Pozwolenie na budowę a zabudowa zagrodowa
• Autor: Katarzyna Nosal
Mój tata przepisał na mnie w darowiźnie działkę o powierzchni 0,23 ara, jak się później okazało – w zabudowie zagrodowej. Na tę działkę posiadał wszelkie pozwolenia na budowę, które chcieliśmy przenieść na mnie. Niestety odmówiono nam tego, ponieważ nie jestem rolnikiem i nie mogę budować na tej ziemi. Jak rozwiązać tę sytuację? Przejrzałam masę stron odnośnie podobnych sytuacji, wyczytałam, że jeśli rolnik posiadał pozwolenie na budowę, a nie tylko warunki zabudowy, nie powinno być problemu z przeniesieniem pozwolenia. Niestety nie znalazłam już nic na ten temat po nowelizacji ustawy.
Przeniesienie praw na inną osobę z uzyskanego pozwolenia na budowę
Szczerze mówiąc, dziwi mnie opór organu do przeniesienia na Panią praw z uzyskanego przez tatę pozwolenia na budowę. Przepis, który stanowi o możliwości przeniesienia pozwolenia, nie uległ zmianie. Od wielu lat brzmi on dokładnie tak samo. Stąd utrwalona jest już linia orzecznicza dotycząca tego problemu. Na przykład Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 22 stycznia 2008 roku (sygn. akt II SA/Kr 884/05) wyjaśnił: „Decyzja wydana na podstawie art. 40 ust. l ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) jest decyzją związaną, a więc organ, który wydał pozwolenie na budowę jest zobowiązany do jej przeniesienia na rzecz innego podmiotu o ile tylko zostały spełnione wskazane w tym przepisie przesłanki.
Zobacz również: Umowa użyczenia budynku gospodarczego
Czy organ administracyjny może odmówić przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na inny podmiot?
W konsekwencji organ administracyjny nie może odmówić przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli tylko wnioskodawca przyjmuje wszystkie warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę i złoży oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a osoba uprawniona z decyzji będącej przedmiotem przeniesienia wyrazi zgodę na przeniesienie uprawnień wynikających z tej decyzji na inny podmiot. Ponieważ przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę wiąże się tylko ze zmianą jednego z jej elementów tj. zmianą podmiotową po stronie adresata decyzji, to postępowanie wyjaśniające prowadzone przez organy administracyjne jest ograniczone wyłącznie do ustalenia istnienia przesłanek z art. 40 ust. l Prawa budowlanego, a jego stronami są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji (art. 40 ust. 3 cyt. ustawy)”. Twierdzenie to potwierdzają także aktualne wyroki sądów administracyjnych.
Niestety, bez zastosowania tego przepisu nie ma Pani innej możliwości przeniesienia pozwolenia na budowę.
Zobacz również: Utwardzenie placu manewrowego w gospodarstwie
Zbycie nieruchomości z pozostawieniem prawa do jej zabudowy
Mam jednak pewien pomysł na rozwiązanie problemu. Można bowiem założyć taką sytuację, w której właściciel pozwolenia pozbywa się nieruchomości, pozostawiając sobie prawo do jej zabudowy. W ten sposób nadal, zgodnie z oświadczeniem, posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Stąd musielibyście Państw zawrzeć stosowną umowę, np. dzierżawy z prawem zabudowy gruntu przez ojca. To ważne, żeby taka umowa była, przybrała postać pisemną. Nie jestem pewna, czy bank udzieli Państwu na tych warunkach kredytu. Chodzi o sytuację, gdy tylko tata jest posiadaczem pozwolenia i inwestorem, a Pani chce być współkredytobiorcą. To niestety zależy już od banku.
Zobacz również: Zabudowa zagrodowa a budowa domu
Przykłady
Odmowa budowy domu przez brak statusu rolnika
Pani Anna odziedziczyła po ojcu działkę rolną z pozwoleniem na budowę budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej. Kiedy chciała przenieść na siebie pozwolenie, urząd odmówił, tłumacząc, że nie jest rolnikiem. Pomimo licznych odwołań i wskazania, że działka była wcześniej objęta pozwoleniem, organ administracyjny podtrzymał decyzję. Ostatecznie Pani Anna zdecydowała się na uzyskanie statusu rolnika, by móc zrealizować inwestycję.
Dzierżawa gruntu jako rozwiązanie problemu
Pan Marek, który nie był rolnikiem, odziedziczył działkę z pozwoleniem na budowę obory. Urząd odmówił mu przeniesienia pozwolenia, więc zdecydował się zawrzeć umowę dzierżawy z ojcem, który nadal posiadał status rolnika. W ten sposób ojciec formalnie pozostał inwestorem, a Marek mógł przeprowadzić budowę, nie tracąc prawa do użytkowania działki.
Zbycie działki i zachowanie prawa do zabudowy
Małżeństwo Kowalskich odziedziczyło działkę w zabudowie zagrodowej, lecz nie mogli uzyskać pozwolenia na budowę, ponieważ żadne z nich nie było rolnikiem. Zdecydowali się sprzedać ziemię sąsiadowi-rolnikowi, jednocześnie podpisując z nim umowę pozwalającą im na wybudowanie domu. Dzięki temu mogli legalnie wznieść budynek, choć formalnie nie byli właścicielami gruntu.
Podsumowanie
Przeniesienie pozwolenia na budowę w zabudowie zagrodowej może napotkać trudności, jeśli nowy właściciel nie posiada statusu rolnika. Choć przepisy umożliwiają przekazanie decyzji, urzędy często interpretują je restrykcyjnie. W takiej sytuacji warto rozważyć alternatywne rozwiązania, takie jak uzyskanie statusu rolnika, dzierżawa gruntu z prawem do zabudowy lub sprzedaż działki z zachowaniem możliwości budowy. Każdy przypadek wymaga indywidualnego podejścia i konsultacji z prawnikiem, by znaleźć najlepsze wyjście zgodne z obowiązującymi przepisami.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz problem z uzyskaniem pozwolenia na budowę lub jego przeniesieniem, skorzystaj z naszej pomocy prawnej online. Oferujemy indywidualne konsultacje, analizę dokumentów i wskazanie najlepszych rozwiązań zgodnych z obowiązującymi przepisami. Niezależnie od skomplikowania sprawy, pomożemy Ci znaleźć skuteczne wyjście i uniknąć zbędnych formalności. Skontaktuj się z nami, aby otrzymać profesjonalne wsparcie bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie z dnia 22 stycznia 2008 roku sygn. akt II SA/Kr 884/05
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Nosal
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Dzierżawa ziemi a wysokość emerytury nauczyciela
» Status osoby bezdomnej a współwłasność gospodarstwa rolnego
» Jak zabezpieczyć inwestycję w ziemię rolną przy wsparciu dotacji?
» Dzierżawa gruntu pod reklamę, jak rozliczyć dochód z czynszu?
» Emerytura łączona z ZUS i KRUS, jak uzupełnić brakujące lata składkowe?
