Rolnik wynajmujący mieszkanie – najem prywatny a działalność

Czy rolnik musi połączyć najem kawalerki z działalnością gospodarczą?

Nie zawsze. Sam fakt, że rolnik prowadzi działalność gospodarczą związaną z najmem krótkoterminowym, nie oznacza automatycznie, że każdy kolejny wynajem lokalu musi być rozliczany w tej działalności. Osoba fizyczna może mieć majątek firmowy oraz majątek prywatny. Jeżeli kawalerka nie zostanie wprowadzona do działalności, nie będzie środkiem trwałym firmy, nie będzie rozliczana przez firmowe konto i będzie wynajmowana jako zwykły lokal mieszkalny na dłuższy okres, przychód może być kwalifikowany jako najem prywatny.

Takie rozróżnienie jest szczególnie istotne u rolnika ubezpieczonego w KRUS, który dodatkowo prowadzi działalność gospodarczą. Najem krótkoterminowy, z obsługą podobną do usług zakwaterowania, częstą zmianą gości, sprzątaniem, reklamą i systemem rezerwacji, częściej ma cechy działalności gospodarczej. Natomiast zwykły najem długoterminowy prywatnej kawalerki jednej osobie albo rodzinie może być rozliczany odrębnie jako najem prywatny.

Granica zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego. Znaczenie mają m.in. sposób nabycia lokalu, jego ujęcie w ewidencjach firmowych, sposób oferowania najmu, liczba lokali, zakres usług dodatkowych oraz to, czy najem jest prowadzony w sposób profesjonalny i zorganizowany.

Jak opodatkować najem prywatny mieszkania w 2026 roku?

W aktualnym stanie prawnym najem prywatny mieszkania jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że podatku nie oblicza się od dochodu, lecz od przychodu, czyli co do zasady od czynszu otrzymanego od najemcy. Nie można pomniejszyć przychodu o koszty remontu, wyposażenia, prowizji pośrednika, amortyzacji, odsetek od kredytu czy podatku od nieruchomości.

Stawki ryczałtu od najmu prywatnego wynoszą:

• 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie,
• 12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie.

Jeżeli lokal stanowi majątek wspólny małżonków i małżonkowie złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich, próg dla stawki 12,5% może wynosić 200 000 zł. Ten wyższy limit nie dotyczy małżonków, między którymi nie ma wspólności majątkowej.

Czy trzeba wybierać ryczałt albo zgłaszać najem do urzędu skarbowego?

Przy najmie prywatnym nie trzeba już składać oświadczenia o wyborze ryczałtu. Ta forma opodatkowania wynika z ustawy. Podatnik powinien natomiast prawidłowo obliczać i wpłacać ryczałt oraz rozliczyć najem w zeznaniu PIT-28.

Jeżeli rozliczenie jest miesięczne, ryczałt wpłaca się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu. Za grudzień podatek wpłaca się do 20 stycznia następnego roku. Przy spełnieniu warunków możliwe jest rozliczenie kwartalne; wybór rozliczenia kwartalnego wykazuje się w PIT-28 za rok, w którym podatnik stosował taki sposób wpłat.

Zeznanie PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Właściwy jest urząd skarbowy według miejsca zamieszkania podatnika w dniu składania zeznania, a nie według położenia wynajmowanego lokalu.

Co z kosztami najmu prywatnego?

To jedna z najważniejszych zmian w porównaniu ze starszym stanem prawnym. Obecnie przy najmie prywatnym nie można wybrać skali podatkowej tylko po to, aby odliczyć koszty. Ryczałt jest prostszy, ale podatek płaci się od przychodu. W praktyce oznacza to, że nawet duży remont albo kosztowne wyposażenie mieszkania nie obniżą podstawy opodatkowania ryczałtem.

Warto więc już na etapie ustalania czynszu rozdzielić czynsz należny właścicielowi od opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez najemcę. Jeżeli umowa prawidłowo wskazuje, że najemca ponosi opłaty administracyjne, media lub inne należności we własnym imieniu albo zwraca je wynajmującemu jako odrębne kwoty, sposób rozliczeń może mieć wpływ na wysokość przychodu do opodatkowania. Wymaga to jednak starannego zapisania w umowie.

Czy najem prywatny wpływa na KRUS?

Sam najem prywatny mieszkania nie jest tym samym co pozarolnicza działalność gospodarcza. Jeżeli kawalerka rzeczywiście pozostaje poza działalnością i przychód jest rozliczany jako najem prywatny, co do zasady nie powinno się go traktować jak podatku z pozarolniczej działalności gospodarczej na potrzeby limitu KRUS. Przy rozliczaniu podobnych przychodów warto osobno sprawdzić, jak KRUS traktuje najem prywatny mieszkań, ponieważ sam najem nie zawsze oznacza prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej.

Szerzej wyjaśniamy, jak KRUS traktuje najem prywatny mieszkań oraz kiedy sposób wynajmu może zostać uznany za działalność gospodarczą.

Inaczej może być, gdy lokal zostanie włączony do działalności gospodarczej albo sposób najmu będzie w praktyce odpowiadał działalności gospodarczej. Rolnik, który chce pozostać w KRUS mimo prowadzenia pozarolniczej działalności, musi pilnować warunków z ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników. Jednym z nich jest roczna kwota graniczna należnego podatku dochodowego z pozarolniczej działalności gospodarczej. Dla 2026 r. kwota ta wynosi 4713 zł.

Rolnik prowadzący działalność gospodarczą powinien też pamiętać o obowiązkach informacyjnych wobec KRUS, w tym o składaniu właściwych oświadczeń albo zaświadczeń dotyczących podatku z działalności. Terminy i skutki zależą od sytuacji ubezpieczonego, dlatego przy równoczesnym najmie i działalności warto sprawdzić nie tylko PIT, lecz także konsekwencje ubezpieczeniowe.

VAT przy najmie mieszkania

Podatek dochodowy to nie jedyny możliwy problem. Długoterminowy najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe jest co do zasady zwolniony z VAT. Natomiast najem krótkoterminowy, usługi zakwaterowania albo najem lokalu na cele inne niż mieszkaniowe mogą być rozliczane inaczej. Jeżeli rolnik jest podatnikiem VAT czynnym w związku z działalnością albo najmem krótkoterminowym, powinien osobno sprawdzić skutki VAT dla każdej umowy.

Kiedy bezpieczniej rozliczać lokal w działalności?

Rozliczenie lokalu jako najmu prywatnego będzie ryzykowne, jeżeli nieruchomość jest faktycznie wykorzystywana w działalności gospodarczej, została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, wydatki na nią są ujmowane w firmie albo oferta najmu jest elementem zorganizowanego przedsiębiorstwa. Znaczenie może mieć także to, czy właściciel świadczy usługi podobne do hotelowych, np. stałą obsługę gości, sprzątanie w trakcie pobytu, wymianę pościeli, recepcję lub sprzedaż noclegów przez systemy rezerwacyjne.

Przy zwykłej umowie najmu długoterminowego prywatnej kawalerki najczęściej można bronić stanowiska, że jest to odrębny najem prywatny. Warto jednak zachować spójność: nie wystawiać faktur firmowych, nie księgować wydatków na lokal w działalności i nie przedstawiać kawalerki jako części oferty firmy.

FAQ

Czy rolnik na KRUS może mieć najem prywatny?

Tak, jeżeli wynajmowany lokal należy do majątku prywatnego i nie jest faktycznie wykorzystywany w działalności gospodarczej. Sama rejestracja działalności w innym zakresie nie przesądza, że każdy najem musi być firmowy.

Czy najem prywatny można rozliczyć na zasadach ogólnych?

Nie. Od 2023 r. najem prywatny jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Skala podatkowa dla najmu prywatnego nie jest już dostępna.

Czy przy ryczałcie od najmu można odliczyć remont mieszkania?

Nie. Ryczałt płaci się od przychodu, dlatego wydatki na remont, wyposażenie, amortyzację, ubezpieczenie lub podatek od nieruchomości nie są kosztami obniżającymi podstawę opodatkowania.

Kiedy składa się PIT-28 za najem prywatny?

PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W trakcie roku ryczałt wpłaca się zwykle do 20. dnia następnego miesiąca, a przy rozliczeniu kwartalnym do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału.

Czy najem prywatny liczy się do limitu podatku w KRUS?

Limit KRUS dotyczy należnego podatku dochodowego z pozarolniczej działalności gospodarczej. Jeżeli najem jest prawidłowo rozliczany jako prywatny i pozostaje poza działalnością, co do zasady nie powinien być traktowany jak podatek z działalności. Jeżeli jednak lokal zostanie włączony do firmy, sytuacja może być inna.

Podsumowanie

Rolnik prowadzący działalność gospodarczą może wynająć prywatną kawalerkę na długi okres bez łączenia jej z działalnością, jeżeli lokal rzeczywiście pozostaje poza firmą. Najważniejsze jest zachowanie spójności między umową, sposobem oferowania najmu, dokumentami księgowymi i faktycznym wykorzystaniem mieszkania.

Najem prywatny rozlicza się obecnie ryczałtem w PIT-28. Nie ma już wyboru skali podatkowej ani możliwości rozliczania typowych kosztów najmu prywatnego. Przy rolniku ubezpieczonym w KRUS trzeba dodatkowo uważać, aby najem nie został faktycznie włączony do działalności gospodarczej, bo mogłoby to mieć znaczenie dla limitów i obowiązków wobec KRUS.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 oraz art. 14 ust. 2 pkt 11 - ISAP

2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - ISAP

3. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w szczególności art. 43 ust. 1 pkt 36 - ISAP

4. Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników, w szczególności art. 5a - ISAP

5. Informacje Ministerstwa Finansów o rozliczeniu przychodów z najmu i stawkach ryczałtu - podatki.gov.pl

6. Roczna kwota graniczna KRUS dla rolników prowadzących pozarolniczą działalność gospodarczą - gov.pl

7. Uchwała NSA z dnia 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21, dotycząca kwalifikacji przychodów z najmu do właściwego źródła przychodów.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.