Dzierżawa ziemi rolnej osobie niebędącej rolnikiem

Czy można wydzierżawić ziemię rolną osobie niebędącej rolnikiem?

Tak, sama umowa dzierżawy gruntu rolnego może być zawarta także z osobą, która nie jest rolnikiem indywidualnym. Kodeks cywilny nie wymaga, aby dzierżawca ziemi rolnej miał wykształcenie rolnicze, zamieszkiwał w danej gminie albo wcześniej prowadził gospodarstwo. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający oddaje rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca płaci umówiony czynsz.

Nie oznacza to jednak, że każda planowana dzierżawa będzie automatycznie bezpieczna. Przy gruntach rolnych trzeba odróżnić dwie kwestie: ważność samej umowy dzierżawy na gruncie Kodeksu cywilnego oraz ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, warunków nabycia nieruchomości albo wcześniejszej umowy z ANR/KOWR.

Każda osoba zainteresowana prowadzeniem działalności rolniczej może zacząć korzystać z ziemi m.in. przez dzierżawę gruntu przez nierolnika. Sam udział w kursie rolniczym nie przesądza jednak o tym, czy dzierżawa jest dopuszczalna ani czy dzierżawca spełni warunki do dopłat, KRUS albo późniejszego zakupu ziemi.

Grunt kupiony od ANR albo KOWR – dlaczego trzeba uważać?

W opisanej sprawie istotne jest to, że właściciel nabył 70 ha od ANR. Agencja Nieruchomości Rolnych została zastąpiona przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, a część obowiązków związanych z obrotem ziemią rolną wykonuje obecnie KOWR. Dlatego przed podpisaniem dzierżawy trzeba sprawdzić przede wszystkim akt notarialny nabycia, ewentualne decyzje KOWR oraz dokumenty związane ze sprzedażą z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Kluczowe znaczenie może mieć art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z aktualną praktyką KOWR nabywca nieruchomości rolnej jest co do zasady obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. W tym okresie nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek albo Dyrektor Generalny KOWR wyrazi zgodę w drodze decyzji administracyjnej.

Dzierżawa jest formą oddania nieruchomości w posiadanie zależne. Jeżeli więc właściciel nadal jest objęty 5-letnim ograniczeniem, zawarcie umowy dzierżawy z osobą obcą bez zgody KOWR może być ryzykowne. Ryzyko nie wynika z tego, że dzierżawca nie jest rolnikiem, lecz z tego, że właściciel może mieć ustawowy lub kontraktowy zakaz przekazania gruntu innej osobie.

Jeżeli od nabycia minęło już 5 lat, ograniczenie z art. 2b UKUR co do zasady nie powinno blokować dzierżawy, ale nadal trzeba przeanalizować treść aktu nabycia od ANR/KOWR. Starsze umowy sprzedaży mogły zawierać szczególne zobowiązania, postanowienia o sposobie korzystania z gruntu, kary umowne albo inne warunki, których naruszenie może rodzić odpowiedzialność cywilną.

Kiedy potrzebna jest zgoda KOWR na oddanie gruntu w dzierżawę?

Zgoda KOWR może być potrzebna przede wszystkim wtedy, gdy właściciel chce oddać nabytą nieruchomość rolną w posiadanie innej osobie przed upływem 5 lat od nabycia, a nie zachodzi ustawowy wyjątek. Wniosek powinien wskazywać nieruchomość, żądanie oraz uzasadnienie, czyli okoliczności przemawiające za ważnym interesem właściciela albo interesem publicznym.

W praktyce do wniosku należy dołączyć m.in. dokumenty dotyczące nieruchomości i podstawy jej nabycia oraz dowody potwierdzające przyczyny, dla których właściciel nie może sam prowadzić gospodarstwa albo dlaczego oddanie gruntu w dzierżawę jest uzasadnione. Sama wygoda właściciela lub korzystniejsza oferta czynszu mogą nie wystarczyć, jeżeli nie zostaną powiązane z konkretnymi, udokumentowanymi okolicznościami.

Jeżeli planowana dzierżawa dotyczy 70 ha, sprawa powinna być przygotowana szczególnie starannie. KOWR może badać nie tylko formalny tytuł własności, lecz także to, czy dzierżawa nie prowadzi do obejścia obowiązku osobistego prowadzenia gospodarstwa przez nabywcę.

Co powinna zawierać umowa dzierżawy gruntu rolnego?

Umowę dzierżawy warto zawrzeć na piśmie, nawet jeżeli strony dobrze się znają. Przy gruntach rolnych praktycznym minimum jest oznaczenie stron, dokładne wskazanie działek ewidencyjnych, powierzchni, klasyfikacji gruntów, okresu dzierżawy, czynszu, terminu płatności, sposobu korzystania z nieruchomości oraz zasad rozliczenia podatków, ubezpieczenia, nakładów i dopłat.

Jeżeli dzierżawca ma prowadzić produkcję rolną, w umowie trzeba wskazać, że grunt ma być użytkowany zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Dzierżawca nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Warto również wyraźnie zakazać poddzierżawy i oddawania gruntu do bezpłatnego używania osobom trzecim bez uprzedniej pisemnej zgody właściciela.

