Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkami
lub klasyfikacją gruntów? Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zwolnienie z podatku dochodowego przy sprzedaży gruntów rolnych, jak z niego skorzystać?

Marcin Sądej • Opublikowane: 2021-02-01

Zamierzam sprzedać ziemię rolną otrzymaną w darowiźnie od rodziców przed prawie 3 laty. Nabywcą będzie również rolnik. Za te pieniądze zamierzam kupić od teściowej mieszkanie. Czy będzie mi przysługiwało zwolnienie z podatku dochodowego? Jeżeli tak, to jak to prawidłowo udokumentować?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zwolnienie z podatku dochodowego przy sprzedaży gruntów rolnych, jak z niego skorzystać?

Własne cele mieszkaniowej i zwolnienie z podatku dochodowego

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Przez nabycie należy rozumieć nie tylko zakup, ale również otrzymanie w drodze darowizny czy dziedziczenia.

Faktycznie w przepisach ustawy PIT jest przepis wskazujący na zwolnienie z opodatkowania sprzedaży w przypadku przeznaczenia przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT). Pański opis pozwala twierdzić, że to zwolnienie mógłby Pan zastosować.

Zwolnienie z podatku dochodowego – sprzedaż nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego

Jednakże chciałbym zwrócić uwagę na inne zwolnienie, które może znaleźć u Pana zastosowanie. Chodzi o art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy PIT, który mówi, że zwolnione od podatku są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny. Zatem powołany przepis ustanawia zwolnienie podatkowe, które ma zastosowanie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

  1. podatnik uzyskał przychód z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości (przesłanka „pozytywna”);
  2. nieruchomości te na moment sprzedaży wchodziły w skład gospodarstwa rolnego (przesłanka „pozytywna”);
  3. przychód nie został uzyskany ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny (przesłanka „negatywna”).

Co to jest gospodarstwo rolne?

Grunty – z których sprzedaży przychody będą wolne od podatku – mają wchodzić w skład gospodarstwa rolnego. Pojęcie to definiuje art. 2 ust. 4 ustawy PIT, który wskazuje, że oznacza ono gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. Jak wynika z art. 2 ust. 1 tej ustawy – gospodarstwo rolne to obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Ponadto wskazać należy, że grunty rolne to grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Warunek do skorzystania ze zwolnienia: sprzedane grunty muszą pozostać rolne

Poprzez utratę charakteru rolnego rozumieć należy okoliczności faktyczne, takie jak np. przeznaczenie gruntu pod działalność gospodarczą czy też pod budownictwo. W celu zbadania tej okoliczności należy uwzględnić wszystkie fakty dotyczące przeznaczenia gruntu, znane na dzień dokonania transakcji. Okoliczności te mogą dotyczyć zarówno podatnika, jak i nabywcy, którego zakres działalności bądź czynności faktyczne podejmowane przez niego przed zawarciem umowy wskazują na to, że kupuje on nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej w sposób odbiegający od dotychczasowego sposobu wykorzystywania gruntów rolnych. Jak czytamy w wyroku WSA w Poznaniu z 09.06.2009r., I SA/Po 1530/08, skutek w postaci utraty charakteru rolnego może nastąpić także w późniejszym czasie, a nie bezpośrednio po sprzedaży. Także wówczas nie będzie prawa do zwolnienia podatkowego. Warto także sięgnąć do treści interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20.02.2018 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.359.2017.2.MK:

„Wykładnia językowa powołanego art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala więc na stwierdzenie, że:

* sprzedawane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,

* muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową, (…).

Szczegółowe określenie, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, wymaga odniesienia się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków oraz załącznika nr 6 do tego rozporządzenia.

Przechodząc do analizy przesłanki o charakterze »negatywnym« – tj. braku utraty charakteru rolnego gruntów w związku ze sprzedażą – wskazać należy, że utratę charakteru rolnego gruntów dotychczas wchodzących w skład gospodarstwa rolnego powoduje faktyczne przeznaczenie ich na inne cele, np. na działalność gospodarczą lub pod budownictwo.

Ustawodawca nie ogranicza przy tym zmiany charakteru gruntów czasowo jedynie do momentu sprzedaży – nie posługuje się bowiem sformułowaniem »utraty charakteru rolnego gruntów na skutek sprzedaży«. Ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 28 używa określenia o szerszym znaczeniu językowym – »w związku ze sprzedażą«. Oznacza to, że chodzi o każdy przypadek utraty przez grunty charakteru rolnego, który można obiektywnie powiązać z dokonaną sprzedażą. Może to być związek uprzedni, rozumiany jako przygotowawczy do sprzedaży, bezpośrednio związany ze sprzedażą, czy też będący skutkiem sprzedaży. Zatem, utrata charakteru rolnego musi być powiązana ze sprzedażą, choć ten związek nie może być rozumiany w ten sposób, że już z chwilą dokonania czynności sprzedaży powinna nastąpić zmiana charakteru gruntu.

Dla oceny utraty charakteru rolnego gruntu znaczenie mają okoliczności faktyczne, a nie formalnoprawne związane z charakterem gruntu. Okoliczności te mogą dotyczyć zarówno podatnika, jak i nabywcy, którego zakres działalności bądź czynności faktyczne podejmowane przez niego przed zawarciem umowy, czy też w związku z zawartą umową, wskazują na to, że kupuje on nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej w sposób odbiegający od sposobu wykorzystywania gruntów rolnych. Cel nabycia może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, statusu nabywcy, jak również z okoliczności związanych z daną transakcją.

Jednocześnie, skoro warunkiem zwolnienia jest, aby »przychód nie został uzyskany ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny« (a contrario – przychód ma zostać uzyskany w związku ze sprzedażą gruntów, które w związku z tą sprzedażą zachowały charakter rolny), podatnik korzystający z omawianego zwolnienia musi mieć wiedzę w zakresie spełnienia analizowanej przesłanki – tj. braku utraty charakteru rolnego gruntów w związku ze sprzedażą. Brak jakiejkolwiek wiedzy zbywającego grunt rolny o zamiarach nabywcy co do faktycznego sposobu wykorzystywania tego gruntu wprost eliminuje możliwość zastosowania przez zbywającego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy.”

Brak ograniczeń co do wydatkowania uzyskanych ze sprzedaży środków

Definicja gospodarstwa rolnego określona w art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym podaje, że za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Dla skuteczności powyższego zwolnienia nie ma znaczenia, na co podatnik wydatkuje środki pochodzące ze sprzedaży.

W opisie wskazał Pan, że grunty rolne zostaną sprzedane innemu rolnikowi. Pozostaje tylko ustalić, czy sprzedawane grunty wchodzą w skład gospodarstwa rolnego i jaka jest łączna powierzchnia gruntów rolnych.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

prawo-mieszkaniowe.info

rozwodowy.pl

prawo-cywilne.info

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

prawo-karne.info

prawozus.pl

ewindykacja24.pl

Szukamy prawnika »