Dzierżawa gruntu od gminy a prawo pierwokupu

Kiedy dzierżawca nieruchomości rolnej ma prawo pierwokupu?

Podstawowe zasady wynikają z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Przy sprzedaży nieruchomości rolnej ustawowe prawo pierwokupu przysługuje jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są dwa warunki:

1. umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej, ma datę pewną i była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty,
2. nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Nie wystarczy więc samo faktyczne korzystanie z gruntu przez wiele lat. Dzierżawca powinien móc wykazać pisemną umowę, datę pewną oraz to, że grunt jest funkcjonalnie związany z jego gospodarstwem rodzinnym. Za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha.

Data pewna, o której mowa w przepisach, wynika przede wszystkim z art. 81 Kodeksu cywilnego. W praktyce może chodzić np. o urzędowe poświadczenie daty, wzmiankę organu administracji lub notariusza albo stwierdzenie dokonania czynności w dokumencie urzędowym. Bez daty pewnej dzierżawca może mieć poważny problem z wykazaniem ustawowego prawa pierwokupu.

Dzierżawa gruntu od gminy a sprzedaż nieruchomości

Jeżeli nieruchomość rolna należy do gminy, trzeba odróżnić kilka pojęć, które w praktyce bywają mylone: przetarg, prawo pierwokupu, pierwszeństwo nabycia oraz sprzedaż bezprzetargową. Samo ogłoszenie przetargu nie oznacza jeszcze, że dotychczasowy dzierżawca automatycznie kupi grunt. Prawo pierwokupu polega na tym, że uprawniony może wejść w miejsce nabywcy na warunkach ustalonych w umowie sprzedaży.

W przypadku nieruchomości gminnych znaczenie mają również przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz treść uchwał i ogłoszeń gminy. W niektórych sytuacjach możliwe jest szczególne pierwszeństwo dzierżawcy przy zakupie albo sprzedaż bezprzetargowa, ale nie należy utożsamiać tych instytucji z ustawowym prawem pierwokupu z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Jeżeli gmina informuje, że dotychczasowemu dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, trzeba sprawdzić, czy informacja odnosi się do konkretnej osoby i konkretnej aktualnej umowy, czy tylko powtarza ogólną zasadę ustawową. Ogólna informacja w ogłoszeniu nie tworzy prawa pierwokupu, jeżeli ustawowe przesłanki nie są spełnione.

Czy po wygaśnięciu umowy dzierżawy nadal przysługuje prawo pierwokupu?

Co do zasady nie. Ustawa posługuje się pojęciem dzierżawcy, a więc osoby, którą nadal łączy z właścicielem obowiązująca umowa dzierżawy. Jeżeli umowa dzierżawy wygasła przed uruchomieniem procedury sprzedaży i zawiadomieniem uprawnionego o umowie sprzedaży, były dzierżawca co do zasady nie może już skutecznie powołać się na ustawowe prawo pierwokupu.

W starszym orzecznictwie Sądu Najwyższego dotyczącym poprzednio obowiązujących przepisów podkreślano, że prawo pierwokupu dzierżawcy istnieje tak długo, jak trwa dzierżawa. Choć uchwała SN z 30 maja 1975 r., sygn. III CZP 67/74, została wydana na tle dawnego art. 695 § 2 Kodeksu cywilnego, jej ogólny wniosek nadal jest pomocny: trudno przyjąć, aby prawo pierwokupu przysługiwało byłemu dzierżawcy długo po zakończeniu dzierżawy.

Jeżeli więc dzierżawa trwała 10 lat, ale zakończyła się przed sprzedażą, trzeba bardzo dokładnie ustalić daty: koniec umowy dzierżawy, datę ogłoszenia przetargu, datę wyboru nabywcy, datę zawarcia ewentualnej warunkowej umowy sprzedaży oraz datę zawiadomienia uprawnionych. To te daty pozwalają ocenić, czy w decydującym momencie osoba była jeszcze dzierżawcą.

Jak działa procedura pierwokupu?

Prawo pierwokupu nie oznacza, że dzierżawca od początku sam dyktuje warunki zakupu. Najpierw właściciel i potencjalny nabywca ustalają warunki sprzedaży. Przy nieruchomości rolnej notariusz zawiadamia uprawnionych do pierwokupu o treści umowy sprzedaży. Dopiero wtedy uprawniony może zdecydować, czy wykonuje prawo pierwokupu i kupuje nieruchomość na warunkach wynikających z tej umowy.

W praktyce przy sprzedaży gruntów rolnych szczególnie ważne jest, aby przed przetargiem lub przed zawarciem umowy sprawdzić dokumenty dzierżawy. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy dzierżawca liczy na zbycie nieruchomości gminnej dzierżawcy, a jego umowa wygasa krótko przed planowaną sprzedażą.

Jeżeli dzierżawca nie ma pewności, czy zachowa prawo pierwokupu, powinien rozważyć udział w przetargu, wystąpienie do gminy o przedłużenie umowy dzierżawy albo pisemne wyjaśnienie stanowiska gminy. Zaniechanie tych działań może spowodować, że po zakończeniu dzierżawy pozostanie już tylko możliwość kwestionowania procedury, a nie samo wykonanie prawa pierwokupu.

Prawo pierwokupu KOWR

Jeżeli nie ma uprawnionego dzierżawcy albo dzierżawca nie wykona swojego prawa, ustawowe prawo pierwokupu może przysługiwać Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, działającemu na rzecz Skarbu Państwa. Dawniej w artykułach i dokumentach można spotkać nazwę Agencja Nieruchomości Rolnych, ale obecnie właściwym podmiotem jest KOWR.

