Pozwolenie na budowę a zabudowa zagrodowa – przeniesienie na nierolnika

Przeniesienie pozwolenia na budowę – czego wymaga art. 40 Prawa budowlanego

Pozwolenie na budowę może zostać przeniesione na nowego inwestora także wtedy, gdy roboty zostały już rozpoczęte. Nie dzieje się to jednak razem z przeniesieniem własności gruntu. Potrzebna jest odrębna decyzja organu, który wydał pozwolenie na budowę.

Zgodnie z art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego organ jest obowiązany przenieść pozwolenie, jeżeli nowy inwestor dołączy wymagane oświadczenia i dokumenty. Wniosek składa się na formularzu PB-9. Nowy inwestor powinien przede wszystkim:

• oświadczyć, że przejmuje wszystkie warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę,
• złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• dołączyć zgodę dotychczasowego inwestora albo jej kopię, chyba że zachodzi wyjątek z art. 40 ust. 1a,
• dołączyć pełnomocnictwo i dowód opłaty skarbowej, jeżeli w danej sprawie są wymagane.

W zwykłej sprawie przeniesienie pozwolenia nie służy ponownemu badaniu całego projektu. Organ nie prowadzi od początku postępowania takiego jak przy wydawaniu nowego pozwolenia. Musi jednak ustalić, czy nowy inwestor rzeczywiście może przejąć warunki istniejącej decyzji. Przy zabudowie zagrodowej właśnie ten element może mieć zasadnicze znaczenie.

Kiedy nie trzeba zgody dotychczasowego inwestora?

Art. 40 ust. 1a Prawa budowlanego przewiduje ważny wyjątek. Zgoda poprzedniego inwestora nie jest wymagana, jeżeli po wydaniu pozwolenia własność nieruchomości albo uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora, który występuje o przeniesienie pozwolenia. Aktualny formularz PB-9 obowiązujący w 2026 r. wprost odzwierciedla ten wyjątek.

Nie oznacza to jednak, że pozwolenie przeszło na nabywcę automatycznie. Nabywca nadal musi złożyć wniosek i uzyskać decyzję o przeniesieniu pozwolenia.

NSA II OSK 1637/23 — kiedy organ może odmówić przeniesienia pozwolenia

Najważniejsza korekta dotychczasowego podejścia dotyczy pozwolenia obejmującego zabudowę zagrodową. W wyroku z 13 sierpnia 2024 r., II OSK 1637/23, Naczelny Sąd Administracyjny przyjął, że przy ocenie oświadczenia o przejęciu warunków pozwolenia organ może zweryfikować, czy planowane obiekty będą wchodziły w skład gospodarstwa rolnego nowego inwestora.

W sprawie rozpoznawanej przez NSA pozwolenie było powiązane z decyzją o warunkach zabudowy wydaną dla zabudowy zagrodowej w szczególnym trybie dotyczącym gospodarstwa rolnego. Nowy inwestor nie miał gospodarstwa, do którego inwestycja mogłaby zostać włączona. Sąd uznał, że organ nie musi traktować przeniesienia pozwolenia jako czysto formalnej zmiany nazwiska inwestora.

To nie oznacza, że każda osoba, która nie ma formalnego statusu rolnika indywidualnego, automatycznie otrzyma odmowę. Decydujące jest to, jakie warunki wynikają z konkretnej decyzji WZ, MPZP, pozwolenia i projektu oraz czy nowy inwestor może je rzeczywiście przejąć. Jeżeli jednak zabudowa ma z założenia stanowić część gospodarstwa rolnego, a nowy inwestor nie posiada takiego gospodarstwa i nie może spełnić warunku funkcjonalnego związku z nim, ryzyko odmowy jest realne.

WZ, MPZP i zabudowa zagrodowa – trzy różne pytania

Przy zakupie albo darowiźnie działki z zabudową zagrodową łatwo połączyć kilka odrębnych procedur w jedną. Tymczasem pozytywna odpowiedź na jedno pytanie nie przesądza odpowiedzi na pozostałe.

1. Czy nierolnik może nabyć działkę?

To przede wszystkim kwestia prawa cywilnego i ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Trzeba ustalić, czy dana nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu właściwych przepisów, jaka jest jej powierzchnia, przeznaczenie planistyczne i czy w konkretnej transakcji występują ograniczenia, prawa KOWR albo ustawowe wyjątki.

Nawet skuteczne nabycie własności przez nierolnika nie daje jednak samo w sobie prawa do kontynuowania inwestycji w charakterze inwestora wskazanego w pozwoleniu.

2. Czy nowy właściciel może przejąć WZ dla zabudowy zagrodowej?

Jeżeli inwestycja opiera się na decyzji o warunkach zabudowy, trzeba sprawdzić podstawę jej wydania. Szczególne znaczenie ma art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przypadku WZ dla zabudowy zagrodowej, o której mowa w art. 61 ust. 4 tej ustawy, przeniesienie decyzji na inną osobę może nastąpić tylko wtedy, gdy zabudowa będzie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego tej osoby, a powierzchnia gospodarstwa przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Dlatego przed przejęciem inwestycji warto przeczytać nie tylko sentencję WZ, ale także jej uzasadnienie i podstawę prawną. Szerzej problem opisuje materiał o przeniesieniu WZ w zabudowie zagrodowej.

3. Czy nowy właściciel może przejąć pozwolenie na budowę?

Tu podstawą jest art. 40 Prawa budowlanego. Przy zwykłej inwestycji organ bada przesłanki przeniesienia wskazane w tym przepisie. Jeżeli jednak pozwolenie dotyczy zabudowy zagrodowej i jego warunki wynikają z określonego związku inwestycji z gospodarstwem rolnym, po wyroku NSA II OSK 1637/23 organ może zweryfikować, czy nowy inwestor ten warunek spełnia.

Jeżeli zamiast WZ obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, trzeba sprawdzić konkretną treść planu: oznaczenie terenu, definicję zabudowy zagrodowej i warunki jej realizacji. Nie ma podstaw, aby z samej nazwy terenu wyprowadzać automatyczny wniosek, że każdy nierolnik może albo nie może przejąć inwestycji. Pomocne może być wcześniejsze sprawdzenie zasad zabudowy zagrodowej lub siedliskowej na działce rolnej.

Co sprawdzić przed zakupem lub darowizną działki z pozwoleniem

Przy transakcji dotyczącej rozpoczętej inwestycji najwięcej problemów powstaje wtedy, gdy strony zakładają, że skoro pozwolenie istnieje, kupujący będzie mógł po prostu wejść w miejsce sprzedawcy. Przed podpisaniem umowy warto przejść przez dokumenty w konkretnej kolejności.

• Pozwolenie na budowę: sprawdź, kto jest inwestorem, czego dokładnie dotyczy decyzja i czy opisuje obiekt jako zabudowę zagrodową albo element gospodarstwa rolnego.
• WZ albo MPZP: ustal, z jakiego dokumentu wynika dopuszczalność inwestycji i czy zawiera warunek związku zabudowy z gospodarstwem rolnym, jego powierzchnią albo sposobem użytkowania.
• Projekt budowlany: zweryfikuj funkcję domu, budynków gospodarczych i inwentarskich oraz opis powiązania z gospodarstwem.
• Status gospodarstwa nowego inwestora: jeżeli źródłowa WZ lub plan wiążą zabudowę z gospodarstwem, ustal, czy nabywca posiada gospodarstwo, do którego inwestycja może realnie wejść, i czy spełnia wymagania wynikające z konkretnego dokumentu planistycznego.
• Ważność pozwolenia: pozwolenie wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo jeżeli budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.
• Prawo do dysponowania nieruchomością: nowy inwestor musi mieć tytuł pozwalający mu złożyć wymagane oświadczenie na cele budowlane.
• Dokumentacja rozpoczętej budowy: sprawdź dziennik budowy, projekt, ewentualne decyzje zmieniające, zawiadomienia i dokumenty dotyczące kierownika budowy.
• Ograniczenia obrotu ziemią: osobno przeanalizuj ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ewentualne prawa KOWR. To, że transakcja jest dopuszczalna, nie przesądza o wyniku postępowania budowlanego.
• Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej: jeżeli było albo będzie wymagane, sprawdź decyzje dotyczące wyłączenia i to, czy zmiana inwestora nie wymaga dodatkowych działań.

Przy zabudowie na gruncie rolnym pomocne może być także sprawdzenie, jak w podobnych sytuacjach wygląda zabudowa działki rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem.

Jak zabezpieczyć umowę, gdy wynik przeniesienia pozwolenia jest niepewny?

Jeżeli przed zakupem nie da się usunąć wszystkich wątpliwości, w umowie przedwstępnej albo sprzedaży można uregulować obowiązek współdziałania sprzedawcy przy przeniesieniu pozwolenia, przekazanie pełnej dokumentacji budowy oraz konsekwencje odmowy organu. W zależności od transakcji strony mogą również uzależnić część rozliczenia lub zawarcie umowy przyrzeczonej od uzyskania określonej decyzji. Konstrukcja zabezpieczenia powinna odpowiadać konkretnej umowie i sposobowi finansowania.

Odmowa przeniesienia pozwolenia – co można zrobić?

Jeżeli organ uzna, że warunki z art. 40 nie są spełnione albo że nowy inwestor nie może przejąć warunku związanego z zabudową zagrodową, powinien rozstrzygnąć sprawę w formie decyzji. Ustna informacja pracownika urzędu nie zastępuje takiej decyzji.

Od decyzji organu pierwszej instancji co do zasady przysługuje odwołanie w terminie 14 dni od jej doręczenia. W odwołaniu trzeba odnieść się do rzeczywistej przyczyny odmowy: treści WZ lub MPZP, warunków pozwolenia, związku inwestycji z gospodarstwem oraz dokumentów wykazujących prawo do dysponowania nieruchomością. Po wyczerpaniu administracyjnego toku instancji możliwa jest skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego, zasadniczo w terminie 30 dni od doręczenia rozstrzygnięcia organu drugiej instancji.

Nie należy natomiast opierać odwołania wyłącznie na twierdzeniu, że art. 40 ma charakter formalny i dlatego organ nigdy nie może badać warunków zabudowy zagrodowej. Po wyroku NSA II OSK 1637/23 takie stanowisko jest zbyt szerokie.

FAQ

Czy starosta może odmówić przeniesienia pozwolenia, jeśli nowy inwestor nie ma gospodarstwa?

Tak, jeżeli konkretne pozwolenie obejmuje zabudowę zagrodową, a możliwość realizacji inwestycji jest związana z gospodarstwem rolnym nowego inwestora. NSA w sprawie II OSK 1637/23 dopuścił weryfikację tego związku przy przeniesieniu pozwolenia. Brak gospodarstwa nie jest jednak uniwersalną przesłanką odmowy w każdej sprawie – trzeba zbadać WZ, MPZP i warunki pozwolenia.

Czy zakup działki automatycznie przenosi pozwolenie na budowę?

Nie. Zmiana właściciela nieruchomości nie zmienia automatycznie osoby inwestora w decyzji o pozwoleniu na budowę. Nowy właściciel musi uzyskać decyzję o przeniesieniu pozwolenia na podstawie art. 40 Prawa budowlanego.

Kiedy nie trzeba zgody dotychczasowego inwestora?

Zgoda nie jest wymagana, gdy po wydaniu pozwolenia własność nieruchomości albo uprawnienia z użytkowania wieczystego przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora, który składa wniosek o przeniesienie. Wynika to z art. 40 ust. 1a Prawa budowlanego.

Czy możliwość zakupu ziemi przez nierolnika oznacza możliwość kontynuowania zabudowy zagrodowej?

Nie. Przepisy o nabywaniu nieruchomości rolnych i przepisy budowlano-planistyczne regulują różne kwestie. Nabywca może skutecznie stać się właścicielem gruntu, a mimo to nie spełniać warunków potrzebnych do przejęcia WZ lub pozwolenia dotyczącego zabudowy zagrodowej.

Czy można przenieść WZ dla zabudowy zagrodowej na osobę bez gospodarstwa?

Jeżeli chodzi o WZ dla zabudowy zagrodowej, o której mowa w art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 63 ust. 5 wymaga, aby zabudowa weszła w skład gospodarstwa rolnego osoby przejmującej decyzję, a powierzchnia tego gospodarstwa przekraczała średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. W takim przypadku osoba bez gospodarstwa nie spełni tego warunku.

Czy pozwolenie na budowę może wygasnąć przed przeniesieniem?

Tak. Zgodnie z art. 37 Prawa budowlanego pozwolenie wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo gdy budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Wygasłej decyzji nie można skutecznie przenieść jako podstawy dalszych robót.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 37 i art. 40, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 524 – Elektroniczny Dziennik Ustaw.
• Rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki z dnia 18 lutego 2026 r. w sprawie określenia wzorów formularzy wniosków, zaświadczeń i oświadczeń stosowanych w procesie budowlanym, Dz.U. 2026 poz. 248, załącznik nr 1 – formularz PB-9 – Elektroniczny Dziennik Ustaw.
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności art. 61 ust. 4 i art. 63 ust. 5, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 538 ze zm. – Elektroniczny Dziennik Ustaw.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – Elektroniczny Dziennik Ustaw.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 sierpnia 2024 r., II OSK 1637/23, ONSAiWSA nr 1/2025, poz. 13 – oficjalny zbiór NSA.