Domki letniskowe pod wynajem na działce rolnej a zapisy MPZP

Miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego

W gminie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wg planu zagospodarowania działka leży na obszarze R – oznaczającym w planie – tereny upraw polowych i zieleni śródpolnej oznaczone symbolem R. W MPZP określono, cytuję:

„§ 50. R – Teren upraw polowych i zieleni śródpolnej (rolniczo użytkowane kompleksy rolne)

1. Przeznaczenie podstawowe: rolniczo użytkowane kompleksy rolne.

2. Przeznaczenie uzupełniające: obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej i komunikacji lokalnej, związane z funkcją podstawową, uprawy ogrodniczo-sadownicze, hodowla na małą skalę przy zachowaniu technologii ściółkowej, zabudowa zagrodowa związana z produkcją rolniczą.

3. Zasady zagospodarowania:

a) utrzymanie istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej lub usługowej z możliwością jej modernizacji i rozbudowy,

b) zachowanie śródpolnych zadrzewień i zieleni łęgowej, stopniowe zwiększanie powierzchni indywidualnych gospodarstw rolnych drogą dobrowolnego obrotu ziemią,

c) dopuszcza się możliwość uzupełnień zabudowy w istniejących siedliskach, realizację obiektów i urządzeń wyłącznie związanych z prowadzoną gospodarką rolną oraz jej obsługą, adaptację opuszczonych zagród dla funkcji letniskowej, zalesianie niektórych użytków niskich klas położonych na stromych zboczach lub w okolicach cieków wodnych.

4. Zakaz:

– wycinanie drzew i krzewów,

– naruszanie urządzeń melioracyjnych,

– odprowadzanie ścieków do wód powierzchniowych i podziemnych,

– zabudowa nie związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego,

– jakiejkolwiek zabudowa na terenach położonych w strefach ochronnych od obiektów uciążliwych lub w strefach ochrony ujęć wody.

5. Ochrona stanowisk archeologicznych w obszarze jednostek strukturalnych A, B, C.”

Niestety, plan zakazuje zabudowy innej niż związana z gospodarstwem rolnym. Z pewnością domki letniskowe nie są związane z gospodarstwem rolnym. Proszę więc mieć świadomość, że dopóki plan nie dopuści budowy na tych terenach, dopóty każdy wniosek czy zgłoszenie spotka się ze sprzeciwem.

Budowa domu letniskowego

Prawo budowlane ułatwia proces inwestycji, niektóre obiekty można wybudować bez zezwolenia, jedynie na zgłoszenie. Niektóre bez formalności. W przepisach nie ma prawnej definicji domku letniskowego, ale to budynek wykorzystywany do celów mieszkalnych sezonowo, nie całorocznie, budynek rekreacji indywidualnej. Jest to istotne, albowiem różne są procedury z tym związane.

Co do zasady, w myśl obowiązujących przepisów (art. 29 ust. 1 pkt 2a Prawa budowlanego) – na budowę domku letniskowego nie jest wymagane wcześniejsze uzyskanie pozwolenia na budowę, ale budowa bez pozwolenia możliwa jest pod warunkiem spełnienia kilku przesłanek.

Budynek musi mieć do 35 m², być parterowy. Konieczne jest dokonanie zgłoszenia do PINB (zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego), organem właściwym w sprawie zgłoszenia budowy jest starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu; do zgłoszenia trzeba dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (gdy nie ma obowiązującego planu miejscowego) oraz szkice lub rysunki dotyczące planowanej inwestycji. Nie jest wymagany projekt budowlany domku.

Zabudowa zagrodowa (siedlisko)

Grunty rolne mogą być zabudowywane pod warunkiem, że nie zmienia się sposobu ich użytkowania. Co do zasady, mogą być zabudowywane zabudową zagrodową. W przypadku tego planu zagospodarowania – nie dopuszcza się żadnej nowej zabudowy niezwiązanej z gospodarstwem rolnym – możliwa jest jedynie zabudowa zagrodowa.

W aktualnym orzecznictwie zabudowę zagrodowa, czyli inaczej siedlisko definiuje się jako funkcjonalnie zorganizowane w ramach jednego podwórka zabudowania o charakterze gospodarczym (produkcyjnym) oraz mieszkaniowym służące prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Zwrot „zabudowa zagrodowa” odnosi się do pewnego zespołu obiektów budowlanych, w ramach którego przynajmniej jeden budynek ma charakter mieszkalny.

Przepisy planu formułują stan prawny nieruchomości, poprzez określenie ich przeznaczenia i dopuszczalnego sposobu zagospodarowania oraz warunków zabudowy. Na obszarze objętym planem miejscowym pozwolenia na budowę wydaje się bezpośrednio na podstawie tego planu i nie ma obowiązku uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy ani decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Istnieje zasadnicza różnica pomiędzy sytuacją, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan i kiedy takiego planu nie ma uchwalonego dla danego obszaru. Uchylenie miejscowego planu (w tym przypadku zmiany planu skutkującej brakiem planu na danym obszarze) jest usunięciem z obrotu prawnego uchwały w sprawie planu i doprowadzeniem do sytuacji, w której na tym obszarze nie obowiązuje żaden plan miejscowy.

Wyłączenie z produkcji użytków rolnych

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. Stosownie do ust. 1a tej ustawy – w decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne określa się obowiązki związane z wyłączeniem.

Wprawdzie w art. 11 ust. 4 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych ustawodawca wskazał jedynie na pozwolenie na budowę, pominął natomiast decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli w obowiązującym stanie prawnym decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego bądź decyzję o ustaleniu warunków zabudowy dla innej inwestycji, jednakże należy to rozumieć w ten sposób, że jeśli na danym terenie jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to przeznaczenie terenu ustala się na podstawie tego planu. Jeżeli natomiast planu nie ma, jak w kontrolowanej sprawie, to przeznaczenie gruntów leśnych na cele nierolnicze i nieleśne jest niemożliwe. Przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne natomiast jest możliwe tylko wtedy, kiedy nie ma wymogu zgody z art. 7 ust. 2 tej ustawy.

Nie ma znaczenia, czy Pani mama jest rolnikiem. Wprawdzie mama mogłaby wystąpić z wnioskiem o zabudowę zagrodową, ale nie o zabudowę letniskową. Zmiana planu zagospodarowania dla tej działki lub zapisów w planie co do możliwości zabudowy – jest jedynym wyjściem. W każdym innym wypadku zgłoszenie budowy spotka się ze sprzeciwem. Tego Pani nie przeskoczy.

Wniosek o zmianę MPZP

Może Pani wnioskować o zmianę planu. Procedura uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uregulowana została w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.). Stosuje się ją także, na mocy art. 27 ww. ustawy, do zmiany planu miejscowego. Zmiana planu miejscowego polega zatem na przeprowadzeniu procedury zmierzającej do uchwalenia nowego planu, który wraz z wejściem w życie zastępuje dotychczasowy plan miejscowy (art. 34 ust. 1 ustawy).

Wójt (prezydent) przeprowadza minimalnie raz na kadencję ocenę zmian w zagospodarowaniu przestrzennym i przedstawia radzie miejskiej (gminy). Być może tych wniosków jest więcej. W wyniku analizy wniosków wójt (prezydent) występuje do rady miejskiej z wnioskiem o przystąpienie do zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Gmina ma obowiązek gromadzić wnioski o zmianę planów, ale sama procedura zmiany planu trwa kilkanaście miesięcy, jeśli nie liczyć w latach.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.