Jak zabezpieczyć długoterminową umowę dzierżawy?

Dzierżawa zawarta na czas dłuższy niż trzydzieści lat

Już na wstępie należy wyjaśnić kwestię czasu trwania umowy dzierżawy. Zgodnie z art. 695 Kodeksu cywilnego (K.c.) – dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Zatem w przypadku umowy zawartej na lat 50 będzie ona traktowana jako umowa zawarta na czas nieokreślony. To oznacza, że będzie możliwość jej wypowiedzenia, jak każdej innej umowy bezterminowej.

Zobacz również: Ustna umowa dzierżawy a KRUS

Czynsz za dzierżawę płatny z góry a zbycie gruntu 

Odnośnie czynszu należy wskazać, że zasadniczo może być ustalony jako płatny z góry i za cały czas trwania dzierżawy. Jednak w takiej sytuacji w razie skutecznego wypowiedzenia umowy przez wydzierżawiającego (lub jego następcę prawnego), dzierżawca może dochodzić czynszu, który nie znajduje pokrycia w okresie korzystania z przedmiotu dzierżawy na podstawie art. 677 K.c. w zw. z art. 694 K.c., jako „czynszu nadpłaconego”. Wyjaśnia to M. Drela w komentarzu do przepisów dotyczących dzierżawy w Kodeksie cywilnym: „Wynika to z charakteru świadczenia dzierżawcy, które jest świadczeniem okresowym, a zatem zawsze suma rat czynszowych (lub wartość czynszu płatnego jednorazowo) jest proporcjonalna względem do faktycznego czasu trwania umowy dzierżawy” (E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 7, Warszawa 2016).

W opisanej sytuacji, przy założeniu, że umowa ma być traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony, trudno będzie ustalić odpłatność jednorazową.

Zobacz również: Dzierżawa bez umowy a dopłaty

Wypowiedzenie dzierżawy i żądanie dzierżawcy zwrotu nadpłaconego czynszu oraz naprawienia szkody 

Przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy dzierżawy nie wyjaśniają, co w sytuacji zmiany osobowej po stronie wydzierżawiającego. Artykuł 694 K.c. stanowi, że w takiej sytuacji stosuje się przepisy dotyczące najmu. Te zaś stanowią, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (art. 678 § 1 K.c.). To oznacza, że w opisywanej sytuacji nabywca gruntów lub Pana spadkobierca będzie miał prawo według ogólnych reguł wypowiedzieć dzierżawę. Dzierżawca, co zostało już wyżej wyjaśnione, będzie mógł żądać zwrotu nadpłaconego czynszu. Co więcej, zgodnie z art. 679 § 1 K.c., który także będzie miał tutaj zastosowanie, jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody. Zatem nie tylko czynsz nadpłacony, ale także wszelkie inne szkody, które przy tej okazji by poniósł. Można się od tej sytuacji uchronić i osobiście proponuję zastosować tę możliwość. Zgodnie bowiem z art. 678 § 2 K.c. – uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Proszę zatem zrezygnować z tak długiego okresu dzierżawy, ograniczyć się do dzierżawy trzydziestoletniej i u notariusza potwierdzić datę jej zawarcia (forma pisemna z datą pewną). W takiej jednak sytuacji (umowa zawarta na czas określony) warto zapisać konkretne okoliczności, które umożliwią wypowiedzenie umowy: niezgodne z przeznaczeniem wykorzystywanie gruntu, niszczenie gruntu, oddanie bez zgody w poddzierżawę itp. Zasadniczo bowiem umowy zawarte na czas oznaczony nie podlegają wypowiedzeniu, chyba że strony wskażą szczególne okoliczności uzasadniające zastosowanie wypowiedzenia.

Zobacz również: Gdzie zgłosić dzierżawę ziemi?

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.