Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem rolnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak zabezpieczyć długoterminową umowę dzierżawy?

Autor: Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2017-10-04

Jestem właścicielem działki siedliskowej o pow. 2 ha. Chciałbym wydzierżawić część tej działki (o pow. 0,3 ha) na 50 lat za jednorazową opłatą z góry. Jednak co w sytuacji, gdy na przykład za 10 lat będę chciał sprzedać całość? Czy wtedy nowy właściciel, który kupi całą nieruchomość, lub mój spadkobierca może naciskać tego dzierżawcę i żądać od niego ponownie wynagrodzenia za dzierżawę gruntu? Albo będzie chciał wypowiedzieć warunki dzierżawy? Czy wobec tego zapisu o dzierżawie należy dokonać u notariusza?

Katarzyna Nosal

»Wybrane opinie klientów

Witam Państwa, oczywiście porada prawna okazała się przydatna i skuteczna. Już za parę dni rozpoczynamy proces przekształcania naszej spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową. Dziękujemy za okazaną pomoc i pozdrawiam
Edward, 60 lat, emeryt straży granicznej
Bardzo serdecznie dziękuję Pani oraz osobą pomagającym w mojej sprawie. Za tak szczegółowe i dokładne wyjaśnienie problemu poparte wieloma przepisami prawa. W razie czego będę się kontaktował w przyszłości. Pozdrawiam serdecznie.
Mateusz, 35 lat, poligraf
Serdecznie dziękuję za pomoc. Jeżeli tylko będę miała jakikolwiek wątpliwości natury prawnej, na pewno skorzystam ponownie z serwisu wdzięczna za porady i wskazówki.
Renata
 Jestem zadowolony z odpowiedzi dodatkowej. 
Zbigniew, inżynier, 87 lat
Bardzo szybka i rzetelna odpowiedź. Profesjonalne podejście do klienta. Możliwość zadawania dodatkowych pytań jest niewątpliwie wielkim atutem usługi. Dziękuję za zajęcie się moją sprawą.
Emilia, 41 lat
Bardzo dobra, konkretna porada. Fachowe wyjaśnienie sytuacji przystępnym językiem. Szybkie odpowiedzi na pytania dodatkowe. Informacje, które otrzymałem były bardzo pomocne. Oparcie jakie otrzymałem w fachowej poradzie podziałało uspokajająco. Serdecznie dziękuję serwisowi i panu Panie Marcinie. Pozdrawiam.
Włodzimierz
Porada (analiza prawna) została bardzo szybko i fachowo zrealizowana, a treść przedstawionej analizy jest całkowicie jasna dla osoby niebędącej prawnikiem.
Paweł, nauczyciel akademicki, 64 lata
Szybko, wyczerpująco, kompleksowo, wraz z interpretacją DKIS. Bardzo dziękuję
Grzegorz, urzędnik, 41 lat
Szybkość odpowiedzi, cena porady, mozliwość zadawania pytań dodatkowych. 
Emilia, 30 lat, rolnik

Andrzej
Dziękuję za wyczerpujące informacje 
Elżbieta
Dziękuję za bardzo szczegółowe, rzeczowe i fachowe poradnictwo w przedłożonej sprawie. Porada Pana rzuciła nam dużo światła i jesteśmy wdzięczni.
Zbigniew, 74 lata
Zrozumiałem sprawę na tyle by zastanowić się, o przeprowadzenie postępowania spadkowego, po zmarłych rodzicach. Postraszę chociaż nikczemnika że to zrobię ,czy to zrobię to przekalkuluję na ile gra warta świeczki. Dziękuje.
Stanisław
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź . Wszystkim polecam korzystanie z EPorady24.
 
Maria
Witam. Miałam obawy co do porad internetowych ale zależało mi na czasie więc postanowiłam spróbować i nie żałuję, profesjonalne podejście do sprawy ,wszystko wyjaśnione i pomocne polecam.
Małgorzata
Bardzo obszerna i szczera do bólu opinia. Dokładnie tego co potrzebowałem. Bez owijania w bawełnę, bardzo konkretnie i obszernie. Na mały minus pytanie dodatkowe złożone jako uzupełnienie zostały pominięte.
Maciej
Dziękuję bardzo za szybkie odpowiedzi i wyczerpujące informacje dotyczące mojej sprawy.
Mirosław
Jestem zadowolona z Waszych usług, już 2-gi raz dostaję odpowiedź, która jest wyczerpująca, napisana zrozumiałym (dla nie prawnika ) językiem i w ciągu doby, Trzymacie poziom już 10 lat i oby tak dalej. 
Krystyna, inżynier, 70 lat
Wszystko jest na najwyższym poziomie
Sebastian, 44 lata, mechanik samochodowy
Bardzo wysoko oceniam współpracę z serwisem , odpowiedz prawnika była wyczerpująca i rzetelna . 
Edyta
Dziękuję bardzo za odpowiedź. Rozwiała moje wątpliwości. Pomogła mi w rozwiązaniu problemu.
Anna
W ciągu niespełna godziny otrzymałem wyczerpującą odpowiedź, a to bez wychodzenia z domu i \"szukania\" prawników. .
Roman, emeryt, 72 lata
Bardzo sprawnie i na temat.
Klaudiusz
Szybka odpowiedź, która została przesłana następnego dnia, to największy atut. Muszę też przyznać, że informacje były rzetelnie i wyczerpująco przedstawione. Dla mnie to wygodna forma rozwiewania wszelkich wątpliwości prawnych towarzyszących sprawom biznesowym - nie tracę czasu a koszty akceptowalne. 
Ewa
Błyskawiczna reakcja, gotowość do niezwykle wnikliwego pochylenia się nad problemem, cierpliwe wyjaśnianie tematów trudnych dla laika, a reasumując - bardzo profesjonalna opieka nad klientem - to może zasługiwać tylko na najwyższą ocenę!
Katarzyna, 53 lata
Bardzo dziękuję - szybko i profesjonalnie.
Beata
Po raz kolejny bardzo rzetelna i wyczerpująca odpowiedz na pytania.
Przemysław
Bardzo polecam ten serwis. Odpowiedzi otrzymałam szybko i rzetelnie podparte przepisami. 
Małgorzata
Jestem bardzo zadowolona z pomocy którą uzyskałam na portalu. Odpowiedź otrzymałam w ekspresowym tempie płacąc za to niewiele ponad 80 zł. Wiadomość którą dostałam była wyczerpująca, wszystkie informacje zostały przekazane w sposób jasny i zrozumiały. Dodatkowo były umieszczone wyroki SN z przeszłości na których mogłam się oprzeć. Polecam każdemu.
Katarzyna, 29 lat
Odpowiedz wyczerpująca,ale jak to zwykle bywa rodzą się następne pytania.
Bogusław

Już na wstępie należy wyjaśnić kwestię czasu trwania umowy dzierżawy. Zgodnie z art. 695 Kodeksu cywilnego (K.c.) – dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Zatem w przypadku umowy zawartej na lat 50 będzie ona traktowana jako umowa zawarta na czas nieokreślony. To oznacza, że będzie możliwość jej wypowiedzenia, jak każdej innej umowy bezterminowej.

Odnośnie czynszu należy wskazać, że zasadniczo może być ustalony jako płatny z góry i za cały czas trwania dzierżawy. Jednak w takiej sytuacji w razie skutecznego wypowiedzenia umowy przez wydzierżawiającego (lub jego następcę prawnego), dzierżawca może dochodzić czynszu, który nie znajduje pokrycia w okresie korzystania z przedmiotu dzierżawy na podstawie art. 677 K.c. w zw. z art. 694 K.c., jako „czynszu nadpłaconego”. Wyjaśnia to M. Drela w komentarzu do przepisów dotyczących dzierżawy w Kodeksie cywilnym: „Wynika to z charakteru świadczenia dzierżawcy, które jest świadczeniem okresowym, a zatem zawsze suma rat czynszowych (lub wartość czynszu płatnego jednorazowo) jest proporcjonalna względem do faktycznego czasu trwania umowy dzierżawy” (E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 7, Warszawa 2016).

W opisanej sytuacji, przy założeniu, że umowa ma być traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony, trudno będzie ustalić odpłatność jednorazową.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy dzierżawy nie wyjaśniają, co w sytuacji zmiany osobowej po stronie wydzierżawiającego. Artykuł 694 K.c. stanowi, że w takiej sytuacji stosuje się przepisy dotyczące najmu. Te zaś stanowią, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (art. 678 § 1 K.c.). To oznacza, że w opisywanej sytuacji nabywca gruntów lub Pana spadkobierca będzie miał prawo według ogólnych reguł wypowiedzieć dzierżawę. Dzierżawca, co zostało już wyżej wyjaśnione, będzie mógł żądać zwrotu nadpłaconego czynszu. Co więcej, zgodnie z art. 679 § 1 K.c., który także będzie miał tutaj zastosowanie, jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody. Zatem nie tylko czynsz nadpłacony, ale także wszelkie inne szkody, które przy tej okazji by poniósł. Można się od tej sytuacji uchronić i osobiście proponuję zastosować tę możliwość. Zgodnie bowiem z art. 678 § 2 K.c. – uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Proszę zatem zrezygnować z tak długiego okresu dzierżawy, ograniczyć się do dzierżawy trzydziestoletniej i u notariusza potwierdzić datę jej zawarcia (forma pisemna z datą pewną). W takiej jednak sytuacji (umowa zawarta na czas określony) warto zapisać konkretne okoliczności, które umożliwią wypowiedzenie umowy: niezgodne z przeznaczeniem wykorzystywanie gruntu, niszczenie gruntu, oddanie bez zgody w poddzierżawę itp. Zasadniczo bowiem umowy zawarte na czas oznaczony nie podlegają wypowiedzeniu, chyba że strony wskażą szczególne okoliczności uzasadniające zastosowanie wypowiedzenia.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem rolnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Przedłużenie dzierżawy gospodarstwa rolnego po śmierci właściciela


Od kilku lat dzierżawię duże gospodarstwo rolne. Niedawno zmarł właściciel i teraz współwłaścicielami na mocy dziedziczenia są: matka (udział 23/32) i troje pełnoletnich dzieci (po 3/32). Matka na podstawie umowy otrzymuje emeryturę z KRUS. Umowa dzierżawy kończy się za rok i raczej nie zostanie ze mną przedłużona. Czy odkupienie udziałów od jednego z dzieci daje mi możliwość dysponowania tym gospodarstwem, czyli podpisania kolejnej umowy dzierżawy lub zniesienia współwłasności z moją spłatą? Jestem rolnikiem z 10-letnim stażem, a współwłaściciele nie mają nic wspólnego z rolnictwem.

Sprzedaż owoców leśnych przez rolnika


Rodzice są rolnikami, ja opłacam KRUS jako domownik. Założyliśmy małą plantację roślin owocowych. Zebrane owoce sprzedaję wysyłkowo. Tak się jednak składa, że około połowy zbiorów stanowią owoce krzewów dziko rosnących, które zbieram w lesie. I zacząłem się zastanawiać, czy to jest legalne. Czy jako rolnik opłacający KRUS mogę sprzedawać owoce leśne?

Praca zarobkowa w gospodarstwie a pobieranie renty strukturalnej


Co się dzieje, gdy ma miejsce wyjście na jaw okoliczności po śmierci danej osoby? Okazało się, że zmarła osoba brała rentę strukturalną i pracowała zarobkowo nadal w gospodarstwie. Czy krewni poniosą jakieś koszty?

Czy rolnik może przyjąć pracę na umowę-zlecenie?


Czy rolnik prowadzący jednocześnie niewielką działalność pozarolniczą może przyjąć pracę na umowę-zlecenie, nie tracąc ubezpieczenia w KRUS-ie? Chodzi o wakacje roku 2015.

Założenie firmy przez rolnika i opłacanie KRUS


Jestem rolnikiem, mam 2 ha ziemi, opłacam KRUS. Myślę o dodatkowym źródłem dochodu dla mnie, bo nie starcza mi dochodów na spokojne życie. Czy mogę założyć firmę i zostać na KRUS-ie?

Użyczenie gruntu rolnego a ryzyko zasiedzenia


Posiadamy nieruchomość rolną, której część (około 0,5 ha) to grunty rolne. Przed kilku laty pozwoliliśmy je uprawiać okolicznemu rolnikowi (bez żadnej umowy). Od całego areału opłacamy należne podatki. Obawiamy się, czy rolnik, który uprawia za naszym przyzwoleniem ziemię, będzie mógł wystąpić o zasiedzenie. Jak to uniemożliwić? W jaki sposób wypowiedzieć temu rolnikowi pozwolenie na dalszą uprawę ziemi?

Sprzedaż budynku mieszkalnego przez rolnika a zwolnienie z VAT


Rolnik prowadzący gospodarstwo agroturystyczna planuje sprzedaż jednego z budynków mieszkalnych, w którym były wynajmowane pokoje (najem krótkoterminowy). Czy sprzedaż tego budynku mieszkalnego będzie zwolniona z podatku VAT? Rolnik jest podatnikiem podatku VAT z tytułu najmu krótkoterminowego, w latach ubiegłych dokonywał nakładów inwestycyjnych przekraczających 30% ceny nabycia, jest właścicielem budynku od 17 lat. Czy sprzedaż będzie zwolniona z podatku dochodowego?

Czy muszę mieć pozwolenie na niwelację pola?


Posiadam działkę rolną. Działka posiada około 0,3 ha nieużytek (górkę). Częściowo zniwelowałem ten teren, a docelowo chcę całość. Problem w tym, że ostatnio dostałem wezwanie do Urzędu Górniczego i w związku z tym mam pytanie. Czy muszę mieć pozwolenie na niwelację tego pola?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »