Podatek od sprzedaży ziemi rolnej

Kiedy sprzedaż ziemi rolnej podlega PIT?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części albo udziału w nieruchomości, jeżeli sprzedaż nie następuje w ramach działalności gospodarczej i zostaje dokonana przed upływem 5 lat. Termin ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie nieruchomości.

Oznacza to, że przy sprzedaży ziemi kupionej w 2022 r. pięcioletni okres kończy się 31 grudnia 2027 r. Sprzedaż od 1 stycznia 2028 r. nie powoduje już opodatkowania PIT z tego tytułu. Jeżeli jednak sprzedaż nastąpi wcześniej, trzeba sprawdzić, czy powstanie dochód do opodatkowania albo czy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia dla gruntów rolnych.

Przez nabycie należy rozumieć nie tylko zakup, ale również otrzymanie nieruchomości w drodze darowizny czy dziedziczenia. Przy dziedziczeniu obowiązują szczególne zasady liczenia 5-letniego terminu, dlatego przydatna może być analiza, jak wygląda sprzedaż gruntu nabytego w spadku oraz kiedy pojawia się podatek od spadku przy nabyciu gospodarstwa. Osobnego sprawdzenia wymaga również kwestia: sprzedaż ziemi rolnej z dzierżawcą. W praktyce może to zmienić sposób przygotowania umowy oraz zakres zabezpieczeń stron.

Jeżeli sprzedaż jest opodatkowana, podatek wynosi 19% dochodu. Dochód ustala się zasadniczo jako różnicę między przychodem ze sprzedaży a kosztami, np. udokumentowaną ceną nabycia, kosztami nabycia i udokumentowanymi nakładami zwiększającymi wartość gruntu. Przychodem jest cena z umowy pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, np. koszty pośrednictwa, o ile są właściwie udokumentowane. Warto w tym miejscu uwzględnić także temat: rola notariusza przy sprzedaży ziemi rolnej. W praktyce może to zmienić sposób przygotowania umowy oraz zakres zabezpieczeń stron.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat rozlicza się co do zasady w zeznaniu PIT-39 składanym od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Jeżeli cała sprzedaż korzysta ze zwolnienia dla gruntów rolnych, w praktyce rozliczenie zależy od tego, czy rzeczywiście cały przychód jest objęty zwolnieniem i czy nie ma części transakcji, która zwolniona nie jest.

Zwolnienie z PIT przy sprzedaży gruntów rolnych

Najważniejsze zwolnienie przy sprzedaży ziemi rolnej wynika z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT. Wolne od podatku są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części albo udziału w nieruchomościach, które wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie obejmuje jednak przychodu ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Aby bezpiecznie zastosować zwolnienie, powinny być spełnione łącznie trzy warunki:

• sprzedawane grunty muszą być sklasyfikowane jako grunty rolne i wchodzić w skład gospodarstwa rolnego,
• sprzedaż musi dotyczyć całości albo części nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego,
• w związku ze sprzedażą grunty nie mogą utracić charakteru rolnego.

W opisanej sytuacji sprzedaż 3 ha ziemi ornej młodemu rolnikowi, który kupuje grunt na powiększenie swojego gospodarstwa rolnego, co do zasady przemawia za możliwością zastosowania zwolnienia. Kluczowe jest jednak, aby z dokumentów i okoliczności transakcji wynikało, że grunt po sprzedaży nadal będzie miał charakter rolny.

Czym jest gospodarstwo rolne dla celów zwolnienia?

Ustawa o PIT odsyła w tym zakresie do ustawy o podatku rolnym. Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha albo 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu określonych podmiotów.

Do użytków rolnych zalicza się obecnie w szczególności:

• grunty orne oznaczone symbolem R,
• łąki trwałe oznaczone symbolem Ł,
• pastwiska trwałe oznaczone symbolem Ps,
• sady oznaczone symbolem S,
• grunty rolne zabudowane oznaczone symbolem Br,
• grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych oznaczone symbolem Lzr,
• grunty pod stawami oznaczone symbolem Wsr,
• grunty pod rowami oznaczone symbolem W.

Grunty spełniające te warunki, nawet nieuprawiane, mogą stanowić gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów podatkowych. Sam fakt, że właściciel nie jest czynnym rolnikiem albo przez pewien czas nie prowadził upraw, nie przekreśla automatycznie zwolnienia. Znaczenie ma klasyfikacja w ewidencji, powierzchnia, sposób wykorzystania oraz to, czy grunty nie zostały zajęte na działalność inną niż rolnicza. W podobnych sprawach warto sprawdzić także, jak wygląda podatek po podziale gruntów rolnych.

Kiedy grunt traci charakter rolny?

Utrata charakteru rolnego nie musi polegać wyłącznie na formalnej zmianie oznaczenia w ewidencji gruntów. Organy podatkowe oceniają całokształt okoliczności, w tym cel zakupu, zamiar nabywcy, treść aktu notarialnego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzje administracyjne, przeznaczenie gruntu oraz faktyczne działania podejmowane po sprzedaży.

Ryzyko utraty zwolnienia rośnie, gdy nabywca kupuje ziemię pod zabudowę mieszkaniową, inwestycję komercyjną, skład materiałów, działalność przemysłową albo inny cel nierolniczy. Bezpieczniejsza jest natomiast sytuacja, w której nabywcą jest rolnik, a zakup służy powiększeniu istniejącego gospodarstwa rolnego.

Dla celów dowodowych warto, aby z aktu notarialnego lub dokumentów towarzyszących wynikało, że nabywca kupuje grunt w celu prowadzenia lub powiększenia gospodarstwa rolnego i że w związku ze sprzedażą grunt nie utraci charakteru rolnego. Takie oświadczenie nie jest jednak absolutną gwarancją zwolnienia, jeżeli późniejsze okoliczności będą wskazywały na rzeczywisty cel nierolniczy.

Ulga mieszkaniowa, gdy zwolnienie rolne nie obejmuje całej sprzedaży

Zwolnienie dla sprzedaży gruntów rolnych z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT i ulga mieszkaniowa z art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy są odrębnymi mechanizmami. Jeżeli sprzedaż przed upływem pięciu lat nie spełnia warunków zwolnienia rolnego albo spełnia je tylko w części, dochód przypadający na część opodatkowaną może zostać objęty ulgą mieszkaniową, jeżeli przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Termin na poniesienie wydatków mieszkaniowych upływa po trzech latach, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Zwolniona jest taka część dochodu, jaka odpowiada udziałowi udokumentowanych wydatków na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży.

Sprzedaż dokonaną przed upływem pięciu lat, w zakresie nieobjętym zwolnieniem rolniczym, należy prawidłowo wykazać w PIT-39. Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę mieszkaniową, ale nie poniesie wymaganych wydatków w terminie, powinien skorygować zeznanie i rozliczyć podatek wraz z odsetkami.

Co wynika z tego dla sprzedającego?

Jeżeli właściciele sprzedają 3 ha ziemi ornej przed upływem 5 lat od nabycia, sama sprzedaż może mieścić się w źródle przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Jeżeli jednak grunt wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, a kupujący rolnik nabywa go na powiększenie gospodarstwa i grunt nie utraci charakteru rolnego, przychód ze sprzedaży może być zwolniony z PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT.

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto przygotować wypis z ewidencji gruntów i budynków, sprawdzić powierzchnię i oznaczenie użytków, ustalić przeznaczenie w planie miejscowym albo decyzjach administracyjnych oraz zadbać o prawidłowe opisanie celu nabycia przez kupującego. Im lepiej udokumentowane jest dalsze rolnicze wykorzystanie gruntu, tym mniejsze ryzyko sporu z urzędem skarbowym.

Jeżeli tylko część sprzedawanych gruntów utraci charakter rolny, zwolnienie może nie objąć tej części przychodu. Wtedy trzeba rozważyć proporcjonalne rozliczenie sprzedaży i ustalenie dochodu do opodatkowania dla części nieobjętej zwolnieniem.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592
• Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1176
• Rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 219
• Ministerstwo Finansów: zbycie nieruchomości i PIT-39

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.