Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż gospodarstwa we współwłasności gdy nie ma kontaktu jednym ze współwłaścicieli

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 2018-12-31

Gospodarstwo w posiada 4 właścicieli, czyli jest we współwłasności. Z jednym z współwłaścicieli nie ma kontaktu. Pozostali chcą sprzedać ok. 11 ha ziemi. Wartość gospodarki wraz domem wynosi ok. 300 tys. zł. Czy do sprzedaży ziemi wystarczy wystąpić do sądu o powołanie kuratora dla uczestnika nieznanego z miejsca pobytu? Czy trzeba wystąpić również o zniesienie współwłasności?

Katarzyna Bereda

»Wybrane opinie klientów

Witam serdecznie, jestem bardzo wdzięczna za państwa porady. Już po pierwszej informacji od was jak powinnam postępować z kontrahentem udało mi się wyegzekwować naprawę u nabywcy w ramach rękojmi. Serdecznie pozdrawiam.
Violetta, 52 lata
To nie pierwszy raz korzystam z państwa pomocy. Poprzednio byłam zadowolona - teraz też. Rzeczowo i konkretnie a także szybko.
Jolanta
Z usług serwisu korzystałam już dwukrotnie. Za każdym razem otrzymałam odpowiedź szybko. Była ona wyczerpująca i przedstawiona w sposób dla mnie jasny. Ponadto zawierała przepisy prawne dotyczące mojego problemu oraz informacje o wyrokach sądu w sprawach podobnych do mojej.
Elżbieta, nauczyciel, 62 lata
Dziekuje, jestem bardzo zadowolona z Panstwa porady. Panstwa bardzo profesjonalna obsluga, godna jest polecenia znajomym, lub rodzinie w razie potrzeby. W obecnym momencie nie mam juz pytan zwiazanych z moja sprawa, mam jednak nadzieje, iz uzyskam odpowiedź na takowe, jeżeli sie pojawią.
Teresa, 61 lat
Dziękuję. Otrzymalam wyczerpującą odpowiedź.
Alicja

W opisanym przez Pana bardzo krótkim stanie faktycznym, tj. jedynie chęci sprzedaży nieruchomości, mogą Państwo postąpić w dwojaki sposób. Zgodnie bowiem z nart. 199 Kodeksu cywilnego „o rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Zgodnie z opinią doktryny oraz orzecznictwa do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu kodeks cywilny zalicza expressis verbis jedynie rozporządzanie rzeczą wspólną, a zatem jej zbycie, obciążenie, dokonanie czynności zobowiązującej odnoszącej się do całej rzeczy (np. najem, dzierżawa).

Jak wyjaśnił SN w uchwale z dnia 23 kwietnia 1993 r. (sygn. akt III CZP 36/93) „sprawy te mają na celu nie doraźną ochronę współwłaściciela przed naruszeniami drugiego współwłaściciela, lecz definitywne, i przez to względnie trwałe, unormowanie stosunków między współwłaścicielami, jeżeli chodzi o rozporządzenie rzeczą wspólną albo o podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Orzeczenie na podstawie art. 199 KC – wydane w postępowaniu nieprocesowym po rozpoznaniu sprawy w kręgu wszystkich zainteresowanych w rozumieniu art. 510 KPC oraz w obrębie faktów ilustrujących cel zamierzonej czynności, jak też interesy współwłaścicieli – wskazuje konkretne działanie, do którego daje tytuł, a ponadto określa faktyczne i prawne ramy tego działania (tak też: uzasadnienie uchw. SN z 3.4.1986 r., sygn. akt III CZP 5/86, oraz uzasadnienie uchw. SN z 8.11.1989 r., sygn. akt III CZP 68/89).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zniesienie współwłasności natomiast jest instytucją, która powoduje, iż współwłaściciele przestają być współwłaścicielami. Zniesienie współwłasności polega na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej. Przedmiotem podziału jest rzecz stanowiąca wspólną własność. Nie jest dopuszczalne dokonanie podziału jedynie części składowej rzeczy. Można znieść współwłasność w następujący sposób – można żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że ten byłby sprzeczny z przepisami oraz społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą znaczne zmniejszenie wartości rzeczy. W przypadku gdy podział nie jest możliwy, nieruchomość może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, w ostateczności natomiast zniesienie współwłasności przybierze postać sprzedaży rzeczy wspólnej i podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży.

