Posiadanie samoistne działek a uwłaszczenie rolne

Samoistne posiadanie działek nie zawsze oznacza własność

Informacja w wypisie z rejestru gruntów, że dana osoba włada nieruchomością jako posiadacz samoistny, jest ważną wskazówką, ale sama nie tworzy prawa własności. Ewidencja gruntów opisuje stan faktyczny i techniczny nieruchomości, natomiast o własności decydują dokumenty własności, księga wieczysta albo prawomocne orzeczenie sądu.

Posiadaczem samoistnym jest osoba, która włada nieruchomością jak właściciel: decyduje o sposobie korzystania z działki, uprawia ją lub zleca uprawę, ponosi ciężary, płaci podatki, dba o granice i występuje wobec otoczenia jako osoba uprawniona do gruntu. Czym innym jest posiadanie zależne, np. dzierżawa, użyczenie albo opieka nad gruntem wykonywana za kogoś innego.

W opisanej sytuacji szczególnie ważne będzie ustalenie, czy dalsza rodzina zajmowała się działkami w imieniu babci, czy we własnym imieniu. Jeżeli rodzina tylko pomagała albo gospodarowała za zgodą babci, nie wyklucza to posiadania samoistnego babci. Jeżeli jednak osoby te zachowywały się jak właściciele, mogłoby to osłabiać twierdzenie, że to babcia nieprzerwanie posiadała działki samoistnie.

Czy w tej sprawie wchodzi w grę uwłaszczenie z ustawy z 1971 r.?

Podstawą oceny takich spraw jest nadal ustawa z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, mimo że jej skutki odnoszą się do stanu historycznego. Chodzi o ustalenie, czy własność powstała z mocy samego prawa w dniu 4 listopada 1971 r. Dzisiejsze postępowanie nie tworzy więc nowego prawa od początku, lecz potwierdza, że nabycie nastąpiło już wtedy, jeśli wszystkie przesłanki były spełnione.

Zgodnie z art. 1 ustawy z 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych nieruchomości wchodzące w skład gospodarstw rolnych i znajdujące się w dniu wejścia w życie ustawy w samoistnym posiadaniu rolników stawały się z mocy samego prawa własnością tych rolników, jeżeli oni sami albo ich poprzednicy objęli je w posiadanie na podstawie nieformalnej umowy, np. sprzedaży, darowizny, dożywocia, działu spadku albo innej umowy przenoszącej własność zawartej bez wymaganej formy.

Ustawa przewidywała też drugą podstawę: rolnicy, którzy do dnia 4 listopada 1971 r. posiadali nieruchomości jako samoistni posiadacze nieprzerwanie od 5 lat, stawali się ich właścicielami nawet bez wykazania takiej umowy. Jeżeli jednak uzyskali posiadanie w złej wierze, potrzebne było co najmniej 10 lat posiadania. Dlatego w sprawie, w której przekazanie miało nastąpić około 1961 r., znaczenie może mieć dokładna data objęcia gruntu i to, czy babcia mogła pozostawać w dobrej czy złej wierze.

Sformułowanie, że grunty „stają się z mocy samego prawa własnością tych rolników”, nie oznacza, że sąd nie jest potrzebny. W praktyce, aby wpisać własność do księgi wieczystej albo uporządkować dokumenty, konieczne jest orzeczenie potwierdzające nabycie własności przez posiadacza.

Jakie warunki trzeba wykazać?

Najważniejsze są trzy grupy okoliczności: status rolnika, samoistne posiadanie oraz związek nieruchomości z gospodarstwem rolnym. Wszystkie te elementy trzeba oceniać według realiów istniejących na 4 listopada 1971 r., a nie według obecnego sposobu korzystania z działek.

Po pierwsze, babcia musiałaby wykazać, że była rolnikiem w rozumieniu ustawy z 1971 r. Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, że nie każdy samoistny posiadacz nieruchomości rolnej mógł skorzystać z tej ustawy. Rolnikiem była osoba, która miała praktyczne albo teoretyczne kwalifikacje rolnicze albo osobiście, ewentualnie przy pomocy domowników, prowadziła indywidualne gospodarstwo rolne. Praca w gospodarstwie nie musiała być jedynym źródłem utrzymania, ale musiała być realna.

Po drugie, trzeba wykazać samoistne posiadanie. Sąd będzie badał, czy babcia traktowała działki jak swoje, czy decydowała o ich przeznaczeniu, kto pobierał pożytki, kto płacił podatki i kto był uznawany przez sąsiadów oraz rodzinę za faktycznego gospodarza. Jeżeli po przeprowadzce babci działkami zajmowała się dalsza rodzina, należy jasno wykazać, że robiła to na jej rzecz, a nie dla siebie.

Po trzecie, nieruchomości musiały wchodzić w skład gospodarstwa rolnego. Dotyczy to także działki leśnej, ale tylko wtedy, gdy w dniu 4 listopada 1971 r. stanowiła albo mogła stanowić z innymi nieruchomościami rolnymi zorganizowaną całość gospodarczą. W tym zakresie pomocne może być postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 września 2008 r., sygn. akt II CSK 119/08.

Jak przeprowadzić postępowanie o potwierdzenie własności?

Obecnie nie uzyskuje się już administracyjnego aktu własności ziemi w takim trybie, jak bezpośrednio po wejściu w życie ustawy. Po zmianach z 1982 r. nabycie własności nieruchomości przez posiadacza samoistnego na podstawie ustawy uwłaszczeniowej stwierdza sąd w postępowaniu nieprocesowym. Wniosek składa się do sądu właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

We wniosku trzeba dokładnie oznaczyć działki, wskazać uczestników postępowania, opisać historię posiadania oraz sformułować żądanie stwierdzenia nabycia własności na podstawie ustawy z 1971 r. W praktyce dołącza się m.in. wypis i wyrys z ewidencji gruntów, dostępne dokumenty z ksiąg wieczystych albo dawnych zbiorów dokumentów, mapy, decyzje podatkowe, potwierdzenia opłacania podatku rolnego, dokumenty dotyczące gospodarstwa i dane świadków.

Sąd będzie badał nie tylko to, kto obecnie figuruje w dokumentach, ale przede wszystkim przebieg posiadania w okresie przed 4 listopada 1971 r. Brak aktu notarialnego nie przekreśla sprawy, bo właśnie takie nieformalne przekazania gospodarstw były jednym z powodów uchwalenia ustawy. Brak dowodów osobowych i dokumentów może jednak istotnie utrudnić wykazanie przesłanek.

Co zrobić, gdy brakuje świadków albo świadek jest chory?

W takich sprawach zeznania świadków często mają duże znaczenie, bo sąd musi odtworzyć stan faktyczny sprzed kilkudziesięciu lat. Jeżeli siostra babci żyje, ale ze względu na stan zdrowia nie może stawić się w sądzie, nie oznacza to, że jej zeznania są z góry wyłączone.

Zgodnie z art. 263 Kodeksu postępowania cywilnego świadka, który nie może się stawić z powodu choroby, niepełnosprawności albo innej niedającej się usunąć przeszkody, przesłuchuje się w miejscu jego pobytu. Dodatkowo art. 271¹ Kodeksu postępowania cywilnego pozwala sądowi postanowić, że świadek złoży zeznania na piśmie. W razie choroby trzeba liczyć się z koniecznością przedstawienia stosownego zaświadczenia, a o sposobie przeprowadzenia dowodu decyduje sąd.

Jeżeli babcia nie pamięta szczegółów przekazania gruntów, trzeba szukać dowodów uzupełniających. Pomocne mogą być stare nakazy płatnicze, kwity podatku rolnego, dokumenty z gminy, zaświadczenia z ewidencji gruntów, archiwalne mapy, dokumenty rodzinne, korespondencja, oświadczenia osób z sąsiedztwa, dokumenty KRUS, stare umowy dotyczące uprawy, dopłat albo korzystania z lasu. Każdy dokument powinien być powiązany z konkretną tezą: kto posiadał działkę, od kiedy, w jakim charakterze i jako czyją własność ją traktowano.

Uwłaszczenie czy zasiedzenie?

Jeżeli nie uda się wykazać przesłanek ustawy z 1971 r., trzeba rozważyć zasiedzenie na podstawie Kodeksu cywilnego. Zasiedzenie wymaga samoistnego i nieprzerwanego posiadania nieruchomości przez 20 lat w dobrej wierze albo przez 30 lat w złej wierze. W sprawach rodzinnych dotyczących nieformalnego przekazania gruntów najczęściej sąd przyjmuje złą wiarę, jeżeli posiadacz wiedział albo powinien wiedzieć, że nie ma aktu notarialnego przenoszącego własność.

Różnica jest istotna. Uwłaszczenie z ustawy z 1971 r. wymaga udowodnienia stanu z konkretnego dnia historycznego i statusu rolnika. Zasiedzenie koncentruje się na długotrwałym samoistnym posiadaniu oraz jego ciągłości. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości podlega obecnie stałej opłacie sądowej w wysokości 2000 zł, natomiast w sprawach uwłaszczeniowych należy każdorazowo zweryfikować podstawę i tryb opłaty przy konkretnym żądaniu.

W opisanym przypadku bezpieczne przygotowanie sprawy powinno zaczynać się od analizy dokumentów i ustalenia, która droga ma większe szanse: potwierdzenie uwłaszczenia na dzień 4 listopada 1971 r. czy zasiedzenie wynikające z późniejszego, wieloletniego posiadania.

FAQ

Podsumowanie

W sprawie dawnych działek rolnych samo określenie babci jako posiadacza samoistnego nie wystarczy do wpisania jej jako właścicielki. Trzeba wykazać, że spełniła przesłanki ustawy uwłaszczeniowej z 1971 r. albo że później doszło do zasiedzenia. Najważniejsze będą dowody dotyczące okresu sprzed 4 listopada 1971 r.: kto faktycznie gospodarował, czy babcia była rolnikiem, czy działki tworzyły gospodarstwo oraz czy osoby pomagające przy gruncie działały w jej imieniu.

Brak aktu własności nie przekreśla sprawy, bo ustawa z 1971 r. właśnie takie historyczne, nieformalne stany miała porządkować. Im mniej świadków i dokumentów, tym większe znaczenie ma staranne przygotowanie wniosku, logiczne opisanie historii gruntu i zebranie każdego dostępnego dowodu pomocniczego.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, Dz.U. 1971 nr 27 poz. 250 - tekst aktu.
• Ustawa z dnia 26 marca 1982 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz o uchyleniu ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, Dz.U. 1982 nr 11 poz. 81 - tekst aktu.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 172 - tekst jednolity.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 235, art. 263 i art. 271¹ - tekst jednolity.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 40 - tekst aktu.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2008 r., sygn. akt II CSK 72/08 - orzeczenie.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 września 2008 r., sygn. akt II CSK 119/08 - orzeczenie.