Długoterminowa umowa dzierżawy gruntu – jak ją zabezpieczyć?

Dzierżawa gruntu na 50 lat a limit trzydziestu lat

Przy długoterminowej dzierżawie gruntu najważniejsze jest prawidłowe określenie czasu trwania umowy. Zgodnie z art. 695 Kodeksu cywilnego dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Nie oznacza to, że umowa zawarta na 50 lat od początku jest nieważna, ale po 30 latach traci charakter umowy terminowej i zaczynają działać zasady właściwe dla dzierżawy bezterminowej.

W praktyce bezpieczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy na czas oznaczony nieprzekraczający 30 lat, z dokładnym opisem, kiedy i w jakich sytuacjach może zostać wypowiedziana. Przy ustalaniu, jaki ma być czas trwania umowy dzierżawy, warto od razu przygotować kompletną umowę dzierżawy gruntu rolnego, obejmującą nie tylko termin, ale także sposób korzystania z gruntu, zakaz zmiany przeznaczenia, zasady poddzierżawy, rozliczenia i obowiązki po zakończeniu umowy.

Czy umowa dzierżawy musi być u notariusza?

Sama umowa dzierżawy gruntu co do zasady nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Nie oznacza to jednak, że wystarczy dowolna ustna lub bardzo ogólna umowa. Jeżeli dzierżawa nieruchomości ma trwać dłużej niż rok, z uwagi na odpowiednie stosowanie przepisów o najmie warto zachować formę pisemną. Brak formy pisemnej może prowadzić do traktowania takiej umowy jak zawartej na czas nieoznaczony.

Dla ochrony przed nabywcą nieruchomości kluczowe znaczenie ma forma pisemna z datą pewną. Data pewna oznacza urzędowe potwierdzenie daty dokonania czynności. W praktyce można ją uzyskać m.in. przez poświadczenie daty okazania dokumentu u notariusza. Nie zawsze jest potrzebny pełny akt notarialny, ale notariusz jest najczęstszym i najbezpieczniejszym sposobem uzyskania daty pewnej.

Umowa powinna także precyzyjnie wskazywać przedmiot dzierżawy. Jeżeli dzierżawiona jest tylko część działki, dobrze dołączyć mapę albo szkic z wyraźnym oznaczeniem obszaru 0,3 ha, sposobu dojazdu, granic korzystania, ewentualnych mediów i zakazu korzystania z pozostałej części nieruchomości.

Sprzedaż gruntu a prawa dzierżawcy

Sprzedaż nieruchomości w czasie trwania dzierżawy nie powoduje automatycznie wygaśnięcia umowy. Na podstawie art. 694 Kodeksu cywilnego do dzierżawy odpowiednio stosuje się przepisy o najmie, a zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nabywca rzeczy wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. W przypadku dzierżawy oznacza to, że kupujący nieruchomość staje się nowym wydzierżawiającym.

Nabywca może jednak, co do zasady, wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowych terminów, chyba że działa ochrona z art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego. Aby ograniczyć prawo nabywcy do wypowiedzenia, powinny być spełnione łącznie następujące warunki: umowa jest zawarta na czas oznaczony, zachowano formę pisemną z datą pewną, a grunt został wydany dzierżawcy.

Jeżeli te warunki są spełnione, nabywca nieruchomości nie powinien móc skorzystać z ustawowego uprawnienia do wypowiedzenia tylko dlatego, że kupił grunt. Nadal mogą jednak działać postanowienia samej umowy, np. wypowiedzenie w razie zaległości, niszczenia gruntu, zmiany przeznaczenia albo oddania gruntu osobie trzeciej bez zgody właściciela.

Czy nowy właściciel może żądać ponownego czynszu?

Jeżeli czynsz został prawidłowo zapłacony z góry za określony okres, a umowa wiąże nabywcę, nowy właściciel nie powinien żądać ponownej zapłaty za ten sam okres. Problem praktyczny polega jednak na tym, że nabywca może nie znać treści rozliczeń między poprzednim właścicielem a dzierżawcą albo może kwestionować, czy czynsz rzeczywiście został zapłacony za cały okres dzierżawy.

Dlatego co do czynszu należy wskazać w umowie bardzo dokładnie: wysokość czynszu, okres, którego dotyczy, datę i sposób zapłaty, potwierdzenie odbioru oraz informację, że zapłata wyczerpuje należność za dany okres. Dobrze opisany czynsz w umowie dzierżawy ogranicza ryzyko późniejszych sporów z nabywcą, spadkobiercą albo samym dzierżawcą.

Trzeba też pamiętać, że czynsz dzierżawny ma charakter świadczenia związanego z korzystaniem z rzeczy. Jeżeli umowa zakończy się wcześniej, dzierżawca może dochodzić rozliczenia części czynszu przypadającej na okres, w którym nie mógł już korzystać z gruntu. Roszczenia tego rodzaju należy oceniać z uwzględnieniem art. 677 Kodeksu cywilnego w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego, zwłaszcza co do terminu dochodzenia roszczeń po zwrocie przedmiotu dzierżawy.

Spadkobierca właściciela a zawarta dzierżawa

Spadkobierca właściciela wstępuje w sytuację prawną spadkodawcy. Co do zasady nie może więc ignorować ważnej umowy dzierżawy tylko dlatego, że nie on ją podpisywał. Nie powinien także żądać ponownego czynszu za okres, za który czynsz został już zapłacony zgodnie z umową.

Spadkobierca może natomiast wykonywać uprawnienia wydzierżawiającego wynikające z umowy i ustawy. Jeżeli umowa po 30 latach jest traktowana jak zawarta na czas nieoznaczony albo jeżeli sama umowa przewiduje konkretne podstawy wypowiedzenia, spadkobierca może z tych podstaw korzystać. W sporze duże znaczenie będą miały dokumenty: pisemna umowa, potwierdzenie zapłaty, protokół wydania gruntu i ewentualne wpisy w księdze wieczystej.

Wypowiedzenie dzierżawy gruntu rolnego

Jeżeli dzierżawa gruntu rolnego jest zawarta na czas nieoznaczony, zastosowanie ma art. 704 Kodeksu cywilnego, o ile strony nie ustaliły inaczej. Zgodnie z tym przepisem dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Inną dzierżawę wypowiada się na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego, chyba że umowa przewiduje odmienne zasady.

Przy umowie na czas oznaczony sytuacja jest inna. Taka umowa co do zasady powinna trwać do końca ustalonego okresu, a jej wcześniejsze wypowiedzenie jest możliwe przede wszystkim wtedy, gdy strony wskazały w umowie konkretne przypadki uzasadniające wypowiedzenie. Przykładowo mogą to być: zaległość w zapłacie czynszu, korzystanie z gruntu niezgodnie z przeznaczeniem, niszczenie gruntu, samowolne oddanie gruntu w poddzierżawę albo naruszenie obowiązków związanych z utrzymaniem gruntu.

Wpis prawa dzierżawy do księgi wieczystej

Dodatkowym zabezpieczeniem jest ujawnienie prawa dzierżawy w księdze wieczystej. Zgodnie z art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w księdze wieczystej mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia, w tym prawo najmu lub dzierżawy. Taki wpis nie zamienia dzierżawy w prawo własności, ale zwiększa przejrzystość sytuacji prawnej nieruchomości i utrudnia nabywcy twierdzenie, że nie wiedział o długoterminowej dzierżawie.

W praktyce do wpisu potrzebny jest dokument stanowiący podstawę wpisu, a często również odpowiednia forma podpisów. Dlatego przy wieloletniej dzierżawie warto od razu ustalić z notariuszem, czy umowa ma być tylko opatrzona datą pewną, czy także przygotowana w formie ułatwiającej ujawnienie prawa dzierżawy w księdze wieczystej.

Jak praktycznie zabezpieczyć długoterminową dzierżawę?

Najbezpieczniejszy model to umowa zawarta na czas oznaczony do 30 lat, w formie pisemnej z datą pewną, z protokołem wydania gruntu i dowodem zapłaty czynszu. W umowie należy jasno wskazać, że zapłacony z góry czynsz obejmuje konkretny okres i że następcy prawni wydzierżawiającego są związani treścią umowy w granicach wynikających z przepisów.

Umowa powinna także zawierać postanowienia o zakazie zmiany przeznaczenia gruntu bez zgody właściciela, zasadach korzystania z drogi dojazdowej, odpowiedzialności za szkody, podatkach i opłatach, obowiązkach po zakończeniu dzierżawy, zakazie poddzierżawy bez zgody oraz procedurze rozliczenia nakładów. Jeżeli dzierżawca ma ponosić istotne nakłady, np. ogrodzenie, utwardzenie terenu albo doprowadzenie mediów, zasady ich rozliczenia powinny być opisane osobno.

FAQ

Czy można zawrzeć dzierżawę gruntu na 50 lat?

Można zawrzeć taką umowę, ale po upływie 30 lat będzie ona traktowana jak zawarta na czas nieoznaczony. Dlatego w praktyce bezpieczniej jest rozważyć umowę na czas oznaczony do 30 lat i dobrze opisać zasady jej przedłużenia.

Czy umowa dzierżawy musi być aktem notarialnym?

Zwykle nie musi być aktem notarialnym. Przy wieloletniej dzierżawie warto jednak uzyskać datę pewną, najczęściej przez czynność notarialną. Może być też potrzebna odpowiednia forma dokumentu, jeżeli strony chcą ujawnić prawo dzierżawy w księdze wieczystej.

Czy nowy właściciel może wypowiedzieć dzierżawę?

Co do zasady nabywca wstępuje w miejsce wydzierżawiającego i może korzystać z uprawnień przewidzianych przez przepisy oraz umowę. Nie przysługuje mu jednak ustawowe prawo wypowiedzenia z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej z datą pewną, a grunt został wydany dzierżawcy.

Czy spadkobierca może żądać ponownego czynszu?

Nie powinien żądać ponownego czynszu za okres, który został już opłacony zgodnie z umową. W razie sporu znaczenie będą miały dowody: treść umowy, potwierdzenie zapłaty, pokwitowanie i dokumenty wydania gruntu.

Czy warto wpisać dzierżawę do księgi wieczystej?

Przy długoterminowej dzierżawie warto to rozważyć. Wpis ujawnia prawo dzierżawy wobec osób trzecich i zwiększa bezpieczeństwo dzierżawcy, choć nie zastępuje dobrze napisanej umowy ani nie usuwa ograniczenia wynikającego z art. 695 Kodeksu cywilnego.

Podsumowanie

Długoterminowa dzierżawa gruntu wymaga starannego przygotowania. Największe ryzyka dotyczą przekroczenia 30 lat, sprzedaży nieruchomości, śmierci właściciela, czynszu zapłaconego z góry oraz braku dokumentów potwierdzających prawa dzierżawcy. Najlepiej zadbać o umowę na czas oznaczony, formę pisemną z datą pewną, protokół wydania gruntu, precyzyjne rozliczenie czynszu i ewentualny wpis prawa dzierżawy do księgi wieczystej.

W konkretnym przypadku trzeba jednak sprawdzić nie tylko przepisy Kodeksu cywilnego, ale też treść planowanej umowy, charakter gruntu, cel korzystania z nieruchomości, planowane nakłady oraz to, czy dzierżawa ma dotyczyć całej działki czy tylko jej wydzielonej części.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 81, art. 660, art. 673, art. 677, art. 678, art. 679, art. 694, art. 695 i art. 704.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147, w szczególności art. 16.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.