Trudności z przekształceniem działki rolnej na budowlaną

• Autor: Tomasz Krupiński

Wujek posiada ponad hektar działki rolnej. Staramy się w gminie przekształcić działkę na budowlaną, ponieważ wujek ma mi przepisać 15 arów, żebym mogła wybudować sobie dom. Na przekształcenie czekamy już 5 lat i dalej działka jest rolna. W gminie teraz robili nowy plan zagospodarowania, ale odrzucili nasze odwołanie, pisząc: „w projekcie planu przyjęto zasadę ograniczenia zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie dróg zbiorczych. Uwzględnienie korekty prowadziłoby do konieczności ponowienia procedury”. Czy da się jeszcze odrolnić to pole, skoro gmina odrzuciła nasze odwołanie, i czy wujek może podzielić ten hektar pola i dać mi z tego 15 arów, a ja zacznę coś działać z budową?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Trudności z przekształceniem działki rolnej na budowlaną

Odmowa urzędu gminy na wyłączenie działki z produkcji rolnej

Trudno mi powiedzieć, co jest przyczyną odmowy wyłączenia działki z produkcji rolnej. Wskazuje Pani, iż plan jeszcze nie został uchwalony („w projekcie planu zapisano” – czyli jest na etapie uzgodnień).

Kwestie związane z odrolnieniem działek reguluje ustawa o ochronie gruntów rolnych z dnia 3 lutego 1995 r. zwana w dalszej części ustawą. Zgodnie bowiem z treścią art. 7. ustawy:

„1. Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

1a. Przepisu, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się do terenów, dla których miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie sporządza się.

2. Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:

1) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III – wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem ust. 2a,

2) gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa – wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa 1 lub upoważnionej przez niego osoby,

5) pozostałych gruntów leśnych

– wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

 

2a. Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 i 2260 oraz z 2017 r. poz. 624 i 820);

3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1440, 1920, 1948 i 2255 oraz z 2017 r. poz. 191);

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

3. Wyrażenie zgody, o której mowa w ust. 2 pkt 1, 2 i 5, następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Do wniosku dotyczącego gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa wójt (burmistrz, prezydent miasta) dołącza opinię dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, a w odniesieniu do gruntów parków narodowych - opinię dyrektora parku.

3a. Stroną w postępowaniu, o którym mowa w ust. 2, jest wójt (burmistrz, prezydent miasta).

4. Do wniosku dotyczącego gruntów, o których mowa w ust. 2 pkt 1 i 2, marszałek województwa dołącza swoją opinię i przekazuje wniosek odpowiedniemu ministrowi w terminie do 30 dni od chwili złożenia wniosku przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta)”.

Grunty muszą odpowiadać warunkom określonym w powyższym przepisie, przy czym przez zwartą zabudowę rozumie się zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m. Nadto odległość od najbliższej działki nie może przekraczać 50 m. Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej (nie dalej niż 50 m)

Argumentacja gminy nie przemawia do mnie, chyba że faktycznie działka jest objęta planem. Proszę o przesłanie decyzji, pozwoli mi to na szczegółowe zapoznanie się ze stanem faktycznym.

Zobacz również: Podział gruntów rolnych

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przykłady

Przeciągające się procedury
Marta i jej mąż kupili działkę rolną na obrzeżach miasta, licząc na szybkie przekształcenie jej na budowlaną. Wystąpili do gminy o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, jednak procedura ciągnęła się latami. Po pięciu latach gmina uchwaliła nowy plan, który… nadal przewidywał teren jako rolny. W uzasadnieniu wskazano, że „priorytetem jest ochrona gruntów rolnych” i odrzucono ich odwołanie. Dziś Marta zastanawia się nad sprzedażą działki, bo budowa domu wciąż jest niemożliwa.

 

Nieoczekiwane zmiany w planie
Piotr odziedziczył ziemię po dziadku i chciał ją podzielić, by część przeznaczyć na budowę domu dla syna. Gmina miała zmieniać plan zagospodarowania, więc liczył, że uda się go dostosować do swoich potrzeb. Po trzech latach oczekiwania okazało się, że teren, który miał zostać przekształcony, w nowym planie został przeznaczony na strefę zieleni. Gmina argumentowała, że „względy krajobrazowe i ekologiczne” nie pozwalają na zabudowę.

 

Wymogi niemożliwe do spełnienia
Ania i Robert mieli działkę na terenie, gdzie inne grunty już przekształcono na budowlane. Wydawało się więc, że i ich działka bez problemu zostanie odrolniona. W urzędzie dowiedzieli się jednak, że teren jest objęty „zasadą ograniczonej zabudowy” i konieczne byłoby spełnienie dodatkowych warunków – m.in. doprowadzenie drogi dojazdowej na własny koszt. Koszt takiej inwestycji przewyższał wartość samej działki. Ostatecznie musieli zrezygnować z planów budowy.

Podsumowanie

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną to często długotrwały i skomplikowany proces, który może napotkać wiele przeszkód. Wymogi prawne, zmiany w planie zagospodarowania czy decyzje urzędników mogą skutecznie blokować plany właścicieli. Nawet jeśli działka spełnia określone kryteria, gmina może odrzucić wniosek, powołując się na ochronę terenów rolnych, względy krajobrazowe lub konieczność ponownej procedury planistycznej. Warto więc przed zakupem ziemi lub planowaniem budowy dokładnie przeanalizować miejscowy plan i skonsultować się ze specjalistami, aby uniknąć wieloletniego oczekiwania bez gwarancji powodzenia.

Oferta porad prawnych

Masz problem z przekształceniem działki rolnej na budowlaną? Nie wiesz, jakie kroki podjąć po odmowie gminy? Skorzystaj z profesjonalnych porad prawnych online! Oferujemy indywidualne konsultacje, analizę dokumentów oraz wskazówki dotyczące skutecznych odwołań i dalszych działań. Skontaktuj się z nami, a pomożemy Ci znaleźć najlepsze rozwiązanie w Twojej sprawie – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny


Tomasz Krupiński

O autorze: Tomasz Krupiński

Radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

prawo-mieszkaniowe.info

rozwodowy.pl

prawo-cywilne.info

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

prawo-karne.info

prawozus.pl

ewindykacja24.pl