Sprzedaż gospodarstwa we współwłasności gdy nie ma kontaktu z jednym ze współwłaścicieli

• Autor: Katarzyna Bereda

Gospodarstwo w posiada 4 właścicieli, czyli jest we współwłasności. Z jednym z współwłaścicieli nie ma kontaktu. Pozostali chcą sprzedać ok. 11 ha ziemi. Wartość gospodarki wraz domem wynosi ok. 300 tys. zł. Czy do sprzedaży ziemi wystarczy wystąpić do sądu o powołanie kuratora dla uczestnika nieznanego z miejsca pobytu? Czy trzeba wystąpić również o zniesienie współwłasności?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedaż gospodarstwa we współwłasności gdy nie ma kontaktu z jednym ze współwłaścicieli

Jak sprzedać nieruchomość bez współwłaściciela?

W opisanym przez Pana bardzo krótkim stanie faktycznym, tj. jedynie chęci sprzedaży nieruchomości, mogą Państwo postąpić w dwojaki sposób. Zgodnie bowiem z nart. 199 Kodeksu cywilnego „o rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Zgodnie z opinią doktryny oraz orzecznictwa do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu kodeks cywilny zalicza expressis verbis jedynie rozporządzanie rzeczą wspólną, a zatem jej zbycie, obciążenie, dokonanie czynności zobowiązującej odnoszącej się do całej rzeczy (np. najem, dzierżawa).

Zobacz również: Zniesienie współwłasności działki rolnej przez podział

Rozporządzenie rzeczą wspólną albo podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu

Jak wyjaśnił SN w uchwale z dnia 23 kwietnia 1993 r. (sygn. akt III CZP 36/93) „sprawy te mają na celu nie doraźną ochronę współwłaściciela przed naruszeniami drugiego współwłaściciela, lecz definitywne, i przez to względnie trwałe, unormowanie stosunków między współwłaścicielami, jeżeli chodzi o rozporządzenie rzeczą wspólną albo o podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Orzeczenie na podstawie art. 199 KC – wydane w postępowaniu nieprocesowym po rozpoznaniu sprawy w kręgu wszystkich zainteresowanych w rozumieniu art. 510 KPC oraz w obrębie faktów ilustrujących cel zamierzonej czynności, jak też interesy współwłaścicieli – wskazuje konkretne działanie, do którego daje tytuł, a ponadto określa faktyczne i prawne ramy tego działania (tak też: uzasadnienie uchw. SN z 3.4.1986 r., sygn. akt III CZP 5/86, oraz uzasadnienie uchw. SN z 8.11.1989 r., sygn. akt III CZP 68/89).

Zniesienie współwłasności natomiast jest instytucją, która powoduje, iż współwłaściciele przestają być współwłaścicielami. Zniesienie współwłasności polega na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej. Przedmiotem podziału jest rzecz stanowiąca wspólną własność. Nie jest dopuszczalne dokonanie podziału jedynie części składowej rzeczy. Można znieść współwłasność w następujący sposób – można żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że ten byłby sprzeczny z przepisami oraz społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą znaczne zmniejszenie wartości rzeczy. W przypadku gdy podział nie jest możliwy, nieruchomość może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, w ostateczności natomiast zniesienie współwłasności przybierze postać sprzedaży rzeczy wspólnej i podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży.

Zobacz również: Sprzedaż działki bez zgody współwłaściciela

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Żądanie zniesienia współwłasności nieruchomości

Nadmieniam także, iż możliwość wystąpienia z żądaniem zniesienia współwłasności jest uprawnieniem podmiotowym każdego ze współwłaścicieli.

Brak wiedzy o miejscu zamieszkania współwłaściciela nie jest jednak przeszkodą w sądowym zniesieniu współwłasności, a także innym postępowaniu cywilnym, gdyż zgodnie z treścią art. 144 § 1. Przewodniczący ustanowi kuratora, jeżeli wnioskodawca uprawdopodobni, że miejsce pobytu strony nie jest znane. Należy przy tym dodać, iż ustanowienie kuratora to niejako ostateczność. Zgodnie z obowiązującą praktyką, sąd w pierwszej kolejności będzie poszukiwał adresu współwłaściciela, a gdy to okaże się niemożliwe – ustanowi kuratora. Mając na uwadze powyższy przepis prawny, ustanowienie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu następuje na wniosek i w przypadku, gdy faktycznie nie znają Państwa miejsca zamieszkania jednego ze współwłaścicieli, mogą Państwo wystąpić z takim wnioskiem. W przypadku ustanowienia takiego kuratora, postępowanie toczy się tak, jakby niniejsza osoba uczestniczyła w postępowaniu.

Z uwagi na powyższe, a także mało sprecyzowany stan faktyczny, muszą Państwo zastanowić się, które rozwiązanie będzie dla Państwa korzystniejsze. W związku z wysoką wartością nieruchomości – powinni Państwo skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika w Państwa okolicy, który po dokładniej analizie dokumentów, kompleksowo poprowadzi takie postępowanie.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny


Katarzyna Bereda

O autorze: Katarzyna Bereda

Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

prawo-mieszkaniowe.info

rozwodowy.pl

prawo-cywilne.info

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

prawo-karne.info

prawozus.pl

ewindykacja24.pl

Szukamy prawnika »