Zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany w granicach miasta

Przeznaczenie gruntów w MPZP

Co do zasady o przeznaczeniu gruntów decyduje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zmiana przeznaczenia dokonywana jest właśnie w MPZP. Tak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych: „Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.”. Ta ustawa wskazuje jednak, że: „Przepisu, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się do terenów, dla których miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie sporządza się.”. W konsekwencji należy przyjąć, że dopuszczenie wyjątku z art. 7 ust. 1a tejże ustawy wymaga jednoczesnego spełnienia następujących przesłanek:

• teren, na którym znajdują się grunty wymagające zmiany przeznaczenia, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
• sporządzenie takiego planu nie jest obowiązkowe z mocy ustaw odrębnych;
• studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie zawiera regulacji odpowiadającej treści art. 10 ust. 2 pkt 9 u.p.z.p. (wskazanie obszarów, dla których gmina zamierza sporządzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w tym obszary wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne).

Działka rolna w granicach administracyjnych miasta

Z danych, jakie otrzymałam od Pana nie wynika, czy dla danego obszaru jest plan zagospodarowania przestrzennego. Stąd nie jestem w stanie jednoznacznie stwierdzić, czy tutaj tereny są przeznaczone na inne niż rolnicze cele, co ułatwiłoby sprawę.

Ponadto ustawa wskazuje, że przepisów rozdziału zawierającego przepisy wskazane wyżej nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Tu także nie jestem w stanie określić, czy mamy do czynienia z granicą administracyjną miasta X. Najlepiej tego rodzaju informacje uzyskać bezpośrednio w gminie.

Jeśli mamy do czynienia z działkami objętymi planem, to w przypadku dużej działki wymagana będzie zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, ponieważ mamy do czynienia z użytkami rolnymi klasy III. Przy czym także tutaj mamy do czynienia z wyjątkami.

Grunty na cele nierolne i nieleśne bez uzyskiwania zgody ministra

Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1. co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
2. położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 oraz z 2021 r., poz. 11, 234 i 815);
3. położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 470, z późn. zm.);
4. ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Przez obszar zwartej zabudowy rozumie się obszar wyznaczony przez obwiednię prowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza niż 50 m. Nie jestem w stanie stwierdzić, czy mamy do czynienia z obszarem zwartej zabudowy, chociaż niewątpliwie obie działki znajdują się blisko zabudowań. Niemniej jednak duża działka nie spełnia wymogu obszarowego, bowiem jest większa niż wskazane w punkcie 4 pół hektara.

Mamy zatem do czynienia z terenem, co do którego należy ustalić, czy jest w granicach administracyjnych miasta, czy jest dla niego urządzony plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, a działki nie spełniają warunku z ustępu 1a przepisu art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, to zmiana ich przeznaczenia wymagać będzie zmiany planu, a w przypadku dużej działki zgody ministra. Takie działanie musi zostać wykonane przez organy gminy. Wnioskodawcą jest wójt.

Pyta Pan o koszty –  w takim przypadku koszty ponoszone są przez gminę. Przy czym tutaj decyzja należy do gminy i często odmowa zmiany związana jest właśnie z kosztami. Gminy w takim przypadku zawierają porozumienia z inwestorami w zakresie pokrycia kosztów. W wyroku z dnia 6 lipca 2012 r. (II OSK 996/12) NSA przyjął, że: „Natomiast pokrycie tych kosztów (w pewnej części) [kosztów sporządzenia planu – przyp.] przez inny podmiot, w zaistniałej sytuacji jest kwestią wewnętrzną Gminy i w tej sytuacji, gdy procedura planistyczna została zachowana, nie może powodować stwierdzenia nieważności uchwały (…) W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego skorzystanie przez Burmistrza Białej w ramach procedury planistycznej, tj. przy tworzeniu prognozy oddziaływania na środowisko, którą przecież opracowała i co podniesiono w kasacji sfinansowała gmina oraz prognozy skutków finansowych z dokumentów, które sfinansował potencjalny inwestor, nie może świadczyć o naruszeniu prawa, kiedy nie wiąże się to z ewentualnym naruszeniem obiektywnego porządku prawnego, a takich naruszeń, jak wyżej wskazano, Sąd I instancji nie wykazał”. Trzeba jednak uczciwie wskazać, że zdarzały się także odmienne orzeczenia, to jest takie, zgodnie z którymi gmina nie ma prawa żądać pokrycia kosztów przez inwestora, ponieważ kwestie związane z finansowaniem podejmowania i zmiany planu zagospodarowania przestrzennego zostały uregulowane w ustawie. Niestety nie jestem w stanie podać tych kosztów, zależą one od wielu czynników. Nie wynikają z jakichś urzędowych stawek.

Zmiana przeznaczenia gruntów, wyłączenie z produkcji rolnej

Zapytał Pan: czy grunty podlegają konieczności wyłączenia z produkcji rolnej przy staraniu się o zmianę przeznaczenia nieruchomości na cele nierolnicze – zmianę na działki budowlane.

Procedura jest odwrotna. W pierwszej kolejności musimy uzyskać zmianę przeznaczenia gruntów (o ile jest konieczna), a dopiero w drugiej kolejności trzeba wyłączyć grunty z produkcji rolnej.

Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych: „Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. W Pańskim przypadku mamy do czynienia z glebą klasy III i ta z całą pewnością podlega wyłączeniu w drodze decyzji niezależnie od pochodzenia. Natomiast pozostałe grunty to klasa IVa. Te użytki rolne podlegają wyłączeniu w drodze decyzji, jeśli są pochodzenia organicznego, przy czym wniosek w tej sprawie jest wiążący. Proszę zatem również sprawdzić, jakiego pochodzenia są te grunty.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.