Bezpłatne oddanie ziemi rolnej do uprawy – użyczenie czy dzierżawa?

Stan prawny aktualny na 27 maja 2026 r. Sam fakt, że właściciel nie jest rolnikiem i mieszka w innym województwie, nie wyklucza oddania ziemi rolnej innej osobie do uprawy. Kluczowe jest jednak właściwe nazwanie i opisanie umowy. Inne skutki ma bezpłatne użyczenie, a inne dzierżawa z czynszem, nawet jeżeli czynsz nie jest płacony w pieniądzu.

Użyczenie czy dzierżawa ziemi rolnej – co wybrać?

Jeżeli właściciel chce tylko, aby rolnik uprawiał ziemię, utrzymywał ją w dobrej kulturze rolnej i pobierał z niej plony na własną rzecz, a właściciel nie chce otrzymywać czynszu, najbezpieczniej rozważyć umowę użyczenia gruntu rolnego. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez użyczenie użyczający zezwala biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej rzeczy.

Dzierżawa jest inną umową. Z art. 693 Kodeksu cywilnego wynika, że wydzierżawiający oddaje rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić czynsz. Czynsz może być określony w pieniądzach, w świadczeniach innego rodzaju albo jako ułamkowa część pożytków. Oznacza to, że jeżeli właściciel chce otrzymywać choćby świadczenie niepieniężne jako ekwiwalent, na przykład określone prace, zboże, część plonów albo stałą usługę utrzymania gruntu jako wynagrodzenie za korzystanie, trzeba rozważyć dzierżawę, a nie użyczenie.

W praktyce nie warto tworzyć umowy nazwanej „dzierżawą bez wynagrodzenia”. Przy dzierżawie czynsz jest elementem istotnym. Jeżeli ma nie być żadnego czynszu, lepiej nazwać umowę zgodnie z jej treścią jako użyczenie i wprost opisać, że korzystanie z gruntu jest nieodpłatne.

Co powinna zawierać umowa użyczenia gruntu rolnego?

Umowa użyczenia gruntu rolnego nie wymaga aktu notarialnego. Dla celów dowodowych i praktycznych powinna być jednak zawarta na piśmie, zwłaszcza jeżeli rolnik ma posługiwać się nią przy wyjaśnieniach w ARiMR, w gminie, w KRUS albo wobec innych instytucji. W umowie warto wskazać:

• dane właściciela i osoby biorącej grunt do używania,
• dokładne oznaczenie działek: numer ewidencyjny, obręb, powierzchnia, numer księgi wieczystej, jeżeli jest znany,
• okres obowiązywania umowy, na przykład 5 lat, oraz zasady wcześniejszego rozwiązania,
• cel korzystania z gruntu, czyli prowadzenie działalności rolniczej, uprawę, koszenie, utrzymanie gruntu w dobrej kulturze rolnej,
• czy biorący może pobierać plony i korzystać z nich wyłącznie dla siebie,
• czy biorący może deklarować grunt do płatności bezpośrednich i innych instrumentów pomocowych, o ile spełnia warunki wynikające z przepisów i zasad ARiMR,
• kto ponosi zwykłe koszty utrzymania gruntu, nawożenia, zabiegów agrotechnicznych, koszenia, napraw szkód i ewentualnych kar administracyjnych,
• zakaz oddawania gruntu osobom trzecim bez zgody właściciela,
• obowiązek zwrotu gruntu po zakończeniu umowy w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia wynikającego z prawidłowej gospodarki rolnej.

Przy użyczeniu należy pamiętać o art. 713 Kodeksu cywilnego: biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. W umowie można doprecyzować, które koszty strony uznają za zwykłe koszty utrzymania gruntu. Nie zmienia to jednak publicznoprawnego obowiązku zapłaty podatku rolnego, jeżeli zgodnie z ustawą podatnikiem nadal pozostaje właściciel.

Czy właściciel niebędący rolnikiem może oddać ziemię do uprawy?

Tak. Przepisy nie wymagają, aby właściciel gruntu rolnego był rolnikiem tylko po to, by mógł zawrzeć umowę użyczenia albo zwykłą umowę dzierżawy. Ograniczenia dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi, zwłaszcza przy sprzedaży lub nabyciu własności, to odrębny temat. Oddanie gruntu do korzystania nie jest tym samym co przeniesienie własności.

Właściciel powinien jednak zadbać, aby korzystanie z gruntu nie było sprzeczne z przeznaczeniem nieruchomości, miejscowymi ograniczeniami, warunkami ochrony środowiska, zasadami dobrej kultury rolnej oraz ewentualnymi zobowiązaniami związanymi z dotacjami, programami rolno-środowiskowymi albo wcześniejszymi umowami.

Dopłaty ARiMR a bezpłatne korzystanie z gruntu

Jeżeli rolnik ma ubiegać się o dopłaty, sama umowa z właścicielem nie wystarczy. Rolnik musi spełnić warunki przyznania płatności w danym roku. Według zasad ARiMR na 2026 r. płatności bezpośrednie są przyznawane rolnikowi aktywnemu zawodowo, który prowadzi działalność rolniczą, a deklarowane grunty są w jego posiadaniu na podstawie tytułu prawnego na dzień 31 maja roku złożenia wniosku.

ARiMR wskazuje również, że płatności przysługują faktycznemu użytkownikowi gruntów rolnych, który wykonuje czynności niezbędne do prawidłowego funkcjonowania gospodarstwa. Właściciel, który nie prowadzi na gruncie działalności rolniczej, nie powinien deklarować takiego gruntu do dopłat tylko dlatego, że pozostaje właścicielem.

W umowie warto więc zapisać, że biorący grunt do używania ma prawo faktycznie go użytkować rolniczo, wykonywać zabiegi agrotechniczne, zbierać plony i – jeżeli spełnia wymogi przepisów – wykazywać grunt we wnioskach o płatności. Ostateczna ocena prawa do płatności należy jednak do ARiMR i zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Gdzie zgłosić umowę użyczenia albo dzierżawy?

Przy typowej prywatnej umowie użyczenia gruntu rolnego nie ma jednego urzędu, do którego zawsze trzeba zgłosić sam fakt podpisania umowy. Nie ma też ogólnego wymogu aktu notarialnego. W praktyce należy rozróżnić kilka sytuacji:

• ARiMR – właściciel nie zgłasza umowy tylko dlatego, że oddaje grunt. Rolnik ubiegający się o płatności powinien wykazać grunt we wniosku i posiadać dokumenty potwierdzające tytuł prawny oraz faktyczne użytkowanie, jeżeli Agencja o nie poprosi.
• Gmina – przy zwykłej prywatnej umowie użyczenia albo dzierżawy podatnikiem podatku rolnego zwykle pozostaje właściciel. Jeżeli dane mające wpływ na podatek się nie zmieniają, samo użyczenie nie musi automatycznie oznaczać nowego podatnika. Warto jednak sprawdzić praktykę właściwej gminy, zwłaszcza gdy zmienia się sposób wykorzystania gruntu.
• KRUS – odrębne zasady mogą dotyczyć umów zawieranych w związku z ubezpieczeniem społecznym rolników, zaprzestaniem prowadzenia działalności rolniczej, emeryturą rolniczą albo rentą strukturalną. W takich przypadkach sama zwykła umowa użyczenia może nie wystarczyć.
• Księga wieczysta – wpis nie jest co do zasady konieczny przy typowym krótkim użyczeniu. Przy długoterminowych umowach dzierżawy strony mogą rozważyć dodatkowe zabezpieczenia, ale wymaga to osobnej oceny.

Kto płaci podatek rolny?

Podatnikami podatku rolnego są przede wszystkim właściciele gruntów, posiadacze samoistni, użytkownicy wieczyści oraz posiadacze gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Przy zwykłej prywatnej dzierżawie lub użyczeniu gruntu od właściciela prywatnego obowiązek podatkowy co do zasady nadal ciąży na właścicielu.

Wyjątek przewiduje m.in. art. 3 ust. 3 ustawy o podatku rolnym: jeżeli grunty gospodarstwa rolnego zostały wydzierżawione na podstawie umowy zawartej stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników lub przepisów dotyczących rent strukturalnych, podatnikiem podatku rolnego jest dzierżawca. To szczególna sytuacja i nie należy jej automatycznie przenosić na każdą prywatną umowę.

Strony mogą umówić się, że osoba korzystająca z gruntu będzie zwracała właścicielowi równowartość podatku rolnego. Taki zapis działa jednak tylko między stronami umowy. Nie zmienia tego, kogo gmina uznaje za podatnika, jeżeli ustawa wskazuje właściciela.

Ryzyka źle przygotowanej umowy

Najczęstszy błąd polega na nazwaniu umowy dzierżawą, mimo że strony wyraźnie chcą całkowitej nieodpłatności. Drugi błąd to brak zapisów o dopłatach, kosztach, odpowiedzialności za szkody i sposobie rozwiązania umowy. W razie sporu może wtedy pojawić się problem, czy rolnik miał prawo pobierać plony, deklarować działki do płatności, oddać grunt podwykonawcy albo żądać zwrotu nakładów.

Warto także unikać zbyt ogólnych zapisów typu „rolnik ma dbać o ziemię”. Lepiej wskazać konkretne obowiązki: utrzymywanie gruntu w dobrej kulturze rolnej, niewykorzystywanie go do działalności nierolniczej bez zgody właściciela, zakaz składowania odpadów, obowiązek koszenia, zakaz trwałego przekształcania gruntu, zasady stosowania nawozów i środków ochrony roślin oraz obowiązek naprawienia szkód.

Jak praktycznie ułożyć umowę na 5 lat?

Przy planowanym okresie 5 lat najlepiej zawrzeć umowę pisemną na czas oznaczony. Właściciel może zastrzec możliwość wcześniejszego wypowiedzenia w konkretnych przypadkach, na przykład gdy biorący używa gruntu niezgodnie z umową, zalega z uzgodnionymi kosztami, niszczy grunt, oddaje go osobie trzeciej bez zgody albo gdy pojawi się ważna, nieprzewidziana potrzeba właściciela.

Jeżeli strony wybiorą dzierżawę, należy określić czynsz. Może on być symboliczny, pieniężny albo niepieniężny, ale powinien być realnie opisany. Jeżeli strony wybiorą użyczenie, trzeba konsekwentnie wskazać, że korzystanie jest bezpłatne, a obowiązki biorącego mają charakter zwykłych kosztów i zasad prawidłowego korzystania z gruntu, a nie czynszu.

FAQ

Czy mogę oddać ziemię rolną w użyczenie, jeśli nie jestem rolnikiem?

Tak. Właściciel nie musi być rolnikiem, aby zawrzeć umowę użyczenia albo dzierżawy. Ważne jest, aby umowa była zgodna z rzeczywistym zamiarem stron i nie naruszała innych zobowiązań dotyczących gruntu.

Czy umowę użyczenia trzeba zgłaszać do gminy albo notariusza?

Co do zasady nie ma obowiązku zawierania zwykłej umowy użyczenia gruntu rolnego u notariusza. Nie ma też jednego automatycznego zgłoszenia do gminy tylko z powodu podpisania umowy. Jeżeli jednak zmieniają się dane istotne dla podatku albo gmina wymaga wyjaśnień, warto skontaktować się z urzędem.

Czy rolnik może dostać dopłaty do użyczonego gruntu?

Może, jeżeli spełnia warunki przyznania płatności, faktycznie użytkuje grunt rolniczo i posiada do niego tytuł prawny na wymagany dzień. W 2026 r. ARiMR wskazuje dzień 31 maja roku złożenia wniosku jako datę, na którą trzeba posiadać deklarowany grunt na podstawie tytułu prawnego.

Kto płaci podatek rolny przy użyczeniu ziemi?

Przy zwykłym użyczeniu gruntu prywatnego podatnikiem podatku rolnego zwykle pozostaje właściciel. Strony mogą przewidzieć w umowie zwrot kosztu podatku przez osobę korzystającą z gruntu, ale taki zapis nie zmienia podatnika wobec gminy.

Czy można zawrzeć dzierżawę bez czynszu?

Nie powinno się tak konstruować umowy. Czynsz jest istotnym elementem dzierżawy. Jeżeli nie ma być żadnego czynszu ani innego świadczenia w zamian za korzystanie, właściwsza będzie umowa użyczenia.

Na jaki okres zawrzeć umowę?

Okres zależy od celu stron. Przy uprawach i dopłatach często praktyczny jest czas oznaczony, na przykład kilka lat, ale umowa powinna przewidywać przypadki wcześniejszego rozwiązania, zwłaszcza gdy rolnik używa gruntu sprzecznie z umową albo zaniedbuje obowiązki.

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 693 oraz art. 710-719 – tekst ustawy w ISAP.
• Ustawa o podatku rolnym, w szczególności art. 3 – tekst ustawy w ISAP.
• ARiMR: ogólne zasady przyznawania płatności w roku 2026 – informacja na stronie gov.pl.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.