Zniesienie współwłasności działki rolnej a sprzedaż, KOWR i podatek

Sprzedaż działek po zniesieniu współwłasności a ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego

Stan prawny na dzień 24 maja 2026 r. wymaga doprecyzowania wcześniejszej, zbyt kategorycznej odpowiedzi. Nie każda sprzedaż działki powstałej po sądowym zniesieniu współwłasności automatycznie pozostaje poza ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego. Decydujące jest to, co jest przedmiotem sprzedaży i jaka jest powierzchnia użytków rolnych w tej nieruchomości.

Zgodnie z art. 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przepisów tej ustawy nie stosuje się m.in. do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, oraz do udziałów we współwłasności takich nieruchomości. Obecne brzmienie przepisu mówi więc o powierzchni użytków rolnych, a nie ogólnie o całkowitej powierzchni działki.

Jeżeli po podziale każda sprzedawana nieruchomość ma mniej niż 0,3 ha użytków rolnych, sprzedaż takiej nieruchomości co do zasady nie podlega ograniczeniom UKUR. Wtedy zwykle nie ma potrzeby uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego KOWR ani zawierania umowy warunkowej z uwagi na ustawowe prawo KOWR.

Ostrożność jest potrzebna, gdy w jednej księdze wieczystej pozostaje kilka działek albo gdy kilka działek ma być sprzedanych łącznie. W praktyce notariusz powinien zbadać, czy przedmiotem sprzedaży jest jedna nieruchomość rolna o powierzchni użytków rolnych poniżej 0,3 ha, czy większa nieruchomość składająca się z kilku działek. To rozróżnienie może przesądzać o zastosowaniu przepisów UKUR.

Sam fakt, że grunt jest położony w granicach administracyjnych miasta, również nie daje pełnej odpowiedzi. Ustawa przewiduje szczególne wyłączenia dla niektórych nieruchomości rolnych w miastach, ale są one związane z konkretnymi przesłankami, np. przeznaczeniem w planie miejscowym albo określonymi inwestycjami mieszkaniowymi. Dlatego przed sprzedażą trzeba sprawdzić ewidencję gruntów, księgę wieczystą i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Przy sądowym zniesieniu współwłasności działki rolnej ważne jest także to, czy postanowienie sądu doprowadziło tylko do przyznania konkretnych działek poszczególnym współwłaścicielom, czy również do ujawnienia nowych nieruchomości w księgach wieczystych. Osobną kwestią jest samo wydzielenie działek po zniesieniu współwłasności, zwłaszcza gdy działki rolne mają mieć mniej niż 0,3000 ha.

Czy trzeba zgłaszać sprzedaż działek do KOWR?

Jeżeli sprzedawana nieruchomość jest wyłączona spod działania ustawy, bo powierzchnia jej użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, co do zasady nie składa się wniosku do KOWR o zgodę na sprzedaż. W takiej sytuacji notariusz powinien jednak otrzymać dokumenty pozwalające potwierdzić wyłączenie, w szczególności wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, numer księgi wieczystej oraz informacje o przeznaczeniu w planie miejscowym.

Jeżeli natomiast okaże się, że sprzedawana nieruchomość rolna podlega UKUR, sama chęć sprzedaży nie wystarczy. Nabywcą nieruchomości rolnej powinien być zasadniczo rolnik indywidualny, chyba że zachodzi jeden z ustawowych wyjątków albo zostanie uzyskana zgoda KOWR. W określonych przypadkach KOWR może mieć też prawo pierwokupu albo prawo nabycia. Technicznie nie jest to zwykłe "zgłoszenie sprzedaży", lecz procedura obsługiwana najczęściej przy czynności notarialnej.

Warto pamiętać, że ograniczenia UKUR dotyczą przede wszystkim nabycia nieruchomości rolnej. W praktyce to jednak sprzedający powinien wcześniej ustalić, czy transakcja będzie możliwa z konkretnym kupującym. Ma to znaczenie np. wtedy, gdy kupującym ma być osoba niebędąca rolnikiem, spółka albo inwestor zainteresowany większym kompleksem działek. W takich sytuacjach pomocny może być także materiał o tym, czy można sprzedać działkę rolną spółce z o.o.

Opłata adiacencka po sądowym podziale działki

Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości jest uregulowana w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Gmina może ją ustalić, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela albo użytkownika wieczystego wzrosła wartość nieruchomości. Stawka ustalana jest uchwałą rady gminy i nie może przekroczyć 30% różnicy wartości nieruchomości.

Aktualne brzmienie art. 98a wyraźnie odwołuje się nie tylko do decyzji zatwierdzającej podział, ale również do sytuacji, w której orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Dlatego nie można bezpiecznie przyjąć, że sam sądowy charakter podziału zawsze wyklucza opłatę adiacencką.

Gmina może wszcząć postępowanie w sprawie opłaty w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Warunkiem jest także to, aby w tym dniu obowiązywała uchwała rady gminy określająca stawkę procentową opłaty.

Nie w każdej sprawie opłata będzie jednak należna. Po pierwsze, gmina musi wykazać wzrost wartości nieruchomości, zwykle na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego. Po drugie, art. 98a ust. 2 przewiduje, że opłaty nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Po trzecie, decyzja ma charakter indywidualny i można ją kwestionować, jeżeli organ błędnie ustalił wartość, zastosował niewłaściwą stawkę albo naruszył termin.

W opisanym stanie faktycznym najważniejsze będzie więc sprawdzenie: czy w gminie obowiązywała uchwała o stawce opłaty w dniu uprawomocnienia się postanowienia sądu, czy podział rzeczywiście zwiększył wartość nieruchomości oraz czy podział był zależny od ustaleń planu miejscowego. Dopiero te elementy pozwalają ocenić realne ryzyko opłaty.

Podatek dochodowy przy sprzedaży działek po zniesieniu współwłasności

Dla PIT kluczowy jest art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż nieruchomości, jej części albo udziału w nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeżeli następuje poza działalnością gospodarczą i przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia albo wybudowania.

Zniesienie współwłasności nie zawsze jest nowym nabyciem. Jeżeli podział był ekwiwalentny, odbył się bez spłat i dopłat, a wartość działek przyznanych danej osobie mieści się w wartości jej dotychczasowego udziału, w praktyce podatkowej przyjmuje się co do zasady, że nie dochodzi do nowego nabycia. Wtedy pięcioletni termin liczy się od pierwotnego nabycia udziału, np. od darowizny.

Jeżeli jednak któryś ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał majątek o wartości przekraczającej jego dotychczasowy udział, w tej nadwyżce może dojść do nowego nabycia. W takim zakresie pięcioletni termin należałoby liczyć od końca roku, w którym uprawomocniło się postanowienie o zniesieniu współwłasności.

W opisanym przypadku ważne są więc nie tylko powierzchnie działek, ale przede wszystkim ich wartości. Jeżeli małżonkowie mieli udział 1/2 i otrzymali działki o wartości odpowiadającej temu udziałowi, bez spłat i dopłat, to późniejsze przyznanie konkretnych działek nie powinno samo w sobie rozpoczynać nowego pięcioletniego terminu podatkowego. Jeżeli darowizna nastąpiła ponad 5 lat temu, licząc od końca roku kalendarzowego jej dokonania, sprzedaż prywatna zasadniczo nie powinna powodować PIT.

Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem właściwego pięcioletniego terminu, dochód z odpłatnego zbycia podlega opodatkowaniu według stawki 19% i rozliczeniu w PIT-39. Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Podatnik może skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, jeżeli przychód ze sprzedaży przeznaczy na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.

Sprzedaż wielu działek a ryzyko działalności gospodarczej i VAT

Przy jednorazowej sprzedaży składnika majątku prywatnego zwykle analizuje się przede wszystkim pięcioletni termin PIT. Inaczej może być, gdy właściciel dokonuje wielu transakcji, podejmuje aktywne działania podobne do działań deweloperskich, uzbraja teren, intensywnie go reklamuje, wytycza drogi wewnętrzne albo sprzedaje działki w sposób zorganizowany i powtarzalny.

W takich sprawach urząd skarbowy może badać, czy sprzedaż nadal mieści się w zwykłym zarządzie majątkiem prywatnym, czy przybrała cechy działalności gospodarczej. To może mieć znaczenie zarówno dla PIT, jak i dla VAT. Sam podział gruntu i sprzedaż kilku działek nie przesądzają jeszcze o działalności gospodarczej, ale im więcej aktywnych działań zwiększających atrakcyjność handlową gruntu, tym większe ryzyko podatkowe.

Podatek od spadków i darowizn, PCC i koszty notarialne

Jeżeli zniesienie współwłasności było nieodpłatne, bez spłat i dopłat, a przyznane działki mieściły się w dotychczasowych udziałach, brak podatku od spadków i darowizn potwierdzony zaświadczeniem urzędu skarbowego jest spójny z typową praktyką. Gdyby jednak przy zniesieniu współwłasności wystąpiło przysporzenie ponad udział, sprawa wymagałaby odrębnej oceny podatkowej.

Przy samej sprzedaży działek należy też pamiętać o kosztach aktu notarialnego, wpisach w księdze wieczystej i podatku od czynności cywilnoprawnych. PCC przy sprzedaży nieruchomości obciąża co do zasady kupującego, ale strony powinny uwzględnić go w kalkulacji całej transakcji.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1653: tekst aktu.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399: tekst aktu.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 163 ze zm.: tekst aktu.
• Ministerstwo Finansów, informacje o rozliczeniu zbycia nieruchomości: podatki.gov.pl.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.