Sprzedaż gospodarstwa we współwłasności bez kontaktu ze współwłaścicielem

Czy można sprzedać gospodarstwo bez zgody jednego współwłaściciela?

Sprzedaż całego gospodarstwa, działki lub innej nieruchomości będącej we współwłasności nie jest zwykłą czynnością administracyjną. Jest to rozporządzenie rzeczą wspólną, a więc czynność przekraczająca zwykły zarząd. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego: „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Oznacza to, że notariusz nie sporządzi skutecznej umowy sprzedaży całej nieruchomości tylko na podstawie woli trzech z czterech współwłaścicieli, jeżeli czwarty nie bierze udziału w czynności i nie udzielił ważnego pełnomocnictwa. Przy sprzedaży nieruchomości we współwłasności trzeba albo uzyskać zgodę wszystkich, albo doprowadzić do rozstrzygnięcia sądowego.

Jeżeli pozostali współwłaściciele mają co najmniej połowę udziałów, mogą złożyć do sądu wniosek o zezwolenie na dokonanie konkretnej czynności, np. sprzedaż gospodarstwa określonemu nabywcy za wskazaną cenę. Sąd nie wydaje zgody automatycznie. Bada cel planowanej sprzedaży, interes wszystkich współwłaścicieli, realność ceny, sytuację nieobecnego współwłaściciela oraz to, czy sprzedaż nie narusza jego praw.

Kurator dla współwłaściciela nieznanego z miejsca pobytu

Brak kontaktu ze współwłaścicielem nie blokuje na zawsze postępowania sądowego. Jeżeli nie jest znane miejsce jego pobytu, można wnieść o ustanowienie kuratora. Zgodnie z art. 144 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego przewodniczący ustanowi kuratora, jeżeli wnioskodawca uprawdopodobni, że miejsce pobytu strony nie jest znane. W sprawach nieprocesowych, takich jak sprawy dotyczące współwłasności, przepisy te stosuje się odpowiednio.

W praktyce nie wystarczy napisać, że „nie ma kontaktu” ze współwłaścicielem. Trzeba wykazać, że podjęto realne próby ustalenia adresu, np. poprzez korespondencję na ostatni znany adres, kontakt z rodziną, sprawdzenie dokumentów, księgi wieczystej, danych meldunkowych lub innych dostępnych źródeł. Sąd może wezwać do uzupełnienia informacji, a dopiero gdy uzna, że miejsce pobytu faktycznie nie jest znane, ustanowi kuratora.

Kurator reprezentuje interesy nieobecnego uczestnika w sprawie sądowej. Nie jest jednak osobą, która dowolnie „zastępuje” współwłaściciela przy sprzedaży. Jego rola zależy od rodzaju postępowania i treści orzeczenia sądu. Dlatego w sprawie sprzedaży gospodarstwa trzeba najpierw ustalić, czy celem jest zgoda sądu na konkretną sprzedaż, czy definitywne zniesienie współwłasności.

Zgoda sądu na sprzedaż czy zniesienie współwłasności?

W opisanej sytuacji są zasadniczo dwie drogi. Pierwsza to wniosek na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego o rozstrzygnięcie czynności przekraczającej zwykły zarząd. Jest to rozwiązanie przydatne wtedy, gdy pozostali współwłaściciele chcą sprzedać całe gospodarstwo, mają co najmniej połowę udziałów, znany jest cel sprzedaży, warunki transakcji i najlepiej także potencjalny nabywca.

Druga droga to żądanie zniesienia współwłasności. Każdy współwłaściciel może domagać się zniesienia współwłasności, chyba że uprawnienie to zostało czasowo wyłączone w sposób dopuszczalny przez prawo. Sąd może znieść współwłasność przez fizyczny podział nieruchomości, przyznanie jej jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłat albo przez sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej kwoty.

Zniesienie współwłasności jest korzystne wtedy, gdy współwłaściciele nie chcą albo nie mogą dalej pozostawać we wspólności, nie ma zgody co do sposobu korzystania z gospodarstwa, nie ma pewności co do sprzedaży albo trzeba rozwiązać sprawę definitywnie. Jeżeli jednak wszystkim chodzi wyłącznie o jednorazową sprzedaż konkretnej nieruchomości, a udziały wnioskodawców wynoszą co najmniej połowę, wniosek z art. 199 Kodeksu cywilnego może być prostszą ścieżką.

Co z ograniczeniami przy sprzedaży ziemi rolnej?

W przypadku gospodarstwa obejmującego około 11 ha ziemi trzeba uwzględnić nie tylko przepisy o współwłasności, lecz także ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Przy nieruchomościach rolnych nabywca co do zasady musi spełniać warunki przewidziane w tej ustawie albo transakcja musi mieścić się w jednym z wyjątków. W niektórych przypadkach konieczna może być zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej.

Według aktualnych informacji KOWR nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej przez osobę niespełniającą wymogów rolnika indywidualnego oraz nieobjętą wyjątkami ustawowymi możliwe jest po uzyskaniu stosownej zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Z kolei nabycie nieruchomości rolnej m.in. w wyniku zniesienia współwłasności jest wymieniane jako przypadek niewymagający tej zgody. Mimo to każdą sprawę trzeba ocenić na podstawie dokumentów, bo znaczenie ma m.in. powierzchnia, przeznaczenie gruntu, osoba nabywcy, sposób zbycia i stan księgi wieczystej.

Przed rozpoczęciem sprzedaży warto więc ustalić, czy grunt jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów, czy jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czy istnieją dzierżawy, hipoteki, służebności, dopłaty lub inne okoliczności wpływające na transakcję. Te elementy mogą mieć istotne znaczenie zarówno dla notariusza, jak i dla sądu.

Jak przygotować wniosek do sądu?

Do wniosku warto dołączyć aktualny odpis księgi wieczystej, dokumenty potwierdzające udziały współwłaścicieli, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, zaświadczenie o przeznaczeniu działek w planie miejscowym albo informację o jego braku, a także dokumenty potwierdzające próby ustalenia adresu nieobecnego współwłaściciela. Jeżeli żądanie dotyczy zgody na sprzedaż, należy możliwie precyzyjnie opisać planowaną czynność: przedmiot sprzedaży, proponowaną cenę, warunki umowy i powody, dla których sprzedaż leży w interesie współwłaścicieli.

W sprawie o zniesienie współwłasności trzeba wskazać proponowany sposób zniesienia współwłasności. Jeżeli wnioskodawca proponuje podział fizyczny, potrzebne mogą być dokumenty geodezyjne. Jeżeli chce przyznania nieruchomości jednemu współwłaścicielowi, trzeba wskazać zasady spłaty. Jeżeli celem jest sprzedaż, trzeba liczyć się z tym, że sądowa sprzedaż może przebiegać inaczej niż zwykła sprzedaż rynkowa.

Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi obecnie 1000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności — 300 zł. Do tego mogą dojść wydatki na biegłego, geodetę, ogłoszenia lub inne czynności, jeżeli będą konieczne w konkretnej sprawie.

Przykłady

FAQ

Czy można sprzedać tylko swój udział w gospodarstwie?

Co do zasady współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem, ale sprzedaż udziału nie jest tym samym co sprzedaż całej nieruchomości. Przy gospodarstwie rolnym trzeba dodatkowo sprawdzić przepisy o obrocie ziemią rolną oraz ewentualne prawa innych osób lub ograniczenia ustawowe.

Czy kurator może podpisać akt notarialny za nieobecnego współwłaściciela?

Nie należy zakładać tego automatycznie. Kurator jest ustanawiany do reprezentowania osoby nieznanej z miejsca pobytu w określonym postępowaniu. W praktyce sprzedaż całej nieruchomości wymaga albo udziału wszystkich uprawnionych, albo odpowiedniego rozstrzygnięcia sądu, które pozwala dokonać konkretnej czynności.

Kiedy lepsze jest zniesienie współwłasności?

Zniesienie współwłasności warto rozważyć wtedy, gdy współwłaściciele chcą trwale zakończyć wspólność, nie ma zgody co do sprzedaży, nie ma nabywcy albo spór dotyczy także sposobu korzystania z nieruchomości. Jest to postępowanie szersze niż samo zezwolenie na jedną czynność.

Czy sąd zawsze zgodzi się na sprzedaż gospodarstwa?

Nie. Sąd bada cel sprzedaży oraz interesy wszystkich współwłaścicieli, również nieobecnego. Znaczenie ma m.in. cena, sposób sprzedaży, możliwość dalszego korzystania z gospodarstwa, ewentualne ograniczenia rolne i to, czy proponowana czynność jest racjonalna gospodarczo.

Czy przy 11 ha ziemi zawsze potrzebna jest zgoda KOWR?

Nie zawsze, ale przy takiej powierzchni przepisy o obrocie ziemią rolną trzeba bezwzględnie zweryfikować. Znaczenie ma status nabywcy, rodzaj czynności, przeznaczenie gruntu, wyjątki ustawowe i to, czy nabycie następuje w ramach zniesienia współwłasności.

Podsumowanie

Jeżeli z jednym ze współwłaścicieli gospodarstwa nie ma kontaktu, sprzedaż całej nieruchomości nie powinna być przeprowadzana z pominięciem tej osoby. Możliwe jest jednak ustanowienie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu i prowadzenie sprawy sądowej z jego udziałem. W zależności od celu współwłaścicieli można żądać zgody sądu na konkretną sprzedaż albo wystąpić o zniesienie współwłasności.

Przy gospodarstwie rolnym szczególnie ważne jest wcześniejsze sprawdzenie dokumentów nieruchomości i ograniczeń wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dopiero po ustaleniu udziałów, stanu księgi wieczystej, przeznaczenia gruntu i statusu potencjalnego nabywcy można ocenić, która procedura będzie najbezpieczniejsza.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - ELI/Dziennik Ustaw, w szczególności art. 158, art. 199 oraz art. 210-212.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - ELI/Dziennik Ustaw, w szczególności art. 144 oraz art. 510.
3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz aktualne informacje KOWR: zgody na nabycie nieruchomości rolnych.
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 41.
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 1993 r., sygn. akt III CZP 36/93; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 1986 r., sygn. akt III CZP 5/86; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 1989 r., sygn. akt III CZP 68/89.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.