Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem rolnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak zabezpieczyć długoterminową umowę dzierżawy?

Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2017-10-04

Jestem właścicielem działki siedliskowej o pow. 2 ha. Chciałbym wydzierżawić część tej działki (o pow. 0,3 ha) na 50 lat za jednorazową opłatą z góry. Jednak co w sytuacji, gdy na przykład za 10 lat będę chciał sprzedać całość? Czy wtedy nowy właściciel, który kupi całą nieruchomość, lub mój spadkobierca może naciskać tego dzierżawcę i żądać od niego ponownie wynagrodzenia za dzierżawę gruntu? Albo będzie chciał wypowiedzieć warunki dzierżawy? Czy wobec tego zapisu o dzierżawie należy dokonać u notariusza?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak zabezpieczyć długoterminową umowę dzierżawy?

Już na wstępie należy wyjaśnić kwestię czasu trwania umowy dzierżawy. Zgodnie z art. 695 Kodeksu cywilnego (K.c.) – dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Zatem w przypadku umowy zawartej na lat 50 będzie ona traktowana jako umowa zawarta na czas nieokreślony. To oznacza, że będzie możliwość jej wypowiedzenia, jak każdej innej umowy bezterminowej.

Odnośnie czynszu należy wskazać, że zasadniczo może być ustalony jako płatny z góry i za cały czas trwania dzierżawy. Jednak w takiej sytuacji w razie skutecznego wypowiedzenia umowy przez wydzierżawiającego (lub jego następcę prawnego), dzierżawca może dochodzić czynszu, który nie znajduje pokrycia w okresie korzystania z przedmiotu dzierżawy na podstawie art. 677 K.c. w zw. z art. 694 K.c., jako „czynszu nadpłaconego”. Wyjaśnia to M. Drela w komentarzu do przepisów dotyczących dzierżawy w Kodeksie cywilnym: „Wynika to z charakteru świadczenia dzierżawcy, które jest świadczeniem okresowym, a zatem zawsze suma rat czynszowych (lub wartość czynszu płatnego jednorazowo) jest proporcjonalna względem do faktycznego czasu trwania umowy dzierżawy” (E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 7, Warszawa 2016).

W opisanej sytuacji, przy założeniu, że umowa ma być traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony, trudno będzie ustalić odpłatność jednorazową.

Przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy dzierżawy nie wyjaśniają, co w sytuacji zmiany osobowej po stronie wydzierżawiającego. Artykuł 694 K.c. stanowi, że w takiej sytuacji stosuje się przepisy dotyczące najmu. Te zaś stanowią, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (art. 678 § 1 K.c.). To oznacza, że w opisywanej sytuacji nabywca gruntów lub Pana spadkobierca będzie miał prawo według ogólnych reguł wypowiedzieć dzierżawę. Dzierżawca, co zostało już wyżej wyjaśnione, będzie mógł żądać zwrotu nadpłaconego czynszu. Co więcej, zgodnie z art. 679 § 1 K.c., który także będzie miał tutaj zastosowanie, jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody. Zatem nie tylko czynsz nadpłacony, ale także wszelkie inne szkody, które przy tej okazji by poniósł. Można się od tej sytuacji uchronić i osobiście proponuję zastosować tę możliwość. Zgodnie bowiem z art. 678 § 2 K.c. – uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Proszę zatem zrezygnować z tak długiego okresu dzierżawy, ograniczyć się do dzierżawy trzydziestoletniej i u notariusza potwierdzić datę jej zawarcia (forma pisemna z datą pewną). W takiej jednak sytuacji (umowa zawarta na czas określony) warto zapisać konkretne okoliczności, które umożliwią wypowiedzenie umowy: niezgodne z przeznaczeniem wykorzystywanie gruntu, niszczenie gruntu, oddanie bez zgody w poddzierżawę itp. Zasadniczo bowiem umowy zawarte na czas oznaczony nie podlegają wypowiedzeniu, chyba że strony wskażą szczególne okoliczności uzasadniające zastosowanie wypowiedzenia.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Przedłużenie dzierżawy gospodarstwa rolnego po śmierci właściciela

Przedłużenie dzierżawy gospodarstwa rolnego po śmierci właściciela

Od kilku lat dzierżawię duże gospodarstwo rolne. Niedawno zmarł właściciel i teraz współwłaścicielami na mocy dziedziczenia są: matka (udział...

Założenie firmy przez rolnika i opłacanie KRUS

Założenie firmy przez rolnika i opłacanie KRUS

Jestem rolnikiem, mam 2 ha ziemi, opłacam KRUS. Myślę o dodatkowym źródłem dochodu dla mnie, bo nie starcza mi dochodów na spokojne życie. Czy mogę...

Użyczenie gruntu rolnego a ryzyko zasiedzenia

Użyczenie gruntu rolnego a ryzyko zasiedzenia

Posiadamy nieruchomość rolną, której część (około 0,5 ha) to grunty rolne. Przed kilku laty pozwoliliśmy je uprawiać okolicznemu rolnikowi (bez żadnej...

Czy muszę mieć pozwolenie na niwelację pola?

Czy muszę mieć pozwolenie na niwelację pola?

Posiadam działkę rolną. Działka posiada około 0,3 ha nieużytek (górkę). Częściowo zniwelowałem ten teren, a docelowo chcę całość. Problem...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »