Kategoria: Obrót ziemią

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Dzierżawa gruntu od gminy a prawo pierwokupu

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-12-26

Podejrzewam, że władze w gminie próbują mi uniemożliwić kupno nieruchomości rolnej należącej do gminy. Do wczoraj byłem dzierżawcą tej nieruchomości przez ostatnie 10 lat. Dostałem informację, która była również wywieszona na tablicy ogłoszeń w urzędzie gminy, o przetargu nieograniczonym na tę nieruchomość. Wskazano w niej, że dotychczasowemu dzierżawcy (czyli mnie) przysługuje prawo pierwokupu – czyli nie muszę się pojawiać na przetargu, tylko czekać na propozycję przystąpienia do umowy od notariusza. Przypuszczam jednak, że w momencie wygaśnięcia umowy dzierżawy tracę prawo pierwokupu. Proszę o rozstrzygnięcie tej kwestii: czy przysługuje mi prawo pierwokupu, mimo że umowa dzierżawy już wygasła? Jeśli nie, czy można dochodzić swoich praw w sądzie ze względu na błędną interpretację urzędu gminy i wprowadzeniu mnie w błąd?

Katarzyna Siwiec

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedz zadowalająca i zachęcająca do skorzystania z usługi ponownie, gdy będzie taka potrzeba. Odpowiedz szybka i całkowicie pokryła moje pytanie. Dziękuję bardzo I polecam te usługi. Po raz trzeci skorzystałam z tego serwisu. 
Janina, 65 lat
Proszę przekazać Panu Grzegorzowi Partyce serdeczne podziękowania za przygotowaną poradę; za syntetyczną, konkretną wypowiedź prawną na postawione pytania. Miałem i mam wyrzuty, że wykonywał to zadanie w czasie świątecznym, a przecież przedmiot sprawy nie wymagał aż takiego pośpiechu. To budzi mój najgłębszy szacunek. Przy okazji, dla Państwa wiadomości - SKO odpowiedziało, że liczba odwołań od decyzji urzędów samorządowych jest tak wielka, że jeszcze potrzebują miesiąca (minęło już 10), by zająć stanowisko merytoryczne wobec złożonego odwołania. Oczywiście, mam świadomość, że taką wiadomość(planowana zwłoka) byli obowiązani przysłać po miesiącu od chwili otrzymania odwołania. Liczba spraw dowodzi, że urzędnicy samorządów nie zostali przygotowani do rozpoznawania i wydawania decyzji w sprawach \"Dobry start\", a być możne także o jakości przedmiotowego Rozporządzenia. Pozdrawiam i dziękuję
Wiesław
Dziękuję za pomoc.
Jacek
Wszystkie moje wątpliwości zostały rozwiane, fachowa i wyczerpująca odpowiedź na każde moje pytanie. Jestem bardzo zadowolony z usługi! :)
Michał
Dziękuję za szybką odpowiedź. Super, ze znalazłam ePorady24. Duża pomoc w krótkim czasie.
Mariola, 58 lat, księgowa

Kwestie związane z ewentualnym prawem pierwokupu nieruchomości rolnych reguluje ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, a dokładniej art. 3 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z nim w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja (chodzi o Agencję Nieruchomości Rolnych), prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;

2) nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

Pisze Pan, że status dzierżawcy miał Pan od 10 lat i umowa dzierżawy trwała do wczoraj, a więc warunek 3-letniej dzierżawy był spełniony. Do tego, aby przysługiwało prawo pierwokupu, umowa musiała być dodatkowo zawarta w formie pisemnej i mieć datę pewną.

O tym, co jest datą pewną, mówi z kolei art. 81 Kodeksu cywilnego (K.c.). Umowa ma datę pewną w razie stwierdzenia jej dokonania w jakimkolwiek dokumencie urzędowym (od daty dokumentu urzędowego) oraz w razie umieszczenia na dokumencie umowy jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo notariusza (od daty wzmianki).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Ostatnim warunkiem jest to, aby ta nieruchomość wchodziła w skład Pana gospodarstwa rodzinnego.

