Kategoria: Podatki i klasyfikacja gruntów

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkami
lub klasyfikacją gruntów? Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy sprzedając gospodarstwo rolne ze spadku, trzeba zapłacić podatek?

Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 2016-12-16

Odziedziczyłam z siostrą gospodarstwo rolne z domem po bracie, który był jego właścicielem. Jesteśmy już po przyjęciu spadku w sądzie i uprawomocnieniu się nabycia spadku. Chciałybyśmy z siostrą sprzedać nabyty spadek. Czy możemy dokonać sprzedaży na podstawie sądowego przyjęcia spadku i czy trzeba będzie zapłacić podatek dochodowy, czy obejmie nas zwolnienie?

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedz zadowalająca i zachęcająca do skorzystania z usługi ponownie, gdy będzie taka potrzeba. Odpowiedz szybka i całkowicie pokryła moje pytanie. Dziękuję bardzo I polecam te usługi. Po raz trzeci skorzystałam z tego serwisu. 
Janina, 65 lat
Proszę przekazać Panu Grzegorzowi Partyce serdeczne podziękowania za przygotowaną poradę; za syntetyczną, konkretną wypowiedź prawną na postawione pytania. Miałem i mam wyrzuty, że wykonywał to zadanie w czasie świątecznym, a przecież przedmiot sprawy nie wymagał aż takiego pośpiechu. To budzi mój najgłębszy szacunek. Przy okazji, dla Państwa wiadomości - SKO odpowiedziało, że liczba odwołań od decyzji urzędów samorządowych jest tak wielka, że jeszcze potrzebują miesiąca (minęło już 10), by zająć stanowisko merytoryczne wobec złożonego odwołania. Oczywiście, mam świadomość, że taką wiadomość(planowana zwłoka) byli obowiązani przysłać po miesiącu od chwili otrzymania odwołania. Liczba spraw dowodzi, że urzędnicy samorządów nie zostali przygotowani do rozpoznawania i wydawania decyzji w sprawach \"Dobry start\", a być możne także o jakości przedmiotowego Rozporządzenia. Pozdrawiam i dziękuję
Wiesław
Dziękuję za pomoc.
Jacek
Wszystkie moje wątpliwości zostały rozwiane, fachowa i wyczerpująca odpowiedź na każde moje pytanie. Jestem bardzo zadowolony z usługi! :)
Michał
Dziękuję za szybką odpowiedź. Super, ze znalazłam ePorady24. Duża pomoc w krótkim czasie.
Mariola, 58 lat, księgowa

Gospodarstwo rolne to nieruchomość – co oznacza, że jego sprzedaż wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Posiada Pani z siostrą potwierdzenie swych praw do spadku i mogą Panie zbyć to gospodarstwo.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (rok śmierci spadkodawcy) – zbycie takie podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

Podatek musiałby być zapłacony do 30 kwietnia następnego roku kalendarzowego. W tym samym terminie powinno być złożone odpowiednie zeznanie podatkowe.

Jednakże zbycie całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego podlega odrębnej zasadzie. Według art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

„28) przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny; (…)”.

Definiując pojęcie „gospodarstwo rolne” należy, w myśl art. 2 ust. 4 ww. ustawy, odnieść się do przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym – za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Uszczegóławiając, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, a przez to decydując o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży gruntów, należy odnieść się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454 ze zmianami) oraz załącznika Nr 6 tego rozporządzenia.

Zgodnie z § 67 ww. rozporządzenia użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:

1) grunty rolne,

2) grunty leśne,

3) grunty zabudowane i zurbanizowane,

4) użytki ekologiczne, oznaczone symbolem złożonym z litery „E” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego określającego sposób zagospodarowania lub użytkowania terenu, np. E–Ws, E–Wp, E–Ls, E–Lz, E–N, E–Ps, E–R,

5 uchylony

6) grunty pod wodami,

7) tereny różne oznaczone symbolem –Tr.

Stosownie natomiast do treści § 68 ww. rozporządzenia: „Grunty rolne dzielą się na:

1) użytki rolne, do których zalicza się:

a) grunty orne, oznaczone symbolem – R,

b) sady, oznaczone symbolem – S,

c) łąki trwałe, oznaczone symbolem – Ł,

d) pastwiska trwałe, oznaczone symbolem – Ps,

e) grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem – Br,

f) grunty pod stawami, oznaczone symbolem – Wsr,

g) grunty pod rowami, oznaczone symbolem – W,

h) grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem – Lzr,

2) nieużytki, oznaczone symbolem – N.

2. Grunty leśne dzielą się na:

1) lasy, oznaczone symbolem – Ls,

2) grunty zadrzewione i zakrzewione, oznaczone symbolem – Lz.”,

3. Grunty zabudowane i zurbanizowane dzielą się na:

1) tereny mieszkaniowe, oznaczone symbolem – B,

2) tereny przemysłowe, oznaczone symbolem – Ba,

3) inne tereny zabudowane, oznaczone symbolem – Bi,

4) zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczone symbolem – Bp,

5) tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem – Bz,

6) użytki kopalne, oznaczone symbolem – K,

7) tereny komunikacyjne, w tym:

a) drogi, oznaczone symbolem – dr,

b) tereny kolejowe, oznaczone symbolem – Tk,

c) inne tereny komunikacyjne, oznaczone symbolem – Ti.

d) grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych, oznaczone symbolem – Tp.

4. Grunty pod wodami dzielą się na:

1) grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi, oznaczone symbolem – Wm,

2) grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi, oznaczone symbolem – Wp,

3) grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi, oznaczone symbolem – Ws.

Z treści przywołanych przepisów wynika zatem, że zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od wystąpienia wskazanych przesłanek:

  • grunty te muszą być zakwalifikowane jako grunty rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
  • muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
  • grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Oceniając spełnienie przesłanki dotyczącej zachowania charakteru rolnego gruntu, należy zwrócić uwagę przede wszystkim na faktyczny zamiar nabywcy co do dalszego przeznaczenia nieruchomości. Cel nabycia gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy, jak również z innych okoliczności związanych z daną transakcją. Należy ponadto wskazać, że utrata charakteru rolnego w związku ze sprzedażą może wystąpić bezpośrednio po sprzedaży, ale może nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże w momencie sprzedaży strony umowy winny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.

Jednocześnie utraty charakteru rolnego, do której w swej dyspozycji odwołuje się art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie należy utożsamiać bezpośrednio oraz wyłącznie z utratą tego charakteru w sensie prawnym, ale jak wykazano powyżej – przede wszystkim w sensie faktycznym.

Przy zachowaniu wskazanych przesłanek – nie wystąpiłby podatek dochodowy niezależnie od daty zbycia.

Przy zbyciu powodującym utratę charakteru rolnego – istnieje możliwość zwolnienia przychodu ze zbycia nieruchomości z podatku dochodowego. Stosownie do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

„Art.21. 1. Wolne od podatku dochodowego są: (…)

131) dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych; (…)”.

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d.

Art. 22. 6c. Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

6d. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Za wydatki poniesione przez podatnika na cele mieszkaniowe uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b.

W razie wydania całej kwoty na własne cele mieszkaniowe – podatku dochodowego nie będzie. W razie wydania części kwoty – konieczne będzie zapłacenie podatku od pozostałej różnicy razem z odsetkami.

Podsumowując: Zasadą generalną jest opodatkowanie w razie zbycia nieruchomości w pewnym okresie czasu od nabycia. Przy zbyciu gospodarstwa rolnego – dochód ze zbycia jest zwolniony z podatku niezależnie od daty zbycia. Przy zbyciu powodującym utratę charakteru rolnego w pewnym okresie po nabyciu (nie zbywa się gospodarstwa rolnego, ale jego części i w wyniku tego tracą one charakter rolny), wtedy podlega to opodatkowaniu na zasadach ogólnych – ale z możliwością uzyskania zwolnienia innego niż przy zbyciu jako gospodarstwa rolnego.

Opis sprawy z marca 2015 r.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkami
lub klasyfikacją gruntów? Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »