Warunki zabudowy na domek letniskowy

Pan Maciej, który nie jest rolnikiem, niedawno zakupił działkę rolną (klasa IIIb) o pow. 4000 m² w terenie, który nie jest objęty MPZP. Na działkę zostały wydane warunki zabudowy, procedura ich przeniesienia z poprzedniego właściciela na pana Macieja trwa. W warunkach zabudowy jest zapis: „realizacja budynku mieszkalnego w zabudowie jednorodzinnej”. Jednak pan Maciej chciałby najpierw postawić domek letniskowy do 35 m² na zgłoszenie i dopiero po jakimś czasie przystąpić do budowy docelowego domu. W tej sytuacji pyta, jak tę sprawę poprowadzić, czy i w jaki sposób odrolnić działkę. Do 0,05 ha można odrolnić bezpłatnie, czy w jego sytuacji warto odrolnić pozostałą część działki. Jak się wylicza za to opłatę?

Zmiana decyzji o warunkach zabudowy

Na podstawie warunków zabudowy („WZ”) zezwalających na wybudowanie na danej działce budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie można postawić domku rekreacyjnego o pow. do 35m², co do którego wymagane jest zgłoszenie. Warunki zabudowy dotyczą określonego obiektu i mogą być wykorzystane tylko do budowy właśnie tego wskazanego w nich obiektu. A zatem jeśli WZ odnoszą się do budowy domu jednorodzinnego – nie można na ich podstawie wybudować innego rodzaju budynku.

Art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że: „Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.”

Wobec tego pan Maciej może wystąpić o zmianę WZ w oparciu o art. 155 Kodeksu postępowania administracyjnego, który stanowi, że decyzja ostateczna, na mocy której strona nabyła prawo, może być w każdym czasie za zgodą strony uchylona lub zmieniona przez organ administracji publicznej, który ją wydał, jeżeli przepisy szczególne nie sprzeciwiają się uchyleniu lub zmianie takiej decyzji i przemawia za tym interes społeczny lub słuszny interes strony.

Aby zmienić decyzję o WZ, tak aby dopuszczała ona, obok budowy domu jednorodzinnego, postawienie domku rekreacyjny na zgłoszenie, pan Maciej musi złożyć wniosek do urzędu gminy (często szablony takiego wniosku znajdują się na stronach urzędów albo na stronie rządowej). Wniosek ten powinien zawierać dokładny zakres planowanych zmian. Trzeba także uiścić opłatę skarbową za wydanie decyzji o zmianie warunków zabudowy.

Przed złożeniem wniosku o zmianą WZ najlepiej udać się do urzędu gminy i zapytać, jaką praktykę ma w tym zakresie dany urząd (istnieje wiele rozbieżności, najlepiej weryfikować to w docelowym urzędzie, aby sprawa jak najszybciej została załatwiona) i na tej podstawie wnioskować o odpowiednią zmianę WZ. Ustalenie praktyki danego urzędu jest bardzo istotne, gdyż działka pana Macieja jest działką rolną, a więc podlega szczególnej ochronie. Poza tym rozbieżność pomiędzy stanowiskami różnych urzędów jest znaczna i wynika zarówno z niejednoznacznych przepisów, jak i różnorodnego orzecznictwa.

Zobacz również: Zabudowa zagrodowa na działce rolnej

Odrolnienie działki

Odnosząc się do kwestii sposobu i możliwości odrolnienia działki, należy wskazać, że zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, aby przeznaczyć na cele nierolnicze i leśne użytki rolne klas I-III, wymaga się zgody ministra do spraw rozwoju wsi. Zaś ust. 2a przytoczonego przepisu wskazuje, że nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1. co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
2. położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
3. położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych;
4. ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Aby odrolnić działkę, należy złożyć odpowiedni wniosek. Jeśli wymagana jest zgoda ministra – wniosek o jego zgodę (na prośbę właściciela działki) składa gmina, która jest stroną w postępowaniu przed ministrem (nie jest nią zaś właściciel działki rolnej). Gdy zaś zgoda ministra nie jest wymagana, na żądanie właściciela działki rolnej to gmina przeprowadza stosowne postępowanie o odrolnienie działki.

Co istotne, aby dokonać odrolnienia działki, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania, należy złożyć wniosek o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ). Wydanie warunków zabudowy jest możliwe tylko w przypadku łącznego spełnienia wszystkich warunków wymienionych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zobacz również: Budynek rekreacji indywidualnej na działce rolnej

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Działka, którą kupił pan Maciej, posiada już warunki zabudowy. A zatem etap pierwszy odrolnienia działki został już wykonany. W dalszej kolejności, aby przedsięwzięcie doprowadzić do końca, należy wyłączyć grunty z produkcji rolnej. W tym celu należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej w starostwie powiatowym (przed otrzymaniem takiej decyzji nie można uzyskać pozwolenia na budowę – art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Koszt, jaki pociąga za sobą proces wyłączenia gruntów z produkcji rolnej, składa się z jednorazowej należności oraz opłaty rocznej, i niestety jest bardzo wysoki. Należność za wyłączenie gruntu uzależniona jest od klasy, pochodzenia i rodzaju gleby.

Należność ta jest pomniejszana o wartość gruntu ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. Należność powinna być uiszczona w terminie 60 dni od daty uprawomocnienia się decyzji o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji. Ponadto, poza wskazaną należnością, właściciel działki jest obowiązany do uiszczania opłaty rocznej, która wynosi 10% należności. Jeśli grunt został trwale wyłączony z produkcji rolnej, taką opłatę należy uiszczać przez 10 lat. Jeśli zaś grunt został wyłączony czasowo – przez okres wyłączenia nie dłuższy niż 20 lat. Tak jak Pan sam podał – obowiązek uiszczenia zarówno należności, jak i opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia z produkcji rolnej gruntu o powierzchni do 0,05 ha na cele budownictwa mieszkalnego w przypadku budynku jednorodzinnego.

Zobacz również: Przekształcanie gruntów rolnych na budowlane

Nowe WZ dla budynku rekreacyjnego

Jeśli zatem pan Maciej chce postawić na działce domek letniskowy na zgłoszenie, musi zmienić WZ – jest to jedyne wyjście (wątpię, aby jakiś urząd gminy miał w tym zakresie odmienne stanowisko, ale jak już wspomniałam, najlepiej potwierdzić to w urzędzie, gdyż w wielu kwestiach występują rozbieżności). Skoro dla działki pana Macieja zostały już ustalone WZ, może on postawić na działce jedynie taki budynek, jaki został w tej decyzji przewidziany. Nawet odrolnienie 0,05 ha działki nie spowoduje, że będzie mógł tam postawić domek rekreacyjny, jeśli WZ przewidują jedynie możliwość wybudowania domu jednorodzinnego.

Jedyną opcją, która zwalniałaby pana Macieja z konieczności zmiany WZ, byłaby sytuacja, gdyby po odrolnieniu działki dla danego obszaru zostałby ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczający możliwość budowy również domków rekreacyjnych. W takim bowiem wypadku, gdy ustanowiony zostaje MPZP, który zawiera inne ustalenia niż WZ, organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdza jej wygaśnięcie. Zdaje się jednak, że u pana Macieja władze lokalne takiego planu nie mają.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
3. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.