Umowa przedwstępna sprzedaży działki rolnej

Podpisanie umowy przedwstępnej 

Umowa przedwstępna jest uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego (dalej K.c.). Zgodnie z art. 389 K.c. umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Zobacz również: Sprzedaż działki rolnej

Uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę zobowiązaną

Jak natomiast stanowi art. 390 K.c., jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Zobacz również: Jak sprzedać działkę rolną jako budowlaną?

Czy roszczenia z tytułu przedwstępnej umowy przechodzą na spadkobierców w razie śmierci osoby zobowiązanej?

W świetle powyższych przepisów umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości, ale jeżeli została ona zawarta w formie aktu notarialnego to przyszły nabywca posiada roszczenie o jej zawarcie.

Zgodnie z art. 922 K.c. prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na spadkobierców. Dotyczy to również roszczeń z tytułu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. W rezultacie Pana zobowiązanie wynikające z umowy przedwstępnej w razie Pana śmierci przejdzie na spadkobierców. Druga strona umowy przedwstępnej będzie zatem mogła żądać od spadkobierców zawarcia właściwej umowy sprzedaży. Jeżeli spadkobiercy odmówią podpisania umowy sprzedaży druga strona umowy przedwstępnej będzie mogła wystąpić do sądu z roszczeniem o nakazanie podpisania takiej umowy na podstawie art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego.

Na marginesie warto wskazać, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego może być podstawą wpisu roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (o przeniesienie własności nieruchomości) do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości (o ile nieruchomość ma założoną księgę wieczystą).

W konsekwencji, w momencie Pana śmierci własność nieruchomości faktycznie przejdzie na własność spadkobierców. Jeżeli jednak podpisze Pan umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego to przyszły nabywca będzie mógł się domagać od spadkobierców zawarcia właściwej umowy sprzedaży. Wynika to z tego, że zobowiązanie się do sprzedaży nieruchomości jest dziedziczne i przejdzie na Pana spadkobierców.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.