Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem rolnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Użytkowanie ziemi na mocy umowy ustnej

Anna Sufin • Opublikowane: 2019-01-02

Użytkuję ziemię już 10. rok. Umowa była ustna. Nie ponosiłam żadnych opłat, a w zamian właściciel brał dopłaty. Teraz żąda zapłaty za 10 lat i grozi niewpuszczeniem na to pole i zlikwidowaniem moich upraw. Co robić?

Anna Sufin

»Wybrane opinie klientów

Z usług serwisu korzystałam już dwukrotnie. Za każdym razem otrzymałam odpowiedź szybko. Była ona wyczerpująca i przedstawiona w sposób dla mnie jasny. Ponadto zawierała przepisy prawne dotyczące mojego problemu oraz informacje o wyrokach sądu w sprawach podobnych do mojej.
Elżbieta, nauczyciel, 62 lata
Dziekuje, jestem bardzo zadowolona z Panstwa porady. Panstwa bardzo profesjonalna obsluga, godna jest polecenia znajomym, lub rodzinie w razie potrzeby. W obecnym momencie nie mam juz pytan zwiazanych z moja sprawa, mam jednak nadzieje, iz uzyskam odpowiedź na takowe, jeżeli sie pojawią.
Teresa, 61 lat
Dziękuję. Otrzymalam wyczerpującą odpowiedź.
Alicja
Odpowiedź otrzymałem szybko i po dodatkowych pytaniach odpowiedź była wyczerpująca. Bardzo dziękuję.
Marek, 67 lat, emeryt
Sprawnie , szybko , fachowo - zdecydowanie polecam.
Robert

Podaje Pani, że zawarła Pani z właścicielem ziemi umowę, na podstawie której będzie Pani użytkowała jego ziemię i pobierała z niej pożytki, on zaś będzie w zamian za to osiągał korzyści w postaci dopłat unijnych (jak rozumiem, będzie wykazywał, iż konkretne uprawy są realizowane i w zamian za to dopłaty będą stosownie do nich zaliczane). Taką umowę należy zakwalifikować jako umowę dzierżawy na podstawie art. 693 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków”.

Umowa dzierżawy może zostać zawarta ustnie, nie ma dla jej ważności wymogu zawarcia jej w formie pisemnej. Żeby jednak wykazać, iż taka umowa rzeczywiście została zawarta, będzie Pani musiała w razie wątpliwości przedstawić dowody (por. art. 6 Kodeksu cywilnego, art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego).

Jeśli umowa dzierżawy została zawarta, wydzierżawiający nie może tak po prostu zmienić jej postanowień i żądać po pierwsze opłat za dzierżawę wstecznie, jeśli nie były ustalone, nie może także z dnia na dzień zażądać ich na przyszłość ani też zabronić Pani użytkowania ziemi, jeśli prawidłowo wywiązuje się Pani z umowy (np. nie poddzierżawia Pani ziemi). Żeby zmienić warunki umowy albo też zakończyć jej trwanie, konieczne jest wypowiedzenie umowy. Jeśli nie umówiono się inaczej, można to uczynić na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Dopiero po wypowiedzeniu i upływie tego terminu druga strona mogłaby wymagać, by Pani już nie uprawiała ziemi:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

„Art. 704

W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Art. 705

Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Ewentualnie po upływie takiego terminu mogą się Państwo umówić na inne warunki umowy – inny czynsz. Aktualnie taka zmiana mogłaby być przeprowadzona z dnia na dzień, ale tylko za Pani zgodą”.

Przepisy określają także zasady rozliczenia pozostawionych zasiewów (jeśli strony nie umówią się inaczej). Oczywiście do czasu zakończenia dzierżawy wydzierżawiający nie może ingerować w zasiewy, po tym terminie należy rozliczyć Pani nakłady na zasiewy, jeśli nie zebrała Pani pożytków:

„Art. 706. 

Jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.

Art. 707. 

Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.

Wszystkie wyżej wymienione przepisy stosuje się także, gdy nie umówiono się na czynsz dla drugiej strony, ale gdy to Pani jest zobowiązana do ponoszenia ciężarów związanych z własnością rzeczy, w tym podatków:

Art. 708. 

