Dzierżawa ziemi rolnej a agroturystyka – kiedy nie trzeba zakładać firmy?

Czy dzierżawca ziemi może prowadzić agroturystykę?

Tak, co do zasady dzierżawca gruntów rolnych może prowadzić agroturystykę, jeżeli faktycznie włada gospodarstwem rolnym i świadczy usługi w tym gospodarstwie. Przepisy nie wymagają, aby rolnik był właścicielem wszystkich gruntów. Dla oceny, czy istnieje gospodarstwo rolne, znaczenie ma również posiadanie gruntów, w tym posiadanie wynikające z dzierżawy.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów sklasyfikowanych jako użytki rolne, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha albo 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej. Ważne jest przy tym, aby grunty nie były zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Usługi agroturystyczne mogą świadczyć rolnicy w gospodarstwie rolnym. Jeżeli planowana działalność agroturystyczna ma być wykonywana na gruntach dzierżawionych, kluczowe jest więc nie tylko samo podpisanie umowy, lecz także realne prowadzenie gospodarstwa i możliwość wykazania tego przed gminą lub innym organem.

Dzierżawa 1,5 ha gruntów ornych może spełniać warunek powierzchniowy, ale trzeba sprawdzić, czy są to grunty rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym oraz czy umowa dzierżawy daje dzierżawcy rzeczywiste prawo korzystania z nich. Uprawnienia rolnicze i zamieszkanie na wsi mogą pomóc w wykazaniu związku z gospodarstwem, ale same w sobie nie zastępują warunku prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Rejestracja agroturystyki w gminie

Rejestracja agroturystyki nie polega zazwyczaj na zakładaniu firmy, lecz na zgłoszeniu obiektu noclegowego do ewidencji prowadzonej przez gminę. Chodzi o ewidencję innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie. Prowadzi ją wójt, burmistrz albo prezydent miasta właściwy ze względu na miejsce położenia obiektu.

W praktyce urząd gminy może żądać danych obiektu, liczby miejsc noclegowych, informacji o zakresie usług, oświadczenia o spełnianiu wymagań sanitarnych, przeciwpożarowych i budowlanych oraz dokumentu potwierdzającego tytuł prawny do nieruchomości. Przy dzierżawie takim dokumentem będzie przede wszystkim pisemna umowa dzierżawy.

Jeżeli gmina ma wątpliwości, może poprosić o okazanie umowy dzierżawy, wypisu z ewidencji gruntów, informacji podatkowych albo innych dokumentów potwierdzających prowadzenie gospodarstwa. Poświadczenie podpisów u notariusza zwykle nie jest ustawowym warunkiem ważności umowy dzierżawy, ale może ułatwić wykazanie autentyczności dokumentu i ograniczyć spory dowodowe.

Przed rozpoczęciem przyjmowania gości warto upewnić się, czy obiekt spełnia minimalne wymagania dla innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie. Dotyczy to m.in. wyposażenia, bezpieczeństwa, stanu sanitarnego, ochrony przeciwpożarowej i zgodności sposobu użytkowania budynku z przepisami budowlanymi.

Czy trzeba zakładać działalność gospodarczą w CEIDG?

Nie zawsze. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo przedsiębiorców przepisów tej ustawy nie stosuje się do wynajmowania przez rolników pokoi, sprzedaży posiłków domowych i świadczenia w gospodarstwach rolnych innych usług związanych z pobytem turystów. Oznacza to, że rolnik mieszczący się w tym zakresie nie musi dokonywać wpisu do CEIDG tylko dlatego, że przyjmuje turystów w gospodarstwie.

Wyłączenie to ma jednak granice. Jeżeli działalność zaczyna przypominać typowy obiekt hotelowy, restaurację, centrum imprezowe, najem domków niezwiązany z gospodarstwem albo zorganizowane usługi turystyczne wykraczające poza pobyt turystów w gospodarstwie, organ może uznać, że nie jest to już agroturystyka objęta wyłączeniem. Wtedy konieczna może być rejestracja działalności gospodarczej i spełnienie dodatkowych obowiązków podatkowych, sanitarnych, budowlanych lub branżowych.

Istotne jest również, aby usługi były świadczone w gospodarstwie rolnym. Samo posiadanie działki na wsi albo dzierżawa niewykorzystywana rolniczo mogą nie wystarczyć, jeżeli w rzeczywistości prowadzony jest wyłącznie komercyjny najem turystyczny bez związku z gospodarstwem.

Podatki przy agroturystyce

Najczęściej powtarzanym uproszczeniem jest twierdzenie, że każda agroturystyka rolnika jest zwolniona z podatku dochodowego. Tak nie jest. Zwolnienie z PIT, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmuje dochody z wynajmu pokoi gościnnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, jeżeli pokoje są wynajmowane osobom przebywającym na wypoczynku, a liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu. Zwolnienie obejmuje także dochody z wyżywienia tych osób.

Jeżeli wynajem dotyczy większej liczby pokoi, obiektu położonego poza terenem wiejskim, budynku niemieszkalnego, domków, apartamentów albo osób, które nie przebywają na wypoczynku, trzeba rozważyć opodatkowanie na zasadach właściwych dla danego modelu działalności. Może to oznaczać ryczałt, zasady ogólne albo inne obowiązki, zależnie od konkretnej sytuacji.

Oddzielnie należy ocenić podatek rolny i podatek od nieruchomości. Dzierżawca prywatnych gruntów nie zawsze staje się podatnikiem podatku rolnego. Ustawa o podatku rolnym przewiduje sytuacje, w których podatnikiem może być posiadacz lub dzierżawca, ale przy typowej umowie dzierżawy między osobami prywatnymi podatnikiem często pozostaje właściciel, chyba że zachodzi szczególny przypadek przewidziany w ustawie. Nie przekreśla to automatycznie możliwości wykazania posiadania gospodarstwa, ale wymaga prawidłowego ustalenia z gminą.

Jeżeli część budynku lub gruntu zostanie zajęta na działalność gospodarczą wykraczającą poza rolniczą agroturystykę, gmina może badać również skutki w podatku od nieruchomości. Dlatego warto zawczasu ustalić, czy planowany model mieści się w agroturystyce rolniczej, czy jest już działalnością gospodarczą.

Co powinno znaleźć się w umowie dzierżawy?

Umowa dzierżawy powinna jasno wskazywać strony, położenie i oznaczenie gruntów, powierzchnię, czas trwania, czynsz albo inne świadczenia, sposób korzystania z gruntu oraz zgodę właściciela na prowadzenie gospodarstwa i usług agroturystycznych, jeżeli taka działalność ma być wykonywana przy wykorzystaniu dzierżawionego gruntu lub zabudowań.

Warto również uregulować, kto ponosi koszty podatków, utrzymania nieruchomości, remontów, mediów, ubezpieczenia i ewentualnych dostosowań obiektu. Jeżeli w ramach agroturystyki mają być wykorzystywane budynki należące do właściciela, sama dzierżawa gruntu może nie wystarczyć. Trzeba mieć tytuł prawny także do budynku albo pomieszczeń przeznaczonych dla gości.

Dla celów dowodowych najbezpieczniejsza jest forma pisemna. Poświadczenie podpisów u notariusza nie jest co do zasady konieczne dla ważności zwykłej dzierżawy, ale bywa praktyczne, gdy umowa ma być przedstawiana w urzędzie albo gdy strony chcą ograniczyć ryzyko późniejszego kwestionowania dokumentu.

Jak bezpiecznie rozpocząć agroturystykę na dzierżawionej ziemi?

Przed rozpoczęciem przyjmowania gości warto wykonać kilka kroków. Po pierwsze, sprawdzić klasyfikację i powierzchnię gruntów oraz to, czy przekraczają 1 ha albo 1 ha przeliczeniowy. Po drugie, zawrzeć pisemną umowę dzierżawy obejmującą faktyczny zakres korzystania z nieruchomości. Po trzecie, ustalić w gminie kwestie podatku rolnego, podatku od nieruchomości i wpisu obiektu do ewidencji. Po czwarte, ocenić, czy usługi mieszczą się w wyłączeniu z Prawa przedsiębiorców.

Jeżeli plan obejmuje wyłącznie pokoje w budynku mieszkalnym, domowe posiłki i pobyt turystów w gospodarstwie, zwykle możliwe jest prowadzenie agroturystyki bez CEIDG. Jeżeli jednak w planie są osobne domki, większa skala noclegów, imprezy, gastronomia dla osób z zewnątrz, reklama podobna do hotelu lub usługi niezwiązane z gospodarstwem, należy wcześniej ocenić ryzyko rejestracji działalności gospodarczej.

FAQ

Podsumowanie

Dzierżawa 1,5 ha gruntów rolnych może pozwalać na prowadzenie agroturystyki, jeżeli dzierżawca faktycznie prowadzi gospodarstwo rolne i świadczy usługi związane z pobytem turystów w tym gospodarstwie. Nie trzeba wtedy automatycznie zakładać działalności gospodarczej w CEIDG, ale trzeba zgłosić obiekt noclegowy w gminie i spełnić wymagania dla świadczenia usług hotelarskich w innym obiekcie.

Najwięcej ryzyk powstaje wtedy, gdy agroturystyka jest oparta wyłącznie na formalnej dzierżawie, bez realnego gospodarstwa, albo gdy zakres usług wykracza poza pokoje, domowe posiłki i pobyt turystów w gospodarstwie. W takiej sytuacji konieczna jest indywidualna ocena umowy, nieruchomości, podatków i obowiązków rejestracyjnych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym - Dz.U. 1984 nr 52 poz. 268
2. Ustawa z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców - Dz.U. 2018 poz. 646
3. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych - Dz.U. 1997 nr 133 poz. 884
4. Rozporządzenie Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie - Dz.U. 2004 nr 188 poz. 1945
5. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.