Czy niwelacja działki rolnej wymaga pozwolenia?

Czy na niwelację terenu trzeba mieć pozwolenie?

Nie ma jednej odpowiedzi dla każdej działki. O tym, czy potrzebne będzie pozwolenie, zgłoszenie albo inna formalność, decyduje przede wszystkim cel i zakres prac. Inaczej ocenia się zwykłe wyrównanie niewielkiej nierówności na polu, a inaczej przygotowanie gruntu pod budowę domu, budynku gospodarczego, drogi wewnętrznej, placu manewrowego albo utwardzonego składu.

Zgodnie z art. 41 ustawy Prawo budowlane rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Do prac przygotowawczych ustawodawca zalicza między innymi wykonanie niwelacji terenu. Prace przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem, jeżeli zgłoszenie jest właściwą procedurą dla danego zamierzenia.

W praktyce oznacza to, że niwelacja wykonana jako przygotowanie do inwestycji budowlanej nie powinna wyprzedzać legalnego rozpoczęcia procesu budowlanego. Jeżeli inwestor najpierw wyrównuje teren pod planowaną budowę, a dopiero później chce załatwiać formalności, naraża się na zarzut samowoli budowlanej lub prowadzenia prac przygotowawczych poza zakresem zgłoszenia albo pozwolenia.

Jeżeli natomiast właściciel porządkuje fragment pola, rozplantowuje ziemię i nie zamierza wykonywać obiektu budowlanego, taka czynność może nie podlegać Prawu budowlanemu. Trzeba jednak zachować ostrożność, bo samo nazwanie prac „niwelacją” nie przesądza sprawy. Organ będzie badał rzeczywisty charakter robót, ich skalę, wykorzystany sprzęt, ilość przemieszczonej ziemi, wpływ na sąsiednie działki i ewentualne dalsze przeznaczenie terenu.

Niwelacja działki rolnej a zwykłe wyrównanie pola

Niwelacja terenu polega na wyrównaniu powierzchni gruntu, usunięciu wyniesień, zasypaniu obniżeń albo takim ukształtowaniu powierzchni, aby nadawała się do dalszego użytkowania. Jeżeli prace polegają tylko na uporządkowaniu nieużytku i nie zmieniają funkcji gruntu, zwykle nie będą traktowane jak roboty budowlane.

Orzecznictwo administracyjne wskazywało, że prace polegające wyłącznie na wyrównywaniu terenu działki, usuwaniu nadmiaru ziemi czy śmieci nie muszą stanowić robót budowlanych podlegających Prawu budowlanemu. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 listopada 2003 r., sygn. IV SA 1131/02, podkreślono, że niwelacja terenu, wyrównanie poziomu gruntu czy jego podwyższenie nie stanowią same przez się robót budowlanych. Mogą jednak podlegać ocenie w innym postępowaniu, zwłaszcza gdy zmieniają stosunki wodne.

Trzeba też odróżnić wyrównanie pola od prac, które tworzą nowy sposób korzystania z gruntu. Jeżeli prace wykraczają poza samo wyrównanie powierzchni gruntu i obejmują np. utwardzenie gruntu rolnego, wykonanie podbudowy, drogi, placu albo składowiska, ocena prawna może być inna. Wtedy w grę mogą wchodzić przepisy budowlane, planistyczne, o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a czasem także przepisy środowiskowe.

Kiedy niwelacja jest pracą przygotowawczą do budowy?

Jeżeli właściciel lub inwestor wyrównuje teren po to, aby rozpocząć budowę, niwelacja staje się częścią procesu budowlanego. Prawo budowlane wymienia wykonanie niwelacji terenu jako jedną z prac przygotowawczych. Takie prace przygotowawcze mogą być prowadzone wyłącznie na terenie objętym pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem.

Dlatego przed rozpoczęciem robót należy ustalić, czy planowane zamierzenie wymaga pozwolenia na budowę, zgłoszenia, czy jest zwolnione z tych formalności. Dotyczy to nie tylko budynków mieszkalnych, ale również obiektów gospodarczych, garaży, wiat, zbiorników, dróg wewnętrznych, placów i innych elementów zagospodarowania terenu. Jeżeli planowane są roboty budowlane na działce rolnej, prace przygotowawcze nie powinny być traktowane jako niezależne od całej inwestycji.

Na działce rolnej dodatkowo znaczenie może mieć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy, przeznaczenie gruntu oraz ewentualne wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Samo wyrównanie pola nie zawsze oznacza zmianę przeznaczenia, ale przygotowanie terenu pod funkcję nierolniczą może już wymagać dodatkowych formalności. W podobnych sprawach pomocne bywa wcześniejsze sprawdzenie, czy planowana inwestycja nie oznacza faktycznej zmiany przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany.

Niwelacja a stosunki wodne na działkach sąsiednich

Nawet gdy niwelacja nie wymaga pozwolenia budowlanego, właściciel nie może dowolnie kształtować terenu, jeżeli powoduje to szkody na sąsiednich działkach. Aktualnie właściwym punktem odniesienia jest art. 234 ustawy Prawo wodne. Przepis ten zakazuje właścicielowi gruntu zmiany kierunku i natężenia odpływu wód opadowych lub roztopowych oraz kierunku odpływu wód ze źródeł ze szkodą dla gruntów sąsiednich. Zakazuje także odprowadzania wód oraz wprowadzania ścieków na grunty sąsiednie.

Jeżeli po podwyższeniu lub obniżeniu terenu woda zaczyna spływać na nieruchomość sąsiada, zalewać jego uprawy, budynki, rowy, drogę lub piwnice, sprawa może trafić do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Organ może nakazać przywrócenie stanu poprzedniego albo wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom. W takich sprawach duże znaczenie mają dokumentacja fotograficzna, opinie specjalistów, mapy wysokościowe i ustalenie, czy szkoda rzeczywiście pozostaje w związku z wykonanymi pracami.

Wezwanie z urzędu górniczego po niwelacji pola

Wezwanie z urzędu górniczego zwykle oznacza, że organ chce sprawdzić, czy pod pozorem niwelacji nie doszło do wydobywania kopaliny, np. piasku, żwiru, gliny lub innego materiału ze złoża. Samo wyrównanie terenu nie jest jeszcze działalnością górniczą. Problem pojawia się wtedy, gdy w istocie dochodzi do wydobycia kopaliny i jej wykorzystania w sposób wykraczający poza zwykłe ukształtowanie własnego gruntu.

Prawo geologiczne i górnicze reguluje między innymi wydobywanie kopalin ze złóż. Co do zasady działalność w zakresie wydobywania kopalin ze złóż wymaga koncesji. Istotny wyjątek dotyczy osoby fizycznej wydobywającej piaski i żwiry na własne potrzeby z nieruchomości stanowiącej jej własność lub użytkowanie wieczyste. Taki wyjątek ma jednak ścisłe warunki: wydobycie musi być przeznaczone na potrzeby własne, bez prawa rozporządzania kopaliną, bez użycia środków strzałowych, w ilości nie większej niż 10 m³ w roku kalendarzowym i bez naruszenia przeznaczenia nieruchomości.

Co ważne, nawet takie ograniczone wydobywanie piasków i żwirów wymaga pisemnego zawiadomienia właściwego organu nadzoru górniczego z 7-dniowym wyprzedzeniem, z określeniem lokalizacji i czasu robót. Naruszenie tych warunków może skutkować ustaleniem opłaty podwyższonej. Jeżeli więc urząd górniczy wzywa właściciela działki po wykonanej niwelacji, trzeba wyjaśnić, czy celem było wyłącznie uporządkowanie gruntu, czy doszło do wydobycia kopaliny, w jakiej ilości, co stało się z materiałem i czy nie był on sprzedawany ani wywożony jako kopalina.

Jak przygotować się do wyjaśnień przed urzędem?

W opisanej sytuacji, gdy właściciel ma około 0,3 ha nieużytku i zniwelował fragment „górki”, najważniejsze jest ustalenie, jaki był faktyczny zakres robót. Jeżeli celem było jedynie wyrównanie pola, bez budowy, bez sprzedaży urobku i bez wydobywania kopaliny ze złoża, argumentacja będzie inna niż w sytuacji, w której z działki wywożono większe ilości piasku lub żwiru.

Przed stawieniem się w urzędzie warto przygotować:

• wezwanie z urzędu i wszystkie załączniki, aby sprawdzić podstawę prawną i zakres żądanych wyjaśnień;
• zdjęcia działki sprzed rozpoczęcia prac, w trakcie robót i po ich zakończeniu;
• mapę lub szkic z oznaczeniem miejsca, w którym prowadzono niwelację;
• informację, ile ziemi przemieszczono, czy materiał pozostał na działce, czy został wywieziony;
• wyjaśnienie celu prac, np. uporządkowanie nieużytku, poprawa możliwości uprawy, usunięcie nierówności;
• informację, czy prace wpływają na odpływ wody na sąsiednie nieruchomości.

Nie warto składać ogólnych wyjaśnień bez sprawdzenia, czego dokładnie dotyczy wezwanie. Jeżeli organ sugeruje nielegalne wydobywanie kopaliny, znaczenie mogą mieć objętość wydobytego materiału, sposób jego wykorzystania oraz to, czy prace miały charakter gospodarczy. Jeżeli organ bada natomiast naruszenie stosunków wodnych albo samowolę budowlaną, potrzebne będą inne argumenty i dokumenty.

FAQ

Czy zwykłe wyrównanie pola wymaga pozwolenia na budowę?

Nie zawsze. Jeżeli prace polegają wyłącznie na uporządkowaniu i wyrównaniu gruntu, nie są związane z budową i nie tworzą nowego obiektu budowlanego, co do zasady nie muszą wymagać pozwolenia na budowę. Trzeba jednak ocenić ich skalę, cel i skutki.

Kiedy niwelacja wymaga pozwolenia albo zgłoszenia?

Gdy jest elementem inwestycji budowlanej. Prawo budowlane traktuje wykonanie niwelacji terenu jako prace przygotowawcze, a te mogą być prowadzone tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem, jeżeli dla danego zamierzenia wystarczy zgłoszenie.

Czy urząd górniczy może interesować się niwelacją działki rolnej?

Tak, zwłaszcza gdy istnieje podejrzenie, że pod pozorem niwelacji wydobywano kopalinę, np. piasek lub żwir. Organ może pytać o ilość materiału, sposób prowadzenia robót, wywóz ziemi, sprzedaż urobku oraz cel wykonanych prac.

Czy można wydobyć piasek lub żwir z własnej działki bez koncesji?

W ograniczonym zakresie tak, ale tylko po spełnieniu warunków z Prawa geologicznego i górniczego. Osoba fizyczna może wydobywać piaski i żwiry na własne potrzeby z własnej nieruchomości, bez sprzedaży kopaliny, bez środków strzałowych, do 10 m³ rocznie i bez naruszenia przeznaczenia nieruchomości. Trzeba też zawiadomić organ nadzoru górniczego co najmniej 7 dni wcześniej.

Co grozi za skierowanie wody z pola na działkę sąsiada?

Jeżeli niwelacja zmieni odpływ wód opadowych lub roztopowych ze szkodą dla sąsiedniego gruntu, organ gminy może nakazać przywrócenie stanu poprzedniego albo wykonanie zabezpieczeń. Sprawa może również prowadzić do sporu cywilnego, jeżeli sąsiad wykaże szkodę.

Podsumowanie

Niwelacja działki rolnej nie jest automatycznie czynnością wymagającą pozwolenia. Jeżeli polega tylko na wyrównaniu gruntu i nie służy rozpoczęciu budowy, zwykle nie będzie traktowana jak roboty budowlane. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Prace nie mogą szkodzić sąsiednim działkom, zmieniać odpływu wody ze szkodą dla innych właścicieli, prowadzić do nielegalnego wydobycia kopaliny ani faktycznie przygotowywać inwestycji bez wymaganych formalności.

W przypadku wezwania z urzędu górniczego kluczowe jest spokojne i konkretne wyjaśnienie celu robót. Właściciel powinien wykazać, czy chodziło o uporządkowanie nieużytku, czy o wydobycie kopaliny, co stało się z urobkiem i czy prace nie naruszyły przeznaczenia gruntu. Od tych ustaleń zależy, czy sprawa zakończy się na wyjaśnieniach, czy będzie wymagała dalszej obrony w postępowaniu administracyjnym.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne - Dz.U. 2017 poz. 1566
3. Ustawa z dnia 9 czerwca 2011 r. - Prawo geologiczne i górnicze - Dz.U. 2011 nr 163 poz. 981
4. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 listopada 2003 r., sygn. akt IV SA 1131/02

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.