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie jest obowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu”.

Jeśliby uznać, że umówili się Państwo, że ziemia będzie użytkowana bezpłatnie (tj. to, że druga strona bierze dopłaty, nie było warunkiem umowy), Pani nie ponosi zaś ciężarów związanych z własnością rzeczy, w tym podatków, zawarta umowa byłaby umową użyczenia, nie dzierżawy:

„Art. 710. 

Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy”.

W takim wypadku druga strona może niestety rzeczywiście wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie i żądać zwrotu rzeczy:

„W braku oznaczenia w sposób wyraźny lub dorozumiany czasu trwania umowy użyczenia przyjąć należy, że umowa ta, z uwagi na ciągły charakter zobowiązania, wygasa, ilekroć stosunek ten zostanie wypowiedziany przez użyczającego. Strony mogą ponadto zastrzec, że umowa użyczenia wygasa w każdym przypadku, o ile z takim żądaniem wystąpi użyczający. Brak oznaczenia terminu zwrotu przedmiotu użyczenia upoważnia biorącego do jego zwrotu, w wybranym przez niego dowolnym terminie, z tym zastrzeżeniem, że wybór ten nie może naruszać interesów użyczającego [Z. Radwański (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 384]” (A.  Kidyba, Komentarz do art. 715 Kodeksu cywilnego).

W takim wypadku mogłaby Pani dowodzić, że termin wypowiedzenia narusza Pani interesy i umowa powinna trwać do zebrania zbiorów. Ponadto może Pani żądać zwrotu wydatków na zasiewy, które zbierze druga strona. 

W razie gdyby mimo trwania umowy wedle wcześniejszego omówienia druga strona chciała Panią usunąć z ziemi, może Pani wnieść pozew o ochronę naruszonego posiadania (art. 344 Kodeksu cywilnego). Ponadto:

„Art. 343

§ 1. Posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania.

§ 2. Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób. Posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, może natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędną samopomoc w celu przywrócenia stanu poprzedniego.

§ 3. Przepisy paragrafów poprzedzających stosuje się odpowiednio do dzierżyciela”.

Nadmienię, że w omówionej sytuacji założyłam, że nie poddzierżawia Pani ziemi i wywiązuje się z umowy. Żądanie zapłaty za ostatnie 10 lat byłoby zasadne tylko wtedy, gdyby korzystała Pani z ziemi bez żadnej umowy z właścicielem.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem rolnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Problemy z dzierżawą działki od nadleśnictwa

Byłem właścicielem domku letniskowego położonego na terenie lasów państwowych, z którymi miałem umowę dzierżawy gruntu na czas nieokreślony...

Uzupełnienie stażu pracy pracą w gospodarstwie rolnym a świadczenie przedemerytalne

Sprawa dotyczy zaliczenia pracy w gospodarstwie rolnym rodziców po 16 roku życia do stażu pracy. Mam 55 lat i staż ogólny 34 lata pracy. Przed 2...

Czy mam prawo zebrać plon z działki, którą użytkowałem?

Przez 17 lat użytkowałem działkę o pow. 1 ha, na ustną umowę z bratem. Teraz brat sprzedaje ową działkę, nie dając mi zebrać plonu...

Niedopełnienie formalności przy sprzedaży ziemi

Właśnie się dowiedziałam, że mój ojciec, zmarły w 1985 r., nie dopełnił formalności prawnych przy sprzedaży w 1979 r. ziemi znajomemu –...

Rozpoczęcie hodowli zwierząt nie będąc rolnikiem

Syn jest współwłaściciel nieruchomości rolnej zabudowanej (nie jest rolnikiem – dostał nieruchomość od dziadka). Chcę na tej nieruchomości...

Użyczenie lub dzierżawa gospodarstwa na czas wychowania dziecka

Czy córka prowadząca dział specjalny produkcji rolnej o pow. 3 hektarów na okres urodzenia i wychowywania dziecka może te działy użyczyć ojcu lub...

Przejście na produkcję rolna na ryczałcie

Jestem rolnikiem, płatnikiem VAT od ponad 10 lat. Chciałbym powrócić do zwolnienia i przejść na produkcję rolną na ryczałcie. Jak i z czego...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »