Zwolnienie z PIT przy sprzedaży gruntów rolnych

Kiedy sprzedaż gruntów rolnych podlega PIT?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu może podlegać odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli sprzedaż nie następuje w ramach działalności gospodarczej i zostaje dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie.

Przy darowiźnie za moment nabycia przyjmuje się co do zasady dzień otrzymania nieruchomości przez obdarowanego. Oznacza to, że jeżeli ziemia rolna została darowana np. w 2024 r., pięcioletni termin upływa z końcem 2029 r., a sprzedaż od 1 stycznia 2030 r. nie będzie już źródłem przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Inaczej trzeba analizować niektóre przypadki dziedziczenia, ponieważ przy nieruchomościach nabytych w spadku przepisy przewidują szczególne zasady liczenia pięcioletniego terminu. Jeżeli sprawa dotyczy otrzymania ziemi w spadku, warto odrębnie sprawdzić nabycie gruntu rolnego a podatek, zwłaszcza gdy w grę wchodzi także zgłoszenie SD-Z2 albo podatek od spadków i darowizn.

Zwolnienie z PIT przy sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego

Najważniejszym przepisem w sprawach sprzedaży ziemi rolnej jest art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT. Zgodnie z nim wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie obejmuje jednak przychodu ze sprzedaży gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny.

W praktyce trzeba więc sprawdzić trzy elementy. Po pierwsze, czy sprzedawane działki są nieruchomościami rolnymi albo częściami gospodarstwa rolnego. Po drugie, czy na moment sprzedaży wchodzą w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów o podatku rolnym. Po trzecie, czy sama transakcja nie prowadzi do utraty rolniczego charakteru gruntów.

To zwolnienie jest korzystniejsze od ulgi mieszkaniowej, ponieważ obejmuje przychód ze sprzedaży gruntów rolnych i nie wymaga wydawania pieniędzy na zakup mieszkania, budowę domu ani remont. Jeżeli warunki zwolnienia rolniczego są spełnione, cel wydatkowania ceny sprzedaży nie rozstrzyga o prawie do zwolnienia.

Zobacz również: sprzedaż pola rolnego przed upływem 5 lat od darowizny

Czym jest gospodarstwo rolne dla potrzeb zwolnienia?

Ustawa o PIT odsyła w tym zakresie do ustawy o podatku rolnym. Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1 tej ustawy, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha albo 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki nieposiadającej osobowości prawnej.

Grunty objęte podatkiem rolnym to grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Dla podatnika kluczowe będą więc m.in. wypis z ewidencji gruntów, oznaczenie użytków, powierzchnia działek i sposób ich faktycznego wykorzystania.

Jeżeli sprzedawana jest tylko część gospodarstwa, zwolnienie nadal może mieć zastosowanie, o ile ta część wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, a po sprzedaży nie traci charakteru rolnego. Podobne problemy pojawiają się także przy innych preferencjach dotyczących nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, np. przy zagadnieniu zwolnienia podatkowe a gospodarstwo rolne.

Warunek zachowania rolnego charakteru gruntów

Samo to, że nabywcą jest rolnik, zwykle przemawia na korzyść podatnika, ale nie zawsze wystarcza. Organ podatkowy może badać całokształt okoliczności transakcji, w tym treść aktu notarialnego, przeznaczenie działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, decyzje administracyjne, status i działalność nabywcy oraz jego rzeczywisty zamiar co do dalszego wykorzystania ziemi.

Utrata charakteru rolnego może wynikać nie tylko z formalnej zmiany klasyfikacji w ewidencji gruntów. Liczy się także faktyczne przeznaczenie gruntu. Ryzykowne będą zwłaszcza sytuacje, w których z okoliczności wynika, że ziemia ma zostać wykorzystana pod budownictwo, zakład produkcyjny, magazyn, plac składowy, działalność deweloperską albo inną działalność nierolniczą.

W aktualnej praktyce interpretacyjnej podkreśla się, że dla zastosowania zwolnienia znaczenie mają m.in. oświadczenia nabywcy o zamiarze dalszego rolniczego użytkowania gruntu, zapisy aktu notarialnego oraz realne okoliczności sprzedaży. Brak wiedzy sprzedającego o planach nabywcy albo oczywiste sygnały, że grunty zostaną wykorzystane nierolniczo, mogą prowadzić do sporu z urzędem skarbowym.

Zakup mieszkania za pieniądze ze sprzedaży ziemi rolnej

Jeżeli sprzedaż gruntów rolnych spełnia warunki art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT, podatnik nie musi wykazywać, że środki przeznaczył na własne cele mieszkaniowe. Może kupić mieszkanie, spłacić zobowiązania albo przeznaczyć pieniądze na inne potrzeby, ponieważ zwolnienie rolnicze nie jest uzależnione od sposobu wydania ceny sprzedaży.

Ulga mieszkaniowa z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT ma znaczenie dopiero wtedy, gdy zwolnienie rolnicze nie przysługuje albo obejmuje tylko część sprzedaży. Wówczas dochód ze sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat może być zwolniony w takiej części, w jakiej przychód zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zakup mieszkania od teściowej może być wydatkiem mieszkaniowym, ale tylko wtedy, gdy transakcja jest rzeczywista, odpowiednio udokumentowana i służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Sam fakt zakupu mieszkania od osoby z rodziny nie wyklucza ulgi, ale organy podatkowe mogą dokładniej badać, czy cena odpowiada warunkom rynkowym i czy podatnik faktycznie zamieszkuje albo będzie zamieszkiwał w tym lokalu.

Jak udokumentować prawo do zwolnienia?

Przepisy nie przewidują jednego urzędowego zaświadczenia, które automatycznie gwarantuje zwolnienie z PIT. Ciężar wykazania spełnienia warunków spoczywa w praktyce na podatniku. Dlatego przed sprzedażą i przy sporządzaniu aktu notarialnego warto zgromadzić dokumenty potwierdzające rolny charakter działek oraz okoliczności transakcji.

Pomocne mogą być w szczególności:

• wypis z ewidencji gruntów i budynków z oznaczeniem użytków rolnych,
• dokument potwierdzający powierzchnię gospodarstwa rolnego, w tym przekroczenie 1 ha albo 1 ha przeliczeniowego,
• akt nabycia ziemi, np. umowa darowizny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie lub informacja o przeznaczeniu działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo o braku planu,
• oświadczenie nabywcy w akcie notarialnym, że nabywa grunty w celu prowadzenia lub powiększenia gospodarstwa rolnego i że grunty nie utracą charakteru rolnego w związku ze sprzedażą,
• dowody faktycznego rolniczego użytkowania gruntów, jeżeli mogą mieć znaczenie w razie kontroli.

Warto też zadbać o to, aby treść aktu notarialnego była spójna z rzeczywistym celem transakcji. Jeżeli w akcie pojawią się zapisy wskazujące na nierolnicze przeznaczenie gruntu, późniejsze powoływanie się na zwolnienie może być trudne.

Czy trzeba składać PIT-39?

Jeżeli sprzedaż następuje po upływie pięciu lat liczonych od końca roku nabycia, nie powstaje źródło przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i co do zasady nie składa się PIT-39 z tego tytułu. Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat, ale cały przychód korzysta ze zwolnienia rolniczego, w praktyce często przyjmuje się, że podatnik nie wykazuje tej sprzedaży w PIT-39, ponieważ przychód jest zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT.

Ostrożność jest potrzebna, gdy zwolnienie obejmuje tylko część nieruchomości, część działek nie ma charakteru rolnego, sprzedawany jest również las, działka budowlana albo grunt zajęty na działalność nierolniczą. W takich przypadkach może powstać obowiązek rozliczenia opodatkowanej części sprzedaży, a jeżeli podatnik chce korzystać z ulgi mieszkaniowej, powinien prawidłowo wykazać ją w zeznaniu PIT-39.

Zobacz również: podatek od sprzedaży ziemi rolnej oraz sprzedaż gospodarstwa rolnego otrzymanego w spadku

Podsumowanie

Sprzedaż ziemi rolnej otrzymanej w darowiźnie przed upływem pięciu lat nie zawsze oznacza konieczność zapłaty podatku dochodowego. Najpierw należy sprawdzić, czy sprzedawane grunty wchodzą w skład gospodarstwa rolnego i czy w związku ze sprzedażą nie utracą charakteru rolnego. Jeżeli te warunki są spełnione, zastosowanie może mieć zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT, niezależnie od tego, czy pieniądze zostaną przeznaczone na zakup mieszkania.

Jeżeli zwolnienie rolnicze nie przysługuje, rozwiązaniem może być ulga mieszkaniowa, ale wymaga ona wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie i odpowiedniego rozliczenia. W praktyce najważniejsze jest prawidłowe ustalenie statusu gruntów, celu nabycia po stronie kupującego oraz staranne udokumentowanie transakcji.

FAQ

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592, art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 28, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25, art. 30e - tekst aktu
2. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1344, art. 1 i art. 2 - tekst aktu
3. Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, t.j. Dz.U. 2024 poz. 219 - tekst aktu
4. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 czerwca 2025 r., 0115-KDIT3.4011.387.2025.2.AWO, dotycząca zwolnienia z PIT przy sprzedaży nieruchomości rolnej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.