Definicję gospodarstwa rolnego zawiera art. 5 ust. 1 cytowanej ustawy, stanowiąc, że za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne:

1) prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz

2) w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha.

Reasumując, jeśli spełniał Pan wszystkie te warunki łącznie, to prawo pierwokupu Panu przysługiwało niewątpliwie dopóty, dopóki trwała umowa dzierżawy, co do tego nie może być wątpliwości. Wspomina Pan zresztą w samym pytaniu, że gmina przyznała, iż Panu właśnie prawo pierwokupu przysługuje.

Natomiast na dzień dzisiejszy, skoro umowa dzierżawy już wygasła, niestety uważam, iż prawo pierwokupu już Panu nie przysługuje.

Wyjaśnię dlaczego, otóż po pierwsze ustawa mówi wyraźnie o dzierżawcy, a dzierżawca to osoba związana umową dzierżawy, ten status utrzymuje się dopóty, dopóki trwa zatem umowa.

Ponadto w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1975 roku, wydanej w sprawie III CZP 67/74, podkreślono, że prawo pierwokupu przewidziane przez art. 695 § 2 K.c. przysługuje dzierżawcy dopóty, dopóki dzierżawa określona w tym przepisie nie została zakończona. W sprawie z powództwa Skarbu Państwa o ustalenie, że sprzedaż nieruchomości rolnej dokonana bezwarunkowo jest nieważna, Skarb Państwa (wydzierżawiający) może powoływać się na trwanie dzierżawy.

W uzasadnieniu sąd podkreślił, że „…nie miałoby żadnego społeczno-gospodarczego uzasadnienia stanowisko, że byłemu dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu również wtedy, kiedy dzierżawa zakończyła się dawno przed sprzedażą nieruchomości. Z kolei, gdyby wskutek sukcesywnego dzierżawienia tej samej nieruchomości wszystkim byłym dzierżawcom przysługiwało prawo pierwokupu, to trudno by było rozwikłać kolizję między nimi. Wreszcie – przyjęcie, że także byłemu dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, ograniczałoby bez potrzeby możność sprzedaży nieruchomości.

Uchwała ta została wydana na podstawie nieobowiązującego już przepisu art. 695§ 2 Kodeksu cywilnego, który stanowił, że jeżeli dzierżawa nieruchomości rolnej była zawarta na okres dłuższy niż trzy lata lub trwała faktycznie przez okres co najmniej dziesięciu lat, dzierżawcy przysługuje z mocy ustawy prawo pierwokupu w razie sprzedaży tej nieruchomości, ale jeśli chodzi o ogólne wnioski dotyczące byłego dzierżawcy, to pogląd ten należy analogicznie odnieść także do Pana sytuacji opisanej w pytaniu.

Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie dają podstaw do odmiennych wniosków, to jest, że byłemu już dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu.

Tak więc Pana przypuszczenie jest całkowicie słuszne.

Jeśli natomiast chodzi o odpowiedzialność gminy za błędną interpretację i wprowadzenie Pana w błąd, to przykro mi, ale na bazie tego, co Pan napisał, nie znajduję podstaw do takiego rodzaju zarzutów.

Ja rozumiem bowiem, gmina wysłała Panu jedynie informację, będącą powieleniem przepisu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jaki Panu wyżej zacytowałam. Jak zakładam, gmina nigdzie nie wskazała Panu wyraźnie z imienia i nazwiska, że przysługuje Panu prawo pierwokupu już po wygaśnięciu umowy dzierżawy.

Jak zakładam, była to po prostu informacja, a nie stwierdzenie, że Pan jako były dzierżawca nadal zachowuje prawo pierwokupu.

Dlatego uważam, że nie można gminie zarzucić w takiej sytuacji bezprawności, która mogłaby ewentualnie przy udowodnieniu faktu szkody i jej wysokości rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą gminy.

Opis sprawy z września 2015 r.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »