Zakup gruntu rolnego pod farmę fotowoltaiczną powyżej 1 ha

Stan prawny na 25 maja 2026 r. Podstawowe znaczenie ma ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, dalej: UKUR. Ustawa ta ogranicza obrót nieruchomościami rolnymi, ale nie każda działka opisana potocznie jako rolna będzie objęta tymi ograniczeniami.

Czy nierolnik może kupić grunt rolny pod farmę fotowoltaiczną?

Tak, ale odpowiedź zależy od powierzchni nieruchomości, jej przeznaczenia w planie miejscowym, położenia, klasyfikacji w ewidencji gruntów oraz celu, na jaki ma być wykorzystywana po zakupie.

Zgodnie z UKUR nieruchomością rolną jest nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. W praktyce pierwszym krokiem powinno być więc ustalenie, czy cała działka jest w miejscowym planie przeznaczona na cele inne niż rolne, np. produkcyjne, usługowe, energetyczne albo infrastrukturalne. Jeżeli tak, ograniczenia z UKUR mogą w ogóle nie mieć zastosowania.

Jeżeli jednak działka pozostaje nieruchomością rolną, obowiązuje zasada z art. 2a ust. 1 UKUR: nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jednym z najważniejszych wyjątków jest nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Ważne: ustawa mówi o powierzchni mniejszej niż 1 ha, a więc działka o powierzchni dokładnie 1,0000 ha nie mieści się w tym wyjątku. Powiązane zagadnienie opisuje materiał zakup ziemi rolnej przez nierolnika.

Limit 1 ha i najważniejsze wyjątki

W obrocie gruntami rolnymi trzeba odróżnić kilka sytuacji. Po pierwsze, przepisów UKUR nie stosuje się m.in. do nabycia nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Po drugie, wymóg nabywania ziemi przez rolnika indywidualnego nie dotyczy nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Po trzecie, wyjątki obejmują także m.in. nabycie przez osobę bliską zbywcy, dziedziczenie, zapis windykacyjny, zniesienie współwłasności, podział majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa, dział spadku, postępowanie egzekucyjne i upadłościowe oraz niektóre szczególne przypadki wskazane w ustawie.

Nie oznacza to jednak, że każda transakcja poniżej 1 ha jest całkowicie wolna od ryzyk. Notariusz powinien ocenić m.in. status nieruchomości, ewentualne prawo pierwokupu dzierżawcy, uprawnienia KOWR oraz to, czy nie dochodzi do obejścia ustawy przez sztuczne dzielenie transakcji. Przy większych projektach fotowoltaicznych takie ryzyko jest realne, zwłaszcza gdy inwestor planuje nabyć kilka sąsiadujących działek od tego samego właściciela.

Osobną zasadą są obowiązki po zakupie. Co do zasady nabywca nieruchomości rolnej ma prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat, a w tym czasie nie może jej zbyć ani oddać w posiadanie innemu podmiotowi. Od tej zasady są wyjątki, np. dla nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta, oraz dla nieruchomości, dla której po nabyciu uchwalono miejscowy plan przeznaczający ją na cele inne niż rolne.

Zgoda KOWR na zakup gruntu rolnego powyżej 1 ha

Jeżeli nierolnik chce kupić nieruchomość rolną o powierzchni co najmniej 1 ha i nie korzysta z ustawowego wyjątku, transakcja może wymagać zgody Dyrektora Generalnego KOWR wydawanej w drodze decyzji administracyjnej. Wniosek może złożyć m.in. zbywca nieruchomości rolnej albo, w określonych przypadkach, nabywca.

Najczęściej analizowana ścieżka to wniosek zbywcy. W takim wariancie zbywca powinien wykazać, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi indywidualnemu, nabywca zobowiązuje się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości, nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych, a cena sprzedaży nie jest niższa niż 95% ceny z ogłoszenia o nieruchomości rolnej. Ogłoszenie o zamiarze sprzedaży powinno zawierać m.in. oznaczenie nieruchomości, powierzchnię, klasę bonitacyjną, rodzaj użytków, informacje o przeznaczeniu w planie albo decyzjach oraz cenę. Termin składania odpowiedzi nie może być krótszy niż 30 dni.

Druga ścieżka dotyczy wniosku nabywcy, gdy nieruchomość położona jest w obszarze rozmieszczenia inwestycji celu publicznego albo w granicach linii rozgraniczających teren lokalizacji takiej inwestycji, a nabywca zobowiąże się rozpocząć inwestycję w terminie 12 miesięcy od nabycia i wskaże termin jej zrealizowania. Komercyjna farma fotowoltaiczna co do zasady nie powinna być automatycznie traktowana jako inwestycja celu publicznego tylko dlatego, że wytwarza energię elektryczną. Każdorazowo trzeba zbadać dokumenty planistyczne i charakter konkretnej inwestycji.

