Kategoria: Podatki i klasyfikacja gruntów

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkami
lub klasyfikacją gruntów? Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy sprzedając gospodarstwo rolne ze spadku, trzeba zapłacić podatek?

Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 2016-12-16

Odziedziczyłam z siostrą gospodarstwo rolne z domem po bracie, który był jego właścicielem. Jesteśmy już po przyjęciu spadku w sądzie i uprawomocnieniu się nabycia spadku. Chciałybyśmy z siostrą sprzedać nabyty spadek. Czy możemy dokonać sprzedaży na podstawie sądowego przyjęcia spadku i czy trzeba będzie zapłacić podatek dochodowy, czy obejmie nas zwolnienie?

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką odpowiedź. Super, ze znalazłam ePorady24. Duża pomoc w krótkim czasie.
Mariola, 58 lat, księgowa
Bardzo szybka odpowiedź
Maria
Do skorzystania z usługi zachęciłam mnie: OSZCZĘDNOŚĆ CZASU (bez umawiania się na konkretny dzień, godzinę, miejsce, stres czy zdążę).Często po jakiejś rozmowie-poradzie, po wyjściu nasuwają się nowe pytania, które przy tradycyjnej wizycie pozostawiają niedosyt, trzeba by było się jeszcze raz umówić, tracić czas, aby uzyskać odpowiedzi, przy tej formie pomocy mam możliwość ponownie zadać pytanie, nawet nie musiałam dopłacać.Ponadto, łatwiej mi zadawać pytania na piśmie, gdyż pisząc rozważam co piszę i dobieram słowa a przy wizycie face to face gdy pojawia się emocje to czasem poddaję się im i zbaczam z tematu. Bardzo, bardzo dziękuję Panu Michałowi.
Elżbieta, 62 lata, emeryt
Jestem zadowolona z porady prawnej dziękuję i na pewno polecę ją znajomym
Krystyna
Dzień dobry, jestem pod wielkim wrażeniem wykonanej pracy, a Państwo jesteście perfekcjonistami w tym, co robicie :-). Bardzo dziękuję za wyczerpujące informacje - wszystko jest już dla mnie jasne i wiem, co robić dalej. Jestem 100% pewna, że jeszcze nieraz w razie wątpliwości prawnych zwrócę się właśnie do serwisu eporady24.pl i polecę innym. 
Katarzyna, freelancer specjalista

Gospodarstwo rolne to nieruchomość – co oznacza, że jego sprzedaż wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Posiada Pani z siostrą potwierdzenie swych praw do spadku i mogą Panie zbyć to gospodarstwo.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (rok śmierci spadkodawcy) – zbycie takie podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

Podatek musiałby być zapłacony do 30 kwietnia następnego roku kalendarzowego. W tym samym terminie powinno być złożone odpowiednie zeznanie podatkowe.

Jednakże zbycie całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego podlega odrębnej zasadzie. Według art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

„28) przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny; (…)”.

Definiując pojęcie „gospodarstwo rolne” należy, w myśl art. 2 ust. 4 ww. ustawy, odnieść się do przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym – za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Uszczegóławiając, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, a przez to decydując o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży gruntów, należy odnieść się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454 ze zmianami) oraz załącznika Nr 6 tego rozporządzenia.

Zgodnie z § 67 ww. rozporządzenia użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:

1) grunty rolne,

2) grunty leśne,

3) grunty zabudowane i zurbanizowane,

4) użytki ekologiczne, oznaczone symbolem złożonym z litery „E” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego określającego sposób zagospodarowania lub użytkowania terenu, np. E–Ws, E–Wp, E–Ls, E–Lz, E–N, E–Ps, E–R,

5 uchylony

6) grunty pod wodami,

7) tereny różne oznaczone symbolem –Tr.

Stosownie natomiast do treści § 68 ww. rozporządzenia: „Grunty rolne dzielą się na:

1) użytki rolne, do których zalicza się:

a) grunty orne, oznaczone symbolem – R,

b) sady, oznaczone symbolem – S,

c) łąki trwałe, oznaczone symbolem – Ł,

d) pastwiska trwałe, oznaczone symbolem – Ps,

e) grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem – Br,

f) grunty pod stawami, oznaczone symbolem – Wsr,

g) grunty pod rowami, oznaczone symbolem – W,

h) grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem – Lzr,

2) nieużytki, oznaczone symbolem – N.

2. Grunty leśne dzielą się na:

1) lasy, oznaczone symbolem – Ls,

2) grunty zadrzewione i zakrzewione, oznaczone symbolem – Lz.”,

3. Grunty zabudowane i zurbanizowane dzielą się na:

1) tereny mieszkaniowe, oznaczone symbolem – B,

2) tereny przemysłowe, oznaczone symbolem – Ba,

3) inne tereny zabudowane, oznaczone symbolem – Bi,

4) zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczone symbolem – Bp,

5) tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem – Bz,

6) użytki kopalne, oznaczone symbolem – K,

7) tereny komunikacyjne, w tym:

a) drogi, oznaczone symbolem – dr,

b) tereny kolejowe, oznaczone symbolem – Tk,

c) inne tereny komunikacyjne, oznaczone symbolem – Ti.

d) grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych, oznaczone symbolem – Tp.

4. Grunty pod wodami dzielą się na:

1) grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi, oznaczone symbolem – Wm,

2) grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi, oznaczone symbolem – Wp,

3) grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi, oznaczone symbolem – Ws.

Z treści przywołanych przepisów wynika zatem, że zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od wystąpienia wskazanych przesłanek:

  • grunty te muszą być zakwalifikowane jako grunty rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
  • muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
  • grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Oceniając spełnienie przesłanki dotyczącej zachowania charakteru rolnego gruntu, należy zwrócić uwagę przede wszystkim na faktyczny zamiar nabywcy co do dalszego przeznaczenia nieruchomości. Cel nabycia gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy, jak również z innych okoliczności związanych z daną transakcją. Należy ponadto wskazać, że utrata charakteru rolnego w związku ze sprzedażą może wystąpić bezpośrednio po sprzedaży, ale może nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże w momencie sprzedaży strony umowy winny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.

Jednocześnie utraty charakteru rolnego, do której w swej dyspozycji odwołuje się art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie należy utożsamiać bezpośrednio oraz wyłącznie z utratą tego charakteru w sensie prawnym, ale jak wykazano powyżej – przede wszystkim w sensie faktycznym.

Przy zachowaniu wskazanych przesłanek – nie wystąpiłby podatek dochodowy niezależnie od daty zbycia.

Przy zbyciu powodującym utratę charakteru rolnego – istnieje możliwość zwolnienia przychodu ze zbycia nieruchomości z podatku dochodowego. Stosownie do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

„Art.21. 1. Wolne od podatku dochodowego są: (…)

131) dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych; (…)”.

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d.

Art. 22. 6c. Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

6d. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Za wydatki poniesione przez podatnika na cele mieszkaniowe uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b.

W razie wydania całej kwoty na własne cele mieszkaniowe – podatku dochodowego nie będzie. W razie wydania części kwoty – konieczne będzie zapłacenie podatku od pozostałej różnicy razem z odsetkami.

Podsumowując: Zasadą generalną jest opodatkowanie w razie zbycia nieruchomości w pewnym okresie czasu od nabycia. Przy zbyciu gospodarstwa rolnego – dochód ze zbycia jest zwolniony z podatku niezależnie od daty zbycia. Przy zbyciu powodującym utratę charakteru rolnego w pewnym okresie po nabyciu (nie zbywa się gospodarstwa rolnego, ale jego części i w wyniku tego tracą one charakter rolny), wtedy podlega to opodatkowaniu na zasadach ogólnych – ale z możliwością uzyskania zwolnienia innego niż przy zbyciu jako gospodarstwa rolnego.

Opis sprawy z marca 2015 r.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkami
lub klasyfikacją gruntów? Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »