżeli sprzedaż jest zwolniona z VAT albo sprzedający nie działa jako podatnik VAT, spółka nie odliczy VAT z samego zakupu.

Czy grunt rolny można amortyzować?

Nie. Grunty nie podlegają amortyzacji ani u osoby fizycznej, ani w spółce z o.o. Amortyzacji mogą podlegać dopiero określone budynki, budowle lub inne środki trwałe wytworzone albo nabyte na potrzeby działalności, jeżeli spełniają warunki podatkowe.

Czy lepiej odrolnić działkę przed zakupem?

To zależy od planów inwestycyjnych. Jeśli zakup ma służyć budowie hali, warto przed zakupem ustalić, czy taka zabudowa jest możliwa. Nie zawsze jednak trzeba od razu zmieniać status działki, bo procedura może być długa, kosztowna i zależna od gminy oraz klasy gruntu.

Czy niższy podatek rolny powinien przesądzać o pozostawieniu gruntu jako rolnego?

Nie powinien być jedynym argumentem. Niski podatek roczny jest korzystny tylko wtedy, gdy nie blokuje celu inwestycyjnego. Jeżeli działka ma w przyszłości służyć hali, ważniejsze są plan miejscowy, możliwość uzyskania WZ, odrolnienie, dostęp do drogi i koszty wyłączenia z produkcji rolnej.

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
• Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w szczególności art. 2 pkt 33, art. 43 ust. 1 pkt 9 i art. 86 ust. 1.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 22c i art. 23 ust. 1 pkt 1.
• Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, w szczególności art. 16 ust. 1 pkt 1 i art. 16c.
• Kodeks spółek handlowych, w szczególności art. 228 pkt 4 i art. 230.
• KOWR - zgody na nabycie nieruchomości rolnych.
• Biznes.gov.pl - wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.