Wniosek o zgodę składa się w oryginale do oddziału terenowego KOWR właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Do wniosku zwykle dołącza się m.in. wypis z ewidencji gruntów i budynków, odpis księgi wieczystej albo numer księgi, zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym oraz dokumenty potwierdzające spełnienie przesłanek ustawowych. Zgoda, o której mowa w art. 2a ust. 4 UKUR, jest ważna rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Farma fotowoltaiczna a obowiązek prowadzenia działalności rolniczej

To kluczowy problem praktyczny. Prowadzenie farmy fotowoltaicznej nie jest prowadzeniem działalności rolniczej w rozumieniu UKUR, bo działalność rolnicza oznacza działalność wytwórczą w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Jeżeli więc inwestor kupuje grunt rolny na podstawie zgody, w której zobowiązuje się do prowadzenia działalności rolniczej, późniejsze przeznaczenie całego gruntu pod panele fotowoltaiczne może być sprzeczne z przyjętym zobowiązaniem.

Rozwiązaniem może być wcześniejsze ustalenie, że nieruchomość nie jest objęta UKUR, bo w całości jest przeznaczona w planie miejscowym na cele inne niż rolne, albo doprowadzenie do prawidłowej zmiany przeznaczenia przed rozpoczęciem inwestycji. Trzeba jednak pamiętać, że zmiana przeznaczenia gruntu i wyłączenie z produkcji rolnej to odrębne zagadnienia od samego nabycia ziemi.

Przy gruntach IV klasy często łatwiej przeprowadzić inwestycję niż na gruntach klas I-III, ale nie oznacza to braku formalności. Należy sprawdzić, czy grunt jest pochodzenia mineralnego czy organicznego, jakie jest jego przeznaczenie w planie miejscowym, czy potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy, decyzja środowiskowa, pozwolenie na budowę lub zgłoszenie oraz decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej. Zakres obowiązków zależy od parametrów inwestycji i dokumentów planistycznych gminy.

Co sprawdzić przed zakupem gruntu pod farmę fotowoltaiczną?

Przed zakupem gruntu rolnego pod farmę fotowoltaiczną należy przeprowadzić due diligence nieruchomości. W szczególności trzeba sprawdzić księgę wieczystą, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, klasy bonitacyjne, powierzchnię użytków rolnych, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy, dostęp do drogi publicznej, dostępność przyłączenia do sieci, umowy dzierżawy, służebności i ewentualne roszczenia osób trzecich. Z tym problemem łączy się jeszcze jedno zagadnienie: dzierżawa gruntu rolnego pod farmę wiatrową. Znaczenie mają tu zarówno treść umowy, jak i sposób jej wykonywania lub zakończenia.

Jeżeli nieruchomość jest dzierżawiona, trzeba zweryfikować, czy dzierżawcy nie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. Przy braku uprawnionego dzierżawcy albo niewykonaniu przez niego prawa pierwokupu, w określonych przypadkach prawo pierwokupu może przysługiwać KOWR. Błąd w procedurze zawiadomienia może prowadzić do poważnych konsekwencji dla całej transakcji.

Konsekwencje naruszenia przepisów UKUR

Nabycie nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami UKUR może być nieważne. Dotyczy to w szczególności dokonania czynności bez wymaganych zawiadomień, bez wymaganej zgody albo w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia lub dokumenty. KOWR może również kontrolować wykonywanie zobowiązań nabywcy i w określonych przypadkach wystąpić do sądu o nabycie własności nieruchomości przez KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa.

Przy inwestycjach fotowoltaicznych ryzyko jest szczególnie istotne, ponieważ zakup gruntu jest zwykle tylko pierwszym etapem projektu. Nawet skuteczne nabycie nieruchomości nie przesądza jeszcze o możliwości budowy farmy. Potrzebne mogą być dalsze decyzje administracyjne, uzgodnienia środowiskowe, warunki przyłączenia i zgodność inwestycji z dokumentami planistycznymi.

FAQ

Podsumowanie

Zakup gruntu rolnego pod farmę fotowoltaiczną przez nierolnika jest możliwy, ale przy nieruchomościach o powierzchni co najmniej 1 ha wymaga szczególnej ostrożności. Najbezpieczniej zacząć od ustalenia, czy działka w ogóle jest nieruchomością rolną w rozumieniu UKUR. Jeżeli w całości jest przeznaczona w planie miejscowym na cele inne niż rolne, ograniczenia ustawy mogą nie mieć zastosowania.

Jeżeli działka nadal jest nieruchomością rolną, trzeba zbadać limit 1 ha, wyjątki ustawowe, ewentualną zgodę KOWR, prawo pierwokupu, obowiązek prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat oraz zgodność planowanej farmy PV z przeznaczeniem gruntu. W praktyce decyzja o zakupie powinna być poprzedzona analizą prawną dokumentów nieruchomości i modelu inwestycji.

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1653, ISAP.
• Informacje Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa: zgody na nabycie nieruchomości rolnych oraz UKUR - obrót gruntami rolnymi.
• Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ISAP.