Gdy KOWR ma prawo pierwokupu, strony zawierają najpierw warunkową umowę sprzedaży. Notariusz zawiadamia KOWR, a KOWR ma miesiąc od otrzymania zawiadomienia na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Oświadczenie jest składane w formie aktu notarialnego i publikowane w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR.

Więcej o tej instytucji piszemy w omówieniu: prawo pierwokupu KOWR. Warto jednak pamiętać, że nie w każdej sprzedaży nieruchomości rolnej KOWR może wejść w miejsce kupującego. Ustawa przewiduje wyjątki, m.in. dla nabycia przez osoby bliskie zbywcy, Skarb Państwa, jednostkę samorządu terytorialnego oraz w innych przypadkach wskazanych w ustawie.

Jeżeli cena sprzedaży rażąco odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, wykonujący prawo pierwokupu może wystąpić do sądu o ustalenie ceny. Przy KOWR termin na takie wystąpienie wynosi co do zasady 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.

Prawo nabycia nieruchomości rolnej przez KOWR

Od prawa pierwokupu trzeba odróżnić prawo nabycia nieruchomości rolnej przez KOWR. Pierwokup dotyczy przede wszystkim sprzedaży. Prawo nabycia może natomiast pojawić się przy innych sposobach przejścia własności, np. przy umowie innej niż sprzedaż, jednostronnej czynności prawnej, orzeczeniu sądu lub organu, zasiedzeniu, dziedziczeniu, zapisie windykacyjnym, podziale albo łączeniu spółek handlowych.

W takich sytuacjach KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości. Jeżeli cena nie wynika z treści czynności prawnej, ustala się ją według wartości rynkowej z uwzględnieniem zasad wynikających z przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Prawo nabycia również ma liczne wyjątki. Nie przysługuje m.in. wtedy, gdy w wyniku przeniesienia własności następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nieruchomość jest położona w gminie zamieszkania nabywcy albo w gminie graniczącej, a także w wybranych przypadkach nabycia przez osoby bliskie, dziedziczenia ustawowego lub dziedziczenia przez rolnika indywidualnego.

Czy można dochodzić roszczeń, jeśli gmina wprowadziła dzierżawcę w błąd?

Możliwość dochodzenia roszczeń zależy od konkretnego stanu faktycznego. Samo zamieszczenie w ogłoszeniu ogólnej informacji, że dotychczasowemu dzierżawcy może przysługiwać prawo pierwokupu, zwykle nie wystarczy do przypisania gminie odpowiedzialności odszkodowawczej. Taka informacja może jedynie opisywać regułę ustawową, a nie przesądzać, że dana osoba zachowa uprawnienie po wygaśnięciu dzierżawy.

Inaczej można oceniać sytuację, w której gmina wyraźnie i indywidualnie zapewniła dzierżawcę, że nie musi brać udziału w przetargu, mimo że wiedziała o wygaśnięciu umowy albo o braku ustawowych przesłanek. Wtedy należałoby badać, czy doszło do bezprawnego działania lub zaniechania, czy powstała szkoda, jaki jest jej rozmiar oraz czy istnieje adekwatny związek przyczynowy między informacją gminy a szkodą.

W praktyce przed kierowaniem roszczeń do sądu warto zgromadzić: umowę dzierżawy, aneksy, potwierdzenie daty pewnej, korespondencję z gminą, ogłoszenie o przetargu, protokół przetargu, projekt aktu notarialnego i wszystkie pisma dotyczące prawa pierwokupu. Bez tych dokumentów trudno rzetelnie ocenić szanse sporu.

FAQ

Czy 10 lat dzierżawy zawsze daje prawo pierwokupu?

Nie. Długość dzierżawy jest ważna, ale nie wystarczy. Umowa musi być pisemna, mieć datę pewną, być wykonywana co najmniej 3 lata od tej daty, a nabywana nieruchomość musi wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Czy były dzierżawca może wykonać prawo pierwokupu?

Co do zasady nie. Prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy, czyli osobie związanej aktualną umową dzierżawy. Po wygaśnięciu dzierżawy trzeba szczegółowo sprawdzić daty sprzedaży i zawiadomień, ale były dzierżawca zwykle traci to uprawnienie.

Czy dzierżawca musi brać udział w przetargu gminnym?

To zależy od regulaminu sprzedaży, treści ogłoszenia i sytuacji prawnej dzierżawcy. Samo prawo pierwokupu działa dopiero po ustaleniu warunków sprzedaży z innym nabywcą. Jeżeli dzierżawa wygasa przed sprzedażą, bezpieczniej nie zakładać, że udział w przetargu jest zbędny.

Czym różni się pierwokup od pierwszeństwa nabycia?

Prawo pierwokupu pozwala wejść w miejsce kupującego na warunkach ustalonych w umowie sprzedaży. Pierwszeństwo nabycia oznacza możliwość uprzedniego zaoferowania nieruchomości określonej osobie, ale działa na innych zasadach i wynika z innych przepisów albo uchwał.

Kiedy KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu?

KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu m.in. wtedy, gdy nie ma uprawnionego dzierżawcy albo dzierżawca nie wykonuje swojego prawa. KOWR ma zasadniczo miesiąc od otrzymania zawiadomienia o warunkowej umowie sprzedaży na złożenie oświadczenia.

Czy sprzedaż z naruszeniem prawa pierwokupu jest ważna?

Nabycie nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego może być nieważne. W szczególności problem powstaje wtedy, gdy nie zawiadomiono uprawnionego do prawa pierwokupu albo nie powiadomiono KOWR w wymaganych przypadkach.

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 3, art. 4, art. 5 i art. 9.
• KOWR: Pierwokup i nabycie nieruchomości rolnych.
• Kodeks cywilny, w szczególności art. 81 oraz przepisy o prawie pierwokupu.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności przepisy o trybie zbywania nieruchomości.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1975 r., III CZP 67/74.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.