Nadmieniam także, iż możliwość wystąpienia z żądaniem zniesienia współwłasności jest uprawnieniem podmiotowym każdego ze współwłaścicieli.

Brak wiedzy o miejscu zamieszkania współwłaściciela nie jest jednak przeszkodą w sądowym zniesieniu współwłasności, a także innym postępowaniu cywilnym, gdyż zgodnie z treścią art. 144 § 1. Przewodniczący ustanowi kuratora, jeżeli wnioskodawca uprawdopodobni, że miejsce pobytu strony nie jest znane. Należy przy tym dodać, iż ustanowienie kuratora to niejako ostateczność. Zgodnie z obowiązującą praktyką, sąd w pierwszej kolejności będzie poszukiwał adresu współwłaściciela, a gdy to okaże się niemożliwe – ustanowi kuratora. Mając na uwadze powyższy przepis prawny, ustanowienie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu następuje na wniosek i w przypadku, gdy faktycznie nie znają Państwa miejsca zamieszkania jednego ze współwłaścicieli, mogą Państwo wystąpić z takim wnioskiem. W przypadku ustanowienia takiego kuratora, postępowanie toczy się tak, jakby niniejsza osoba uczestniczyła w postępowaniu.

Z uwagi na powyższe, a także mało sprecyzowany stan faktyczny, muszą Państwo zastanowić się, które rozwiązanie będzie dla Państwa korzystniejsze. W związku z wysoką wartością nieruchomości – powinni Państwo skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika w Państwa okolicy, który po dokładniej analizie dokumentów, kompleksowo poprowadzi takie postępowanie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Zakup gospodarstwa rolnego przeddzień wejścia w życie nowych przepisów

Oto moje pytania: 1. Czy do końca kwietnia br. osoba niebędąca rolnikiem może nabyć nieruchomość rolną ok. 3 ha z budynkami od osoby fizycznej?...

Grunty rolne, las, nieużytki - jak sprzedać taką nieruchomość?

Posiadam nieruchomość o powierzchni 0,6411 ha, w tym 0,4776 ha stanowi grunt rolny, reszta to nieużytki i las (0,1105 ha). Ze względu na...

Problem z kupnem działki rolnej

Mam problem z kupnem działki rolnej. Nie jestem rolnikiem i chcę kupić działkę o powierzchni 2,8 ha. W planie zagospodarowania...

Zakup ziemi rolnej prywatnie czy na firmę?

Planuję zakupić działkę o powierzchni 2000 m 2 . Obecnie ma ona status ziemi rolnej. Chciałbym zapytać, czy korzystniej będzie kupić ją jako...

Zakup ziemi przez obcokrajowca z UE

Mój problem dotyczy zakupu ziemi przez obcokrajowca z UE. Sytuacja wygląda w ten sposób, że posiadam gospodarstwo o powierzchni około 5 ha. Nie...

Dzierżawa otrzymanych w darowiźnie gruntów a podatek

Żona dostała w darowiźnie od rodziców ok. 4 ha gruntów rolnych (są uprawiane na nich owoce) w 2015 r. Chciałaby wydzierżawić te grunty bratu. Czy...

Czy mogę przepisać partnerowi udziały w ziemi rolnej?

Dwa lata temu kupiłam z partnerem (mamy równe udziały) działkę rolną o wielkości powyżej 1 ha. Nie byliśmy rolnikami i występowaliśmy...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »