Dzierżawa gruntów rolnych a zgłoszenie do urzędu skarbowego

Pan Jarosław wydzierżawił grunty rolne, których jest właścicielem. Z umowy wynika, że dzierżawca ma wykorzystywać ziemię do produkcji rolniczej. Pytanie pana Jarosława sprowadza się do dwóch kwestii: czy czynsz dzierżawny trzeba wykazać w PIT oraz czy zawartą umowę należy zgłosić do urzędu skarbowego.

Czy dzierżawę gruntów rolnych trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Jeżeli przedmiotem umowy jest gospodarstwo rolne albo jego składnik, a dzierżawca wykorzystuje grunt na cele rolnicze, właściciel co do zasady nie ma obowiązku zgłaszania samej umowy do urzędu skarbowego. Nie składa się z tego powodu odrębnego formularza do urzędu skarbowego i nie wykazuje się otrzymywanego czynszu w zeznaniu PIT.

Nie oznacza to jednak, że każda dzierżawa gruntu rolnego jest neutralna podatkowo. Decydujące znaczenie mają trzy elementy: status gruntu, cel dzierżawy oraz sposób faktycznego korzystania z nieruchomości. Jeżeli umowa przewiduje wykorzystanie ziemi na cele nierolnicze, powstaje przychód z dzierżawy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Działalność rolnicza w ustawie o PIT

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisów tej ustawy nie stosuje się do przychodów z działalności rolniczej, z wyjątkiem przychodów z działów specjalnych produkcji rolnej.

Art. 2 ust. 2 ustawy o PIT definiuje działalność rolniczą jako działalność polegającą na wytwarzaniu produktów roślinnych lub zwierzęcych w stanie nieprzetworzonym, naturalnym, z własnych upraw albo hodowli lub chowu. Przepis obejmuje między innymi produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego i reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowo-fermowego oraz hodowlę ryb.

Ustawa wskazuje również minimalne okresy przetrzymywania zakupionych zwierząt i roślin, w trakcie których następuje ich biologiczny wzrost:

1. miesiąc w przypadku roślin,
2. 16 dni w przypadku wysokointensywnego tuczu specjalizowanego gęsi lub kaczek,
3. 6 tygodni w przypadku pozostałego drobiu rzeźnego,
4. 2 miesiące w przypadku pozostałych zwierząt, licząc od dnia nabycia.

Definicja ma znaczenie praktyczne, ponieważ wyłączenie z PIT obejmuje przychody z działalności rolniczej, a przy dzierżawie gruntów rolnych kluczowe jest ustalenie, czy dzierżawca wykorzystuje ziemię właśnie do takiej działalności.

Zobacz też: Dzierżawa ziemi rolnej przez spółkę a CIT

Dzierżawa gospodarstwa rolnego albo jego składników na cele rolnicze

Art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT wymienia jako źródło przychodów najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze. W przepisie wskazano także dzierżawę i poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej.

Z tego wynika ważna zasada: przychodem z dzierżawy w PIT jest dzierżawa gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej. Nie stanowi natomiast źródła przychodów dzierżawa gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele rolnicze.

W praktyce dla właściciela oznacza to, że czynsz z dzierżawy pola oddanego rolnikowi pod uprawę, wypas, sadownictwo albo inną zwykłą produkcję rolną nie powinien być wykazywany w PIT, jeżeli grunty spełniają kryteria gospodarstwa rolnego albo składnika gospodarstwa rolnego. Szerszy kontekst przedstawia artykuł wpis do ewidencji gruntów jako dzierżawca gruntu rolnego.

Kiedy grunt jest gospodarstwem rolnym?

Ustawa o PIT odsyła w tym zakresie do ustawy o podatku rolnym. Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym gospodarstwem rolnym jest obszar gruntów, o których mowa w art. 1 tej ustawy, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność albo znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki bez osobowości prawnej.

Znaczenie ma więc nie tylko nazwa gruntu w umowie, ale jego klasyfikacja i powierzchnia. Opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Jeżeli wydzierżawiana działka sama nie przekracza 1 ha, ale jest składnikiem gospodarstwa rolnego właściciela, wyłączenie z PIT nadal może mieć zastosowanie. Trzeba jednak wykazać, że dzierżawiony grunt stanowi część gospodarstwa rolnego i jest wykorzystywany na cele rolnicze.

Dzierżawa na cele nierolnicze a podatek

Inaczej należy ocenić sytuację, w której grunt rolny zostaje oddany do używania na cele inne niż rolnicze. Przykładem może być dzierżawa gruntu na cele nierolnicze, na przykład pod reklamę, maszt, parking, plac składowy, magazyn albo działalność usługową. Wtedy czynsz może być przychodem z dzierżawy, który trzeba rozliczyć podatkowo.

Przy dzierżawie prywatnej, niezwiązanej z działalnością gospodarczą właściciela, przychody z najmu i dzierżawy co do zasady są obecnie rozliczane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Ryczałt wpłaca się w trakcie roku, a roczne rozliczenie następuje w PIT-28.

Jeżeli grunt jest składnikiem majątku firmowego albo dzierżawa ma cechy działalności gospodarczej, sposób opodatkowania trzeba ocenić indywidualnie. W takiej sytuacji nie wystarczy samo oznaczenie gruntu jako rolnego w ewidencji.

Dzierżawa gruntu rolnego przez spółkę

Sam fakt, że dzierżawcą jest spółka, nie przesądza jeszcze o opodatkowaniu czynszu u właściciela. Decydujące pozostaje to, czy grunt jest wykorzystywany na cele rolnicze i czy nie chodzi o prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej. Jeżeli spółka faktycznie uprawia ziemię w ramach działalności rolniczej, sytuacja może być podatkowo odmienna niż przy dzierżawie pod magazyn albo plac składowy.

Czy umowa dzierżawy gruntu rolnego podlega PCC albo VAT?

Umowa dzierżawy nie jest wymieniona w zamkniętym katalogu czynności opodatkowanych podatkiem od czynności cywilnoprawnych, dlatego samo jej zawarcie nie powoduje obowiązku złożenia deklaracji PCC-3 ani zapłaty PCC.

Oddzielnie należy oceniać VAT. Dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze korzysta ze zwolnienia od VAT na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług. Jeżeli jednak grunt jest dzierżawiony na cele nierolnicze albo wydzierżawiający działa jako podatnik VAT w konkretnych okolicznościach, warto sprawdzić skutki VAT osobno.

Co powinno znaleźć się w umowie dzierżawy?

Dla celów podatkowych ważne jest, aby umowa nie ograniczała się do ogólnego określenia przedmiotu dzierżawy. Powinna wskazywać, że grunt jest oddawany na cele rolnicze, na przykład pod uprawy, wypas, sadownictwo albo inną działalność rolniczą zgodną z art. 2 ust. 2 ustawy o PIT.

Warto również wpisać obowiązek używania gruntu zgodnie z przeznaczeniem rolniczym, zakaz zmiany sposobu korzystania bez zgody właściciela oraz zakaz poddzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Przy dłuższych umowach można przewidzieć prawo kontroli sposobu korzystania z gruntu.

Jeżeli dzierżawa ma znaczenie dla ubezpieczenia rolniczego, dopłat albo wykazania posiadania gruntów, mogą pojawić się dodatkowe obowiązki poza podatkiem dochodowym. W takim przypadku warto sprawdzić również konsekwencje w KRUS, ARiMR albo w ewidencji gruntów.

Zobacz również: rejestracja umowy dzierżawy w KRUS

Stanowisko organów podatkowych

Organy podatkowe konsekwentnie wskazują, że dzierżawa gruntów rolnych spełniających kryteria gospodarstwa rolnego, wykorzystywanych na cele rolnicze, nie stanowi źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 lipca 2025 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.479.2025.1.JG, potwierdzono, że dochód z takiej dzierżawy nie podlega ani PIT, ani zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu.

Podobne wnioski wynikały także z wcześniejszych interpretacji, między innymi interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 17 lipca 2015 r., nr IBPB-2-2/4511-61/15/Mma, oraz interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 3 listopada 2010 r., nr IPPB1/415-802/10-2/EC. Starsze interpretacje warto jednak traktować pomocniczo, ponieważ ochronę daje tylko interpretacja wydana w indywidualnej sprawie podatnika.

FAQ

Podsumowanie

W przypadku pana Jarosława czynsz z dzierżawy nie powinien podlegać PIT, jeżeli wydzierżawione grunty są gospodarstwem rolnym albo składnikami gospodarstwa rolnego i są faktycznie wykorzystywane przez dzierżawcę na cele rolnicze. W takiej sytuacji umowy nie trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego, a czynszu nie wykazuje się w rocznym zeznaniu podatkowym.

Jeżeli jednak grunt zostanie wykorzystany na cele nierolnicze, sytuacja zmienia się zasadniczo. Wtedy czynsz może być przychodem z dzierżawy, który należy rozliczyć podatkowo. Dlatego przed podpisaniem umowy warto precyzyjnie określić cel dzierżawy i sprawdzić, czy faktyczny sposób użytkowania gruntu odpowiada zapisom umownym.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym - Dz.U. 1984 nr 52 poz. 268
3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
4. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień - Dz.U. 2013 poz. 1722
5. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 31 lipca 2025 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.479.2025.1.JG
6. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 17 lipca 2015 r., nr IBPB-2-2/4511-61/15/Mma
7. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 3 listopada 2010 r., nr IPPB1/415-802/10-2/EC

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.