Pozwolenie na budowę a zabudowa zagrodowa – przeniesienie na nierolnika

Przeniesienie pozwolenia na budowę w zabudowie zagrodowej

Pozwolenie na budowę może zostać przeniesione z dotychczasowego inwestora na inną osobę. Podstawą jest art. 40 ustawy Prawo budowlane. Organ, który wydał pozwolenie, wydaje w tej sprawie odrębną decyzję. W typowych sprawach będzie to starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu, a w niektórych kategoriach inwestycji wojewoda.

Nowy inwestor powinien przede wszystkim:

• przyjąć wszystkie warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę,
• złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• uzyskać zgodę dotychczasowego inwestora, chyba że w konkretnej sytuacji przepisy pozwalają przyjąć zgodę wynikającą z przeniesienia własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości,
• wykazać, że pozwolenie nadal jest ważne i nie wygasło.

W praktyce najważniejsze jest to, że przeniesienie pozwolenia nie jest ponownym rozpoznawaniem całej sprawy budowlanej. Organ nie powinien od początku oceniać projektu ani prowadzić pełnego postępowania jak przy nowym pozwoleniu. Bada jednak, czy spełniono przesłanki przeniesienia oraz czy decyzja po zmianie inwestora będzie mogła być wykonywana zgodnie z jej warunkami.

Zobacz również: zabudowa zagrodowa lub siedliskowa na działce rolnej

Czy nierolnik może przejąć pozwolenie na budowę?

Sam fakt, że nowy właściciel działki nie jest rolnikiem, nie oznacza jeszcze automatycznie, że przeniesienie pozwolenia na budowę jest niedopuszczalne. Prawo budowlane nie uzależnia przeniesienia decyzji wprost od posiadania kwalifikacji rolniczych. Dlatego odmowa oparta wyłącznie na stwierdzeniu, że nabywca nie jest rolnikiem, może być zbyt daleko idąca.

Trzeba jednak oddzielić dwie kwestie. Pierwsza to możliwość nabycia działki rolnej lub siedliskowej. Druga to możliwość realizacji konkretnej inwestycji, na którą wydano pozwolenie. Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy przewidują wyłącznie zabudowę zagrodową związaną z gospodarstwem rolnym, organ może badać, czy po zmianie inwestora inwestycja nadal będzie zgodna z tymi warunkami.

Ryzyko rośnie zwłaszcza wtedy, gdy pozwolenie dotyczy budynków opisanych jako element gospodarstwa rolnego, a nowy inwestor nie prowadzi gospodarstwa i zamierza wykorzystywać budynek wyłącznie jako zwykły dom mieszkalny. W takiej sprawie decydują szczegóły: treść planu miejscowego, uzasadnienie pozwolenia, projekt budowlany, opis inwestycji i faktyczny związek zabudowy z działalnością rolniczą.

Zabudowa zagrodowa a działka siedliskowa

Zabudowa zagrodowa jest co do zasady związana z gospodarstwem rolnym. Obejmuje zwykle budynek mieszkalny rolnika oraz budynki gospodarcze lub inwentarskie potrzebne do prowadzenia gospodarstwa. Nie jest to więc zawsze to samo, co zwykła zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

Jeżeli działka w planie miejscowym jest przeznaczona pod zabudowę zagrodową, nie wystarczy założyć, że można na niej wybudować dowolny dom jednorodzinny. Należy sprawdzić dokładne oznaczenie terenu, definicje użyte w planie, minimalną powierzchnię gospodarstwa, ewentualny wymóg prowadzenia działalności rolniczej oraz ograniczenia dotyczące budynków towarzyszących.

Dla kupującego lub obdarowanego najbezpieczniejsza jest sytuacja, w której pozwolenie na budowę dotyczy inwestycji możliwej do realizacji również przez niego po zmianie inwestora. Jeżeli pozwolenie jest ściśle powiązane z osobą rolnika i jego gospodarstwem, przeniesienie decyzji na nierolnika może stać się sporne.

Zobacz również: zabudowa zagrodowa a budowa domu przez osobę niebędącą rolnikiem

Darowizna albo zakup działki z pozwoleniem na budowę

Przy darowiźnie albo zakupie działki z wydanym pozwoleniem na budowę trzeba pamiętać, że własność gruntu i status inwestora w pozwoleniu na budowę to nie zawsze to samo. Można stać się właścicielem działki, ale nadal nie być inwestorem wskazanym w decyzji. Do kontynuowania robót w bezpieczny sposób potrzebne jest przeniesienie pozwolenia albo inne prawidłowe uregulowanie prawa do prowadzenia inwestycji.

Jeżeli nieruchomość ma charakter rolny, trzeba dodatkowo sprawdzić przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dla części małych nieruchomości rygory tej ustawy nie mają zastosowania albo są istotnie łagodniejsze, ale nie rozwiązuje to automatycznie problemu zabudowy zagrodowej. Możliwość zakupu gruntu przez nierolnika nie przesądza jeszcze, że organ przeniesie pozwolenie dotyczące inwestycji związanej z gospodarstwem rolnym.

W przypadku zakupu działki z rozpoczętą budową warto wprowadzić do umowy postanowienia zabezpieczające kupującego, np. obowiązek współdziałania sprzedawcy przy przeniesieniu pozwolenia, przekazania projektu, dziennika budowy i całej korespondencji z organem, a także rozliczenie ceny zależne od skutecznego przeniesienia decyzji.

Gdy dotychczasowy inwestor pozostaje przy pozwoleniu

Jeżeli organ odmawia przeniesienia pozwolenia albo ryzyko odmowy jest duże, czasem rozważa się pozostawienie dotychczasowego inwestora przy decyzji. Może to polegać na zawarciu umowy dzierżawy, użyczenia lub innej umowy dającej mu prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Takie rozwiązanie wymaga jednak bardzo ostrożnej konstrukcji.

Umowa powinna jasno wskazywać, że dotychczasowy inwestor ma prawo prowadzić określone roboty budowlane na cudzym gruncie. Trzeba też uregulować finansowanie, odpowiedzialność za wykonawców, odbiory, możliwość wypowiedzenia umowy, rozliczenie nakładów i docelowe przeniesienie praw do gotowego obiektu. W praktyce problemem bywa kredyt bankowy, ponieważ bank może wymagać, aby kredytobiorca był właścicielem nieruchomości i inwestorem.

Innym wariantem jest sfinalizowanie sprzedaży dopiero po zakończeniu budowy i zakończeniu procedur związanych z użytkowaniem budynku. To bywa bezpieczniejsze dla kupującego, ale wymaga zaufania do sprzedawcy i bardzo precyzyjnej umowy przedwstępnej.

Zobacz również: zakup siedliska przez nierolnika i pozwolenie na budowę

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Osobnym zagadnieniem jest wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej. Jeżeli inwestycja ma być realizowana na gruncie rolnym, może być potrzebna decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji albo ustalenie, że w danym przypadku taka decyzja nie jest wymagana. Właściwym organem jest co do zasady starosta.

Najpierw trzeba ustalić przeznaczenie terenu w miejscowym planie albo w decyzji o warunkach zabudowy, a dopiero potem oceniać wyłączenie z produkcji rolnej. W przypadku budownictwa mieszkaniowego ustawa przewiduje zwolnienia z należności i opłat rocznych w granicach określonych limitów powierzchni, ale nie oznacza to zwolnienia z samej procedury, jeżeli jest ona wymagana.

Przy zabudowie zagrodowej sytuacja może wyglądać inaczej niż przy zwykłej zabudowie mieszkaniowej, dlatego nie należy zakładać, że skoro poprzedni inwestor był rolnikiem, nowy inwestor nie będzie miał żadnych obowiązków po przejęciu inwestycji.

Odmowa przeniesienia pozwolenia – co zrobić?

Jeżeli organ odmawia przeniesienia pozwolenia na budowę, powinien wydać decyzję z uzasadnieniem. Nie warto poprzestawać na ustnej informacji w urzędzie. Dopiero pisemna decyzja pozwala ocenić, czy organ prawidłowo zastosował art. 40 Prawa budowlanego i czy nie wykroczył poza zakres postępowania.

Od decyzji organu pierwszej instancji przysługuje co do zasady odwołanie w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Jeżeli decyzję wydał starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu, organem odwoławczym jest zwykle wojewoda. Po wyczerpaniu trybu administracyjnego możliwa jest skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego, najczęściej w terminie 30 dni od doręczenia decyzji organu drugiej instancji.

W odwołaniu warto wykazać, że nowy inwestor przyjął warunki decyzji, ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pozwolenie jest ważne, a przeniesienie nie zmienia parametrów inwestycji i nie prowadzi do obejścia przepisów planistycznych.

FAQ

Podsumowanie

Przeniesienie pozwolenia na budowę w zabudowie zagrodowej jest dopuszczalne, ale wymaga dokładnej analizy decyzji, planu miejscowego i stanu prawnego działki. Organ powinien stosować art. 40 Prawa budowlanego i badać przede wszystkim warunki przeniesienia, lecz przy zabudowie związanej z gospodarstwem rolnym mogą pojawić się dodatkowe spory dotyczące zgodności inwestycji z przeznaczeniem terenu.

Najbezpieczniej nie podejmować decyzji o darowiźnie, zakupie lub finansowaniu budowy wyłącznie na podstawie zapewnienia, że poprzedni inwestor miał pozwolenie. Trzeba sprawdzić, czy pozwolenie da się skutecznie przenieść, czy nie wygasło, czy inwestycja jest zgodna z planem oraz czy nowy inwestor będzie mógł legalnie kontynuować roboty.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
3. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
4. Informacje o procedurze przeniesienia pozwolenia na budowę oraz formularzach PB-9 i PB-5 publikowane przez serwisy administracji publicznej biznes.gov.pl i gov.pl/GUNB
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 22 stycznia 2008 r., sygn. akt II SA/Kr 884/05

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.