Dalsze kroki i ryzyka opisuje poradnik: postanowienia umowy dzierżawy.

Przy dłuższej dzierżawie zalecane jest uzyskanie daty pewnej, np. przez notarialne poświadczenie daty albo podpisów. Ma to znaczenie dowodowe, a w pewnych sytuacjach może też wpływać na uprawnienia dzierżawcy przy późniejszej sprzedaży nieruchomości. Dzierżawca może uzyskać ustawowe prawo pierwokupu sprzedawanej nieruchomości rolnej tylko po spełnieniu warunków ustawowych, w tym dotyczących formy i czasu wykonywania umowy.

Jeżeli dzierżawca chce wykorzystywać grunt inaczej niż rolniczo, należy osobno sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przepisy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ewentualne wymogi wyłączenia gruntu z produkcji rolnej oraz zgodność celu z umową. Taka dzierżawa na cele nierolnicze wymaga znacznie ostrożniejszej analizy niż zwykłe oddanie ziemi pod uprawę. Osobno trzeba odróżnić zagadnienie: dzierżawa ziemi po darowiźnie.

Dopłaty z ARiMR a dzierżawa ziemi osobie niebędącej rolnikiem

Umowa dzierżawy może być tytułem prawnym do posiadania gruntu na potrzeby płatności obszarowych, ale nie wystarcza samo posiadanie dokumentu. Zasadniczo płatności przysługują aktywnemu zawodowo rolnikowi, który prowadzi działalność rolniczą, posiada deklarowany grunt na dzień 31 maja danego roku na podstawie tytułu prawnego i jest faktycznym użytkownikiem gruntów.

Jeżeli właściciel oddał całą nieruchomość w dzierżawę i sam nie prowadzi na niej działalności rolniczej, nie powinien zakładać, że nadal może pobierać dopłaty tylko dlatego, że jest właścicielem. W praktyce do dopłat uprawniony jest ten, kto faktycznie gospodaruje na gruncie, podejmuje decyzje organizacyjne i agrotechniczne oraz ponosi ryzyko prowadzenia produkcji.

Osoba niebędąca dotychczas rolnikiem może ubiegać się o płatności, jeżeli spełnia aktualne warunki programu, w tym warunek aktywnego rolnika i prowadzenia działalności rolniczej. Kurs rolniczy może pomóc w kwalifikacjach, ale nie zastępuje faktycznego prowadzenia działalności ani nie usuwa ograniczeń po stronie właściciela gruntu.

Wypowiedzenie i zakończenie dzierżawy gruntu rolnego

W umowie warto dokładnie określić okres wypowiedzenia, przypadki rozwiązania umowy bez wypowiedzenia oraz zasady rozliczenia zasiewów, nakładów i dopłat po zakończeniu dzierżawy. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, Kodeks cywilny przewiduje, że dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.

Wydzierżawiający powinien też pamiętać o art. 703 Kodeksu cywilnego. Przy zwłoce z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a przy czynszu rocznym za ponad trzy miesiące, można wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia, ale wcześniej trzeba uprzedzić dzierżawcę i udzielić mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległości.

Osobno należy uregulować naruszenia takie jak poddzierżawa bez zgody, dewastacja gruntu, zmiana przeznaczenia, brak utrzymywania dobrej kultury rolnej albo nieprzekazywanie dokumentów potrzebnych do rozliczeń. Dobrze przygotowane wypowiedzenie umowy dzierżawy powinno opierać się na konkretnym postanowieniu umownym albo przepisie prawa, a nie na samym konflikcie między stronami.

FAQ

Podsumowanie

Dzierżawa ziemi rolnej osobie niebędącej rolnikiem jest możliwa, ale nie należy opierać się na uproszczeniu, że przepisy o ustroju rolnym nie mają żadnego znaczenia dla dzierżawy. W zwykłej relacji cywilnej najważniejszy będzie Kodeks cywilny i dobrze napisana umowa. Jeżeli jednak właściciel niedawno nabył ziemię rolną, zwłaszcza z ANR albo KOWR, trzeba sprawdzić, czy nie obowiązuje go zakaz oddania nieruchomości w posiadanie innej osobie.

Przed podpisaniem umowy warto ustalić trzy rzeczy: czy potrzebna jest zgoda KOWR, czy umowa sprzedaży gruntu nie zawiera dodatkowych ograniczeń oraz kto faktycznie będzie prowadził działalność rolniczą i występował o dopłaty. Dopiero po takiej weryfikacji można bezpiecznie przygotować umowę dzierżawy dopasowaną do konkretnego gospodarstwa.

Jeżeli grunt ma kilku właścicieli, osobno trzeba ocenić współwłasność ziemi rolnej i zakres zgód potrzebnych do zawarcia umowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 693-709 - ISAP

2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 2b, art. 3 i art. 9 - tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 423

3. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, informacje o obowiązkach nabywcy nieruchomości rolnej i zgodzie na zbycie lub oddanie nieruchomości w posiadanie - KOWR, wniosek o zgodę

4. Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, ogólne zasady przyznawania płatności bezpośrednich w 2026 r. - ARiMR

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.