Umowa przedwstępna sprzedaży działki rolnej a śmierć sprzedającego

Czy śmierć sprzedającego unieważnia umowę przedwstępną?

Nie. Sam fakt śmierci sprzedającego nie oznacza, że umowa przedwstępna sprzedaży działki rolnej staje się bezskuteczna albo że „nic nie znaczy”. Notariusz mógł słusznie zwrócić uwagę, że umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości, więc po śmierci właściciela działka wchodzi do spadku. Nie oznacza to jednak, że spadkobiercy mogą dowolnie zignorować zobowiązanie zmarłego.

Zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą śmierci na spadkobierców, chyba że są ściśle związane z osobą zmarłego albo ustawa przewiduje inny skutek. Zobowiązanie do sprzedaży nieruchomości wynikające z prawidłowej umowy przedwstępnej ma charakter majątkowy, dlatego co do zasady wiąże również spadkobierców.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży działki rolnej?

Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W praktyce należy dokładnie wskazać strony, oznaczenie działki według księgi wieczystej i ewidencji gruntów, cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz warunki, od których zależy finalizacja transakcji.

Przy nieruchomości rolnej warto dodatkowo opisać, czy działka podlega ograniczeniom z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, kto odpowiada za uzyskanie dokumentów, kto ponosi koszty aktu notarialnego, wpisów sądowych i podatków oraz co stanie się z zadatkiem albo zaliczką, gdy KOWR albo inna przeszkoda uniemożliwi przeniesienie własności.

Forma aktu notarialnego i silniejsza ochrona kupującego

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej, ale wtedy zwykle daje słabszą ochronę. Jeżeli sprzedający lub jego spadkobiercy uchylają się od zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący może dochodzić przede wszystkim naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczył na zawarcie umowy.

Silniejszy skutek daje umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego. Ponieważ umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, umowa przedwstępna sporządzona w tej formie i zawierająca wszystkie istotne elementy transakcji może być podstawą żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego.

Co może zrobić kupujący, gdy spadkobiercy odmawiają sprzedaży?

Jeżeli sprzedający zmarł po podpisaniu umowy przedwstępnej, kupujący powinien ustalić, kto jest spadkobiercą i czy zostało już przeprowadzone postępowanie spadkowe albo sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia. Dopiero wtedy wiadomo, wobec kogo należy kierować żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli spadkobiercy odmawiają wykonania umowy, kupujący może wystąpić do sądu z roszczeniem o zawarcie umowy przyrzeczonej, o ile umowa przedwstępna spełnia wymagania co do formy i treści. Prawomocne orzeczenie sądu może zastąpić oświadczenie woli strony zobowiązanej na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego i art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona powinna szybko ocenić, czy może żądać zawarcia umowy, czy tylko odszkodowania. Szerzej ten problem omawia materiał: roszczenia z umowy przedwstępnej.

Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roczny termin biegnie od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Dlatego w umowie trzeba jasno wskazać datę albo sposób ustalenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Ma to znaczenie również wtedy, gdy strony rozkładają cenę na transze, korzystają z zadatku albo planują sprzedaż działki na raty.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej

Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego może być podstawą ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Wpis nie przenosi własności, ale wzmacnia pozycję kupującego, ponieważ ujawnione roszczenie staje się skuteczne wobec praw nabytych później przez inne osoby.

W praktyce oznacza to, że sprzedający albo jego spadkobiercy mają znacznie mniejszą możliwość bezpiecznego zbycia działki komuś innemu. Wniosek o wpis roszczenia można złożyć za pośrednictwem notariusza przy akcie notarialnym albo w sądzie wieczystoksięgowym, jeżeli są spełnione wymogi formalne.

Działka rolna a ograniczenia w obrocie ziemią

Przy sprzedaży działki rolnej nie wystarczy sprawdzić samych przepisów o umowie przedwstępnej. Trzeba także ustalić, czy transakcja podlega ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Zasadą jest, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek albo zostanie uzyskana wymagana zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.

Znaczenie mogą mieć między innymi powierzchnia użytków rolnych, położenie działki, osoba nabywcy, więź rodzinna ze sprzedającym, przeznaczenie w planie miejscowym oraz to, czy KOWR ma prawo pierwokupu albo prawo nabycia. Ustawa przewiduje również obowiązek prowadzenia gospodarstwa przez określony czas po nabyciu oraz sankcję nieważności czynności dokonanej niezgodnie z jej przepisami.

Dlatego umowa przedwstępna dotycząca działki rolnej powinna przewidywać, co stanie się, jeśli nie uda się uzyskać wymaganej zgody, jeżeli KOWR wykona swoje uprawnienie albo jeśli okaże się, że kupujący nie spełnia warunków ustawowych. Takie postanowienia zmniejszają ryzyko sporu o zadatek, zaliczkę i koszty przygotowania transakcji.

FAQ

Podsumowanie

Umowa przedwstępna sprzedaży działki rolnej może skutecznie zabezpieczać przyszłą transakcję, także na wypadek śmierci sprzedającego. Kluczowe znaczenie ma jednak forma aktu notarialnego, dokładna treść umowy, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, wpis roszczenia do księgi wieczystej oraz uwzględnienie ograniczeń właściwych dla obrotu nieruchomościami rolnymi.

Stwierdzenie, że po śmierci sprzedającego umowa przedwstępna nie ma znaczenia, jest zbyt daleko idące. Rodzina może odziedziczyć nieruchomość, ale razem z nią spadkobiercy przejmują także majątkowe zobowiązania zmarłego. Jeżeli umowa została przygotowana prawidłowo, kupujący może dochodzić swoich praw również wobec spadkobierców.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 64, 158, 389, 390 i 922 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 1047 - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1653
4. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 16-19 - tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 341

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.