Ustna umowa użytkowania ziemi rolnej – dzierżawa, użyczenie i prawo do plonów

Ustne użytkowanie ziemi rolnej – dzierżawa czy użyczenie?

W praktyce rolniczej często dochodzi do sytuacji, w której jedna osoba przez wiele lat uprawia cudzy grunt na podstawie ustnych ustaleń rodzinnych lub sąsiedzkich. Taka umowa nie jest automatycznie nieważna tylko dlatego, że nie została spisana. Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy właściciel chce sprzedać ziemię, żąda zapłaty za poprzednie lata, zakazuje wstępu na pole albo uniemożliwia zebranie plonów.

Najpierw trzeba ustalić, czy strony zawarły umowę dzierżawy, umowę użyczenia, czy też w ogóle doszło do korzystania bez umowy. Decyduje nie nazwa, której używały strony, lecz rzeczywista treść ustaleń: kto miał uprawiać grunt, kto pobierał pożytki, czy użytkownik coś świadczył właścicielowi, kto ponosił podatki i inne ciężary oraz jak strony traktowały dopłaty rolne.

Zgodnie z art. 693 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Czynsz może być określony nie tylko w pieniądzu, ale również w świadczeniach innego rodzaju albo w ułamkowej części pożytków.

Jeżeli więc użytkownik ziemi nie płacił gotówki, ale w zamian oddawał część plonów, wykonywał określone świadczenia, opłacał podatki, ponosił ciężary związane z gruntem albo strony uzgodniły inny ekwiwalent, sprawa może być oceniana jak dzierżawa. W przypadku gruntu rolnego istotny jest także art. 708 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przepisy o dzierżawie stosuje się odpowiednio, gdy osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie płaci czynszu, lecz ponosi podatki i inne ciężary związane z własnością lub posiadaniem gruntu.

Zobacz również: zerwanie umowy dzierżawy ziemi

Czy ustna umowa dzierżawy ziemi jest ważna?

Co do zasady umowa dzierżawy nie musi być zawarta na piśmie, aby była ważna między stronami. Ustna umowa może więc skutecznie wiązać właściciela i osobę użytkującą ziemię. Forma pisemna ma jednak ogromne znaczenie dowodowe i praktyczne, zwłaszcza gdy po latach strony różnie opisują swoje ustalenia.

W razie sporu ciężar udowodnienia faktów spoczywa na osobie, która wywodzi z nich skutki prawne. Wynika to z art. 6 Kodeksu cywilnego oraz art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego. Użytkownik ziemi powinien więc zebrać wszystko, co potwierdza ustne ustalenia: korespondencję, wiadomości SMS, potwierdzenia przelewów, faktury za nasiona, nawozy i opryski, dokumenty związane z dopłatami, zeznania świadków, zdjęcia upraw, historię korzystania z pola oraz dowody ponoszenia podatków lub innych kosztów.

Brak pisemnej umowy może mieć dodatkowe znaczenie przy sprzedaży gruntu. W określonych sytuacjach nabywca wstępuje w stosunek najmu lub dzierżawy, ale może mieć uprawnienie do wypowiedzenia umowy z zachowaniem ustawowych terminów. Dlatego wieloletnie ustne korzystanie z pola warto jak najszybciej uporządkować pisemnie, szczególnie jeżeli użytkownik inwestuje w uprawy albo zgłasza grunt do płatności rolnych.

Czy właściciel może żądać zapłaty za poprzednie lata?

Jeżeli strony umówiły się, że użytkowanie gruntu będzie odbywać się bez czynszu pieniężnego, a ekwiwalentem miały być inne świadczenia albo sam sposób rozliczeń był przez lata akceptowany, właściciel nie może jednostronnie po latach ustalić nowego czynszu i żądać zapłaty za cały poprzedni okres. Zmiana warunków wymaga porozumienia stron albo wypowiedzenia dotychczasowej umowy i zaproponowania nowych warunków na przyszłość.

Inaczej może być oceniona sytuacja, w której użytkownik korzystał z gruntu bez jakiejkolwiek zgody właściciela albo po skutecznym zakończeniu umowy nie zwrócił ziemi. Wtedy właściciel może rozważać roszczenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. Nie jest to jednak automatyczna podstawa do żądania dowolnie wyliczonej kwoty za 10 czy 17 lat. Trzeba badać zgodę właściciela, treść ustaleń, przedawnienie roszczeń, wartość korzystania z gruntu oraz to, czy właściciel przez lata akceptował sytuację.

Osobną kwestią są dopłaty rolne. To, kto pobierał płatności, może być ważnym dowodem faktycznego sposobu korzystania z gruntu, ale samo pobieranie dopłat nie zawsze przesądza o istnieniu czynszu albo o tym, że użytkownik nie miał praw do plonów. W razie wątpliwości warto przeanalizować dokumenty składane do Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa oraz rzeczywisty przebieg wykonywania umowy.

Wypowiedzenie dzierżawy gruntu rolnego

Jeżeli ustne ustalenia należy kwalifikować jako dzierżawę gruntu rolnego, właściciel nie może po prostu zakazać dalszej uprawy z dnia na dzień, o ile dzierżawca prawidłowo wykonuje umowę. Przy braku odmiennych ustaleń zastosowanie ma art. 704 Kodeksu cywilnego: dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Rok dzierżawny nie zawsze musi pokrywać się z rokiem kalendarzowym. W sprawach rolnych często wynika on z cyklu upraw, zwyczajów stron albo przyjętego sposobu rozliczeń. Jeżeli nie da się ustalić innego roku dzierżawnego, w praktyce często przyjmuje się rok kalendarzowy, ale zawsze trzeba uwzględnić konkretne okoliczności.

Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca powinien zwrócić przedmiot dzierżawy w stanie wynikającym z prawidłowego wykonywania umowy. Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, czynsz płaci się proporcjonalnie do pożytków, które dzierżawca pobrał albo mógł pobrać w danym roku. Wynika to z art. 705 i 707 Kodeksu cywilnego.

Zobacz również: dzierżawa bez umowy a prawa użytkownika gruntu

Prawo do zebrania plonów i rozliczenie zasiewów

Jeżeli umowa dzierżawy nadal trwa, dzierżawca ma prawo używać gruntu i pobierać z niego pożytki, czyli między innymi zebrać plon z zasiewów. Właściciel nie powinien samowolnie niszczyć upraw, zakazywać dostępu do pola ani uniemożliwiać wykonania koniecznych zabiegów agrotechnicznych, jeżeli skutecznie nie zakończył umowy.

Jeżeli dzierżawa kończy się w czasie, gdy na polu pozostają zasiewy, zastosowanie może mieć art. 706 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem dzierżawca gruntu rolnego, który przy zakończeniu dzierżawy pozostawia zgodnie ze swoim obowiązkiem zasiewy, może żądać zwrotu nakładów poczynionych na te zasiewy, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.

W praktyce oznacza to, że rolnik, któremu uniemożliwiono zbiór kukurydzy, pszenicy, rzepaku, ziemniaków lub innych upraw, powinien dokumentować nakłady: zakup materiału siewnego, nawozów, środków ochrony roślin, paliwa, usług rolniczych i własnej pracy. Trzeba też ustalić, czy realnie przysługuje mu prawo do zebrania plonu, czy raczej roszczenie o zwrot nakładów lub odszkodowanie.

Sprzedaż działki a prawa dotychczasowego użytkownika

Sprzedaż działki nie zawsze oznacza, że dotychczasowy użytkownik z dnia na dzień traci wszystkie prawa. Jeżeli istniała dzierżawa, do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, w tym zasady dotyczące zbycia rzeczy w czasie trwania umowy. Nowy właściciel może więc wejść w miejsce dotychczasowego wydzierżawiającego, choć w niektórych przypadkach może wypowiedzieć umowę z zachowaniem właściwych terminów.

Dla użytkownika gruntu szczególnie ważne jest szybkie działanie. Warto ustalić, czy nabywca wiedział o uprawach, czy pole było faktycznie wydane użytkownikowi, czy umowa miała datę pewną, jakie były ustalenia co do zbiorów oraz czy sprzedaż nastąpiła przed końcem roku dzierżawnego. Każdy z tych elementów może wpływać na ocenę, czy można żądać dopuszczenia do zbioru, rozliczenia nakładów albo odszkodowania.

Gdy umowa była użyczeniem

Jeżeli strony ustaliły, że ziemia jest oddana wyłącznie do bezpłatnego używania, bez czynszu, bez świadczeń wzajemnych i bez obowiązku ponoszenia podatków lub ciężarów właściciela, umowa może być oceniona jako użyczenie. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu na bezpłatne używanie oddanej rzeczy przez czas oznaczony lub nieoznaczony.

Przy użyczeniu właściciel ma co do zasady szerszą możliwość żądania zwrotu rzeczy niż przy dzierżawie. Nie oznacza to jednak, że zawsze może działać w sposób całkowicie dowolny, zwłaszcza gdy przez lata akceptował uprawę, a na polu znajdują się już zasiewy. Znaczenie mogą mieć cel użyczenia, termin potrzebny do zakończenia normalnego cyklu upraw, zasady współżycia społecznego oraz nakłady poniesione przez użytkownika w dobrej wierze.

W przypadku użyczenia roszczenia o rozliczenie nakładów ocenia się inaczej niż przy dzierżawie. W zależności od stanu faktycznego mogą mieć znaczenie przepisy o roszczeniach posiadacza, w tym art. 226 i art. 230 Kodeksu cywilnego. Posiadacz zależny, który poniósł konieczne nakłady w dobrej wierze, może domagać się ich zwrotu w zakresie przewidzianym przez przepisy, zwłaszcza gdy nakłady nie znalazły pokrycia w korzyściach uzyskanych z rzeczy.

Zobacz również: użyczenie gruntu rolnego a ryzyko sporu

Ochrona posiadania, gdy właściciel nie wpuszcza na pole

Nawet właściciel gruntu nie powinien samowolnie naruszać posiadania osoby, która faktycznie użytkuje pole. Jeżeli użytkownik zostanie usunięty z ziemi, zostanie mu zamknięty dojazd, zniszczone zostaną uprawy albo uniemożliwi mu się wejście na grunt, może wchodzić w grę ochrona posiadania.

Art. 344 Kodeksu cywilnego przewiduje roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie posesoryjne jest niezależne od tego, komu ostatecznie przysługuje prawo własności, ponieważ w takim procesie sąd bada przede wszystkim ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia. Trzeba jednak pamiętać o terminie: roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od naruszenia.

Art. 343 Kodeksu cywilnego dopuszcza obronę konieczną posiadania oraz niezwłoczne przywrócenie stanu poprzedniego własnym działaniem, ale bez stosowania przemocy wobec osób. W praktyce przy sporach o pola, plony i wstęp na nieruchomość bezpieczniejsze jest szybkie zabezpieczenie dowodów, wezwanie drugiej strony na piśmie i skierowanie sprawy do sądu niż eskalowanie konfliktu w terenie.

Jak przygotować się do sporu o ustną umowę i plony?

Najważniejsze jest uporządkowanie dowodów. Użytkownik gruntu powinien spisać chronologię: od kiedy korzysta z pola, na jakiej podstawie, kto był obecny przy ustaleniach, jakie uprawy prowadził, kto pobierał dopłaty, kto płacił podatki, kto kupował środki do produkcji rolnej i kiedy właściciel po raz pierwszy zakwestionował korzystanie z ziemi.

Warto także wysłać do właściciela pisemne wezwanie. W zależności od sytuacji może ono dotyczyć potwierdzenia obowiązywania umowy, dopuszczenia do zbioru plonów, rozliczenia nakładów, zaprzestania naruszeń posiadania albo przedstawienia podstawy żądania zapłaty za poprzednie lata. Pismo powinno być rzeczowe i oparte na faktach, ponieważ później może stanowić dowód w sprawie.

Jeżeli spór dotyczy dopłat, sprzedaży gruntu albo wieloletniego korzystania z działki bez pisemnej umowy, nie warto ograniczać się do rozmów telefonicznych. Takie sprawy często zależą od szczegółów, a nieprecyzyjne ustalenia mogą prowadzić do utraty plonów, sporu z nowym właścicielem lub trudności w wykazaniu poniesionych nakładów.

Zobacz również: sprawa o nienależnie pobrane dopłaty dla rolnika

FAQ

Podsumowanie

Ustne korzystanie z ziemi rolnej może tworzyć skuteczny stosunek prawny, ale wymaga dokładnego ustalenia, czy była to dzierżawa, użyczenie czy korzystanie bez umowy. Przy dzierżawie właściciel nie może zwykle odebrać pola z dnia na dzień ani narzucić czynszu za poprzednie lata, jeżeli nie wynikał on z ustaleń stron. Przy użyczeniu właściciel ma większą swobodę żądania zwrotu gruntu, ale nadal trzeba rozliczyć nakłady i uwzględnić konkretne okoliczności, zwłaszcza gdy na polu są zasiewy.

Osoba, której uniemożliwiono zebranie plonów albo wstęp na działkę, powinna działać szybko: zebrać dowody, ustalić charakter umowy, wysłać pisemne wezwanie i rozważyć roszczenia o ochronę posiadania, zwrot nakładów lub odszkodowanie. W sporach rolnych często decydują szczegóły, dlatego warto przeanalizować dokumenty przed podjęciem działań wobec właściciela lub nowego nabywcy gruntu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 6, 226, 230, 343, 344, 678, 693–708, 710 i 715.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 232.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.